Золотая виза Греции в 2026 году: ВНЖ за недвижимость

Минимум $450 000 за обычное жильё и ещё около 5,5% сверху на налоги и сборы. Греция остаётся одной из последних стран ЕС, где ВНЖ дают за покупку квартиры, но вход подорожал, для граждан России и Беларуси закрыт, а налог на покупку для граждан стран вне ЕС правительство обещает поднять до 15%. Разбираем пороги, сроки, полную стоимость, налоги и путь к гражданству.

Золотая виза Греции в 2026 году - это ВНЖ на 5 лет для всей семьи за покупку недвижимости: от $450 000 в большей части страны, от $900 000 в Аттике, Салониках и на крупных островах, от $280 000 за перевод коммерческого здания в жильё. Гражданам России и Беларуси по их паспорту её не оформляют: приём заявлений приостановлен с 2022 года.

Карта даёт право жить в Греции и ездить по Шенгену до 90 дней в любые 180 дней, при этом находиться в стране не обязательно. От выбора объекта до карты обычно уходит 6-12 месяцев.

Суммы - по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года, 1,1177 доллара за евро, округлены вверх.

К цене объекта добавьте около 5,5-6% на налог, нотариуса, кадастр и госпошлины (расчёт ниже). А в сентябре 2026 года правительство объявило, что с 1 июля 2027 года налог на покупку жилья для покупателей - налоговых резидентов стран вне ЕС вырастет с 3,09% до 15,45%. Закона пока нет, мера только заложена в проект бюджета на 2027 год, но на объекте за $450 000 это плюс $56 000.

Ниже разбираем, выдают ли визу гражданам России, как устроена программа, во что обходится вход с учётом всех расходов, сколько ждать карту, какие налоговые льготы она открывает и кому действительно подходит.

Кому Греция не выдаёт золотую визу в 2026 году: приостановка по гражданству

Короткий ответ: по российскому или белорусскому паспорту новую золотую визу Греции в 2026 году оформить нельзя. Приём и одобрение новых заявлений граждан России и Беларуси на ВНЖ инвестора министерство миграции приостановило решением министра от 1 апреля 2022 года, и приостановка действует до нового решения. Уже выданные карты на практике продлевают: в 2022 году гражданам России продлили и переоформили 343 карты.

Циркуляр министерства 1/2026 от 21 апреля 2026 года подтвердил, что приостановка продолжает действовать. Она касается подачи и одобрения новых заявлений граждан России и Беларуси на ВНЖ инвестора, в том числе членов семьи, а также перехода на ВНЖ инвестора с другого основания: циркуляр считает такой переход первичной выдачей, а не продлением. Если карта у вас уже есть, продление подают за 2 месяца до окончания срока - специалисты Murblz проверят пакет заранее, а не в последний месяц.

Второе гражданство меняет картину, но с оговорками. По тому же циркуляру человек с двумя гражданствами на старте процедуры выбирает одно и проходит с ним все шаги: инвестицию, доверенности, въезд в страну и подачу. Если второй паспорт не российский и не белорусский, формального запрета нет. Об этом подробнее в статье о двойном гражданстве.

Вторая стена - деньги. По санкционным регламентам ЕС для России (833/2014) и Беларуси (765/2006) банки ЕС не могут принимать вклады больше $120 000 от граждан и резидентов этих стран, если у человека нет гражданства или ВНЖ страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. На практике это означает усиленную проверку источника средств, отказы в открытии счёта и долгие согласования переводов.

Что реально остаётся: другие основания для ВНЖ, например виза для удалённых работников, под приостановку для инвесторов формально не подпадают, но решение по визе принимает консульство, и шансы в вашей ситуации эксперт оценит до подачи; репатриация для людей с греческими корнями; страны, которые россиян принимают, например Венгрия в ЕС и ОАЭ (Эмираты) за его пределами. Сравнение - ниже.

Для граждан Беларуси действуют те же правила, что и для граждан России: новые заявления на ВНЖ инвестора не принимают, в том числе от членов семьи, а маршрут через вложение в стартап закрыт для них так же. Ограничение на вклады в банках ЕС для граждан и резидентов Беларуси установлено санкционным регламентом ЕС 765/2006.

