Golden visa en Grèce : quand votre titre peut être retiré
Un appartement à 250 000 € dont 100 000 € reviennent discrètement à l'acheteur : le 15 octobre 2026, le ministre grec des Migrations a promis de retirer les titres de séjour pour ce type d'opération. Qui est concerné, quels seuils s'appliquent et comment acheter pour garder votre titre.
En bref
- Le 15 octobre 2026, le ministre grec des Migrations et de l'Asile, Thanos Plevris, a déclaré que les titres d'investisseur seront retirés lorsqu'une partie du prix a été secrètement rendue à l'acheteur.
- Son exemple : un appartement à 250 000 € avec 100 000 € reversés par un bail. L'investissement réel est de 150 000 €, et c'est un motif de retrait du statut.
- Le second motif est la location courte durée par des montages de sous-location. Elle coûte déjà le titre, plus une amende de 50 000 € pour le propriétaire.
- Les seuils sont inchangés : 800 000 € en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les grandes îles, 400 000 € ailleurs, 250 000 € uniquement pour la transformation de bâtiments non résidentiels et la restauration.
En détail
Pendant des années, le golden visa grec a été présenté comme le titre de séjour par l'immobilier le plus abordable de l'UE. En octobre 2026, il est apparu que certains acheteurs avaient payé encore moins que ce que prévoit la loi, et l'État s'en est aperçu. Le 15 octobre, lors de la conférence annuelle de l'immobilier à Athènes, le ministre des Migrations et de l'Asile, Thanos Plevris, l'a dit clairement : les titres seront retirés.
Il y a deux motifs. Le premier, ce sont les remises cachées, quand une partie du prix revient à l'acheteur après la vente. Le second, la location courte durée qui contourne l'interdiction. Ci-dessous : ce qu'a dit le ministre, sur quoi cela repose juridiquement, et que faire si vous avez déjà acheté ou êtes sur le point de le faire.
Ce qu'a dit le ministre grec des Migrations
Le ministre a donné un exemple que toute la profession reconnaît : un appartement est vendu 250 000 €, et l'acheteur en récupère 100 000 € par un bail à rendement garanti. Sur le papier, le seuil est atteint ; en réalité, la personne a investi 150 000 € et reçu un titre de séjour dans l'UE. Selon Plevris, l'État n'a aucun intérêt à ce type d'opération.
La formulation est ferme : si une opération a été présentée comme une voie vers le golden visa à moins de 250 000 €, le titre sera retiré, quelle que soit la manière dont le prix bas a été obtenu. Des appartements à 180 000-230 000 € présentés comme éligibles au visa ont bel et bien été annoncés sur les réseaux sociaux et des portails étrangers.
La seconde déclaration concerne la location. Aux investisseurs qui louaient leur appartement en courte durée par des sous-locations parallèles, le même sort a été promis : le golden visa leur sera retiré.
Sur quelle loi cela repose
Le fondement est l'article 100 du Code grec des migrations (loi 5038/2023 modifiée par la loi 5100/2024). Il exige que le prix minimum soit intégralement payé avant le dépôt et uniquement par des moyens traçables : chèque, virement ou carte sur le compte du vendeur dans une banque grecque. Un notaire certifie le paiement.
Le même article interdit la location courte durée d'un bien acheté pour le golden visa, y compris par sous-location. La sanction est explicite : l'investisseur perd son titre et le propriétaire paie une amende administrative de 50 000 €.
En avril 2026, le ministère a publié la circulaire 1/2026 avec des consignes pour les bureaux des migrations. Elle définit précisément la location courte durée : un bail ou une sous-location de moins de 60 jours ne fournissant rien d'autre que l'hébergement et le linge de lit, via une plateforme ou en direct. Un bail de longue durée à un hôtel ou à une entreprise touristique qui offre des services supplémentaires aux clients n'est pas visé par l'interdiction.
Pour les remises, la circulaire renvoie les cas suspects à l'administration fiscale, à la police et à l'autorité grecque de lutte contre le blanchiment. Elle précise à part que les titres déjà accordés peuvent aussi être retirés.
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Les seuils du golden visa grec en 2026
Les montants n'ont pas changé depuis septembre 2024. Le ministre n'a pas annoncé de nouvelle loi ; il a annoncé l'application stricte de la loi existante.
| Seuil | Où et pour quoi | Ce qui compte |
|---|---|---|
| 800 000 € | L'Attique, dont Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin, les îles de plus de 3 100 habitants | Un seul bien d'au moins 120 m² |
| 400 000 € | Le reste de la Grèce | Un seul bien d'au moins 120 m² |
| 250 000 € | Transformation d'un bâtiment non résidentiel en logement et restauration de bâtiments classés | Uniquement ces deux cas ; un appartement ordinaire à 250 000 € n'est pas admis |
C'est cette troisième ligne qui a créé le marché gris. Le seuil de 250 000 € subsiste, mais uniquement pour la transformation et la restauration. Tout ce qui est proposé comme un appartement ordinaire éligible au visa pour 200 000 € expose désormais directement à la perte du statut.
Le programme est d'ampleur : fin juillet 2026, la Grèce comptait 34 278 titres d'investisseur actifs. Les ressortissants chinois en détiennent le plus, suivis des citoyens de Turquie, d'Israël et du Royaume-Uni.
Ce que cela signifie si vous avez déjà acheté
- Vous avez payé le prix intégral officiellement. Vous n'êtes pas concerné. Conservez les relevés de virement et la certification notariale du paiement ; ils sont demandés au renouvellement.
