กรีซจะขึ้นภาษีโอนอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อนอกสหภาพยุโรปเป็น 15%: มีความหมายอย่างไรต่อวีซ่าทองคำ

งานแสดงสินค้าเทสซาโลนิกิมาพร้อมการขึ้นภาษีโอนห้าเท่าสำหรับผู้ซื้อนอกสหภาพยุโรป เริ่มเมื่อไร กระทบใคร เพิ่มค่าใช้จ่ายการซื้อเพื่อวีซ่าทองคำเท่าไร และควรรีบไหม

ในสุดสัปดาห์ 5-6 กันยายน 2026 ที่งานแสดงสินค้านานาชาติเทสซาโลนิกิครั้งที่ 90 คีเรียคอส มิตโซทากิส นายกรัฐมนตรีกรีซ ประกาศว่าภาษีโอนที่อยู่อาศัยที่พลเมืองนอกสหภาพยุโรปซื้อจะขึ้นจาก 3% เป็น 15% เมื่อรวมภาษีเทศบาล อัตราจริงจะขึ้นจาก 3.09% เป็น 15.45% รายงานแรก ๆ ระบุวันเริ่ม 1 มกราคม 2027 แต่เมื่อนำเสนอชุดมาตรการโดยละเอียด รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังให้วันที่ต่างออกไป คือ 1 กรกฎาคม 2027 นี่คือสิ่งที่รู้ ณ วันที่ 8 กันยายน และความหมายหากคุณวางแผนขอวีซ่าทองคำกรีซ

ประกาศอะไรที่เทสซาโลนิกิ

ทุกเดือนกันยายน รัฐบาลกรีซใช้งานแสดงสินค้าเทสซาโลนิกิประกาศแผนเศรษฐกิจสำหรับปีถัดไป ปีนี้หัวข้อหลักคือการเข้าถึงที่อยู่อาศัย และภาษีผู้ซื้อต่างชาติเป็นรายการหนึ่งในชุดมาตรการปี 2027 มูลค่าราว €2.2 พันล้าน ควบคู่กับโครงการสินเชื่อบ้านอุดหนุน €2 พันล้าน และการยกเลิกภาษีทรัพย์สินรายปีในชุมชนขนาดเล็ก

เหตุผลของรัฐบาลตรงไปตรงมา ในมุมของรัฐบาล ความต้องการจากต่างชาติทำให้คนกรีกซื้อบ้านในพื้นที่สำคัญไม่ไหว นายกรัฐมนตรีระบุจีน ตุรกี และอิสราเอลเป็นแหล่งหลักของความต้องการนี้ คนจากประเทศที่สามลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรีซราว €1.2 พันล้านในปี 2025 ในจำนวนนี้ราว €800 ล้านเป็นที่อยู่อาศัย

อัตรานี้ออกแบบมาเพื่อยับยั้ง คีเรียคอส ปีเอรากากิส รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง อธิบายว่าเป็นเบรกแรง ๆ ต่อการซื้อบ้านขนาดใหญ่ของนักลงทุนนอกสหภาพยุโรป

1 มกราคมหรือ 1 กรกฎาคม 2027: วันไหนที่ใช้

ทันทีหลังสุนทรพจน์ของนายกรัฐมนตรี วันเริ่ม 1 มกราคม 2027 แพร่ออกไป เมื่อนำเสนอชุดมาตรการโดยละเอียด ปีเอรากากิสชี้แจงว่ามาตรการจะใช้ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2027 โดยอธิบายว่ารัฐบาลไม่ต้องการให้ตลาดตั้งตัวไม่ทัน และต้องการให้ดีลที่กำลังดำเนินอยู่ปิดได้

ที่สำคัญ ณ วันที่เผยแพร่ นี่คือคำประกาศของรัฐบาล ไม่ใช่กฎหมาย ยังไม่มีการเผยแพร่ร่างกฎหมาย ยังต้องผ่านการรับฟังความคิดเห็นสาธารณะ การลงมติของรัฐสภา และการประกาศในราชกิจจานุเบกษา และรายละเอียดอาจเปลี่ยนได้ทุกขั้น

ใครจะจ่ายอัตราใหม่ และใครไม่ต้องจ่าย

ตามที่รัฐมนตรีกล่าว อัตราที่สูงขึ้นใช้เฉพาะเมื่อครบทุกข้อต่อไปนี้

• ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่บริษัท
• ผู้ซื้อเป็นพลเมืองของประเทศนอกสหภาพยุโรปและเขตเศรษฐกิจยุโรป
• ผู้ซื้อไม่มีสถานะผู้พำนักระยะยาว
• ทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัย

อยู่นอกขอบเขต พลเมืองกรีซ พลเมืองสหภาพยุโรปและเขตเศรษฐกิจยุโรป คนเชื้อสายกรีก และชาวต่างชาติที่มีสถานะผู้พำนักระยะยาว อาคารพาณิชย์ อาคารอุตสาหกรรม ที่ดิน และการซื้อโดยนิติบุคคลไม่อยู่ในขอบเขต ในทางปฏิบัติ ผู้ถือหนังสือเดินทางรัสเซีย ยูเครน คาซัคสถาน และประเทศนอกสหภาพยุโรปอื่นที่ไม่มีหนังสือเดินทางยุโรปจะเข้าอัตราใหม่ เว้นแต่มีสถานะผู้พำนักระยะยาวแล้ว