Какие пути в Грецию остаются у граждан России, мы разобрали отдельно в статье ВНЖ Греции для россиян.

ВНЖ Греции в 2026 году: какие основания остаются, если золотая виза закрыта

Приостановка 2022 года касается только ВНЖ инвестора. Остальные основания Греция рассматривает по общим правилам: вид на жительство финансово независимого лица и визу цифрового кочевника дают при чистом доходе от $4 000 (3 500 евро) в месяц, к которому добавляют 20% на супруга и 15% на каждого ребёнка; остаются также работа, учёба и воссоединение семьи. Покупка квартиры в этих случаях основанием не служит, но подтверждает жильё. Перейти с такого вида на жительство на карту инвестора гражданам России и Беларуси нельзя: циркуляр 2026 года считает переход первичной выдачей. Варианты по доходу - на страницах виза цифрового кочевника в Грецию и ВНЖ для пенсионеров в Греции.

Что такое золотая виза Греции простыми словами

Золотая виза Греции - это вид на жительство для граждан стран вне ЕС, который дают за инвестиции, чаще всего за покупку недвижимости. Программу запустил закон 4146/2013, сегодня она записана в статье 100 Миграционного кодекса (закон 5038/2023). Официальное название - постоянный ВНЖ инвестора. Слово постоянный вводит в заблуждение: карту выдают на 5 лет и продлевают, пока вы владеете объектом.

Главное отличие от обычного ВНЖ: жить в Греции не обязательно. Нет минимума дней в году, нет требования к доходу, нет экзамена по языку. Вы покупаете объект, оплачиваете его целиком, подаёте заявление и получаете карты на всю семью. Цена свободы - одно серьёзное ограничение: работать в Греции по найму или как ИП эта карта не позволяет.

Кому это подходит: тем, кому нужен запасной ВНЖ в ЕС с правом ездить по Шенгену, кто хочет держать в Греции недвижимость как актив, собирается на пенсию к морю или готовит переезд семьи с налоговыми льготами. Кому нет: тем, кому нужен паспорт быстро, работа по найму в Греции или доход от посуточной аренды.

Спрос падает, но программа остаётся одной из самых востребованных в ЕС. По данным министерства миграции, в 2024 году подали рекордные 9 372 заявления против 8 457 годом раньше, а в 2025 году - 7 021. Больше всего держателей карт из Китая, Турции, Ливана, Великобритании и Ирана.

Все маршруты, включая вклады и фонды, собраны на странице ВНЖ Греции за инвестиции.

Условия золотой визы Греции: сколько вложить и какие объекты подходят

С 2024 года адрес объекта важнее его метража: Греция поделена на две ценовые зоны. Пороги ввела статья 64 закона 5100/2024, он вступил в силу 5 апреля 2024 года. Для сделок с 1 сентября 2024 года новые суммы обязательны, а переходный период для тех, кто успел внести задаток раньше, закончился 28 февраля 2025 года (закон 5167/2024).

Мелкий шрифт, на котором спотыкаются покупатели:

• Один объект. Две квартиры по $230 000 не дают ВНЖ ни в одной зоне. Сумма порога должна приходиться на одну недвижимость.
• Совместная покупка. Если объект покупают несколько инвесторов, доля каждого должна стоить не меньше порога ($450 000 или $900 000), а 120 кв. м считаются по объекту целиком.
• Полная оплата до подачи. Цена оплачивается целиком до заявления на ВНЖ, только безналично: переводом или банковским чеком со счёта покупателя. Наличные и криптовалюта для такой оплаты не подходят.
• Никакой посуточной аренды. Сдавать объект посуточно через цифровые платформы запрещено. Наказание - штраф $56 000 и отзыв ВНЖ. Долгосрочная аренда разрешена.
• Замена объекта. Продать квартиру и купить другую можно, но в правильном порядке: сначала покупка нового объекта, подходящего под порог, уведомление ведомства, потом продажа старого.

