วีซ่าทองคำกรีซผ่านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026

อย่างน้อย €400,000 สำหรับบ้านทั่วไป บวกภาษีและค่าธรรมเนียมราว 5.5% กรีซเป็นหนึ่งในประเทศสุดท้ายในสหภาพยุโรปที่ยังให้สิทธิ์พำนักจากการซื้ออพาร์ตเมนต์ แต่ค่าเข้าแพงขึ้น ปิดสำหรับพลเมืองรัสเซียและเบลารุส และรัฐบาลวางแผนขึ้นภาษีการซื้อสำหรับผู้ซื้อนอกสหภาพยุโรปเป็น 15% เกณฑ์ ขั้นตอน ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ระบบภาษี และเส้นทางสู่สัญชาติ

€400,000 คือราคาของเส้นทางมาตรฐานที่ถูกที่สุดสู่วีซ่าทองคำกรีซในปี 2026 หากคุณซื้อบ้าน เมื่อไม่กี่ปีก่อน €250,000 ซื้อสิทธิ์พำนักพร้อมอพาร์ตเมนต์ได้ทุกที่ในประเทศ รวมถึงใจกลางเอเธนส์ ตัวเลขนี้ยังอยู่ แต่เฉพาะอาคารที่เปลี่ยนจากเชิงพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย และโบราณสถานขึ้นทะเบียนที่บูรณะแล้ว

นอกจากราคา ให้เผื่องบราว 5.5-6% สำหรับภาษีโอน โนตารี การจดทะเบียนที่ดิน และค่าธรรมเนียมรัฐ (ตัวอย่างการคำนวณอยู่ด้านล่าง) และในเดือนกันยายน 2026 รัฐบาลประกาศว่าตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2027 ภาษีการซื้อบ้านของพลเมืองนอกสหภาพยุโรปจะขึ้นจาก 3.09% เป็น 15.45% ยังไม่มีกฎหมาย แต่สำหรับทรัพย์ €400,000 หมายถึงเงินเพิ่มอีก €49,440

สำหรับผู้อ่านชาวรัสเซียและเบลารุส ข่าวยิ่งหนักกว่า กรีซไม่รับคำขอวีซ่าทองคำใหม่จากพลเมืองของสองประเทศนี้ตั้งแต่ปี 2022 และในเดือนเมษายน 2026 กระทรวงการย้ายถิ่นขยายการระงับออกไป หากคุณถือหนังสือเดินทางเล่มที่สองของประเทศอื่น คุณยื่นด้วยเล่มนั้นได้ และเราตรวจเงื่อนไขก่อนยื่น ด้านล่างเราอธิบายว่าโครงการทำงานอย่างไร ค่าเข้าจริงเท่าไรเมื่อนับทุกค่าใช้จ่าย เปิดสิทธิประโยชน์ทางภาษีอะไรบ้าง และเหมาะกับใครจริง ๆ

วีซ่าทองคำกรีซคืออะไร พูดแบบง่าย ๆ

วีซ่าทองคำกรีซคือใบอนุญาตพำนักสำหรับคนที่ไม่ใช่พลเมืองสหภาพยุโรป ที่ได้แลกกับการลงทุน ส่วนใหญ่คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ สร้างขึ้นด้วยกฎหมาย 4146/2013 และตอนนี้อยู่ในมาตรา 100 ของประมวลกฎหมายการย้ายถิ่น (กฎหมาย 5038/2023) ชื่อทางการคือใบอนุญาตพำนักถาวรสำหรับนักลงทุน (ประเภท ข.5) คำว่าถาวรชวนเข้าใจผิด บัตรออกให้ 5 ปีและต่ออายุได้ตราบที่คุณยังเป็นเจ้าของทรัพย์

