Immobilien in Athen kaufen: Wohnungen zum Leben und als Kapitalanlage
Die interessantesten Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von der Wohnung an der Station Kato Patisia bis zur renovierten Wohnung in Pagkrati, dazu Quadratmeterpreis und Rendite nach Stadtteil, Kosten zusätzlich zum Preis und was der Kauf für den Aufenthalt bringt.
2026 kostet ein Quadratmeter im Zentrum von Athen laut Inseraten etwa 3.250 $ (2.900 Euro), von 1.890 $ am Amerikis-Platz bis 7.980 $ in Kolonaki. Langzeitvermietung bringt 4,7 % im Jahr vor Steuern. Eine Wohnung an der Station Kato Patisia kostet 118.000 $, und die Investoren-Aufenthaltserlaubnis beginnt in Attika bei 900.000 $.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, den Quadratmeterpreis und die Mietrendite nach Stadtteil sowie alle Kosten zusätzlich zum Preis. Ein Berater findet ein Objekt nach Ihren Wünschen.
Der Markt in Kürze
Daten für 2026.
Welche Wohnungen in Athen zum Verkauf stehen
Die interessantesten Wohnungen von 118.000 $ bis 494.000 $ an den Metrostationen Kato Patisia, Panormou und Kerameikos, in Neapoli und Exarchia am Archäologischen Museum, in Thissio mit Blick auf die Akropolis und in Pagkrati. Ein Berater findet eine Wohnung nach Ihren Wünschen und schickt Unterlagen, Grundrisse und ähnliche Angebote in den Chat.
Zweizimmerwohnung mit 58 m² und Parkblick an der Station Kato Patisia
118.000 $
Eine helle Wohnung mit 58 m² in der 4. Etage nach der Renovierung: neues Bad und neue Küche, eine Sicherheitstür und ein Balkon mit Blick auf den Park. Die Metrostation Kato Patisia liegt in der Nähe. Ein Quadratmeter kostet hier 2.030 $ (1.810 €), ein Drittel weniger als der Durchschnitt im Zentrum von Athen.
Dreizimmerwohnung mit 55 m² auf zwei Ebenen und eigener Dachfläche
185.000 $
Eine komplett renovierte Wohnung mit 55 m² auf zwei Ebenen: zwei Schlafzimmer, Fenster nach zwei Seiten, zur Straße und außergewöhnlich hell, mit einem Teil des Dachs zur alleinigen Nutzung des Eigentümers. Die Metrostation Panormou ist 150 m entfernt. Ampelokipoi ist ein dicht bebautes Wohnviertel im Nordosten des Zentrums von Athen, nahe an Universitäten, Cafés, Bars und Restaurants. Die Mietrendite bei Langzeitvermietung in Ampelokipoi liegt bei 6,2 % im Jahr vor Steuern.
Möblierte Zweizimmerwohnung mit 53 m² an der Metrostation Panormou
219.000 $
Eine komplett renovierte Wohnung mit 53 m² in der 1. Etage: ein offener Wohn-, Ess- und Küchenbereich, ein Schlafzimmer, ein Bad und Balkone nach vorn und hinten. Verkauft mit Möbeln und Geräten: zwei Klimaanlagen, zwei Fernseher, Zentralheizung und Aluminiumrahmen. Die Metrostation Panormou ist 2 Gehminuten entfernt, Geschäfte, Cafés und Schulen liegen in der Nähe. Die Mietrendite bei Langzeitvermietung in Ampelokipoi liegt bei 6,2 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit 74 m² in einem Haus von 1969, Bad zum Renovieren
258.000 $
Eine helle Wohnung mit 74 m² in der 2. Etage eines klassischen Athener Hauses von 1969: ein großer durchgehender Raum, ein Schlafzimmer, ein Bad und ein separates WC. Der Großteil der Renovierung ist erledigt: neue Elektrik und neue Leitungen, frischer Anstrich, ein Küchenbereich bereit zur Einrichtung und Leitungen für einen Gaskessel. Das Bad muss noch renoviert werden, der Grundriss erlaubt ein zweites Schlafzimmer. Die Mietrendite bei Langzeitvermietung in Neapoli liegt bei 3,9 % im Jahr vor Steuern.
