Bất động sản để ở và đầu tư · 2026-10-19
Mua nhà ở Athens: căn hộ đang bán để ở và đầu tư
Những căn hộ đáng chú ý nhất đang bán, từ căn hộ gần ga Kato Patisia đến căn hộ đã cải tạo ở Pagkrati, giá mỗi m² và lợi suất theo quận, chi phí ngoài giá và việc mua nhà mang lại quyền cư trú gì.
Năm 2026 một mét vuông ở trung tâm Athens giá khoảng $3,250 (2,900 euro) theo các tin rao bán, từ $1,890 gần quảng trường Amerikis đến $7,980 ở Kolonaki. Cho thuê dài hạn mang lại 4.7% mỗi năm trước thuế. Căn hộ gần ga Kato Patisia giá $118,000, và giấy phép cư trú diện nhà đầu tư ở vùng Attica bắt đầu từ $900,000.
Dưới đây là những lựa chọn đáng chú ý nhất đang bán, giá mỗi m² và lợi suất cho thuê theo quận, cùng mọi chi phí ngoài giá. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm bất động sản theo yêu cầu của bạn.
Tóm tắt thị trường
Dữ liệu năm 2026.
Những căn hộ nào đang bán ở Athens
Những căn hộ đáng chú ý nhất từ $118,000 đến $494,000 gần các ga tàu điện ngầm Kato Patisia, Panormou và Kerameikos, ở Neapoli và Exarchia gần Bảo tàng Khảo cổ, ở Thissio nhìn ra đồi Acropolis và ở Pagkrati. Chuyên viên tư vấn sẽ tìm căn hộ theo yêu cầu của bạn và gửi giấy tờ, mặt bằng và các lựa chọn tương tự vào khung chat.
Căn hộ một phòng ngủ 58 m² nhìn ra công viên gần ga Kato Patisia
$118,000
Căn hộ 58 m² sáng sủa trên tầng 4 sau cải tạo: phòng tắm và bếp mới, cửa an ninh và ban công nhìn ra công viên. Ga tàu điện ngầm Kato Patisia ở gần. Một mét vuông ở đây giá $2,030 (1,810 €), thấp hơn một phần ba so với mức trung bình của trung tâm Athens.
Căn hộ hai phòng ngủ 55 m² hai tầng có khu sân thượng riêng
$185,000
Căn hộ hai tầng 55 m² đã cải tạo toàn bộ: hai phòng ngủ, cửa sổ hai hướng, mặt tiền nhìn ra phố và rất sáng, kèm một phần sân thượng dành riêng cho chủ sở hữu. Ga tàu điện ngầm Panormou cách 150 m. Ampelokipoi là khu dân cư đông đúc ở phía đông bắc trung tâm Athens, gần các trường đại học, quán cà phê, quán bar và nhà hàng. Lợi suất cho thuê dài hạn ở Ampelokipoi là 6.2% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ một phòng ngủ 53 m² có nội thất gần ga Panormou
$219,000
Căn hộ 53 m² đã cải tạo toàn bộ trên tầng 1: khu phòng khách, ăn uống và bếp liền mạch, phòng ngủ, phòng tắm và ban công phía trước lẫn phía sau. Bán kèm nội thất và thiết bị: hai máy điều hòa, hai TV, sưởi trung tâm và khung cửa nhôm. Ga tàu điện ngầm Panormou cách 2 phút đi bộ, gần đó có cửa hàng, quán cà phê và trường học. Lợi suất cho thuê dài hạn ở Ampelokipoi là 6.2% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ một phòng ngủ 74 m² trong tòa nhà năm 1969, phòng tắm cần cải tạo
$258,000
Căn hộ 74 m² sáng sủa trong tòa nhà Athens xây năm 1969, trên tầng 2: một phòng lớn thông suốt, phòng ngủ, phòng tắm và nhà vệ sinh riêng. Đã có hệ thống điện mới, đường ống mới và sơn mới, không gian bếp đang chờ lắp tủ, và đường ống cho nồi hơi gas đã được đi sẵn. Chỉ còn phòng tắm cần sửa, và có chỗ để thêm phòng ngủ thứ hai. Lợi suất cho thuê dài hạn ở Neapoli là 3.9% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ hai phòng ngủ 70 m² có nội thất gần Bảo tàng Khảo cổ
$314,000
Căn hộ 70 m² đã cải tạo trên tầng 2, tầng trên cùng: phòng khách, hai phòng ngủ, bếp và phòng tắm. Bán kèm nội thất và toàn bộ thiết bị, có sưởi gas độc lập, điều hòa, cửa an ninh và ban công hai phía. Không có chi phí chung của tòa nhà. Bảo tàng Khảo cổ Quốc gia, các quảng trường và công viên chỉ cách vài bước, trung tâm cách 300 m. Lợi suất cho thuê dài hạn ở Exarchia là 4.5% mỗi năm trước thuế.
