التأشيرة الذهبية اليونانية: متى يمكن سحب تصريحك

شقة بـ250,000 يورو أُعيد منها 100,000 يورو إلى المشتري بهدوء: في 15 أكتوبر 2026 تعهد وزير الهجرة اليوناني بسحب تصاريح الإقامة بسبب صفقات كهذه. من يتأثر، وما العتبات المطبقة، وكيف تشتري حتى يبقى تصريحك لك.

بالتفصيل

طوال سنوات سُوِّقت التأشيرة الذهبية اليونانية على أنها أيسر تصريح إقامة في الاتحاد الأوروبي عبر العقار. وفي أكتوبر 2026 تبيّن أن بعض المشترين دفعوا أقل مما يسمح به القانون، ولاحظت الدولة ذلك. في 15 أكتوبر، في المؤتمر العقاري السنوي في أثينا، قالها وزير الهجرة واللجوء ثانوس بليفريس صراحة: ستُسحب التصاريح.

هناك سببان. الأول الخصومات الخفية، حين يعود جزء من السعر إلى المشتري بعد الصفقة. والثاني الإيجار القصير الذي يلتف على الحظر. فيما يلي ما قاله الوزير، وعلامَ يستند قانونيًا، وماذا تفعل إن كنت قد اشتريت بالفعل أو توشك على الشراء.

ماذا قال وزير الهجرة اليوناني

ضرب الوزير مثالًا يعرفه القطاع كله: تُباع شقة بـ250,000 يورو، ويستعيد المشتري منها 100,000 يورو عبر عقد إيجار بعائد مضمون. على الورق العتبة مستوفاة، وفي الواقع استثمر الشخص 150,000 يورو وحصل على تصريح إقامة أوروبي. وبحسب بليفريس، لا مصلحة للدولة في صفقات كهذه.

الصياغة حازمة: إذا سُوِّقت صفقة على أنها طريق إلى التأشيرة الذهبية بأقل من 250,000 يورو، فسيُسحب التصريح أيًّا كانت طريقة الوصول إلى السعر المنخفض. وقد عُرضت فعلًا على وسائل التواصل والبوابات الأجنبية شقق بـ180,000-230,000 يورو موسومة بأنها مؤهلة للتأشيرة.

التصريح الثاني يخص الإيجار. فالمستثمرون الذين أجّروا شققهم إيجارًا قصيرًا عبر إيجارات موازية من الباطن وُعدوا بالنتيجة نفسها: ستُسحب منهم التأشيرة الذهبية.

على أي قانون يستند ذلك

الأساس هو المادة 100 من قانون الهجرة اليوناني (القانون 5038/2023 بتعديلات القانون 5100/2024). وتشترط دفع الحد الأدنى للسعر كاملًا قبل التقديم وبوسائل قابلة للتتبع فقط: شيك أو تحويل أو بطاقة إلى حساب البائع في بنك يوناني. ويصادق كاتب العدل على الدفع.

وتحظر المادة نفسها الإيجار القصير لعقار التأشيرة الذهبية، بما في ذلك عبر الإيجار من الباطن. والعقوبة منصوص عليها: يفقد المستثمر التصريح ويدفع المالك غرامة إدارية قدرها 50,000 يورو.

في أبريل 2026 أصدرت الوزارة التعميم 1/2026 بتوجيهات لمكاتب الهجرة. وهو يعرّف الإيجار القصير بدقة: إيجار أو إيجار من الباطن لأقل من 60 يومًا لا يقدّم أكثر من السكن وأغطية الأسرّة، سواء عبر منصة أو مباشرة. أما الإيجار طويل الأمد لفندق أو منشأة سياحية تقدّم للضيوف خدمات إضافية فلا يشمله الحظر.

وفيما يخص الخصومات، يحيل التعميم الحالات المشبوهة إلى مصلحة الضرائب والشرطة وهيئة مكافحة غسل الأموال اليونانية. وينص بشكل منفصل على أن التصاريح الممنوحة سابقًا يمكن سحبها أيضًا.

عتبات التأشيرة الذهبية اليونانية في 2026

لم تتغير الأرقام منذ سبتمبر 2024. فالوزير لم يعلن قانونًا جديدًا، بل أعلن تطبيقًا صارمًا للقانون القائم.

هذا الصف الثالث هو ما خلق السوق الرمادية. فعتبة 250,000 يورو باقية، لكن للتحويل والترميم فقط. وكل ما يُعرض على أنه شقة عادية مؤهلة للتأشيرة بـ200,000 يورو صار خطرًا مباشرًا لفقدان الوضع.

البرنامج كبير: في نهاية يوليو 2026 كان في اليونان 34,278 تصريح إقامة ساريًا للمستثمرين. ويحمل مواطنو الصين العدد الأكبر، يليهم مواطنو تركيا وإسرائيل والمملكة المتحدة.

