Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien in Griechenland als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Wohnungen zum Kauf in Athen, Piräus, Thessaloniki, Volos und auf Kreta mit Mindestpreisen, Renditen, Steuern beim Kauf und im Besitz.
2026 liegt der durchschnittliche Preis tatsächlicher Abschlüsse in Attika, einschließlich Athen, über 3.400 $ pro Quadratmeter, und binnen eines Jahres sind Wohnungen in Griechenland um 5,5 % teurer geworden, in der Provinz und auf den Inseln um 7,1 %. Eine Dreizimmerwohnung in der Hafenstadt Volos gibt es ab 79.000 $, eine Zweizimmerwohnung in Athen ab 88.000 $. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09 %, und für eine Immobilie ab 450.000 $ (400.000 Euro) außerhalb von Attika, Thessaloniki und den großen Inseln vergibt Griechenland der ganzen Familie eine Investoren-Aufenthaltserlaubnis für 5 Jahre.
Unten finden Sie sieben Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von 79.000 $ in Volos bis 517.000 $ für den Aufenthalt, Preise nach Regionen, Mietrenditen, Steuern zusätzlich zum Preis und die Bedingungen für den Aufenthalt. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Objekte Investoren in Griechenland kaufen
Sieben Wohnungen, die jetzt in Griechenland zum Verkauf stehen, von 79.000 $ bis 517.000 $: Athen, Piräus, Glyfada, Thessaloniki, Volos und Heraklion auf Kreta. Preis, Fläche, Etage und Zustand stammen vom Verkäufer; ein Berater schickt die Unterlagen, Grundrisse und ähnliche Angebote in den Chat.
Dreizimmerwohnung, 2018 renoviert, in der Hafenstadt Volos
79.000 $
Eine 65-m²-Wohnung in der 2. Etage eines Hauses von 1980 im Viertel Kallithea: ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer und ein Bad. Sie wurde 2018 renoviert und hat eine eigene Gasheizung, doppelt verglaste Fenster und einen Anschluss für einen Solarwarmwasserbereiter. Volos ist ein Hafen am Pagasitischen Golf, die Uferpromenade ist nah. Solche Wohnungen in Volos werden im Schnitt für 480 $ (425 €) im Monat vermietet, etwa 7,3 % im Jahr.
Möblierte vermietete Zweizimmerwohnung am Victoria-Platz
88.000 $
Eine 48-m²-Wohnung in der 1. Etage eines Hauses von 1969 mit Aufzug in Patisia: ein Wohnzimmer, eine Küche, ein Schlafzimmer und ein Bad. Sie ist renoviert und komplett möbliert und ausgestattet, mit Klimaanlage, doppelt verglasten Fenstern, Panzertür und Einbauschränken. Metro und Universitäten sind nah. Die Wohnung ist bereits langfristig vermietet und bringt vom ersten Tag an etwa 7 % im Jahr.
Dreizimmerwohnung mit Balkonen im Zentrum von Thessaloniki an der Metro
150.000 $
Eine 65-m²-Wohnung in der 4. Etage eines Hauses von 1962 in der Altstadt von Thessaloniki, an der Egnatia-Straße: ein Wohnzimmer, eine Küche, zwei Schlafzimmer und ein Bad. 2016 renoviert, mit Aufzug, Klimaanlage, Gasheizung, Panzertür und 5 m² Balkonen. Die Metrostation ist 250 m entfernt. Solche Wohnungen im Zentrum werden im Schnitt für 990 $ (875 €) im Monat vermietet, etwa 7,9 % im Jahr.
Helle Dreizimmerwohnung mit Fenstern zu zwei Seiten, wenige Minuten vom Meer
163.000 $
Eine 73-m²-Wohnung in der 2. Etage eines Hauses von 1981 in Kallipoli auf der Halbinsel von Piräus: zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, Fenster zu zwei Seiten und viel Licht. 2015 teilweise renoviert, mit Aufzug. Die Uferpromenade Piraiki ist wenige Gehminuten entfernt, ins Zentrum von Athen fährt die Metro. Solche Wohnungen in Piräus werden im Schnitt für 900 $ (800 €) im Monat vermietet, etwa 6,6 % im Jahr.