Căn hộ hai phòng ngủ 72 m² có sân hiên, từ sân thượng nhìn ra Acropolis
$370,000
Căn hộ 72 m² ở tầng trên cùng, tầng 4, tại Thissio trong khu lịch sử của Athens: phòng khách, bếp, hai phòng ngủ, phòng tắm, ban công và sân hiên. Từ sân thượng chung có tầm nhìn 360° ra thành phố, thấy cả đồi Acropolis và đồi Lycabettus. Bán kèm nội thất, tủ quần áo âm tường, bếp lắp sẵn có thiết bị, và mỗi phòng có máy điều hòa và quạt trần riêng. Không cần sửa chữa trước khi dọn vào.
Căn hộ ba phòng ngủ 111 m² có chỗ đậu xe gần ga Kerameikos
$393,000
Căn hộ 111 m² ở Gazi, trung tâm Athens, chiếm trọn một tầng: phòng khách lớn, ba phòng ngủ, bếp và phòng tắm. Chuông cửa có hình, cửa an ninh, hệ thống báo động và chỗ đậu xe riêng. Ga tàu điện ngầm Kerameikos cách 2 phút đi bộ. Một mét vuông ở đây giá $3,540 (3,150 €).
Căn hộ hai phòng ngủ 98 m² cải tạo năm 2026 gần quảng trường Proskopon
$494,000
Căn hộ 98 m² trong tòa nhà được bảo dưỡng tốt ở Pagkrati gần quảng trường Proskopon, trên tầng 1 nâng: phòng khách mở liền bếp, hai phòng ngủ, phòng tắm, phòng giặt riêng và ban công hai phía. Đợt cải tạo năm 2026 mang lại hệ thống ống nước và điện mới, bếp mới có thiết bị, phòng tắm và sàn mới, cửa sổ nhôm kính hai lớp, cửa an ninh và sưởi gas độc lập. Quán cà phê, nhà hàng và cửa hàng ở gần. Lợi suất cho thuê dài hạn ở Pagkrati là 3.9% mỗi năm trước thuế.
Giá một mét vuông ở các quận của Athens
Một mét vuông căn hộ giá khoảng $3,250 (2,900 euro) theo các tin rao bán trên toàn trung tâm Athens, và trên $3,400 trong các giao dịch thực tế trên toàn vùng Attica cùng các vùng ven phía nam. Theo chỉ số của Ngân hàng Hy Lạp, căn hộ ở Athens tăng giá 5.0% trong năm. Mét vuông đắt nhất ở Kolonaki, $7,980, và Neos Kosmos, $4,990, rẻ nhất gần quảng trường Amerikis và Attiki, $1,890-2,120, ở phía bắc trung tâm. Vì vậy chúng tôi định giá căn hộ theo quận, không theo cả thành phố.
| Quận | Mỗi m², $ | Mỗi m², euro | Căn hộ 70 m², $ |
|---|---|---|---|
| Kolonaki | $7,980 | 7,110 | $559,000 |
| Neos Kosmos | $4,990 | 4,440 | $349,000 |
| Pagkrati | $4,340 | 3,860 | $304,000 |
| Nea Smyrni | $4,080 | 3,640 | $286,000 |
| Kallithea | $3,690 | 3,280 | $258,000 |
| Neapoli | $3,610 | 3,220 | $253,000 |
| Zografou | $3,530 | 3,140 | $247,000 |
| Koukaki | $2,880 | 2,570 | $202,000 |
| Gyzi | $2,810 | 2,500 | $196,000 |
| Exarchia | $2,800 | 2,490 | $196,000 |
| Ampelokipoi | $2,580 | 2,300 | $181,000 |
| Kypseli | $2,410 | 2,140 | $168,000 |
| Quảng trường Attiki | $2,120 | 1,890 | $148,000 |
| Quảng trường Amerikis | $1,890 | 1,680 | $132,000 |
| Toàn trung tâm Athens | $3,250 | 2,900 | $228,000 |
Dữ liệu năm 2026: số liệu theo quận là trung vị giá mỗi m² trong các tin rao bán căn hộ 20-250 m² ở trung tâm Athens ngày 20 tháng 10 năm 2026, toàn trung tâm Athens là trung vị giá mỗi m² trên tất cả các tin rao như vậy cùng ngày, giao dịch ở Attica là giá trung bình của các giao dịch thực tế năm 2026, mức tăng giá theo chỉ số giá căn hộ của Ngân hàng Hy Lạp. Đô la theo tỷ giá của Ngân hàng Trung ương châu Âu 1.1225 mỗi euro.