- Votre contrat comprenait un bail garanti. Un bail en soi n'est pas une infraction. Le danger, c'est un montage où les loyers rendent en pratique une partie du prix. Montrez ce contrat à un avocat avant le renouvellement, pas après une lettre du ministère.
- L'appartement est loué en courte durée. Si le bien a été acheté sous les règles de la loi 5100/2024, la location courte durée est interdite et un montage de sous-location ne vous protège pas. Passer à des baux de 60 jours ou plus règle la question.
- Vous avez acheté avant les nouvelles règles. L'interdiction de la location courte durée ne s'applique pas aux biens achetés sous les anciennes règles ou pendant la période de transition.
Un point encore : au parlement, le parti d'opposition PASOK a proposé de fermer la voie immobilière et d'appliquer l'interdiction de location à tous les titulaires lors du renouvellement. Le parti au pouvoir a rejeté l'idée, mais le débat sur l'avenir du programme est lancé.
Comment acheter un appartement pour la résidence grecque sans risque
La règle est aussi simple que la comptabilité d'un bon notaire : le prix du contrat doit correspondre à l'argent réellement versé au vendeur et qui n'est jamais revenu. Tout le reste n'est que détail.
- Vérifiez la zone. Le seuil dépend de l'adresse. Un appartement à 400 000 € en banlieue d'Athènes ne sera pas admis, car toute l'Attique est dans la zone à 800 000 €.
- Vérifiez la surface et le type. Les seuils de 400 000 € et 800 000 € exigent un seul bien d'au moins 120 m². Deux petits appartements ne s'additionnent pas.
- Payez intégralement, par des moyens traçables, avant le dépôt. Les espèces ou des versements échelonnés après le dépôt ferment la voie vers le titre de séjour.
- Lisez le bail. Un rendement garanti supérieur au marché est un signal d'alerte. Si les revenus des premières années ressemblent au remboursement d'un tiers du prix, c'est exactement le montage décrit par le ministre.
- Ne misez pas sur la location courte. Pour le rendement de l'investissement, la location longue durée fonctionne et elle est autorisée.
La démarche complète, les délais et les documents sont sur notre page résidence en Grèce par investissement et dans l'article la résidence grecque par l'immobilier. Si vous choisissez une ville, commencez par nos guides sur Athènes et Thessalonique ; l'achat lui-même est traité dans comment acheter un appartement en Grèce.
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Nous repérons les points faibles à l'avance pour une approbation dès la première demande.
Impôts et passeport : ce qu'il faut aussi prendre en compte en Grèce
Le golden visa n'oblige pas à vivre en Grèce et ne fait pas de vous un résident fiscal. Mais si vous vous installez vraiment, la Grèce a un régime préférentiel pour les nouveaux résidents : un impôt forfaitaire sur les revenus étrangers au lieu du barème progressif. Son fonctionnement et ses bénéficiaires sont expliqués dans notre article sur l'impôt de 15 % pour les étrangers en Grèce.
Le chemin vers le passeport par le golden visa est long : la naturalisation exige des années de résidence effective et un examen de langue et d'histoire. Ceux qui ont des racines grecques iront plus vite par le rapatriement en Grèce.
Si la Grèce vous paraît risquée : les alternatives
Le programme grec fonctionne toujours ; il a simplement cessé de pardonner les astuces. Pour comparer, voici ce qui fonctionne ailleurs en Europe et à proximité :
- Portugal : la résidence par des fonds d'investissement, sans achat immobilier. Les détails sont sur notre page résidence au Portugal.
- Chypre : la résidence permanente par l'immobilier dès 300 000 € plus TVA, expliquée dans la résidence permanente à Chypre par l'immobilier.
- Un panorama de tous les programmes avec les seuils : dans les golden visas européens en 2026 et la résidence par l'immobilier en 2026.
- Un second passeport au lieu d'un titre de séjour : le Paraguay et d'autres options dans notre rubrique nationalité.
Nos services en Grèce
Nous menons les achats immobiliers en vue de la résidence de sorte que, cinq ans plus tard au renouvellement, vous n'ayez jamais à expliquer l'origine d'une remise au ministère.
Golden visa en Grèce
Choix d'un bien au bon seuil, vérification de la zone et de la surface, dépôt du titre de séjour.
En savoir plus →Vérification de l'opération
Audit des contrats d'achat et de bail : remises cachées et location interdite.
En savoir plus →S'installer en Grèce
Tous les programmes du pays : résidence, indépendance financière, travail, études.
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La nationalité pour les descendants de Grecs : nous vérifions l'éligibilité et préparons le dossier.
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Grèce, Portugal, Chypre et autres programmes comparés selon votre budget.
En savoir plus →S'y ajoutent les formalités sans lesquelles aucune opération ne commence : un numéro fiscal grec AFM, un compte bancaire local, une procuration pour votre représentant, le renouvellement du titre et les cartes de la famille. La création d'une société pour détenir le bien passe par notre équipe dédiée aux sociétés.
Nous examinons votre cas gratuitement. Envoyez l'adresse du bien et le contrat si vous l'avez déjà : nous vous dirons si l'opération atteint le seuil et si elle contient des clauses pour lesquelles le ministère retire les titres.
Questions fréquentes
Le golden visa grec a-t-il été supprimé ?
Peut-on obtenir la résidence grecque avec un appartement à 250 000 € ?
Peut-on louer sur Airbnb un appartement acheté pour le golden visa ?
Mon contrat comprend un bail garanti. Mon titre sera-t-il retiré ?
L'interdiction de la location courte s'applique-t-elle aux achats plus anciens ?
Services
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