Yunanistan altın vizesi: izniniz ne zaman iptal edilebilir

Alıcıya sessizce 100.000 € geri ödenen 250.000 €'luk bir daire: 15 Ekim 2026'da Yunanistan'ın göç bakanı bu tür anlaşmalar nedeniyle oturma izinlerini iptal etmeyi vaat etti. Kimler etkileniyor, hangi eşikler geçerli ve izniniz sizde kalsın diye nasıl alım yapılır.

Ayrıntılı

Yıllarca Yunanistan altın vizesi, AB'de gayrimenkul yoluyla en uygun fiyatlı oturma izni olarak satıldı. Ekim 2026'da bazı alıcıların kanunun izin verdiğinden bile az ödediği ortaya çıktı ve devlet bunu fark etti. 15 Ekim'de Atina'daki yıllık gayrimenkul konferansında Göç ve İltica Bakanı Thanos Plevris açıkça konuştu: izinler geri alınacak.

İki gerekçe var. Birincisi, anlaşmadan sonra fiyatın bir kısmının alıcıya geri aktığı gizli indirimler. İkincisi, yasağı aşan kısa süreli kiralama. Aşağıda bakanın ne söylediği, bunun hukuken neye dayandığı ve zaten aldıysanız ya da almak üzereyseniz ne yapmanız gerektiği var.

Yunanistan göç bakanı ne söyledi

Bakan tüm sektörün tanıdığı bir örnek verdi: bir daire 250.000 €'ya satılıyor ve alıcı bunun 100.000 €'sunu garantili getirili bir kira sözleşmesiyle geri alıyor. Kâğıt üzerinde eşik karşılanıyor; gerçekte kişi 150.000 € yatırıp AB oturma izni almış oluyor. Plevris'e göre devletin bu tür anlaşmalarda hiçbir çıkarı yok.

İfade serttir: bir anlaşma 250.000 €'nun altında bir altın vize yolu olarak pazarlandıysa, düşük fiyata nasıl ulaşılmış olursa olsun izin iptal edilecek. Vizeye uygun diye etiketlenen 180.000-230.000 €'luk daireler gerçekten de sosyal medyada ve yabancı portallarda ilan ediliyordu.

İkinci açıklama kiralamayla ilgili. Dairelerini paralel alt kiralamalarla kısa süreli kiraya veren yatırımcılara aynı sonuç vaat edildi: altın vize geri alınacak.

Bu hangi kanuna dayanıyor

Dayanak, Yunanistan Göç Kanunu'nun 100. maddesidir (5100/2024 sayılı Kanun ile değişik 5038/2023 sayılı Kanun). Madde, asgari fiyatın tamamının başvurudan önce ve yalnızca izlenebilir yollarla ödenmesini şart koşar: bir Yunan bankasındaki satıcı hesabına çek, havale ya da kart. Ödemeyi bir noter onaylar.

Aynı madde, altın vize mülkünün alt kiralama dahil kısa süreli kiraya verilmesini yasaklar. Yaptırım açıkça yazılmıştır: yatırımcı iznini kaybeder ve mülk sahibi 50.000 € idari para cezası öder.

Nisan 2026'da bakanlık göç ofisleri için yönlendirmeler içeren 1/2026 sayılı Genelge'yi yayımladı. Genelge kısa süreli kiralamayı tam olarak tanımlar: bir platform üzerinden ya da doğrudan, konaklama ve yatak takımları dışında hiçbir şey sunmayan, 60 günden kısa bir kira ya da alt kira. Misafirlere ek hizmetler sunan bir otele ya da turizm işletmesine uzun süreli kiralama yasak kapsamında değildir.

İndirimler konusunda genelge şüpheli durumları vergi idaresine, polise ve Yunanistan'ın kara para aklamayla mücadele kurumuna yönlendirir. Ayrıca daha önce verilmiş izinlerin de iptal edilebileceğini belirtir.

2026'da Yunanistan altın vizesi eşikleri

Rakamlar Eylül 2024'ten beri değişmedi. Bakan yeni bir kanun açıklamadı; mevcut kanunun sıkı uygulanacağını açıkladı.

Gri piyasayı yaratan bu üçüncü satırdır. 250.000 €'luk eşik sürüyor, ama yalnızca dönüştürme ve restorasyon için. 200.000 €'ya vizeye uygun sıradan bir daire olarak sunulan her şey artık statüyü kaybetme konusunda doğrudan bir risktir.

Program büyüktür: Temmuz 2026 sonunda Yunanistan'da 34.278 aktif yatırımcı oturma izni vardı. En çoğu Çin vatandaşlarında, ardından Türkiye, İsrail ve Birleşik Krallık vatandaşları geliyor.

Zaten aldıysanız bu ne anlama geliyor

• Tam fiyatı resmi olarak ödediniz. Bu sizi etkilemez. Havale dökümlerini ve noter onaylı ödeme belgesini saklayın; yenilemede istenir.
• Sözleşmenizde garantili bir kira vardı. Kiralamanın kendisi ihlal değildir. Tehlike, kira ödemelerinin fiilen fiyatın bir kısmını iade ettiği bir yapıdadır. O sözleşmeyi bakanlıktan mektup geldikten sonra değil, yenilemeden önce bir avukata gösterin.
• Daire kısa süreli kiraya veriliyor. Mülk 5100/2024 sayılı Kanun kurallarına göre alındıysa, kısa süreli kiralama yasaktır ve bir alt kiralama düzeni sizi kurtarmaz. 60 gün ve üzeri uzun süreli kiralamaya geçmek sorunu çözer.
• Yeni kurallardan önce aldınız. Kısa süreli kiralama yasağı, eski kurallara göre ya da geçiş döneminde alınan mülklere uygulanmaz.

Bir nokta daha: mecliste muhalefet partisi PASOK gayrimenkul yolunu kapatmayı ve kira yasağını yenilemede tüm izin sahiplerine uygulamayı önerdi. İktidar partisi fikri reddetti, ancak programın geleceğine dair tartışma başladı.

Yunanistan oturumu için daire risksiz nasıl alınır

Kural, iyi bir noterin defter tutması kadar basittir: sözleşmedeki fiyat, satıcıya giden ve asla geri dönmeyen gerçek parayla örtüşmelidir. Geri kalan her şey ayrıntıdır.

• Bölgeyi kontrol edin. Eşik adrese bağlıdır. Atina banliyösünde 400.000 €'luk bir daire uygun olmaz, çünkü Attika'nın tamamı 800.000 €'luk bölgededir.
• Büyüklüğü ve türü kontrol edin. 400.000 € ve 800.000 € eşikleri en az 120 m² tek bir mülk gerektirir. İki küçük daire toplanmaz.
• Başvurudan önce tamamını izlenebilir yollarla ödeyin. Nakit ya da başvurudan sonra taksitler oturuma giden yolu kapatır.
• Kira sözleşmesini okuyun. Piyasanın üzerinde garantili getiri bir uyarı işaretidir. İlk yıllardaki gelir fiyatın üçte birinin iadesi gibi görünüyorsa, bu tam olarak bakanın tarif ettiği düzendir.
• Kısa kiralamaya göre plan yapmayın. Yatırım getirisi için uzun süreli kiralama işler ve serbesttir.

Tüm süreç, süreler ve belgeler yatırımla Yunanistan oturumu sayfamızda ve gayrimenkul yoluyla Yunanistan oturumu makalesinde. Şehir seçiyorsanız Atina ve Selanik rehberlerimizle başlayın; alımın kendisi Yunanistan'da daire nasıl alınır makalesinde anlatılıyor.

Vergi ve pasaport: Yunanistan'da dikkate alınacak diğer konular

Altın vize Yunanistan'da yaşamanızı gerektirmez ve sizi vergi mukimi yapmaz. Ancak gerçekten taşınıyorsanız, Yunanistan'da yeni yerleşikler için tercihli bir rejim var: artan oranlı tarife yerine yurt dışı gelire sabit bir vergi. Nasıl işlediği ve kimin kazançlı çıktığı Yunanistan'ın yabancılar için yüzde 15 vergisi makalemizde anlatılıyor.

Altın vize üzerinden pasaporta giden yol uzundur: vatandaşlığa kabul yıllarca fiili ikamet ve dil ile tarih sınavı gerektirir. Yunan kökenli olanlar Yunanistan'a geri dönüş yoluyla daha hızlı ilerler.

Yunanistan riskli geliyorsa: alternatifler

Yunan programı hâlâ işliyor; sadece hileleri affetmeyi bıraktı. Karşılaştırmak isterseniz, Avrupa'da ve yakınında işleyen diğer seçenekler şunlar:

• Portekiz: mülk alımı olmadan yatırım fonları yoluyla oturum. Ayrıntılar Portekiz oturumu sayfamızda.
• Kıbrıs: 300.000 € artı KDV'den mülk yoluyla daimi oturum; gayrimenkul yoluyla Kıbrıs daimi oturumu makalesinde anlatılıyor.
• Tüm programlara genel bakış eşiklerle birlikte: 2026'da Avrupa altın vizeleri ve 2026'da gayrimenkul yoluyla oturum.
• Oturum yerine ikinci pasaport: Paraguay ve vatandaşlık bölümümüzdeki diğer seçenekler.

Yunanistan hizmetlerimiz

Oturum için mülk alımlarını öyle yürütüyoruz ki beş yıl sonra yenilemede bir indirimin kaynağını bakanlığa açıklamak zorunda kalmazsınız.

Ayrıca hiçbir anlaşmanın onlarsız başlamadığı formaliteler: Yunan AFM vergi numarası, yerel banka hesabı, temsilciniz için vekâletname, iznin ve aile kartlarının yenilenmesi. Mülkü elde tutmak için şirket kuruluşu kurumsal hizmetler ekibimiz üzerinden yürür.

Sık sorulan sorular