ความต่างสำคัญจากใบอนุญาตพำนักทั่วไปคือคุณไม่ต้องอาศัยในกรีซ ไม่มีจำนวนวันขั้นต่ำ ไม่ตรวจรายได้ และไม่ต้องสอบภาษา คุณซื้อทรัพย์ จ่ายเต็มจำนวน ยื่นคำขอ และได้บัตรสำหรับทั้งครอบครัว ราคาของอิสรภาพนี้คือข้อจำกัดสำคัญหนึ่งข้อ บัตรไม่ให้สิทธิ์ทำงานในกรีซทั้งในฐานะลูกจ้างหรือผู้ประกอบอาชีพอิสระ

เหมาะกับใคร คนที่ต้องการสิทธิ์พำนักสำรองในสหภาพยุโรปพร้อมเดินทางเสรีในเขตเชงเก้น นักลงทุนที่อยากถืออสังหาริมทรัพย์กรีซเป็นทรัพย์สิน ผู้เกษียณที่มุ่งหน้าสู่ทะเล และครอบครัวที่วางแผนย้ายจริงพร้อมสิทธิประโยชน์ทางภาษี ไม่เหมาะกับใคร คนที่ต้องการหนังสือเดินทางเร็ว งานกับนายจ้างกรีก หรือรายได้จากการให้เช่าที่พักรายคืน

ความต้องการกำลังลดลง แต่โครงการยังเป็นหนึ่งในโครงการที่นิยมที่สุดในสหภาพยุโรป ตามข้อมูลของหน่วยงานส่งเสริมการลงทุนของรัฐกรีซ ปี 2024 มีคำขอเป็นสถิติ 9,289 ฉบับ เพิ่มจาก 8,477 ฉบับในปีก่อน ผู้ถือใบอนุญาตส่วนใหญ่มาจากจีน ตุรกี เลบานอน สหราชอาณาจักร และอิหร่าน

เกณฑ์ที่สูงขึ้นทำให้กระแสลดลง ข้อมูลกระทรวงการย้ายถิ่นแสดงคำขอใหม่ 2,551 ฉบับในครึ่งแรกของปี 2026 เทียบกับ 4,553 ฉบับในปีก่อน ลดลง 44% แต่คิวก็สั้นลง ออกใบอนุญาตใหม่ 4,919 ใบในหกเดือนเดียวกัน (เพิ่มขึ้น 21%) และงานค้างรวมสมาชิกครอบครัวลดจากกว่า 52,000 แฟ้มตอนต้นปี 2025 เหลือ 29,273 แฟ้มตอนสิ้นเดือนกรกฎาคม 2026 ทุกเส้นทาง รวมเงินฝากและกองทุน อยู่ในหน้าสิทธิ์พำนักกรีซผ่านการลงทุนของเรา

ต้องลงทุนเท่าไร: เกณฑ์รายภูมิภาคและทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์

ตั้งแต่ปี 2024 ที่อยู่ของทรัพย์สำคัญกว่าราคาต่อตารางเมตร เพราะกรีซแบ่งเป็นสองโซนราคา เกณฑ์กำหนดโดยมาตรา 64 ของกฎหมาย 5100/2024 มีผลตั้งแต่ 5 เมษายน 2024 บังคับใช้กับธุรกรรมตั้งแต่ 1 กันยายน 2024 และช่วงเปลี่ยนผ่านสำหรับผู้ซื้อที่จ่ายมัดจำแล้วสิ้นสุดเมื่อ 28 กุมภาพันธ์ 2025 (กฎหมาย 5167/2024)

ที่มา มาตรา 64 ของกฎหมาย 5100/2024 บนพอร์ทัลของรัฐบาลด้านที่อยู่อาศัย และแนวทางของกระทรวงการย้ายถิ่น (หนังสือเวียนที่ 1/2026 ลงวันที่ 21 เมษายน 2026)