Пороги в $900 000 съедают основной рынок: Аттика, где живёт больше трети населения страны, целиком в дорогой зоне, и Салоники тоже. Ориентир по ценам: по данным Банка Греции, в 2025 году квартиры подорожали в среднем на 6,2% в Афинах, на 9,6% в Салониках и на 8,8% в остальных районах. Наш гид по Афинам поможет понять, где вы хотели бы жить, а не только покупать.

Что изменилось в 2024-2026 годах

Как получить ВНЖ Греции при покупке недвижимости: шаги и сроки

В Грецию лично нужно приехать один раз - сдать биометрию. Всё остальное, от налогового номера до сделки у нотариуса, специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией делают по доверенности. Хорошо подготовленное дело на практике проходит путь от выбора объекта до карты за 4-6 месяцев, типичное - за 6-12 месяцев: в Афинах ожидание карты после биометрии доходит до года.

Сколько ждать золотую визу Греции в 2026 году

Сколько ждать золотую визу Греции: официальный срок рассмотрения заявления инвестора - 50 дней, но на деле он не соблюдается. После биометрии карту в региональных службах получают через 1-3 месяца, в управлении министерства в Афинах ожидание доходит до года, а часть заявлений 2024 года на конец августа 2026 года ещё не решена.

Очередь сокращается. По данным министерства миграции, за первое полугодие 2026 года подано 2 551 новое заявление против 4 489 годом раньше, минус 43%. С января по август 2026 года выдано 6 983 новых разрешения и 1 297 продлений, а число неразобранных дел с учётом членов семей снизилось до 28 681 к концу августа против 32 532 в конце июня.

Документы для подачи: заверенная копия всех страниц паспорта, фотографии, договор купли-продажи и выписка из кадастра об отсутствии обременений, подтверждение оплаты, медицинская страховка с покрытием в Греции. На членов семьи - свидетельства о браке и рождении с апостилем и переводом на греческий. Если страховки нет в пакете, её запросят дополнительно с коротким сроком в 30 дней.

Сколько стоит золотая виза Греции с налогами и сборами

Порог - это только цена квартиры. Сверху ложатся налог на передачу, нотариус, кадастр и госпошлины. Госпошлины в Греции скромные: около $2 300 за основного заявителя против десятков тысяч на Мальте.

Стоимость нашего сопровождения называем после разбора документов.

Пример расчёта: объект за $280 000 и за $450 000

Это пример, а не смета: расходы на сам объект - вторичное жильё или объект после перевода в жилое, налог по нынешней ставке 3,09%.

В расчёт не вошли пошлины за ВНЖ (они в таблице выше), страховка, переводы и апостили документов, доверенности, мебель и наше сопровождение: его стоимость называем после разбора документов. Для зоны $900 000 налог на передачу по нынешней ставке - около $28 000, а при ставке 15,45% он вырос бы до $140 000.

Отдельный вопрос - маршрут за $280 000. Коммерческая недвижимость, по заявлениям министров, под новую ставку не попадает, но объект после перевода становится жилым. Уточните у эксперта, как правило применят к вашему объекту. Подробности и сценарии - в нашем разборе налога 15% для иностранцев.

Кого можно включить в заявку и как продлевать ВНЖ

Одна покупка открывает ВНЖ сразу трём поколениям, и это редкость для Европы. В заявку входят супруг или зарегистрированный партнёр, неженатые дети до 21 года и родители обоих супругов, без верхнего предела по возрасту. Каждый получает свою карту, права всех членов семьи производны от права инвестора.

Когда ребёнку исполняется 21 год, он выпадает из семейной карты, но может получить самостоятельное разрешение, которое действует до 24 лет и служит мостом к другому основанию для ВНЖ. Условия специалисты Murblz сверят заранее, за год до дня рождения.

Продление - раз в 5 лет, и главное условие одно: объект по-прежнему ваш. Для подтверждения нужна свежая декларация о недвижимости (форма, где налоговая видит все ваши объекты в Греции) или выписка из кадастра. По закону 5275/2026 заявление на продление подают в течение двух месяцев до окончания карты. Опоздать можно максимум на три месяца, со штрафом около $120 за каждый месяц. Дальше заявление не примут, кроме случаев непреодолимой силы.