Căn hộ ở Athens mang lại lợi suất cho thuê bao nhiêu
Lợi suất cho thuê dài hạn gộp ở Athens là 4.7% mỗi năm trước thuế. Cao nhất gần quảng trường Attiki, 7.0%, ở Koukaki, 6.8%, và gần quảng trường Amerikis, 6.6%: một mét vuông ở đó rẻ hơn mức trung bình của trung tâm Athens, trong khi tiền thuê thấp hơn mức trung bình ít hơn so với giá. Thấp nhất ở Neos Kosmos, 3.1%, và Kolonaki, 3.5%, nơi mét vuông đắt nhất.
| Quận | Tiền thuê căn hộ 60 m² mỗi tháng | Lợi suất mỗi năm |
|---|---|---|
| Quảng trường Attiki | $740 (660 euro) | 7.0% |
| Koukaki | $970 (870 euro) | 6.8% |
| Quảng trường Amerikis | $630 (560 euro) | 6.6% |
| Kypseli | $750 (670 euro) | 6.2% |
| Ampelokipoi | $800 (710 euro) | 6.2% |
| Gyzi | $660 (590 euro) | 4.7% |
| Exarchia | $630 (560 euro) | 4.5% |
| Zografou | $740 (660 euro) | 4.2% |
| Kallithea | $740 (660 euro) | 4.0% |
| Neapoli | $700 (620 euro) | 3.9% |
| Pagkrati | $860 (760 euro) | 3.9% |
| Nea Smyrni | $760 (680 euro) | 3.7% |
| Kolonaki | $1,410 (1,250 euro) | 3.5% |
| Neos Kosmos | $760 (680 euro) | 3.1% |
| Toàn trung tâm Athens | $760 (680 euro) | 4.7% |
Dữ liệu năm 2026: tiền thuê là trung vị giá mỗi m² trong các tin cho thuê căn hộ dài hạn ngày 20 tháng 10 năm 2026, lợi suất là tiền thuê cả năm chia cho giá mỗi m² ở bảng trên, với toàn trung tâm Athens tính tương tự trên tất cả tin rao ở trung tâm. Lợi suất là gộp, trước thuế thu nhập cho thuê, thuế tài sản hợp nhất và thời gian trống.
Ở ba quận trung tâm của Athens, việc đăng ký mới cho thuê ngắn ngày bị đóng băng trong năm 2025-2026, nên lợi suất trên trang này là cho thuê dài hạn. Thu nhập cho thuê chịu thuế lũy tiến: 15% đến $13,500 (12,000 euro) mỗi năm, 35% đến $40,000 (35,000 euro), 45% phần vượt. Hằng năm chủ sở hữu nộp thuế tài sản hợp nhất, tùy theo diện tích, khu vực và đặc điểm của căn hộ. Chi tiết ở trang Thuế ở Hy Lạp.
Chi phí cần cộng thêm vào giá căn hộ
Mua căn hộ giá $314,000 (280,000 euro) ở Athens tốn thêm $14,210 (12,660 euro), tức 4.6% giá. Khoản chính là thuế chuyển nhượng 3.09% trên giá hoặc giá trị địa chính, lấy số cao hơn. Phí môi giới được ghi trong hợp đồng với công ty môi giới.
| Khoản thanh toán | Căn hộ giá $314,000 (280,000 euro) | Tỷ lệ trên giá |
|---|---|---|
| Thuế chuyển nhượng kèm phụ thu của thành phố | $9,720 (8,660 euro) | 3.09% |
| Công chứng: 0.8% đến 120,000 euro, 0.7% phần vượt, kèm 24% thuế giá trị gia tăng | $2,930 (2,610 euro) | đến 1% |
| Đăng ký địa chính | $1,580 (1,400 euro) | 0.5% |
| Luật sư kiểm tra căn hộ | theo hợp đồng với luật sư | - |
| Tổng cộng ngoài giá | $14,210 (12,660 euro) | 4.6% |
Dữ liệu năm 2026: thuế chuyển nhượng là 3% cộng phụ thu của thành phố bằng 3% số thuế, mức phí công chứng theo quyết định bộ trưởng 111376/2012 đã sửa đổi, và phí địa chính theo Luật 5142/2024. Căn hộ mới từ chủ đầu tư chịu 24% thuế giá trị gia tăng; đến ngày 31 tháng 12 năm 2026 có thể mua với thuế 3.09% nếu chủ đầu tư đã chọn chế độ này. Chuyên viên tư vấn sẽ tính chi phí cho căn hộ cụ thể.