Geräumige Dreizimmerwohnung mit Abstellraum in der größten Stadt Kretas
180.000 $
Eine 90-m²-Wohnung in der 3. Etage eines Hauses von 1971 im ruhigen Viertel Mastambas: ein Wohnzimmer, eine separate Küche, zwei Schlafzimmer, ein Bad und ein Abstellraum; das Haus hat keinen Aufzug. Das Zentrum von Heraklion, Schulen und Geschäfte sind nah. Heraklion ist die größte Stadt Kretas, mit Flughafen und Universität, und Wohnungen werden hier das ganze Jahr vermietet. Solche Wohnungen werden im Schnitt für 910 $ (810 €) im Monat vermietet, etwa 6,1 % im Jahr.
Dreizimmerwohnung mit Fenstern zu zwei Seiten an der Südküste von Athen
321.000 $
Eine 90-m²-Wohnung in der 2. Etage eines gepflegten Hauses von 1989 in Ano Glyfada: ein großes Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer und Fenster zu zwei Seiten. Glyfada ist ein grünes Viertel an der Südküste von Athen mit Stränden, Jachthäfen und Einkaufsstraßen, Wohnungen werden hier das ganze Jahr vermietet. Solche Wohnungen werden im Schnitt für 1.630 $ (1.450 €) im Monat vermietet, etwa 6,1 % im Jahr.
Neue Vierzimmerwohnung mit 139 m² für eine Aufenthaltserlaubnis in Griechenland
517.000 $
Eine neue 139-m²-Wohnung in der 5. Etage eines Hauses von 2025 in Volos: drei Schlafzimmer, zwei Bäder, ein Wohnzimmer und eine Küche, schlüsselfertig, Energieklasse A+. Volos liegt in der Zone mit der Schwelle von 450.000 $ (400.000 Euro), und die Wohnung ist größer als 120 m², deshalb erfüllt sie die Bedingungen für den Investorenaufenthalt. Vor der Anzahlung prüfen wir, ob der Bauträger mit 3,09 % Steuer statt 24 % Mehrwertsteuer verkauft. Die Aufenthaltskarte wird für 5 Jahre gleich für die ganze Familie ausgestellt.
Der Preis ist der Preis des Verkäufers, Stand 2026, in Dollar auf Tausend aufgerundet, in Euro in Klammern. Jede Wohnung kostet höchstens den niedrigsten Preis vergleichbarer Wohnungen im Viertel plus 10 %, die Wohnung für den Aufenthalt ab der Schwelle von 450.000 $ (400.000 Euro) und ab 120 m². Die Monatsmiete ist der Durchschnitt aus Angeboten zur Langzeitmiete vergleichbarer Wohnungen in der Stadt. Wir prüfen die Karten monatlich und ersetzen eine verkaufte Wohnung durch eine gleichen Typs und Preises.
Was eine Wohnung in Griechenland 2026 kostet
Laut der Bank von Griechenland sind die Wohnungspreise binnen eines Jahres um 5,5 % gestiegen: neue um 6,2 %, ältere um 5,0 %. Am schnellsten steigen die Preise nicht in der Hauptstadt, sondern in der Provinz und auf den Inseln. In Attika, einschließlich Athen, liegt der durchschnittliche Preis tatsächlicher Abschlüsse über 3.400 $ pro Quadratmeter, eine 70-m²-Wohnung kostet also etwa 240.000 $.
| Wo | Veränderung der Wohnungspreise in einem Jahr |
|---|---|
| Provinz und Inseln | +7,1 % |
| Andere große Städte | +5,4 % |
| Athen | +5,0 % |
| Thessaloniki | +4,7 % |
| Griechenland im Schnitt | +5,5 %, neue Wohnungen +6,2 % |
Daten für 2026: Wohnungspreisindex der Bank von Griechenland, Veränderung in einem Jahr.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Bruttorendite aus Langzeitvermietung liegt in Athen bei etwa 5,5 % im Jahr vor Steuern. Die Wohnungen aus den Karten in Piräus, Glyfada und Heraklion bringen 6,1–6,6 %, die in Volos und im Zentrum von Thessaloniki 7,3–7,9 %. Neue Registrierungen für Kurzzeitvermietung sind in drei zentralen Bezirken Athens für 2025–2026 eingefroren, deshalb sind die Renditen der Wohnungen aus den Karten mit Langzeitvermietung berechnet.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung | 15 % bis 14.000 $ (12.000 Euro) im Jahr, 35 % bis 40.000 $ (35.000 Euro), 45 % darüber |
| Einheitliche Immobiliensteuer | jedes Jahr, die Höhe hängt von Fläche, Lage und Merkmalen der Wohnung ab |
| 15 % Steuer auf den Gewinn beim Verkauf | ausgesetzt bis 31. Dezember 2026 |
Daten für 2026: Die Rendite ist der Durchschnitt für Athen; Länder im Vergleich in der Tabelle der Mietrenditen.