Möblierte Dreizimmerwohnung mit 70 m² am Archäologischen Museum
314.000 $
Eine renovierte Wohnung mit 70 m² in der 2., obersten Etage: ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, eine Küche und ein Bad. Verkauft mit Möbeln und allen Geräten, mit eigener Gasheizung, Klimaanlage, Sicherheitstür und Balkonen nach zwei Seiten. Gemeinsame Hauskosten gibt es nicht. Das Archäologische Nationalmuseum, Plätze und Parks sind wenige Schritte entfernt, das Zentrum 300 m. Die Mietrendite bei Langzeitvermietung in Exarchia liegt bei 4,5 % im Jahr vor Steuern.
Dreizimmerwohnung mit 72 m², Terrasse und Blick auf die Akropolis vom Dach
370.000 $
Eine Wohnung mit 72 m² in der 4., obersten Etage in Thissio, in der Altstadt von Athen: ein Wohnzimmer, eine Küche, zwei Schlafzimmer, ein Bad, ein Balkon und eine Terrasse. Sie hat Zugang zu einem gemeinsamen Dach mit Rundumblick über 360° auf die Akropolis, den Lykabettus und die ganze Stadt. Möbliert verkauft, mit Einbauschränken, einer Einbauküche mit Geräten sowie Klimaanlage und Deckenventilatoren in jedem Zimmer. Die Wohnung ist in ausgezeichnetem Zustand und bezugsfertig.
Vierzimmerwohnung mit 111 m² und Parkplatz an der Metrostation Kerameikos
393.000 $
Eine Wohnung mit 111 m² in Gazi im Zentrum von Athen: ein großes Wohnzimmer, eine Küche, drei Schlafzimmer und ein Bad, die einzige Wohnung auf der Etage. Videogegensprechanlage, Sicherheitstür, Alarmanlage und ein eigener Parkplatz. Die Metrostation Kerameikos ist 2 Gehminuten entfernt. Ein Quadratmeter kostet hier 3.540 $ (3.150 €).
Dreizimmerwohnung mit 98 m² und Renovierung von 2026 am Proskopon-Platz
494.000 $
Eine Wohnung mit 98 m² im erhöhten 1. Stock eines gepflegten Hauses in Pagkrati, am Proskopon-Platz: ein Wohnzimmer mit offener Küche, zwei Schlafzimmer, ein Bad, ein separater Waschraum und Balkone nach vorn und hinten. Die Renovierung von 2026 brachte neue Leitungen, neue Elektrik, eine neue Küche mit Geräten, ein neues Bad und neue Böden, doppelt verglaste Aluminiumrahmen, eine Sicherheitstür und eine eigene Gasheizung. Cafés, Restaurants und Geschäfte liegen in der Nähe. Die Mietrendite bei Langzeitvermietung in Pagkrati liegt bei 3,9 % im Jahr vor Steuern.
Was ein Quadratmeter in den Stadtteilen von Athen kostet
Ein Quadratmeter einer Wohnung kostet im Zentrum von Athen laut Inseraten etwa 3.250 $ (2.900 Euro), bei tatsächlichen Abschlüssen in ganz Attika mit den südlichen Vororten über 3.400 $. Laut Index der Bank of Greece sind Wohnungen in Athen innerhalb eines Jahres um 5,0 % teurer geworden. Am teuersten ist ein Quadratmeter in Kolonaki mit 7.980 $ und in Neos Kosmos mit 4.990 $, am günstigsten am Amerikis- und am Attiki-Platz im Norden des Zentrums mit 1.890–2.120 $. Deshalb bewerten wir eine Wohnung nach dem Stadtteil, nicht nach der Stadt.