Продажа объекта означает конец ВНЖ. Исключение - замена: сначала купить новый подходящий объект, сообщить в ведомство и только потом продать старый. Продление автоматическим не бывает: ведомство каждый раз проверяет, что инвестиция на месте и нарушений не было.

Что дает золотая виза Греции: главные преимущества

Золотая виза Греции даёт ВНЖ на 5 лет инвестору, супругу, детям до 21 года и родителям обоих супругов, право жить в Греции круглый год и ездить по Шенгену до 90 дней в любые 180 дней. Работать по найму карта не разрешает и к гражданству сама по себе не ведёт.

За одну покупку вы получаете то, что в большинстве стран ЕС требует переезда, работы или многолетнего стажа. Вот что входит в пакет.

Шенген. С греческой картой можно без виз ездить по странам Шенгенской зоны до 90 дней в любые 180 дней. В самой Греции ограничения по дням нет: карта даёт право жить в стране весь год.

Вся семья в одной заявке. Супруг, дети до 21 года и родители обоих супругов без предела по возрасту. Пошлина за взрослого члена семьи - около $170.

Нет требования жить в стране. Чтобы сохранить и продлить ВНЖ, не нужно проводить в Греции ни одного дня в году, кроме визита на биометрию. Для многих это главный аргумент: карта работает как страховой полис, а не как обязательство.

Бессрочное владение и наследование. Недвижимость остаётся вашей и после окончания ВНЖ, без ограничения срока владения. Её можно продать или передать по наследству. Налог на наследство для близких родственников (супруг, дети, родители) в Греции: 0% до $170 000, дальше 1%, 5% и 10% по шкале (закон 2961/2001). Налога на прирост капитала 15% при продаже недвижимости частными лицами не будет, если сделка пройдёт до 31 декабря 2026 года: он приостановлен.

Доход от аренды. Долгосрочная аренда разрешена, как и сдача объекта туристическому бизнесу для профессионального использования. Запрещена только посуточная сдача через цифровые платформы. Налог на аренду - в разделе о налогах ниже.

Бизнес без работы по найму. Держатель карты может учредить компанию, быть её акционером или неисполнительным членом совета директоров. Нельзя быть сотрудником, работать как ИП и быть законным представителем компании. Для управления бизнесом в Греции понадобится другой тип ВНЖ.

Налоговые режимы для переезжающих. Если семья решит переехать по-настоящему, ей доступны фиксированный налог $120 000 в год на зарубежный доход, ставка 7% на весь зарубежный доход для пенсионеров или скидка 50% для работающих. Условия разбираем ниже.

Путь к ПМЖ и гражданству: реальные условия

Здесь золотая виза уступает рекламе. Сама по себе она к паспорту не ведёт. Время с картой засчитывается как законное проживание, но гражданство и статус долгосрочного резидента требуют фактической жизни в Греции, а не просто владения квартирой.

• Статус долгосрочного резидента ЕС - после 5 лет законного и непрерывного проживания в Греции, с реальным присутствием в стране. По общим правилам ЕС отсутствие не должно превышать 6 месяцев подряд и 10 месяцев за пять лет. Этот статус даёт право работать.
• Гражданство по Кодексу о гражданстве (закон 3284/2004) - после 7 лет законного проживания подряд перед подачей. Нужны сертификат о достаточности знаний для натурализации (письменный экзамен по греческому на среднем уровне, истории и устройству страны), интеграция и отсутствие судимостей. Для паспорта держатель золотой визы должен реально жить в стране.

Греция разрешает двойное гражданство, но решение о натурализации принимает министерство внутренних дел, и оно дискреционное. Если у вас есть греческие корни, быстрее может оказаться гражданство по репатриации. Для детей, рождённых в стране, работают отдельные правила - см. гражданство Греции по рождению.

Какие налоги платит владелец недвижимости в Греции

Держатель золотой визы, который не живёт в Греции, платит греческие налоги только с греческого: с недвижимости и дохода от неё. Весь остальной мир Греции неинтересен, пока вы не стали её налоговым резидентом. Обзор всей системы - на странице налоги в Греции, здесь только то, что касается покупателя.

