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Anlageimmobilien in Griechenland

Aktualisiert am 08.10.2026

Ein Ausländer kann in Griechenland ohne besondere Genehmigung eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen; Beschränkungen gelten nur in Grenzgebieten und auf einigen Inseln, wo Bürger außerhalb der Europäischen Union eine Zustimmung brauchen.

Für das Geschäft braucht man eine griechische Steuernummer und ein griechisches Bankkonto: Die Zahlung erfolgt unbar. Ein Notar beurkundet den Vertrag, und das Eigentum wird im Grundstückskataster eingetragen. Dollarbeträge sind zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026 berechnet, 1,12 $ je Euro.

Immobilie und Investorenaufenthalt

Seit 1. September 2024 gelten nach dem Gesetz 5100/2024 folgende Schwellen für den Aufenthalt über eine Immobilie:

• 800.000 €, etwa 896.400 $, in Attika einschließlich Athen, in Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern;
• 400.000 €, etwa 448.200 $, in den übrigen Gebieten;
• 250.000 €, etwa 280.100 $, nur in Sonderfällen: Umwandlung eines Gewerbegebäudes in Wohnraum oder Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes.

Die Investition muss in eine einzige Immobilie von mindestens 120 Quadratmeter gehen, und eine solche Immobilie darf nicht kurzfristig an Touristen vermietet werden. Bedingungen und Familie finden Sie auf unserer Seite Investorenaufenthalt in Griechenland.

Steuern und Kosten beim Kauf

• Grunderwerbsteuer: 3,09 % des Preises oder des Katasterwerts, je nachdem, was höher ist, beim Kauf aus zweiter Hand. Bei einer Wohnung für 400.000 € sind das 12.360 €, etwa 13.850 $.
• Neubauten können statt der Grunderwerbsteuer 24 % Mehrwertsteuer unterliegen; sie ist vorübergehend ausgesetzt, daher wird die Regelung zum Datum des Geschäfts geprüft.
• Notar, Anwalt und Eintragung im Kataster werden gesondert bezahlt.

Steuern des Eigentümers

• Die jährliche einheitliche Grundsteuer hängt von Größe, Lage und Merkmalen der Immobilie ab.
• Mieteinnahmen werden nach einer Staffel besteuert: 15 % bis 12.000 € im Jahr, 35 % von 12.001 bis 35.000 € und 45 % darüber.
• Steuerliche Ansässigkeit entsteht nach 183 Tagen im Land in einem Jahr.

Wie der Kauf abläuft

1. Steuernummer und ein griechisches Bankkonto.
2. Auswahl und Prüfung durch einen Anwalt: Eigentumstitel im Kataster, Schulden, Übereinstimmung der Gebäude mit den Genehmigungen.
3. Bescheinigungen, dass der Verkäufer keine Steuerschulden hat, und von einem Ingenieur, dass die Gebäude rechtmäßig sind.
4. Notarieller Vertrag, Zahlung der Steuer, Überweisung der Mittel über eine Bank.
5. Eintragung im Kataster und bei Bedarf der Aufenthaltsantrag.

Risiken

• Unrechtmäßige Anbauten oder Gebäude, die nicht den Genehmigungen entsprechen: Sie müssen vor dem Geschäft legalisiert werden.
• Eine Aufenthaltsimmobilie unter 120 Quadratmeter oder auf mehrere aufgeteilt: Die Investition wird nicht angerechnet.
• Die Vermietung einer Aufenthaltsimmobilie an Touristen ist verboten.

Kann ein Ausländer in Griechenland eine Immobilie kaufen

Ja. Eine gesonderte Genehmigung ist nicht nötig, außer in Grenzgebieten und auf manchen Inseln, wo Geschäfte von Bürgern außerhalb der Europäischen Union vorab mit den Behörden abgestimmt werden. Ein Kauf verlangt eine griechische Steuernummer und ein Konto bei einer griechischen Bank; gezahlt wird nur bargeldlos, und der Notar prüft, woher das Geld stammt.

