希腊将把非欧盟买家的房产过户税提高到15%：这对黄金签证意味着什么

塞萨洛尼基博览会宣布，欧盟以外买家的过户税将提高到原来的五倍。何时开始、影响谁、给黄金签证购房增加多少成本，以及是否值得抓紧。

2026年9月5日至6日的周末，在第90届塞萨洛尼基国际博览会上，希腊总理宣布，非欧盟公民购买住宅的过户税将从3%提高到15%。加上市政附加税，实际税率将从3.09%升至15.45%。早期报道称开始日期为2027年1月1日，但在详细介绍这套措施时，财政部长给出了另一个日期：2027年7月1日。以下是截至9月8日已知的情况，以及如果您正在计划希腊黄金签证，这意味着什么。

塞萨洛尼基宣布了什么

每年9月，希腊政府都会借塞萨洛尼基博览会阐述下一年的经济计划。今年的主题是住房负担能力，对外国买家征税是2027年约22亿欧元一揽子措施中的一项，同时还有20亿欧元的补贴按揭计划，以及在小型居民点取消年度统一房产税。

政府的理由很直白：在它看来，外国需求推高了房价，使希腊人在重点地区买不起房。总理点名中国、土耳其和以色列是这类需求的主要来源。2025年，第三国国民在希腊房地产投资约12亿欧元，其中约8亿欧元投向住宅。

这一税率的设计意图是起威慑作用。财政部长称，它是对欧盟以外投资人大规模购房的有力刹车。

2027年1月1日还是7月1日：哪个日期有效

总理讲话后，市场上立即流传着2027年1月1日的开始日期。在详细介绍这套措施时，财政部长澄清说，该措施将自2027年7月1日起适用，并解释说政府不想让市场措手不及，希望正在进行的交易能够完成。

关键在于，截至发稿时，这只是政府的宣布，而不是法律。尚未公布任何法案。它还需要公开征求意见、议会表决并在政府公报上刊登，每个阶段细节都可能变化。

谁将按新税率缴税，谁不用

据部长们介绍，只有同时满足以下所有条件时才适用更高的税率：

• 买家是自然人，而不是公司；
• 买家是欧盟和欧洲经济区以外国家的公民；
• 买家不持有长期居民身份；
• 房产是住宅。

不在适用范围内的有：希腊公民、欧盟和欧洲经济区公民、希腊裔以及持有长期居民身份的外国人。商业场所、工业建筑、土地以及法人购买都不涵盖。实际上，持俄罗斯、乌克兰、哈萨克斯坦等欧盟以外国家护照、没有欧洲护照的人，除非已持有长期居民身份，否则都适用新税率。

在法案公布之前仍不清楚的问题：

• 谁算希腊裔。希腊裔的法律定义尚未公开，这对原苏联地区的希腊后裔最为重要。
• 长期居留。豁免针对的是长期居民身份，按欧盟一般规定，这一身份在合法连续居住五年后授予。投资人许可是单独的类别，目前的所有表态都看不出黄金签证持有人能否获得任何减免。
• 双重国籍者和混合夫妻。对同时持有欧盟和非欧盟护照的买家，或只有一方配偶是欧盟公民的共同购买，目前尚无官方答复。
• 过渡规则。对于2027年7月1日之前已付的定金或已签署的预售合同，没有任何说明。
• 公司。通过法人购买在形式上不在征税范围内，但最终文本可能包含反避税条款。现在把它当作漏洞还为时过早，而且公司持有本身也有成本。

要多花多少钱：按黄金签证门槛计算

按合同价简化计算。实际上，税款按合同价和客观价值（地籍评估价）两者中较高者计征，所以实际税额可能更高。

对于一套800,000欧元的房产，差额接近100,000欧元：这已经不是交易杂费，而是预算中相当大的一部分。公证费、中介费和交易法律支持费用照旧另计。

这对希腊黄金签证意味着什么

项目本身不会取消，门槛也没有变。自2024年起（第5100/2024号法律），通过购买住房取得居留分为三档：

• 800,000欧元：阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及居民超过3,100人的岛屿；单一房产，至少120平方米。
• 400,000欧元：希腊其他地区；单一房产，至少120平方米。
• 250,000欧元：把商业地产改为住宅用途，或修复受保护的古迹建筑。

新税叠加在这些门槛之上。而且自2024年起，黄金签证房产不得通过短租平台短期出租，所以无法用度假出租来抵消额外的成本。

争议最大的是250,000欧元的途径。它的存在是为了把非住宅建筑变成新住房，市场人士希望它免于15%的税率或适用较低税率（有人提出8%）。这种情况下是否以及在哪个阶段适用新税率，目前还不清楚。

需求本来就在降温。2026年8月下旬公布的数据显示，上半年新申请2,551份，上年同期为4,553份，下降44%。新税朝同一方向推动。不涉及购买住房的投资途径似乎不受影响，因为这项税只针对住宅购买。我们在希腊投资居留页面中对比了其余选择。

应该在2027年7月1日之前买吗？

坦率地说：有一个窗口期，但纯粹为了省税而买房是糟糕的策略。请权衡以下几点：

• 算数的是最终契约。在希腊，过户税在签署最终公证契约之前缴纳，所以截止点很可能是那一天，而不是您付定金的日子。在没有公布过渡规则的情况下，请假定购买必须在2027年7月1日之前全部完成。
• 黄金签证需要全额付款。只有在全额付清房款后才能申请，所以要从交割日倒推计划，而不是从申请日倒推。
• 截止日期会造成排队。在任何生效日期之前，公证处都会更忙，买家也会失去议价筹码。把交割留到最后几周是有风险的。
• 尽职调查比速度更重要。仓促容易买到问题房产：违章建筑、与地籍记录不符、不符合项目的面积、区域或用途规定。省下的税救不了一套不符合条件的房产，所以选房和法律核查仍然必不可少。
• 法律可能变化。日期、税率和豁免目前只存在于表态中。一个只在某个版本的法律下才合理的决定，等于是在赌政治。

如果本来就计划在明年购买希腊房产，提前进行并从容完成核查是合理的。如果没有这个计划，仅凭这项税不是开始的理由。

替代方案：前往希腊和欧洲的其他途径

并不是每个人都需要买房：

• 数字游民签证让您凭经过证明的收入而不是房产在希腊生活并远程工作；家庭和自雇人士的条件见我们的远程工作者希腊居留页面。
• 有希腊血统的人值得核查能否以回归方式取得国籍或出生取得国籍。希腊公民完全不在新税的范围内。但这不是快速的途径。
• 如果您的目标是通过投资取得欧盟居留，可以把希腊与塞浦路斯、马耳他和匈牙利对比。更全面的情况见我们的2026年欧洲黄金签证综述和居留许可栏目。

购买后的税务（持有、租金收入、税务居民身份）是另一个话题，见我们的希腊税务页面。

我们的希腊服务

我们陪客户从选择途径一直走到拿到居留卡或护照。如果您的情况不在下列之中，请描述给我们：我们很可能处理过类似的情况。

还有常见的难点：希腊税号、用于购房付款的银行账户、委托书和文件翻译。所有项目汇总在我们的希腊：国籍、居留和税务页面；如果您在选城市，还有雅典和塞萨洛尼基指南。

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