ماذا يعني ذلك إن كنت قد اشتريت بالفعل

• دفعت السعر كاملًا رسميًا. هذا لا يمسك. احتفظ بكشوف التحويل وبمصادقة كاتب العدل على الدفع، فهي تُطلب عند التجديد.
• تضمّن عقدك إيجارًا مضمونًا. الإيجار بحد ذاته ليس مخالفة. الخطر في هيكل تعيد فيه دفعات الإيجار فعليًا جزءًا من السعر. اعرض ذلك العقد على محامٍ قبل التجديد، لا بعد رسالة من الوزارة.
• الشقة مؤجرة إيجارًا قصيرًا. إذا اشتُري العقار وفق قواعد القانون 5100/2024، فالإيجار القصير محظور ولن ينقذك مخطط الإيجار من الباطن. والانتقال إلى إيجارات طويلة الأمد لمدة 60 يومًا فأكثر يحل المشكلة.
• اشتريت قبل القواعد الجديدة. حظر الإيجار القصير لا ينطبق على العقارات المشتراة وفق القواعد القديمة أو خلال الفترة الانتقالية.

نقطة أخرى: في البرلمان اقترح حزب المعارضة باسوك إغلاق طريق العقار وتطبيق حظر الإيجار على جميع الحاملين عند التجديد. رفض الحزب الحاكم الفكرة، لكن النقاش حول مستقبل البرنامج بدأ.

كيف تشتري شقة للإقامة اليونانية دون مخاطرة

القاعدة بسيطة بساطة دفاتر كاتب عدل جيد: يجب أن يطابق السعر في العقد المال الحقيقي الذي ذهب إلى البائع ولم يعد أبدًا. وكل ما عدا ذلك تفاصيل.

• تحقق من المنطقة. العتبة تعتمد على العنوان. شقة بـ400,000 يورو في ضاحية من ضواحي أثينا لن تؤهل، لأن أتيكا كلها تقع في منطقة 800,000 يورو.
• تحقق من المساحة والنوع. تشترط عتبتا 400,000 و800,000 يورو عقارًا واحدًا بمساحة 120 م² على الأقل. وشقتان صغيرتان لا تُجمعان.
• ادفع كاملًا، بوسائل قابلة للتتبع، قبل التقديم. النقد أو الأقساط بعد التقديم تغلق طريق الإقامة.
• اقرأ عقد الإيجار. العائد المضمون فوق السوق علامة تحذير. وإذا بدا دخل السنوات الأولى كاسترداد لثلث السعر، فهذا بالضبط المخطط الذي وصفه الوزير.
• لا تخطط للإيجار القصير. لعوائد الاستثمار يعمل الإيجار طويل الأمد وهو مسموح.

الإجراءات الكاملة والمواعيد والمستندات في صفحتنا الإقامة في اليونان مقابل الاستثمار وفي مقال الإقامة اليونانية عبر العقار. وإذا كنت تختار مدينة، فابدأ بأدلتنا عن أثينا وسالونيك، أما الشراء نفسه ففي كيف تشتري شقة في اليونان.

الضريبة وجواز السفر: ما الذي يجب مراعاته أيضًا في اليونان

التأشيرة الذهبية لا تُلزمك بالعيش في اليونان ولا تجعلك مقيمًا ضريبيًا. لكن إذا كنت تنتقل فعلًا، فلدى اليونان نظام تفضيلي للمقيمين الجدد: ضريبة ثابتة على الدخل الأجنبي بدل الجدول التصاعدي. كيف يعمل ومن يستفيد في مقالنا عن ضريبة 15% للأجانب في اليونان.

الطريق إلى جواز السفر عبر التأشيرة الذهبية طويل: يتطلب التجنس سنوات من الإقامة الفعلية إضافة إلى امتحان في اللغة والتاريخ. ومن لديهم أصول يونانية يتقدمون أسرع عبر العودة إلى اليونان.

إذا بدت اليونان محفوفة بالمخاطر: البدائل

البرنامج اليوناني ما زال يعمل، لكنه توقف عن التسامح مع الحيل. وإذا أردت المقارنة، فهذا ما يعمل أيضًا في أوروبا وما حولها:

• البرتغال - الإقامة عبر صناديق الاستثمار دون شراء عقار. التفاصيل في صفحتنا الإقامة في البرتغال.
• قبرص - الإقامة الدائمة عبر عقار من 300,000 يورو إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، في مقال الإقامة الدائمة في قبرص عبر العقار.
• نظرة عامة على كل البرامج مع العتبات - في التأشيرات الذهبية في أوروبا 2026 والإقامة عبر العقار في 2026.
• جواز سفر ثانٍ بدل الإقامة - الباراغواي وخيارات أخرى في قسم الجنسية.

خدماتنا في اليونان

نتولى صفقات شراء العقار للإقامة بحيث لا تضطر بعد خمس سنوات، عند التجديد، إلى أن تشرح للوزارة مصدر أي خصم.

إضافة إلى الإجراءات التي لا تبدأ أي صفقة دونها: رقم ضريبي يوناني AFM، وحساب في بنك محلي، وتوكيل لممثلك، وتجديد التصريح وبطاقات العائلة. ويتولى فريق خدمات الشركات لدينا تأسيس شركة لتملّك العقار.

الأسئلة الشائعة