Für Bürger Russlands ist die Zahlung der schwierigste Teil. Die Sanktionsregeln der Europäischen Union verbieten Banken, von russischen Staatsbürgern ohne Aufenthaltstitel der Europäischen Union Einlagen über 113.000 $ anzunehmen. Deshalb wird der Zahlungsweg vor der Anzahlung geplant, nicht am Tag des Geschäfts. Die Bedingungen des Aufenthalts für Investoren und die Schwellen nach Gebiet stehen auf der Seite Aufenthalt in Griechenland durch Investition.

Ab 1. Juli 2027 verspricht die Regierung für Bürger außerhalb der Europäischen Union ohne Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten eine Kaufsteuer von 15 % plus eine örtliche Abgabe, statt der heutigen 3,09 %. Das Gesetz ist nicht verabschiedet; siehe Griechenlands Steuer von 15 % für Ausländer.

Wohnungspreise nach Städten

Nach der Bank von Griechenland stiegen neue Wohnungen im Jahr um 6,2 % und ältere um 5,0 %, wobei die Preise nicht in der Hauptstadt, sondern in den Provinzen am schnellsten wuchsen. In Attika, einschließlich Athen, übersteigt der Durchschnittspreis tatsächlicher Geschäfte 3.400 $ je Quadratmeter, und eine Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet etwa 240.000 $. In den angesehenen südlichen Vororten Athens kostet der Quadratmeter ein Mehrfaches, am Stadtrand und in Kleinstädten liegt er unter dem Durchschnitt. Die Viertel bespricht der Artikel Wohnungskauf in Griechenland.

Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf

• Jährliche einheitliche Grundsteuer. Der Betrag hängt von Fläche, Lage und Merkmalen der Wohnung ab; Ansässige und Nichtansässige zahlen sie gleichermaßen.
• Miete. Das Einkommen wird nach einer Skala besteuert: 15 % bis 14.000 $ im Jahr, 35 % bis 40.000 $ und 45 % darüber. Ein Nichtansässiger zahlt in Griechenland nach derselben Skala.
• Vermietung an Touristen. 2025–2026 werden in drei zentralen Bezirken Athens keine neuen Registrierungen für Kurzzeitvermietung angenommen, und eine für den Aufenthalt gekaufte Wohnung darf gar nicht an Touristen vermietet werden.
• Verkauf. Die Steuer von 15 % auf Gewinne aus Immobilienverkäufen von Privatpersonen ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt, ein privater Verkäufer zahlt sie 2026 also nicht.

Die Steuer auf Mieten wird in Griechenland gezahlt; ob sie im Wohnsitzland angerechnet wird, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen dieses Landes mit Griechenland. Wer in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, erklärt die Einkünfte dort nach dessen Regeln. Mehr auf der Seite Steuern in Griechenland.

Wie man in Griechenland aus der Ferne eine Immobilie kauft

Ein griechisches Geschäft lässt sich ohne Reise abwickeln. Der Käufer stellt in einem griechischen Konsulat oder vor einem Notar im Wohnsitzland eine Vollmacht mit Apostille und Übersetzung ins Griechische aus, und der Vertreter beschafft die Steuernummer, bestellt die Bescheinigung des Ingenieurs über die Rechtmäßigkeit der Gebäude und unterzeichnet die Urkunde vor einem Notar. Nach dem Geschäft wird das Eigentum im Kataster eingetragen.

Persönlich kommen Sie meist einmal, um ein griechisches Bankkonto zu eröffnen. Für den Aufenthalt für Investoren ist später ein Besuch für die biometrischen Daten nötig. Das Geld für eine Immobilie, die für den Aufenthalt gekauft wird, wird über eine Bank gezahlt, und der Notar hält die Zahlungsbelege in der Urkunde fest. Von der Anzahlung bis zur Eintragung vergehen meist ein bis zwei Monate.

Was wir tun

Wir beschaffen Steuernummer und Konto, stellen eine Auswahl von Immobilien für Ihr Budget und Ziel zusammen, prüfen Eigentumstitel und Rechtmäßigkeit der Gebäude, begleiten das notarielle Geschäft und die Eintragung mit vor Ort zugelassenen Partnern und bereiten den Antrag auf den Investorenaufenthalt vor.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen