Visa dorada de Grecia: cuándo pueden retirarte el permiso
Un piso de US$ 280.000 (250.000 euros) con US$ 112.000 (100.000 euros) devueltos discretamente al comprador: el 15 de octubre de 2026 el ministro de Migración de Grecia prometió retirar los permisos de residencia por operaciones así. A quién afecta, qué umbrales se aplican y cómo comprar para que el permiso siga siendo tuyo.
En resumen
- El 15 de octubre de 2026 el ministro griego de Migración y Asilo, Thanos Plevris, dijo que los permisos de inversor se retirarán cuando parte del precio se haya devuelto en secreto al comprador.
- Su ejemplo: un piso de US$ 280.000 (250.000 euros) con US$ 112.000 (100.000 euros) devueltos mediante un arrendamiento. La inversión real es de US$ 168.000 (150.000 euros), y eso es motivo para retirar el estatus.
- El segundo motivo es el alquiler de corta duración mediante esquemas de subarriendo. Eso ya cuesta el permiso más una multa de US$ 56.000 (50.000 euros) para el propietario.
- Los umbrales no cambian: US$ 897.000 (800.000 euros) en Ática, Salónica, Mykonos, Santorini y las islas grandes, US$ 449.000 (400.000 euros) en el resto, US$ 280.000 (250.000 euros) solo para la conversión de edificios no residenciales y la restauración.
En detalle
Durante años la visa dorada de Grecia se vendió como el permiso de residencia por inmueble más asequible de la UE. En octubre de 2026 resultó que algunos compradores habían pagado incluso menos de lo que permite la ley, y el Estado se dio cuenta. El 15 de octubre, en la conferencia anual del sector inmobiliario en Atenas, el ministro de Migración y Asilo, Thanos Plevris, lo dijo sin rodeos: los permisos se retirarán.
Hay dos motivos. El primero son los descuentos ocultos, cuando parte del precio vuelve al comprador después de la operación. El segundo es el alquiler de corta duración que esquiva la prohibición. A continuación, qué dijo el ministro, en qué se basa legalmente y qué hacer si ya has comprado o estás a punto de hacerlo.
Qué dijo el ministro de Migración de Grecia
El ministro puso un ejemplo que todo el sector reconoce: un piso se vende por US$ 280.000 (250.000 euros), y el comprador recupera US$ 112.000 (100.000 euros) mediante un arrendamiento con rentabilidad garantizada. Sobre el papel se cumple el umbral; en realidad la persona invirtió US$ 168.000 (150.000 euros) y obtuvo un permiso de residencia de la UE. Según Plevris, al Estado no le interesan operaciones así.
La formulación es dura: si una operación se comercializó como vía a la visa dorada por debajo de US$ 280.000 (250.000 euros), el permiso se retirará, se haya conseguido como se haya conseguido el precio bajo. Pisos de US$ 202.000-258.000 (180.000-230.000 euros) etiquetados como aptos para la visa se anunciaron de verdad en redes sociales y en portales extranjeros.
La segunda declaración se refiere a los alquileres. A los inversores que alquilaban su piso por periodos cortos mediante subarriendos paralelos se les prometió el mismo desenlace: se les retirará la visa dorada.
En qué ley se basa
La base es el artículo 100 del Código de Migración de Grecia (Ley 5038/2023, modificada por la Ley 5100/2024). Exige pagar el precio mínimo completo antes de presentar la solicitud y solo por medios rastreables: cheque, transferencia o tarjeta a la cuenta del vendedor en un banco griego. Un notario certifica el pago.
El mismo artículo prohíbe el alquiler de corta duración de un inmueble de visa dorada, también mediante subarriendo. La sanción está escrita: el inversor pierde el permiso y el propietario paga una multa administrativa de US$ 56.000 (50.000 euros).
En abril de 2026 el ministerio publicó la Circular 1/2026 con indicaciones para las oficinas de migración. Define con precisión el alquiler de corta duración: un arrendamiento o subarriendo de menos de 60 días que no ofrece nada más que alojamiento y ropa de cama, ya sea a través de una plataforma o directamente. Un arrendamiento de larga duración a un hotel o negocio turístico que ofrece servicios adicionales a los huéspedes queda fuera de la prohibición.
Sobre los descuentos, la circular remite los casos sospechosos a la administración tributaria, a la policía y a la autoridad griega contra el blanqueo de capitales. Indica aparte que también pueden retirarse los permisos ya concedidos.
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Umbrales de la visa dorada de Grecia en 2026
Las cifras no han cambiado desde septiembre de 2024. El ministro no anunció una ley nueva, sino la aplicación estricta de la vigente.
| Umbral | Dónde y para qué | Qué importa |
|---|---|---|
| US$ 897.000 (800.000 euros) | Ática con Atenas, Salónica, Mykonos, Santorini, islas de más de 3.100 habitantes | Un solo inmueble de al menos 120 m² |
| US$ 449.000 (400.000 euros) | El resto de Grecia | Un solo inmueble de al menos 120 m² |
| US$ 280.000 (250.000 euros) | Conversión de un edificio no residencial a uso residencial y restauración de edificios protegidos | Solo estos dos casos; un piso corriente de 250.000 euros no sirve |
Esa tercera fila es la que creó el mercado gris. El umbral de US$ 280.000 (250.000 euros) sigue existiendo, pero solo para conversión y restauración. Todo lo que se ofrece como piso corriente apto para la visa por US$ 224.000 (200.000 euros) es ahora un riesgo directo de perder el estatus.
El programa es de buen tamaño: a finales de julio de 2026 Grecia tenía 34.278 permisos de residencia de inversor vigentes. Los ciudadanos chinos tienen la mayoría, seguidos de los de Turquía, Israel y el Reino Unido.
Qué significa si ya has comprado
- Pagaste el precio completo de forma oficial. Esto no te afecta. Guarda los justificantes de transferencia y la certificación notarial del pago; se piden en la renovación.
- Tu contrato incluía un arrendamiento garantizado. Un arrendamiento por sí mismo no es una infracción. El peligro es una estructura en la que los pagos del alquiler devuelven en la práctica parte del precio. Enseña ese contrato a un abogado antes de la renovación, no después de una carta del ministerio.
- El piso se alquila por periodos cortos. Si el inmueble se compró con las normas de la Ley 5100/2024, el alquiler de corta duración está prohibido y un esquema de subarriendo no te salva. Pasar a arrendamientos largos de 60 días o más resuelve el problema.
- Compraste antes de las nuevas normas. La prohibición del alquiler de corta duración no se aplica a los inmuebles comprados con las normas anteriores o durante el periodo transitorio.
Un punto más: en el Parlamento el partido de la oposición PASOK propuso cerrar la vía inmobiliaria y aplicar la prohibición de alquiler a todos los titulares en la renovación. El partido en el Gobierno rechazó la idea, pero el debate sobre el futuro del programa ha empezado.
Cómo comprar un piso para la residencia griega sin riesgos
La regla es tan sencilla como la contabilidad de un buen notario: el precio del contrato debe coincidir con el dinero real que fue al vendedor y nunca volvió. Todo lo demás son detalles.
- Comprueba la zona. El umbral depende de la dirección. Un piso de US$ 449.000 (400.000 euros) en un barrio de las afueras de Atenas no sirve, porque toda Ática está en la zona de 800.000 euros.
- Comprueba la superficie y el tipo. Los umbrales de 400.000 y 800.000 euros exigen un solo inmueble de al menos 120 m². Dos pisos pequeños no suman.
- Paga todo, por medios rastreables, antes de presentar la solicitud. El efectivo o los plazos después de presentar la solicitud cierran la vía a la residencia.
- Lee el contrato de arrendamiento. Una rentabilidad garantizada por encima del mercado es una señal de alarma. Si los ingresos de los primeros años parecen la devolución de un tercio del precio, ese es exactamente el esquema que describió el ministro.
- Descarta los alquileres cortos en tus planes. Para la rentabilidad de la inversión funciona el arrendamiento de larga duración, que está permitido.
El proceso completo, los plazos y los documentos están en nuestra página de residencia en Grecia por inversión y en el artículo residencia griega por inmueble. Si estás eligiendo ciudad, empieza por nuestras guías de Atenas y Salónica; la compra en sí se explica en cómo comprar un piso en Grecia.
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Impuestos y pasaporte: qué más tener en cuenta en Grecia
La visa dorada no obliga a vivir en Grecia y no te convierte en residente fiscal. Pero si te mudas de verdad, Grecia tiene un régimen preferente para nuevos residentes: un impuesto fijo sobre los ingresos del extranjero en lugar de la escala progresiva. Cómo funciona y a quién le conviene lo explicamos en el artículo sobre el impuesto del 15 % de Grecia para extranjeros.
El camino al pasaporte a través de la visa dorada es largo: la naturalización exige años de residencia efectiva y un examen de idioma e historia. Quien tiene raíces griegas avanzará más rápido por la repatriación a Grecia.
Si Grecia te parece arriesgada: alternativas
El programa griego sigue funcionando; simplemente ha dejado de perdonar los atajos. Si quieres comparar, esto es lo que funciona en Europa y cerca de ella:
- Portugal: residencia a través de fondos de inversión, sin comprar inmueble. Detalles en nuestra página de residencia en Portugal.
- Chipre: residencia permanente por inmueble desde US$ 336.000 (300.000 euros) más IVA, explicada en residencia permanente en Chipre por inmueble.
- Panorama de todos los programas con sus umbrales: en las visas doradas de Europa en 2026 y residencia por inmueble en 2026.
- Un segundo pasaporte en lugar de la residencia: Paraguay y otras opciones en nuestra sección de ciudadanía.
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Más información →Repatriación
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Preguntas frecuentes
Se ha suprimido la visa dorada de Grecia?
Se puede obtener la residencia griega con un piso de 250.000 euros?
Se puede alquilar en Airbnb un piso de la visa dorada?
Mi contrato incluye un arrendamiento garantizado. Me retirarán el permiso?
La prohibición del alquiler corto afecta a las compras anteriores?
Servicios
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