สิ่งที่ยังไม่ชัดจนกว่าจะเผยแพร่ร่างกฎหมาย

• ใครนับเป็นคนเชื้อสายกรีก ยังไม่มีการเปิดเผยนิยามทางกฎหมาย ซึ่งสำคัญที่สุดกับคนเชื้อสายกรีกจากอดีตสหภาพโซเวียต
• การพำนักระยะยาว ข้อยกเว้นอ้างถึงสถานะผู้พำนักระยะยาว ซึ่งตามกฎทั่วไปของสหภาพยุโรปได้หลังพำนักอย่างถูกกฎหมายและต่อเนื่องห้าปี ใบอนุญาตนักลงทุนเป็นอีกหมวดหนึ่ง และสิ่งที่พูดกันจนถึงตอนนี้ยังไม่บอกว่าผู้ถือวีซ่าทองคำจะได้รับการผ่อนปรนหรือไม่
• ผู้ถือสองสัญชาติและคู่สมรสต่างสัญชาติ ยังไม่มีคำตอบทางการสำหรับผู้ซื้อที่มีทั้งหนังสือเดินทางสหภาพยุโรปและนอกสหภาพยุโรป หรือการซื้อร่วมที่คู่สมรสเพียงคนเดียวเป็นพลเมืองสหภาพยุโรป
• กฎช่วงเปลี่ยนผ่าน ยังไม่มีการประกาศเรื่องมัดจำที่จ่ายหรือสัญญาเบื้องต้นที่เซ็นก่อน 1 กรกฎาคม 2027
• บริษัท การซื้อผ่านนิติบุคคลอยู่นอกภาษีอย่างเป็นทางการ แต่ข้อความสุดท้ายอาจมีบทบัญญัติป้องกันการเลี่ยงภาษี ยังเร็วเกินไปที่จะถือว่าเป็นช่องโหว่ และการถือผ่านบริษัทก็มีต้นทุนของตัวเอง

ค่าใช้จ่ายเท่าไร: เกณฑ์วีซ่าทองคำ

การคำนวณอย่างง่ายจากราคาตามสัญญา ในทางปฏิบัติ ภาษีคิดจากราคาตามสัญญาหรือมูลค่าที่รัฐประเมิน แล้วแต่อันไหนสูงกว่า ยอดจริงจึงอาจสูงกว่านี้

สำหรับทรัพย์ €800,000 ส่วนต่างใกล้ €100,000 ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายปิดดีลอีกต่อไป แต่เป็นส่วนสำคัญของงบ ค่าโนตารี ค่านายหน้า และค่าดูแลทางกฎหมายยังบวกเพิ่มเหมือนเดิม

มีความหมายอย่างไรต่อวีซ่าทองคำกรีซ

ตัวโครงการไม่ได้ถูกยกเลิก และเกณฑ์ไม่เปลี่ยน ตั้งแต่ปี 2024 (กฎหมาย 5100/2024) สิทธิ์พำนักผ่านการซื้อบ้านมีสามระดับ

• €800,000 แอตติกา เทสซาโลนิกิ มิโคนอส ซานโตรินี และเกาะที่มีประชากรมากกว่า 3,100 คน ทรัพย์เดียวขนาดอย่างน้อย 120 ตร.ม.
• €400,000 ส่วนอื่นของกรีซ ทรัพย์เดียวขนาดอย่างน้อย 120 ตร.ม.
• €250,000 การเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย หรือการบูรณะอาคารมรดกที่ขึ้นทะเบียน

ภาษีใหม่บวกเพิ่มบนเกณฑ์เหล่านี้ และตั้งแต่ปี 2024 ทรัพย์วีซ่าทองคำห้ามให้เช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มเช่าที่พัก จึงใช้การให้เช่าช่วงวันหยุดชดเชยค่าใช้จ่ายเพิ่มไม่ได้

ประเด็นที่ถกเถียงมากที่สุดคือเส้นทาง €250,000 เส้นทางนี้มีไว้เพื่อเปลี่ยนอาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นบ้านใหม่ และผู้เล่นในตลาดต้องการให้ยกเว้นจากอัตรา 15% หรือได้อัตราลด (มีการเสนออัตรา 8%) ยังไม่รู้ว่าอัตราใหม่จะใช้ที่นี่หรือไม่และในขั้นไหน

ความต้องการเย็นลงอยู่แล้ว ตัวเลขที่เผยแพร่ปลายเดือนสิงหาคม 2026 แสดงคำขอใหม่ 2,551 ฉบับในครึ่งแรกของปี เทียบกับ 4,553 ฉบับในปีก่อน ลดลง 44% ภาษีผลักไปทางเดียวกัน เส้นทางการลงทุนที่ไม่เกี่ยวกับการซื้อบ้านดูเหมือนไม่ได้รับผลกระทบ เพราะภาษีมุ่งที่การซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น เราเปรียบเทียบทางเลือกที่เหลือในหน้าสิทธิ์พำนักกรีซผ่านการลงทุนของเรา

ควรซื้อก่อน 1 กรกฎาคม 2027 ไหม?