При покупке

Налог на передачу 3,09% или НДС 24% на новостройку, если застройщик не воспользовался приостановкой (подробно в таблице расходов выше). Налог платят до подписания окончательного договора у нотариуса. Главный риск - план правительства поднять ставку для физических лиц - налоговых резидентов стран вне ЕС до 15%, а с учётом надбавки до 15,45%, с 1 июля 2027 года. По заявлениям министра финансов Кириакоса Пьерракакиса, повышение касается только жилья и только физических лиц; этнических греков и долгосрочных резидентов обещают освободить. Законопроекта нет: мера пока только заложена в проект бюджета на 2027 год от 5 октября 2026 года, а очередные парламентские выборы в Греции должны пройти в 2027 году.

При владении: единый налог на недвижимость

Единый налог на недвижимость - ежегодный налог на владение ею. Он считается по формуле от зоны, площади, возраста, этажа и назначения объекта, а не от рыночной цены. Если объект по государственной оценке дороже $450 000 (400 000 евро), с превышения берут ещё от 0,2% до 1% в год, а если общая стоимость ваших объектов в Греции больше $560 000, налог увеличивают на 5-20%. Для жилья, застрахованного от землетрясения, пожара и наводнения, действует скидка 20% при стоимости до $560 000 и 10% выше. С 2027 года по закону от налога освобождают основное жильё налоговых резидентов Греции стоимостью до $450 000 в посёлках до 1 500 жителей, а в сентябре 2026 года правительство объявило расширение льготы на посёлки до 2 000 жителей. Инвестора, который в стране не живёт, это не затрагивает.

Можно ли сдавать квартиру по золотой визе

Да, но только надолго. Посуточная сдача через платформы запрещена всем объектам под ВНЖ, включая маршрут за $280 000. Долгосрочный договор или аренда туристической компании для профессионального использования разрешены. Доход от аренды облагается по отдельной шкале, которая с 2026 года стала мягче в середине.

Пример расчёта: квартира сдаётся за $1 700 в месяц, это $21 000 в год. Налог - около $3 700 в год, или около 18% дохода, без учёта вычетов и налога на недвижимость.

Нерезиденты платят этот налог так же, как греки, и подают греческую декларацию. Если в вашей стране резидентства доход от греческой аренды тоже облагается, спасает соглашение об избежании двойного налогообложения. С Россией оно формально действует, но в августе 2023 года указом № 585 Россия приостановила его ключевые статьи, включая доходы от недвижимости, в отношении 38 стран, среди которых Греция. Положения об обмене информацией продолжают действовать.

Налоговые режимы для переезжающих: фиксированный налог, 7% для пенсионеров и скидка 50%

Греция - одна из немногих стран ЕС, где богатый переселенец может заплатить фиксированную сумму вместо процента со всех зарубежных доходов. Три режима прописаны в Кодексе о подоходном налоге (закон 4172/2013). Работают они только для тех, кто действительно переносит налоговое резидентство в Грецию.

Налоговым резидентом Греции вы становитесь, если проводите в стране больше 183 дней в любые 12 месяцев или если там центр ваших жизненных интересов: семья, дом, бизнес. Резидент отчитывается о доходах со всего мира. Держатель золотой визы, который приезжает на пару недель в год, резидентом не становится и льготами не пользуется.

Если вложение по золотой визе составляет $560 000 и больше, оно потенциально закрывает инвестиционное условие фиксированного налога. Срок вложения при этом должен совпасть с трёхлетним окном, так что последовательность покупки и заявления стоит планировать заранее. Бонус фиксированного налога: имущество за рубежом освобождено от греческого налога на наследство и дарение.

Важная деталь для скидки 50%: сама золотая виза права на работу не даёт. Скидка 50% действует для дохода от работы в Греции: по найму в греческой компании или греческом филиале иностранной либо от своего бизнеса в стране, и для этого нужен ВНЖ с правом на работу. Удалённая работа по визе цифрового кочевника на иностранного работодателя без представительства в Греции под скидку 50% не подходит.

Пример налоговой нагрузки

Это пример, а не консультация. Пенсионер получает из-за рубежа $68 000 пенсии в год. По режиму для пенсионеров он платит 7%, то есть $4 700. По обычной шкале 2026 года (9-44%) с той же суммы вышло бы около $19 000 до вычетов. Экономия - порядка $14 000 в год, за 15 лет больше $210 000.