Ở Athens, căn hộ được kiểm tra trước khi đặt cọc
Sai lầm tốn kém hơn tiền thuế: ban công bị quây kín hoặc phòng xây thêm không có giấy phép khiến công chứng viên không chứng nhận giao dịch, khoản nợ thuế của người bán, các ràng buộc trong sổ địa chính, hoặc căn hộ dưới 120 m² khi được mua để xin giấy phép cư trú. Dịch vụ đồng hành của Murblz loại bỏ những rủi ro này: chúng tôi tìm căn hộ, kiểm tra quyền sở hữu trong sổ địa chính, các khoản nợ, phần xây dựng và người bán, đồng thời lo mã số thuế, tài khoản ngân hàng, hợp đồng tại công chứng viên, đăng ký và hồ sơ giấy phép cư trú cùng các đối tác được cấp phép tại địa phương.
Chi phí đồng hành: theo yêu cầu từ chuyên viên tư vấn.
Mua căn hộ mang lại quyền cư trú gì
Giấy phép cư trú diện nhà đầu tư 5 năm cho cả gia đình ở Athens và toàn vùng Attica được cấp khi mua một căn hộ hoặc nhà từ 120 m² trở lên với giá từ $900,000 (800,000 euro): ngưỡng này áp dụng từ ngày 1 tháng 9 năm 2024 theo Luật 5100/2024. Từ $281,000 (250,000 euro), giấy phép chỉ được cấp khi chuyển đổi mặt bằng thương mại thành nhà ở hoặc trùng tu công trình được bảo tồn. Các căn hộ ở trên được mua để ở và cho thuê, còn để xin giấy phép, chuyên viên tư vấn sẽ tìm căn hộ từ 120 m² trở lên.
Từ năm 2022, công dân Nga chỉ được cấp giấy phép nhờ mua nhà khi có quốc tịch thứ hai của nước khác, và các giấy phép đã cấp vẫn được gia hạn. Công dân của bất kỳ nước nào cũng có thể mua căn hộ mà không cần giấy phép cư trú: cần mã số thuế Hy Lạp và tài khoản ngân hàng Hy Lạp. Nhà mua để xin giấy phép không được cho thuê ngắn ngày. Chi tiết ở trang Cư trú tại Hy Lạp nhờ đầu tư.
Chúng tôi tìm căn hộ như thế nào
- Mục tiêu và ngân sách: sống ở Athens, cho thuê, giấy phép cư trú diện nhà đầu tư hoặc tất cả cùng lúc. Chuyên viên tư vấn làm rõ quận, tuyến tàu điện ngầm, diện tích và cách bạn sẽ thanh toán.
- Danh sách chọn lọc: căn hộ theo giá của người bán, kèm diện tích, năm xây tòa nhà và tính toán lợi suất theo giá thuê trong quận.
- Kiểm tra: quyền sở hữu và các ràng buộc trong sổ địa chính, khoản nợ thuế của người bán, phần xây dựng không phép, chứng nhận năng lượng và vùng ngưỡng của giấy phép cư trú.
- Giao dịch trực tiếp hoặc theo giấy ủy quyền: mã số thuế và tài khoản ngân hàng, hợp đồng tại công chứng viên, thanh toán qua ngân hàng Hy Lạp, đăng ký địa chính và hồ sơ giấy phép cư trú.
Chuyên viên tư vấn gửi danh sách chọn lọc vào khung chat, với giá của người bán tại ngày lập danh sách.
Đọc thêm
- Đầu tư bất động sản ở Hy Lạp: nên mua gì và giá bao nhiêu
- Athens: cẩm nang thành phố và chuyển đến năm 2026
- Mua căn hộ ở Hy Lạp năm 2026: giá, thuế, quyền cư trú
- Thị thực vàng Hy Lạp: giấy phép cư trú nhờ đầu tư
So sánh tất cả quốc gia và ngân sách - ở trang Đầu tư bất động sản nước ngoài.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ ở Athens giá bao nhiêu?
Người nước ngoài có được mua căn hộ ở Athens không?
Nên mua căn hộ ở quận nào của Athens?
Lợi suất cho thuê ở Athens là bao nhiêu?
Chi phí mua căn hộ ở Athens là bao nhiêu?
Căn hộ ở Athens có mang lại giấy phép cư trú không?
Có thể mua căn hộ ở Athens từ xa không?
Không muốn tự mình tìm hiểu?
Chúng tôi hỗ trợ trọn gói toàn bộ quy trình: chúng tôi chọn bất động sản theo mục tiêu, kiểm tra pháp lý và hỗ trợ giao dịch đến khi đăng ký. Hãy đặt câu hỏi trong trò chuyện: buổi tư vấn miễn phí bắt đầu ngay tại đây. Việc đại diện pháp lý trước cơ quan nhà nước và tòa án do chuyên gia Murblz đảm nhận cùng đối tác có giấy phép hành nghề tại địa phương.
Chuyên viên tư vấn Murblz trả lời ngay trong khung trò chuyện trên trang này. Hãy kể về trường hợp của bạn, chúng ta sẽ cùng tìm cách.
Tư vấn miễn phí