Купить квартиру в Греции в 2026: цены, налоги и ВНЖ

Налог при покупке пока 3,09%, но с июля 2027 года для покупателей не из ЕС обещают 15%. Цены за год выросли на 5,5%. Расходы, шаги сделки, налоги владельца и ВНЖ.

Иностранец может купить квартиру в Греции без отдельного разрешения, кроме приграничных районов и части островов. Налог при покупке сейчас 3,09%. Но правительство объявило, что с 1 июля 2027 года покупатели из стран вне ЕС без статуса долгосрочного резидента будут платить 15%, и окно старых условий закрывается.

Полный разбор сделки и вида на жительство инвестора - на странице недвижимость в Греции. Здесь - короткий ответ: сколько стоит, сколько платить и где подвох.

Коротко: цифры 2026 года

Покупку квартиры в Греции в 2026 году описывают 6 цифр.

Сколько стоит квартира в Греции в 2026 году

Греческое жильё продолжает дорожать. По данным Банка Греции, за год квартиры подорожали на 5,5%: новые - на 6,2%, старые - на 5,0%. Быстрее всего растут цены не в Афинах, а в провинции.

В Аттике, вместе с Афинами, средняя цена реальных сделок - больше $3 400 за метр. Квартира 70 м² там стоит около $240 000. В престижных районах на юге Афин метр стоит в разы дороже, а на окраинах и в небольших городах - дешевле среднего.

Может ли иностранец купить квартиру в Греции

Может, и отдельного разрешения для этого не нужно, кроме 2 исключений: приграничных районов и части островов, где гражданам стран вне ЕС нужно согласование. Для сделки нужны греческий налоговый номер и счёт в греческом банке, оплата проходит только безналично.

Для отдельных гражданств есть ограничения по оплате, о них - в разделе ниже.

Сколько стоит оформление и что изменится с 2027 года

Налог на передачу на вторичном рынке - 3,09% от цены или от кадастровой стоимости, смотря что выше. Новостройки до 31 декабря 2026 года тоже можно купить с налогом 3,09% вместо НДС 24%, если застройщик выбрал этот режим.

Итого для квартиры 70 м² в Аттике около $7 400 налога. Сюда не входят нотариус, юрист, регистрация в кадастре, справка инженера и сопровождение Murblz. Стоимость сопровождения рассчитает менеджер в чате.

С 1 июля 2027 года для граждан стран вне ЕС без статуса долгосрочного резидента правительство обещает налог 15% плюс местный сбор. Для той же квартиры это около $37 000 вместо $7 400. Новый налог не коснётся граждан ЕС, греков из диаспоры, обладателей статуса долгосрочного резидента и покупок через компании. Закон пока не принят, разбор - в статье о налоге 15% для иностранцев.

Где покупать квартиру в Греции

В Греции покупают в 4 типах мест, и цена, доход и порог для вида на жительство в них разные.

• Афины и Аттика - больше $3 400 за метр, круглогодичная аренда и порог для вида на жительство $900 000;
• Салоники - второй город страны, рост цен 4,7% за год и тот же порог $900 000;
• Миконос, Санторини и крупные острова - сезонная аренда и порог $900 000;
• остальная Греция - рост цен 7,1% за год и порог $450 000.

Кому подходит квартира в Греции

Квартира в Греции в 2026 году подходит 3 группам покупателей.

• тем, кто хочет вид на жительство инвестора за объект от 120 м² и готов не сдавать его туристам;
• покупателям жилья для себя, которые хотят успеть до обещанного налога 15% с 1 июля 2027 года;
• инвесторам в долгосрочную аренду, особенно вне Афин: в провинции цены растут быстрее, а налог с аренды начинается с 15%.

Тем, кто рассчитывает на посуточную сдачу в центре Афин, рынок подходит хуже: в 3 центральных районах новые квартиры для краткосрочной аренды в 2025-2026 годах не регистрируют.