| Stadtteil | Je m², $ | Je m², Euro | Wohnung mit 70 m², $ |
|---|---|---|---|
| Kolonaki | 7.980 $ | 7.110 | 559.000 $ |
| Neos Kosmos | 4.990 $ | 4.440 | 349.000 $ |
| Pagkrati | 4.340 $ | 3.860 | 304.000 $ |
| Nea Smyrni | 4.080 $ | 3.640 | 286.000 $ |
| Kallithea | 3.690 $ | 3.280 | 258.000 $ |
| Neapoli | 3.610 $ | 3.220 | 253.000 $ |
| Zografou | 3.530 $ | 3.140 | 247.000 $ |
| Koukaki | 2.880 $ | 2.570 | 202.000 $ |
| Gyzi | 2.810 $ | 2.500 | 196.000 $ |
| Exarchia | 2.800 $ | 2.490 | 196.000 $ |
| Ampelokipoi | 2.580 $ | 2.300 | 181.000 $ |
| Kypseli | 2.410 $ | 2.140 | 168.000 $ |
| Attiki-Platz | 2.120 $ | 1.890 | 148.000 $ |
| Amerikis-Platz | 1.890 $ | 1.680 | 132.000 $ |
| Ganzes Zentrum von Athen | 3.250 $ | 2.900 | 228.000 $ |
Daten für 2026: Stadtteile – Median des Quadratmeterpreises in Verkaufsinseraten für Wohnungen mit 20–250 m² im Zentrum von Athen am 20. Oktober 2026, ganzes Zentrum von Athen – Median des Quadratmeterpreises über alle solchen Inserate am selben Tag, Abschlüsse in Attika – Durchschnittspreis tatsächlicher Abschlüsse für 2026, Preisanstieg – Index der Wohnungspreise der Bank of Greece. Dollar zum Kurs der Europäischen Zentralbank von 1,1225 je Euro.
Welche Mietrendite eine Wohnung in Athen bringt
Die Bruttorendite bei Langzeitvermietung liegt in Athen bei 4,7 % im Jahr vor Steuern. Am höchsten ist sie am Attiki-Platz mit 7,0 %, in Koukaki mit 6,8 % und am Amerikis-Platz mit 6,6 %: Ein Quadratmeter kostet dort weniger als im Durchschnitt des Zentrums, die Miete bleibt aber weniger hinter dem Durchschnitt zurück als der Preis. Am niedrigsten ist sie in Neos Kosmos mit 3,1 % und in Kolonaki mit 3,5 %, wo ein Quadratmeter am teuersten ist.
| Stadtteil | Miete für 60 m² im Monat | Rendite im Jahr |
|---|---|---|
| Attiki-Platz | 740 $ (660 Euro) | 7,0 % |
| Koukaki | 970 $ (870 Euro) | 6,8 % |
| Amerikis-Platz | 630 $ (560 Euro) | 6,6 % |
| Kypseli | 750 $ (670 Euro) | 6,2 % |
| Ampelokipoi | 800 $ (710 Euro) | 6,2 % |
| Gyzi | 660 $ (590 Euro) | 4,7 % |
| Exarchia | 630 $ (560 Euro) | 4,5 % |
| Zografou | 740 $ (660 Euro) | 4,2 % |
| Kallithea | 740 $ (660 Euro) | 4,0 % |
| Neapoli | 700 $ (620 Euro) | 3,9 % |
| Pagkrati | 860 $ (760 Euro) | 3,9 % |
| Nea Smyrni | 760 $ (680 Euro) | 3,7 % |
| Kolonaki | 1.410 $ (1.250 Euro) | 3,5 % |
| Neos Kosmos | 760 $ (680 Euro) | 3,1 % |
| Ganzes Zentrum von Athen | 760 $ (680 Euro) | 4,7 % |
Daten für 2026: Die Miete ist der Median des Quadratmeterpreises in Inseraten für Langzeitvermietung von Wohnungen am 20. Oktober 2026, die Rendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Quadratmeterpreis aus der Tabelle oben, für das ganze Zentrum von Athen dasselbe über alle Inserate im Zentrum. Die Rendite ist brutto, vor Steuer auf Mieteinnahmen, einheitlicher Immobiliensteuer und Leerstand.
In drei zentralen Bezirken Athens sind neue Registrierungen für Kurzzeitvermietung für 2025–2026 eingefroren, deshalb gelten die Renditen auf dieser Seite für Langzeitvermietung. Mieteinnahmen werden nach einer Staffel besteuert: 15 % bis 14.000 $ (12.000 Euro) im Jahr, 35 % bis 40.000 $ (35.000 Euro), 45 % darüber. Jedes Jahr zahlt der Eigentümer die einheitliche Immobiliensteuer, die von Fläche, Lage und Ausstattung der Wohnung abhängt. Mehr auf der Seite Steuern in Griechenland.
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Welche Kosten zum Preis einer Wohnung hinzukommen
Der Kauf einer Wohnung für 314.000 $ (280.000 Euro) in Athen kostet zusätzlich 14.210 $ (12.660 Euro), das sind 4,6 % des Preises. Die Hauptzahlung ist die Grunderwerbsteuer von 3,09 % des Preises oder des Katasterwerts, je nachdem, was höher ist. Die Maklerprovision wird im Vertrag mit der Agentur festgelegt.
| Zahlung | Wohnung für 314.000 $ (280.000 Euro) | Anteil am Preis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer mit kommunalem Zuschlag | 9.720 $ (8.660 Euro) | 3,09 % |
| Notar: 0,8 % bis 120.000 Euro, 0,7 % darüber, mit 24 % Mehrwertsteuer | 2.930 $ (2.610 Euro) | bis 1 % |
| Eintragung im Kataster | 1.580 $ (1.400 Euro) | 0,5 % |
| Anwalt für die Prüfung der Wohnung | nach Vertrag mit dem Anwalt | – |
| Insgesamt zusätzlich zum Preis | 14.210 $ (12.660 Euro) | 4,6 % |
Daten für 2026: Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % plus einen kommunalen Zuschlag von 3 % der Steuer, die Notartarife folgen dem Ministerialbeschluss 111376/2012 in geltender Fassung, die Katastergebühr dem Gesetz 5142/2024. Für eine neue Wohnung vom Bauträger fallen 24 % Mehrwertsteuer an; bis zum 31. Dezember 2026 kann sie mit der Steuer von 3,09 % gekauft werden, wenn der Bauträger diese Regelung gewählt hat. Ein Berater berechnet die Kosten für eine konkrete Wohnung.
Welchen Aufenthalt der Kauf einer Wohnung bringt
Eine Investoren-Aufenthaltserlaubnis für 5 Jahre für die ganze Familie erhalten Sie in Athen und ganz Attika für eine einzelne Wohnung oder ein Haus ab 120 m² ab 900.000 $ (800.000 Euro): Diese Schwelle gilt seit dem 1. September 2024 nach dem Gesetz 5100/2024. Ab 281.000 $ (250.000 Euro) gibt es die Aufenthaltserlaubnis nur für den Umbau einer Gewerbefläche zu Wohnraum oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes. Die Wohnungen oben kauft man zum Leben und zur Vermietung, für die Aufenthaltserlaubnis findet ein Berater eine Wohnung ab 120 m².
Seit 2022 erhalten russische Staatsbürger die Aufenthaltserlaubnis durch einen Kauf nur mit einer zweiten Staatsbürgerschaft eines anderen Landes, bereits erteilte Aufenthaltserlaubnisse werden verlängert. Staatsbürger jedes Landes können eine Wohnung ohne Aufenthaltserlaubnis kaufen: Nötig sind eine griechische Steuernummer und ein griechisches Bankkonto. Eine für die Aufenthaltserlaubnis gekaufte Wohnung darf nicht kurzzeitig vermietet werden. Mehr auf der Seite Aufenthaltstitel in Griechenland durch Investition.
Wie wir eine Wohnung finden
- Ziel und Budget: Leben in Athen, Vermietung, die Investoren-Aufenthaltserlaubnis oder alles zusammen. Der Berater klärt Stadtteil, Metrolinie, Größe und Zahlungsweg.
- Auswahl: Wohnungen zum Preis des Verkäufers, mit Fläche, Baujahr des Hauses und einer Renditeberechnung nach den Mieten im Stadtteil.
- Prüfung: Eigentum und Belastungen im Kataster, Steuerschulden des Verkäufers, nicht genehmigte Anbauten, Energieausweis und Schwellenzone für die Aufenthaltserlaubnis.
- Abschluss persönlich oder per Vollmacht: Steuernummer und Bankkonto, Vertrag beim Notar, Zahlung über eine griechische Bank, Eintragung im Kataster und Unterlagen für die Aufenthaltserlaubnis.
Die Auswahl schickt ein Berater in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Alle Länder und Budgets im Vergleich – auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Athen?
Können Ausländer in Athen eine Wohnung kaufen?
In welchem Stadtteil von Athen kauft man eine Wohnung?
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Athen?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Athen an?
Bringt eine Wohnung in Athen eine Aufenthaltserlaubnis?
Kann ich eine Wohnung in Athen aus der Ferne kaufen?
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