الخدمات · العقارات

عقار استثماري في اليونان

حُدّث في 13/10/2026

يستطيع الأجنبي شراء شقة أو منزل أو قطعة أرض في اليونان دون إذن خاص؛ والقيود تسري فقط في المناطق الحدودية وبعض الجزر، حيث يحتاج مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي إلى موافقة.

وتتطلب الصفقة رقمًا ضريبيًا يونانيًا وحسابًا في بنك يوناني: فالدفع غير نقدي. ويصادق كاتب العدل على العقد، وتُسجَّل الملكية في السجل العقاري. والمبالغ بالدولار محسوبة بسعر البنك المركزي الأوروبي في 5 أكتوبر 2026، $1.12 لليورو.

العقار وإقامة المستثمر

منذ 1 سبتمبر 2024، بموجب القانون 5100/2024، أصبحت عتبات الإقامة عبر العقار كالتالي:

• 800,000 يورو، أي نحو $896,400، في أتيكا بما فيها أثينا، وفي سالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد سكانها على 3,100 نسمة؛
• 400,000 يورو، أي نحو $448,200، في المناطق الأخرى؛
• 250,000 يورو، أي نحو $280,100، في حالات خاصة فقط: تحويل مبنى تجاري إلى سكني أو ترميم مبنى مدرج في قائمة التراث.

يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد بمساحة 120 م² على الأقل، ولا يجوز تأجير هذا العقار للسياح لفترات قصيرة. والشروط والعائلة في صفحتنا عن إقامة المستثمر في اليونان.

الضرائب والتكاليف عند الشراء

• ضريبة نقل الملكية: 3.09% من السعر أو القيمة المساحية، أيهما أعلى، في إعادة البيع. وعلى شقة بـ400,000 يورو يبلغ ذلك 12,360 يورو، أي نحو $13,850.
• المباني الجديدة قد تخضع لضريبة القيمة المضافة 24% بدلًا من ضريبة نقل الملكية؛ وقد عُلّقت مؤقتًا، لذلك يُتحقق من النظام في تاريخ الصفقة.
• كاتب العدل والمحامي والتسجيل في السجل العقاري تُدفع على حدة.

ضرائب المالك

• الضريبة العقارية الموحدة السنوية تتوقف على مساحة العقار وموقعه ومواصفاته.
• دخل الإيجار يخضع لسلّم: 15% حتى 12,000 يورو سنويًا، و35% من 12,001 إلى 35,000 يورو، و45% فوق ذلك.
• الإقامة الضريبية تنشأ بعد 183 يومًا في البلد خلال السنة.

كيف تجري عملية الشراء

1. الرقم الضريبي وحساب في بنك يوناني.
2. اختيار العقار وفحص المحامي: الملكية في السجل العقاري، والديون، ومطابقة المباني للتراخيص.
3. الشهادات بأن البائع لا ديون ضريبية عليه، ومن المهندس بأن المباني قانونية.
4. العقد الموثق، ودفع الضريبة، وتحويل الأموال عبر البنك.
5. التسجيل في السجل العقاري، وعند الحاجة طلب الإقامة.

المخاطر

• إضافات غير قانونية أو مبانٍ لا تطابق التراخيص: يجب تسويتها قبل الصفقة.
• عقار للإقامة بمساحة أقل من 120 م² أو مقسّم إلى عدة عقارات: لن يُحتسب الاستثمار.
• تأجير عقار الإقامة للسياح محظور.

هل يستطيع المواطن الروسي شراء عقار في اليونان

نعم. لا يلزم إذن منفصل إلا في المناطق الحدودية وبعض الجزر، حيث تُنسَّق صفقات مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي مع السلطات مسبقًا. ويتطلب الشراء رقمًا ضريبيًا يونانيًا وحسابًا في بنك يوناني؛ والدفع غير نقدي فقط، ويتحقق كاتب العدل من مصدر المال.

الدفع هو الجزء الأصعب. فقواعد عقوبات الاتحاد الأوروبي تمنع البنوك من قبول ودائع تزيد على 100,000 يورو، أي نحو $113,000، من المواطنين الروس الذين لا يملكون تصريح إقامة أوروبيًا. لذلك يُخطَّط مسار الدفع قبل العربون، لا في يوم الصفقة. وشروط إقامة المستثمر والعتبات بحسب المنطقة في صفحة الإقامة في اليونان مقابل الاستثمار.