Как проходит покупка

Покупка проходит в 5 шагов, и главный греческий сюрприз в ней - пристройки. Застеклённый балкон или лишняя комната без разрешения останавливают сделку: нотариус не заверит её без справки инженера, и всё незаконное узаконивают заранее.

• Налоговый номер и счёт в греческом банке.
• Проверка юристом: право в кадастре, долги, соответствие построек разрешениям.
• Справки об отсутствии налоговых долгов продавца и о законности построек от инженера.
• Договор у нотариуса, уплата налога, перевод денег через банк.
• Регистрация в кадастре и, если нужно, подача на вид на жительство.

Документы покупателя

• паспорт и греческий налоговый номер;
• счёт в греческом банке и документы о происхождении денег;
• доверенность у греческого нотариуса или заверенная за границей с апостилем и переводом на греческий, если сделку проводит представитель;
• для вида на жительство - договор, подтверждение оплаты через банк и медицинская страховка.

Как купить квартиру удалённо

Купить квартиру в Греции можно и без постоянного присутствия: налоговый номер, проверку и подписание у нотариуса проводит представитель по доверенности, а оплата идёт только безналично через греческий банк. Лично обычно приезжают 1 раз - открыть счёт в банке, а для вида на жительство - сдать биометрию. Доверенность оформляют у греческого консула или у нотариуса с апостилем и переводом на греческий язык, и по ней же представитель получает налоговый номер.

Сдача квартиры в аренду

Сдавать квартиру в Греции в 2026 году можно 2 способами: долгосрочно по договору, зарегистрированному в налоговой службе, или посуточно с номером в реестре краткосрочной аренды. К квартирам для посуточной сдачи с 2025 года предъявляют требования безопасности, а жильё, купленное под вид на жительство инвестора, сдавать туристам нельзя совсем. Долгосрочная аренда в Афинах спокойнее: спрос держится круглый год.

Частые ошибки покупателей

Сделку в Греции чаще всего срывают или удорожают 5 ошибок.

• задаток до проверки построек инженером: незаконную пристройку потом узаконивают за счёт покупателя, или сделка встаёт;
• объект под вид на жительство меньше 120 м² или собранный из нескольких квартир, которые не засчитают;
• расчёт на посуточную сдачу в 3 центральных районах Афин, где новые квартиры для такой аренды не регистрируют;
• оплата не через греческий банк: наличные и платежи третьих лиц сделку не подтверждают;
• сделка, не закрытая до 1 июля 2027 года, если новый налог примут.

Налоги владельца и ВНЖ

Владелец каждый год платит единый налог на недвижимость: сумма зависит от площади, места и характеристик квартиры. Доход от аренды облагается по шкале: 15% до $14 000 в год, 35% до $40 000 и 45% сверх, и нерезидент платит в Греции по той же шкале. Налог 15% с прибыли от продажи недвижимости для частных лиц приостановлен до 31 декабря 2026 года, поэтому в 2026 году частный продавец его не платит. Если жить в Греции больше 183 дней в году, вы становитесь налоговым резидентом Греции и декларируете там доходы со всего мира. Подробнее - на странице налоги в Греции.

Вид на жительство инвестора дают за покупку одного объекта от 120 м²: от $900 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах и от $450 000 в остальных районах. Сдавать такое жильё туристам запрещено. Подробнее - в статье ВНЖ Греции за недвижимость, а для переезда на пенсию - ВНЖ для пенсионеров в Греции.

Ограничения для отдельных гражданств

Закон о покупке не делит иностранцев по гражданству, но для граждан 2 стран, России и Беларуси, без вида на жительство в Евросоюзе банки не принимают вклады больше $120 000 (100 000 евро). Поэтому порядок оплаты согласуют с банком до задатка, а не в день сделки. Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Грецией: налог с аренды платят в Греции, а зачёт в России работает не полностью.

Частые вопросы