С фиксированным налогом всё зависит от вида дохода. Если это $1,2 млн дивидендов, обычный греческий налог на дивиденды - 5%, то есть $56 000, и фиксированные $120 000 невыгодны. Если это $1,2 млн процентов или прироста капитала по ставке 15%, обычный налог составит $170 000, и фиксированный налог уже экономит $56 000 в год. Считать нужно на своей структуре доходов, а не на рекламных цифрах.

И напоминание, которое не отменяют никакие режимы: налоговое резидентство и обязанность декларировать зарубежные счета и доходы определяются законом страны, где вы живёте. Греция участвует в автоматическом обмене налоговой информацией (стандарт, по которому банки передают данные о счетах иностранцев налоговым службам). Как законно подтвердить происхождение средств для банка, мы разбирали в статье об источнике происхождения средств.

Греция или Португалия, Испания, Кипр, Мальта, Латвия, ОАЭ

После закрытия Испании и Латвии Греция осталась одной из последних стран ЕС, где ВНЖ по-прежнему дают за покупку обычного жилья. Но дешёвой она быть перестала, а для россиян и белорусов закрыта. Вот как выглядят соседи в 2026 году.

Общая картина закрытых и работающих программ - в обзоре золотых виз Европы в 2026 году.

Подводные камни и кому золотая виза Греции не подходит

Большинство неудач с греческой золотой визой случается не в министерстве, а у нотариуса: покупатель берёт объект, который формально не проходит под программу. Что проверять до задатка:

• Площадь по документам. 120 кв. м - это основная площадь по разрешению на строительство, а не цифра из объявления. Кладовые и парковки в неё не входят.
• Приграничные районы. По закону 1892/1990 гражданам стран вне ЕС для покупки в приграничных районах нужно разрешение комиссии при региональной децентрализованной администрации. В списке Додеканес с Родосом, Лесбос, Самос, Хиос, Эврос, Санторини, Скирос. Порядок такой: разрешение, потом сделка, потом заявление на ВНЖ.
• Самострой. Незаконные надстройки и расхождения с кадастром в Греции обычное дело. Без чистого электронного удостоверения здания сделку лучше не закрывать.
• Перевод в жилое за $280 000. Перевод должен быть завершён до подачи. Если застройщик обещает закончить после сделки, ВНЖ вы получите не раньше, а риск задержки ваш.
• Ликвидность. Объект за $280 000 даёт льготу один раз: следующий покупатель из третьей страны по нему ВНЖ не получит. Это сужает круг будущих покупателей.
• Цена. Налог считается от большей из двух сумм: договорной цены или объективной стоимости. Сравнивайте цену с аналогами, а не с порогом программы.
• Посуточная аренда. Штраф $56 000 и потеря ВНЖ перечёркивают любой доход от посуточной сдачи.
• Налог 15,45%. Если закон примут в объявленном виде, покупка после 1 июля 2027 года станет дороже на десятки тысяч долларов. Решающей, скорее всего, будет дата окончательного договора, а не задатка.

Кому золотая виза Греции не подходит: гражданам России и Беларуси без второго гражданства; тем, кто хочет работать в Греции по найму; тем, кто ждёт паспорт ЕС через 7 лет без переезда; тем, кто считает на доход от посуточной аренды; и тем, у кого бюджет упирается ровно в порог без запаса на 10-15% расходов.

Читайте также

• ВНЖ Греции для россиян: какие пути открыты
• Налог 15% на покупку жилья в Греции для иностранцев
• Как купить квартиру в Греции
• Золотые визы Европы в 2026 году
• Налоги в Греции

Чем поможем с ВНЖ Греции за недвижимость

Мы ведём сделку и ВНЖ как один проект: сначала проверяем, проходит ли объект под программу и выгоден ли вам налоговый режим, потом покупаем и подаём заявление.

Поможем и с сопутствующими шагами: налоговый номер, счёт в греческом банке, подтверждение происхождения средств, страховка и переводы документов для всей семьи.

Частые вопросы