منذ 1 يوليو 2027 تعد الحكومة بفرض ضريبة شراء 15% إضافة إلى رسم محلي على مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الذين لا يملكون وضع المقيم طويل الأمد، بدلًا من نسبة 3.09% الحالية. ولم يُقرّ القانون بعد؛ راجع ضريبة 15% على الأجانب في اليونان.

أسعار الشقق بحسب المدن

بحسب بنك اليونان، ارتفعت أسعار الشقق الجديدة 6.2% خلال السنة والقديمة 5.0%، وكان أسرع نمو للأسعار لا في العاصمة بل في الأقاليم. وفي أتيكا، بما فيها أثينا، يتجاوز متوسط سعر الصفقات الفعلية $3,400 للمتر المربع، وتكلف شقة بمساحة 70 م² نحو $240,000. وفي الضواحي الجنوبية الراقية لأثينا يكلف المتر المربع أضعاف ذلك، أما في الأطراف والبلدات الصغيرة فهو دون المتوسط. والأحياء مستعرضة في شراء شقة في اليونان.

ضرائب المالك: الإيجار والبيع

• الضريبة العقارية الموحدة السنوية. يتوقف المبلغ على مساحة الشقة وموقعها ومواصفاتها؛ ويدفعها المقيمون وغير المقيمين على حد سواء.
• الإيجار. يخضع الدخل لسلّم: 15% حتى 12,000 يورو سنويًا، أي نحو $14,000، و35% حتى 35,000 يورو، أي نحو $40,000، و45% فوق ذلك. ويدفع غير المقيم في اليونان بالسلّم نفسه.
• التأجير السياحي. في 2025-2026 لا تُقبل تسجيلات جديدة للتأجير قصير الأمد في ثلاثة أحياء مركزية في أثينا، والمسكن المشترى لأجل الإقامة لا يجوز تأجيره للسياح أصلًا.
• البيع. ضريبة 15% على أرباح بيع العقارات من الأفراد معلّقة حتى 31 ديسمبر 2026، لذلك لا يدفعها البائع الفرد في 2026.

في 2023 علّقت روسيا المواد الرئيسية من اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي مع اليونان، لذلك تُدفع ضريبة الإيجار في اليونان ولا يعمل الاحتساب في روسيا بالكامل. ويصرّح المقيم الضريبي في روسيا عن الدخل ويبلّغ مصلحة الضرائب عن الحساب البنكي اليوناني. والمزيد في صفحة الضرائب في اليونان.

كيف تشتري عقارًا في اليونان عن بُعد

يمكن إتمام الصفقة اليونانية دون سفر. يحرّر المشتري توكيلًا في قنصلية يونانية أو لدى كاتب عدل في بلد إقامته مع تصديق أبوستيل وترجمة إلى اليونانية، ويستخرج الممثل الرقم الضريبي، ويطلب شهادة المهندس بقانونية المباني، ويوقّع العقد أمام كاتب العدل. وبعد الصفقة تُسجَّل الملكية في السجل العقاري.

عادةً تحضر شخصيًا مرة واحدة لفتح حساب في بنك يوناني. ولإقامة المستثمر تلزم زيارة لاحقة لإعطاء البصمات. ويُدفع ثمن العقار المشترى لأجل الإقامة عبر البنك، ويثبّت كاتب العدل مستندات الدفع في العقد. ومن العربون حتى التسجيل يستغرق الأمر عادةً شهرًا إلى شهرين.

ما نقوم به

نستخرج الرقم الضريبي والحساب، ونختار عقارًا يناسب ميزانيتك وهدفك، ونتحقق من الملكية وقانونية المباني، ونرافق الصفقة الموثقة والتسجيل مع شركاء مرخّصين محليًا، ونعدّ طلب إقامة المستثمر.

ما نقوم به

• اختيار العقارات بحسب هدفك الاستثماري
• الفحص القانوني للعقار
• مرافقة الصفقة من البداية إلى النهاية
• هيكلة الملكية (شركة، صندوق ائتماني)
• إدارة العقار وتأجيره

اقرأ أيضًا

تأسيس شركة · حساب الشركة · حساب شخصي · كل برامج البلد

الأسئلة الشائعة