พูดตรง ๆ มีช่วงเวลาให้ แต่การซื้อเพื่อประหยัดภาษีอย่างเดียวเป็นกลยุทธ์ที่ไม่ดี ชั่งน้ำหนักเรื่องต่อไปนี้

• สัญญาสุดท้ายคือสิ่งที่นับ ในกรีซ ภาษีโอนจ่ายก่อนเซ็นสัญญาสุดท้ายต่อหน้าโนตารี วันนั้นจึงน่าจะเป็นเส้นตาย ไม่ใช่วันวางมัดจำ เมื่อยังไม่มีกฎช่วงเปลี่ยนผ่าน ให้ถือว่าการซื้อต้องเสร็จสมบูรณ์ก่อน 1 กรกฎาคม 2027
• วีซ่าทองคำต้องจ่ายเต็ม คุณยื่นได้หลังจ่ายราคาเต็มแล้วเท่านั้น จึงต้องวางแผนย้อนจากวันปิดดีล ไม่ใช่จากวันยื่น
• เส้นตายสร้างคิว ก่อนวันมีผล โนตารีจะยุ่งขึ้นและผู้ซื้อเสียอำนาจต่อรอง การปล่อยให้ปิดดีลในสัปดาห์สุดท้ายมีความเสี่ยง
• การตรวจสอบสำคัญกว่าความเร็ว ความรีบเอื้อต่อทรัพย์ที่มีปัญหา สิ่งปลูกสร้างไม่มีใบอนุญาต ความไม่ตรงกับทะเบียนที่ดิน ไม่ผ่านกฎขนาด โซน หรือการใช้ของโครงการ การประหยัดภาษีช่วยทรัพย์ที่ไม่เข้าเกณฑ์ไม่ได้ การคัดเลือกทรัพย์และการตรวจสอบทางกฎหมายจึงยังขาดไม่ได้
• กฎหมายอาจเปลี่ยน วันที่ อัตรา และข้อยกเว้นตอนนี้มีอยู่เพียงในคำแถลง การตัดสินใจที่สมเหตุสมผลเฉพาะในกฎหมายฉบับหนึ่งคือการเดิมพันกับการเมือง

หากวางแผนซื้อในกรีซภายในปีหน้าอยู่แล้ว การเลื่อนให้เร็วขึ้นและตรวจสอบอย่างใจเย็นก็สมเหตุสมผล หากไม่ได้วางแผน ภาษีอย่างเดียวไม่ใช่เหตุผลที่จะเริ่ม

ทางเลือก: เส้นทางอื่นสู่กรีซและยุโรป

ไม่ใช่ทุกคนต้องซื้อบ้าน

• วีซ่าดิจิทัลโนแมดให้คุณอาศัยในกรีซและทำงานทางไกลด้วยรายได้ที่พิสูจน์ได้แทนอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขสำหรับครอบครัวและผู้ประกอบอาชีพอิสระอยู่ในหน้าสิทธิ์พำนักกรีซสำหรับคนทำงานทางไกลของเรา
• เชื้อสายกรีกควรตรวจกับสัญชาติจากการกลับคืนถิ่นฐานหรือโดยการเกิด พลเมืองกรีซอยู่นอกภาษีใหม่ทั้งหมด แต่ไม่เร็ว
• หากเป้าหมายคือสิทธิ์พำนักในสหภาพยุโรปผ่านการลงทุน เทียบกรีซกับไซปรัส มอลตา และฮังการี ภาพกว้างอยู่ในบทวิจารณ์วีซ่าทองคำของยุโรปในปี 2026และหมวดใบอนุญาตพำนักของเรา

ภาษีหลังการซื้อ (การถือครอง รายได้ค่าเช่า ถิ่นที่อยู่ทางภาษี) เป็นอีกเรื่องหนึ่ง อธิบายในหน้าภาษีกรีซของเรา

บริการของเราสำหรับกรีซ

เราดูแลลูกค้าตั้งแต่เลือกเส้นทางจนถือบัตรพำนักหรือหนังสือเดินทาง หากสถานการณ์ของคุณไม่อยู่ในรายการด้านล่าง เล่าให้เราฟัง เราน่าจะเคยดูแลกรณีคล้ายกันมาแล้ว

รวมถึงจุดติดขัดทั่วไป เลขประจำตัวผู้เสียภาษีกรีก บัญชีธนาคารสำหรับจ่ายค่าซื้อ หนังสือมอบอำนาจ และคำแปลเอกสาร ทุกโครงการรวบรวมไว้ในหน้ากรีซ: สัญชาติ สิทธิ์พำนัก และภาษี และหากคุณกำลังเลือกเมือง มีคู่มือเอเธนส์และเทสซาโลนิกิ

คำถามที่พบบ่อย