Die Steuer auf Mieteinnahmen aus einer griechischen Wohnung wird in Griechenland gezahlt, unabhängig davon, ob der Eigentümer dort lebt. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Griechenland.
Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,09 % des Preises oder des Katasterwerts, je nachdem, was höher ist |
| Mehrwertsteuer auf einen Neubau vom Bauträger | 24 %; bis 31. Dezember 2026 lässt sich eine neue Wohnung mit 3,09 % Steuer kaufen, wenn der Bauträger diese Regelung gewählt hat |
| Notar, Anwalt und Grundbuch | werden getrennt von der Steuer bezahlt |
| Griechische Steuernummer und griechisches Bankkonto | vor dem Abschluss nötig; gezahlt wird nur bargeldlos |
| Steuer für Käufer von außerhalb der EU | die Regierung hat ab 1. Juli 2027 15 % plus eine örtliche Abgabe für Käufer ohne langfristigen Aufenthalt angekündigt; das Gesetz ist noch nicht verabschiedet |
Daten für 2026. Eine gesonderte Kaufgenehmigung ist nur in Grenzgebieten und auf einigen Inseln nötig. Mehr zur Steuer ab 2027 im Artikel die 15-%-Steuer für Ausländer in Griechenland. Ein Berater rechnet die Gesamtsumme für eine konkrete Wohnung aus.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Ja, eine Investoren-Aufenthaltserlaubnis für 5 Jahre für die ganze Familie für eine Wohnung oder ein Haus ab 120 m². Die Schwellen gelten seit dem 1. September 2024 nach dem Gesetz 5100/2024: 900.000 $ (800.000 Euro) in Attika, im Raum Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern, einschließlich Kreta, und 450.000 $ (400.000 Euro) im übrigen Griechenland. Eine Immobilie für den Aufenthalt darf nicht kurzfristig vermietet werden. Die neue 139-m²-Wohnung in Volos aus den Karten erfüllt die Schwelle, und ein Berater schickt weitere Objekte ab diesem Betrag in den Chat.
Ab 281.000 $ (250.000 Euro) gibt es den Aufenthalt nur für den Umbau einer Gewerbefläche zu Wohnraum oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes. Die Karte wird alle 5 Jahre verlängert, solange die Investition gehalten wird, und dafür müssen Sie nicht in Griechenland leben. Bürger jedes Landes können eine Wohnung ohne Aufenthaltserlaubnis kaufen. Mehr auf der Seite Aufenthalt in Griechenland durch Investitionen.
Wie wir ein Objekt finden
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, eine Wohnung für den Umzug oder eine Investoren-Aufenthaltserlaubnis. Der Berater klärt Stadt, Viertel und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Wohnungen mit dem Preis des Verkäufers, Wohnfläche, Baujahr und Renditeberechnung.
- Prüfungen: Eigentum und Belastungen im Grundbuch, Steuerschulden, nicht genehmigte Anbauten, Energieausweis und Schwellenzone für den Aufenthalt.
- Abschluss aus der Ferne per Vollmacht: griechische Steuernummer, Bankkonto, Vertrag beim Notar und Eintragung im Grundbuch.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Griechenland?
Kann man als Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?
Bringt der Kauf einer Wohnung eine Aufenthaltserlaubnis in Griechenland?
Welche Rendite bringt die Vermietung einer Wohnung in Griechenland?
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Wohnung in Griechenland an?
Führt Griechenland eine 15-%-Steuer für Ausländer ein?
Wo kauft man in Griechenland eine Wohnung als Kapitalanlage?
Kann ich eine Wohnung in Griechenland aus der Ferne kaufen?
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Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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