اليونان ترفع ضريبة نقل الملكية للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي إلى 15%: ماذا يعني ذلك للتأشيرة الذهبية

جاء معرض سالونيك بزيادة خمسة أضعاف في ضريبة نقل الملكية للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي. متى تبدأ، ومن تصيب، وكم تضيف إلى شراء التأشيرة الذهبية، وهل يستحق الأمر الاستعجال.

في عطلة نهاية الأسبوع 5-6 سبتمبر 2026، في الدورة 90 لمعرض سالونيك الدولي، أُعلن على لسان رئيس الوزراء اليوناني أن ضريبة نقل ملكية العقار السكني الذي يشتريه مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي سترتفع من 3% إلى 15%. ومع الرسم البلدي الإضافي ترتفع النسبة الفعلية من 3.09% إلى 15.45%. وذكرت التقارير الأولى تاريخ البدء 1 يناير 2027، لكن عند عرض الحزمة بالتفصيل أُعلن على لسان وزير المالية تاريخ آخر: 1 يوليو 2027. وإليك ما هو معروف حتى 8 سبتمبر وما يعنيه إذا كنت تخطط لـتأشيرة ذهبية يونانية.

ما الذي أُعلن في سالونيك

كل سبتمبر تستخدم الحكومة اليونانية معرض سالونيك لعرض برنامجها الاقتصادي للسنة المقبلة. وهذه السنة كان الموضوع الرئيسي القدرة على تحمل تكاليف السكن، والضريبة على المشترين الأجانب بند في حزمة 2027 بقيمة نحو 2.2 مليار يورو، إلى جانب نظام رهن عقاري مدعوم بـ2 مليار يورو وإلغاء ضريبة الملكية العقارية السنوية في التجمعات الصغيرة.

منطق الحكومة صريح: فبرأيها دفع الطلب الأجنبي اليونانيين خارج سوق السكن في مناطق أساسية. وسُمّيت الصين وتركيا وإسرائيل المصادر الرئيسية لهذا الطلب. واستثمر مواطنو الدول الثالثة نحو 1.2 مليار يورو في العقار اليوناني في 2025، منها نحو 800 مليون يورو في العقار السكني.

النسبة مصممة رادعًا. فقد وُصفت على لسان وزير المالية بأنها كابح قوي لشراء المستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي للمساكن على نطاق واسع.

1 يناير أم 1 يوليو 2027: أي تاريخ هو الساري

مباشرة بعد خطاب رئيس الوزراء تداول الناس تاريخ بدء 1 يناير 2027. وعند عرض الحزمة بالتفصيل أُوضح على لسان وزير المالية أن الإجراء سيُطبّق من 1 يوليو 2027، مع شرح أن الحكومة لا تريد مفاجأة السوق وتريد إتمام الصفقات الجارية بالفعل.

الأهم أن هذا حتى تاريخ النشر إعلان حكومي لا قانون. فلم يُنشر مشروع قانون. ولا يزال يحتاج إلى مشاورة عامة وتصويت برلماني ونشر في الجريدة الرسمية، وقد تتغير التفاصيل في كل مرحلة.

من سيدفع النسبة الجديدة ومن لن يدفع

بحسب الوزراء، تنطبق النسبة الأعلى فقط عندما يصح كل ما يلي:

• المشتري شخص طبيعي لا شركة؛
• المشتري مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية؛
• المشتري لا يحمل وضع المقيم طويل الأجل؛
• العقار سكني.

خارج نطاقها: المواطنون اليونانيون، ومواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، وذوو الأصول اليونانية، والأجانب ذوو وضع المقيم طويل الأجل. ولا تشمل المحال التجارية والمباني الصناعية والأراضي والمشتريات من الأشخاص الاعتباريين. وعمليًا يقع حاملو الجوازات الروسية والأوكرانية والكازاخستانية وغيرها من خارج الاتحاد بلا جواز أوروبي تحت النسبة الجديدة ما لم يحملوا بالفعل وضع المقيم طويل الأجل.

ما يبقى غير واضح حتى نشر مشروع القانون:

• من يُعد من ذوي الأصول اليونانية. لم يُكشف التعريف القانوني، وهذا يهم أكثر من غيرهم ذوي الأصول اليونانية من الاتحاد السوفيتي السابق.
• الإقامة طويلة الأجل. يشير الإعفاء إلى وضع المقيم طويل الأجل، الذي يُمنح وفق القواعد العامة للاتحاد الأوروبي بعد خمس سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة. وتصريح المستثمر فئة منفصلة، ولا شيء مما قيل حتى الآن يُظهر هل سيحصل حاملو التأشيرة الذهبية على أي تخفيف.
• مزدوجو الجنسية والأزواج المختلطون. لا جواب رسمي بعد عن المشترين الحاملين لجواز أوروبي وآخر من خارج الاتحاد، أو المشتريات المشتركة حيث أحد الزوجين فقط مواطن أوروبي.
• القواعد الانتقالية. لم يُعلن شيء عن العرابين المدفوعة أو العقود التمهيدية الموقعة قبل 1 يوليو 2027.
• الشركات. الشراء عبر شخص اعتباري خارج الضريبة رسميًا، لكن النص النهائي قد يتضمن أحكامًا لمكافحة التحايل. ومن المبكر اعتبار ذلك ثغرة، ولملكية الشركة تكاليفها الخاصة.

كم يكلّف ذلك: حدود التأشيرة الذهبية

حساب مبسط على سعر العقد. وعمليًا تُحسب الضريبة على الأعلى بين سعر العقد والقيمة الموضوعية (المساحية)، فقد تكون الفاتورة الفعلية أعلى.

