Yunanistan AB dışı alıcılar için mülk devir vergisini %15'e çıkarıyor: altın vize için ne anlama geliyor

Selanik fuarı, AB dışından alıcılar için devir vergisinde beş katlık bir artış getirdi. Ne zaman başlıyor, kimi vuruyor, altın vize alımına ne ekliyor ve acele etmeye değer mi.

5-6 Eylül 2026 hafta sonu, 90. Selanik Uluslararası Fuarı'nda Yunanistan Başbakanı Kiryakos Miçotakis, AB dışı vatandaşların aldığı konut mülklerinde devir vergisinin %3'ten %15'e çıkacağını açıkladı. Belediye ek payıyla efektif oran %3,09'dan %15,45'e çıkıyor. İlk haberler başlangıç tarihini 1 Ocak 2027 olarak verdi, ama paket ayrıntılı olarak sunulduğunda maliye bakanı farklı bir tarih verdi: 1 Temmuz 2027. 8 Eylül itibarıyla neler bilindiğini ve bir Yunanistan altın vizesi planlıyorsanız bunun ne anlama geldiğini anlatıyoruz.

Selanik'te ne açıklandı

Her Eylül Yunan hükümeti Selanik fuarını önümüzdeki yılın ekonomik programını ortaya koymak için kullanıyor. Bu yıl ana tema konut erişilebilirliğiydi ve yabancı alıcılara yönelik vergi, 2 milyar €'luk sübvansiyonlu konut kredisi programı ve küçük yerleşimlerde yıllık emlak vergisinin kaldırılmasıyla birlikte yaklaşık 2,2 milyar €'luk 2027 paketinin bir kalemi.

Hükümetin gerekçesi açık: ona göre yabancı talep kilit bölgelerde Yunanları konuttan fiyatla dışarı itti. Başbakan bu talebin ana kaynakları olarak Çin, Türkiye ve İsrail'i saydı. Üçüncü ülke vatandaşları 2025'te Yunan gayrimenkulüne yaklaşık 1,2 milyar € yatırdı, bunun kabaca 800 milyon €'su konut mülküne.

Oran caydırıcı olarak tasarlandı. Maliye Bakanı Kiryakos Pierrakakis bunu AB dışından yatırımcıların büyük ölçekli konut alımlarına karşı güçlü bir fren olarak nitelendirdi.

1 Ocak mı 1 Temmuz 2027 mi: hangi tarih güncel

Başbakanın konuşmasından hemen sonra 1 Ocak 2027 başlangıç tarihi dolaşımdaydı. Paketi ayrıntılı olarak sunan Pierrakakis, tedbirin 1 Temmuz 2027'den itibaren uygulanacağını açıkladı; hükümetin piyasayı hazırlıksız yakalamak istemediğini ve süren işlemlerin tamamlanmasını istediğini söyledi.

En önemlisi, yayın itibarıyla bu bir kanun değil, hükümet açıklaması. Hiçbir tasarı yayımlanmadı. Hâlâ kamuoyu istişaresine, meclis oylamasına ve Resmi Gazete'de yayıma ihtiyacı var ve ayrıntılar her aşamada değişebilir.

Yeni oranı kim ödeyecek, kim ödemeyecek

Bakanlara göre yüksek oran yalnızca şunların hepsi doğruysa uygulanıyor:

• alıcı bir şirket değil gerçek kişi;
• alıcı AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki bir ülkenin vatandaşı;
• alıcının uzun süreli mukim statüsü yok;
• mülk konut.

Kapsam dışında: Yunan vatandaşları, AB ve Avrupa Ekonomik Alanı vatandaşları, Yunan soydaşları ve uzun süreli mukim statüsü olan yabancılar. Ticari mülkler, sanayi binaları, arazi ve tüzel kişilerin alımları kapsanmıyor. Uygulamada Avrupa pasaportu olmayan Rusya, Ukrayna, Kazakistan ve diğer AB dışı pasaport sahipleri, zaten uzun süreli mukim statüleri yoksa yeni orana giriyor.

Tasarı yayımlanana kadar belirsiz kalanlar:

• Kimin Yunan soydaşı sayıldığı. Soydaşların hukuki tanımı açıklanmadı; bu en çok eski Sovyetler Birliği'nden Yunan kökenli kişiler için önemli.
• Uzun süreli ikamet. Muafiyet, genel AB kurallarına göre beş yıllık yasal ve kesintisiz ikametten sonra verilen uzun süreli mukim statüsüne atıf yapıyor. Yatırımcı izni ayrı bir kategori ve şimdiye kadar söylenenlerin hiçbiri altın vize sahiplerinin herhangi bir indirim alıp almayacağını göstermiyor.
• Çifte vatandaşlar ve karma çiftler. Hem AB hem AB dışı pasaportu olan alıcılar ya da eşlerden yalnızca birinin AB vatandaşı olduğu ortak alımlar hakkında henüz resmi bir cevap yok.
• Geçiş kuralları. 1 Temmuz 2027'den önce ödenen kaporalar ya da imzalanan ön sözleşmeler hakkında hiçbir şey açıklanmadı.
• Şirketler. Tüzel kişi aracılığıyla alım resmen verginin dışında, ama nihai metin kaçınmayı önleyici hükümler içerebilir. Bunu bir boşluk saymak için erken ve şirket sahipliğinin kendi maliyetleri var.

Neye mal oluyor: altın vize eşikleri

Sözleşme fiyatı üzerinden basitleştirilmiş bir hesap. Uygulamada vergi, sözleşme fiyatı ile objektif (kadastro) değerden yüksek olanı üzerinden alınıyor, bu yüzden gerçek fatura daha yüksek olabilir.