على عقار بـ800,000 يورو يقارب الفارق 100,000 يورو: لم يعد تكلفة إغلاق بل حصة ذات معنى من الميزانية. وأتعاب الموثق والوكيل والدعم القانوني للصفقة تأتي فوق ذلك كما من قبل.

ماذا يعني ذلك للتأشيرة الذهبية اليونانية

البرنامج نفسه لا يُلغى والحدود دون تغيير. فمنذ 2024 (القانون 5100/2024) تعمل الإقامة عبر شراء مسكن بثلاث فئات:

• 800,000 يورو - أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد سكانها على 3,100؛ عقار واحد بمساحة 120 م2 على الأقل.
• 400,000 يورو - بقية اليونان؛ عقار واحد بمساحة 120 م2 على الأقل.
• 250,000 يورو - تحويل عقار تجاري إلى استخدام سكني، أو ترميم مبانٍ تراثية مدرجة.

الضريبة الجديدة تأتي فوق هذه الحدود. ومنذ 2024 لا يجوز تأجير عقارات التأشيرة الذهبية تأجيرًا قصيرًا عبر المنصات الرقمية، فلا يمكن استخدام الإيجار السياحي لتعويض التكلفة الإضافية.

أكثر النقاط خلافًا طريق 250,000 يورو. فهو موجود لتحويل المباني غير السكنية إلى مساكن جديدة، والمشاركون في السوق يريدون إعفاءه من نسبة 15% أو منحه نسبة مخفّضة (طُرحت نسبة 8%). ولا يُعرف بعد هل ستُطبّق النسبة الجديدة هنا وفي أي مرحلة.

كان الطلب يبرد بالفعل. فالأرقام المنشورة أواخر أغسطس 2026 أظهرت 2,551 طلبًا جديدًا في النصف الأول من السنة مقابل 4,553 قبل سنة، بانخفاض 44%. والضريبة تدفع في الاتجاه نفسه. وطرق الاستثمار التي لا تتضمن شراء مسكن تبدو غير متأثرة، لأن الضريبة تستهدف المشتريات السكنية فقط. ونقارن الخيارات الباقية في صفحة الإقامة في اليونان بالاستثمار.

هل يجب أن تشتري قبل 1 يوليو 2027؟

بصراحة: هناك نافذة، لكن الشراء لمجرد توفير الضريبة استراتيجية ضعيفة. ووازن ما يلي:

• العقد النهائي هو ما يُحتسب. في اليونان تُدفع ضريبة نقل الملكية قبل توقيع العقد النهائي لدى الموثق، فهذا التاريخ، لا عربونك، هو الحد الفاصل المرجح. ومع عدم نشر قواعد انتقالية، افترض أن الشراء يجب أن يكتمل تمامًا قبل 1 يوليو 2027.
• التأشيرة الذهبية تحتاج إلى الدفع الكامل. تتقدم فقط بعد دفع السعر كاملًا، فخطط بالعكس من الإتمام لا من الطلب.
• المواعيد تخلق طوابير. قبل أي تاريخ سريان يزداد انشغال الموثقين ويفقد المشترون قدرتهم التفاوضية. وترك الإتمام لآخر الأسابيع خطر.
• الفحص النافي للجهالة أهم من السرعة. العجلة تخدم العقارات الإشكالية: بناء غير مرخص، وعدم مطابقة مع السجل العقاري، وعدم استيفاء قواعد البرنامج للمساحة أو المنطقة أو الاستخدام. وتوفير الضريبة لن ينقذ عقارًا لا يتأهل، ولهذا يبقى اختيار العقار والفحص القانوني غير قابل للتفاوض.
• قد يتغير القانون. التاريخ والنسبة والإعفاءات موجودة في التصريحات فقط حتى الآن. والقرار المنطقي فقط وفق نسخة واحدة من القانون رهان على السياسة.

إذا كان شراء يوناني مخططًا بالفعل للسنة المقبلة، فتقديمه وإجراء الفحوص بهدوء منطقي. وإن لم يكن، فالضريبة وحدها ليست سببًا للبدء.

البدائل: طرق أخرى إلى اليونان وأوروبا

لا يحتاج الجميع إلى شراء مسكن:

• تأشيرة الرحّالة الرقميين تتيح لك العيش في اليونان والعمل عن بُعد بدخل مثبت لا بعقار؛ وشروط الأسر والعاملين لحسابهم في صفحة الإقامة في اليونان للعاملين عن بُعد.
• الجذور اليونانية تستحق الفحص مقابل الجنسية بالعودة إلى الوطن أو بالولادة. فالمواطن اليوناني خارج الضريبة الجديدة تمامًا. لكنها ليست سريعة.
• إذا كان هدفك الإقامة الأوروبية عبر الاستثمار، فقارن اليونان بـقبرص ومالطا والمجر. والصورة الأوسع في مراجعتنا التأشيرات الذهبية في أوروبا 2026 وفي قسم تصاريح الإقامة.

الضريبة بعد الشراء (الملكية، ودخل الإيجار، والإقامة الضريبية) موضوع منفصل، مشروح في صفحة الضرائب اليونانية.

خدماتنا في اليونان

نرافق العملاء من اختيار الطريق حتى حيازة بطاقة الإقامة أو جواز السفر. وإذا لم تكن حالتك مذكورة أدناه، فصفها: فعلى الأرجح تعاملنا مع شيء مماثل.

إضافة إلى نقاط التعثر المعتادة: رقم ضريبي يوناني، وحساب مصرفي لتمويل الشراء، والتوكيلات، وترجمة المستندات. وكل البرامج مجمّعة في صفحة اليونان: الجنسية والإقامة والضرائب، وإذا كنت تختار مدينة فهناك أدلة عن أثينا وسالونيك.

الأسئلة الشائعة