800.000 €'luk bir mülkte fark 100.000 €'ya yakın: artık bir kapanış masrafı değil, bütçenin anlamlı bir payı. Noter ve emlakçı ücretleri ve işlem için hukuki destek eskisi gibi üstüne geliyor.

Yunanistan altın vizesi için ne anlama geliyor

Programın kendisi kaldırılmıyor ve eşikler değişmiyor. 2024'ten beri (5100/2024 sayılı Kanun) konut alımıyla oturum üç kademede işliyor:

• 800.000 €: Atika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar; en az 120 m²'lik tek bir mülk.
• 400.000 €: Yunanistan'ın geri kalanı; en az 120 m²'lik tek bir mülk.
• 250.000 €: ticari mülkün konuta dönüştürülmesi ya da tescilli tarihi binaların restorasyonu.

Yeni vergi bu eşiklerin üstüne geliyor. Ve 2024'ten beri altın vize mülkleri kısa süreli kiralama platformları üzerinden kiraya verilemiyor, bu yüzden tatil kiralamaları ek maliyeti dengelemek için kullanılamıyor.

En tartışmalı nokta 250.000 €'luk yol. Konut dışı binaları yeni konutlara dönüştürmek için var ve piyasa katılımcıları bunun %15 orandan muaf tutulmasını ya da indirimli bir oran verilmesini istiyor (%8'lik bir oran dillendirildi). Yeni oranın burada uygulanıp uygulanmayacağı ve hangi aşamada uygulanacağı henüz bilinmiyor.

Talep zaten soğuyordu. Ağustos 2026 sonunda yayımlanan rakamlar yılın ilk yarısında bir yıl önceki 4.553'e karşı 2.551 yeni başvuru, yani %44 düşüş gösterdi. Vergi aynı yöne itiyor. Konut alımı içermeyen yatırım yolları etkilenmiyor görünüyor, çünkü vergi yalnızca konut alımlarını hedefliyor. Kalan seçenekleri yatırımla Yunanistan oturumu sayfamızda karşılaştırıyoruz.

1 Temmuz 2027'den önce almalı mısınız?

Dürüstçe: bir pencere var, ama yalnızca vergi tasarrufu için almak kötü bir strateji. Şunları tartın:

• Önemli olan kesin tapu. Yunanistan'da devir vergisi kesin noter senedi imzalanmadan önce ödeniyor, bu yüzden muhtemel kesim tarihi kaporanız değil o tarih. Yayımlanmış geçiş kuralları olmadığından alımın 1 Temmuz 2027'den önce tamamen bitmesi gerektiğini varsayın.
• Altın vize tam ödeme gerektiriyor. Ancak fiyat tamamen ödendikten sonra başvuruyorsunuz, bu yüzden başvurudan değil tamamlanmadan geriye doğru planlayın.
• Son tarihler kuyruk yaratır. Herhangi bir yürürlük tarihinden önce noterler yoğunlaşıyor ve alıcılar pazarlık gücünü kaybediyor. Tamamlanmayı son haftalara bırakmak riskli.
• İnceleme hızdan önemli. Acele sorunlu mülklerin işine yarıyor: ruhsatsız yapılar, kadastro uyumsuzlukları, programın büyüklük, bölge ya da kullanım kurallarına uymama. Vergi tasarrufu uygun olmayan bir mülkü kurtarmaz; bu yüzden mülk seçimi ve hukuki kontroller pazarlık konusu değil.
• Kanun değişebilir. Tarih, oran ve muafiyetler şimdilik yalnızca açıklamalarda var. Kanunun yalnızca bir versiyonunda anlamlı olan bir karar siyasete yapılan bir bahis.

Önümüzdeki yıl için zaten bir Yunanistan alımı planlanmışsa onu öne çekip kontrolleri sakin yapmak mantıklı. Planlanmamışsa vergi tek başına başlamak için bir neden değil.

Alternatifler: Yunanistan'a ve Avrupa'ya diğer yollar

Herkesin konut alması gerekmiyor:

• Dijital göçebe vizesi mülk yerine kanıtlanmış gelirle Yunanistan'da yaşamanıza ve uzaktan çalışmanıza izin veriyor; aileler ve serbest çalışanlar için şartlar uzaktan çalışanlar için Yunanistan oturumu sayfamızda.
• Yunan kökleri geri dönüş yoluyla vatandaşlık ya da doğumla vatandaşlık açısından kontrol etmeye değer. Bir Yunan vatandaşı yeni verginin tamamen dışında. Ama hızlı değil.
• Hedefiniz yatırımla AB oturumuysa Yunanistan'ı Güney Kıbrıs, Malta ve Macaristan ile karşılaştırın. Genel tablo 2026'da Avrupa altın vizeleri incelememizde ve oturma izinleri bölümünde.

Alımdan sonraki vergi (sahiplik, kira geliri, vergi mukimliği) ayrı bir konu; Yunanistan vergileri sayfamızda ele alınıyor.

Yunanistan hizmetlerimiz

Müşterileri yol seçiminden oturma kartına ya da pasaporta kadar götürüyoruz. Durumunuz aşağıda listelenmemişse anlatın: büyük olasılıkla benzer bir şeyi ele aldık.

Artı olağan takılma noktaları: Yunanistan vergi numarası, alımı finanse etmek için bir banka hesabı, vekâletnameler ve belge tercümeleri. Tüm programlar Yunanistan: vatandaşlık, oturum ve vergi sayfamızda toplandı; şehir seçiyorsanız Atina ve Selanik rehberleri var.

Sık sorulan sorular