รายละเอียดเล็ก ๆ ที่ทำให้ผู้ซื้อพลาด

• ทรัพย์เดียว อพาร์ตเมนต์สองห้องห้องละ €200,000 ไม่เข้าเกณฑ์ในโซนใดเลย เกณฑ์ทั้งหมดต้องอยู่ในทรัพย์เดียว
• ซื้อร่วมกัน หากนักลงทุนหลายคนซื้อทรัพย์เดียว ส่วนของแต่ละคนต้องมีมูลค่าอย่างน้อยเท่าเกณฑ์ (€400,000 หรือ €800,000) ส่วนกฎ 120 ตร.ม. ใช้กับทรัพย์ทั้งหมด
• จ่ายเต็มก่อนยื่น ต้องจ่ายราคาเต็มก่อนยื่นขอสิทธิ์พำนัก และผ่านระบบธนาคารเท่านั้น โอนเงินหรือแคชเชียร์เช็คจากบัญชีของผู้ซื้อ เงินสดและสินทรัพย์ดิจิทัลไม่นับ
• ห้ามให้เช่ารายคืน ห้ามให้เช่าทรัพย์ผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัลเช่าที่พัก บทลงโทษคือปรับ €50,000 และเพิกถอนใบอนุญาต ให้เช่าระยะยาวได้
• เปลี่ยนทรัพย์ ขายแล้วซื้อใหม่ได้ แต่ต้องทำตามลำดับ ซื้อทรัพย์ใหม่ที่เข้าเกณฑ์ก่อน แจ้งหน่วยงาน แล้วจึงขายทรัพย์เดิม

โซน €800,000 กลืนตลาดหลักไปหมด แคว้นแอตติกาซึ่งมีประชากรกว่าหนึ่งในสามของประเทศอยู่ในโซนแพงทั้งหมด เทสซาโลนิกิก็เช่นกัน เพื่อให้เห็นภาพราคา ข้อมูลธนาคารแห่งกรีซแสดงว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในปี 2025 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.2% ในเอเธนส์ 9.6% ในเทสซาโลนิกิ และ 8.8% ในพื้นที่อื่น คู่มือเมืองเอเธนส์ของเราช่วยให้คุณรู้ว่าอยากอยู่ที่ไหนจริง ไม่ใช่แค่ซื้อ

อะไรเปลี่ยนไปในปี 2024-2026

ขอสิทธิ์พำนักกรีซด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไร: ขั้นตอนและระยะเวลา

คุณต้องเดินทางไปกรีซเพียงครั้งเดียวเพื่อให้ข้อมูลชีวมิติ ทุกอย่างที่เหลือ ตั้งแต่เลขประจำตัวผู้เสียภาษีจนถึงสัญญาที่ทำต่อหน้าโนตารี ผู้เชี่ยวชาญของ Murblz ดูแลตามหนังสือมอบอำนาจร่วมกับพาร์ตเนอร์ที่มีใบอนุญาตในประเทศ ในทางปฏิบัติ แฟ้มที่เตรียมดีใช้เวลาตั้งแต่เลือกทรัพย์จนถือบัตร 4-6 เดือน และแฟ้มทั่วไป 6-9 เดือน

เวลารอจริงขึ้นกับคิวของกระทรวง ซึ่งสั้นลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2025-2026

เอกสารสำหรับคำขอ สำเนารับรองทุกหน้าของหนังสือเดินทาง รูปถ่าย สัญญาซื้อและสำเนาทะเบียนที่ดินที่แสดงว่าไม่มีภาระผูกพัน หลักฐานการจ่ายเงิน และประกันสุขภาพที่คุ้มครองในกรีซ สำหรับสมาชิกครอบครัว ใบสมรสและสูติบัตรที่มีการรับรองเอกสารใช้ต่างประเทศและคำแปลภาษากรีก หากแฟ้มไม่มีประกัน หน่วยงานจะขอพร้อมกำหนดส่งสั้น ๆ 30 วัน

วีซ่าทองคำกรีซมีค่าใช้จ่ายเท่าไรเมื่อรวมภาษีและค่าธรรมเนียม

เกณฑ์เป็นเพียงราคาทรัพย์ ภาษีโอน โนตารี การจดทะเบียนที่ดิน และค่าธรรมเนียมรัฐบวกเพิ่ม ค่าธรรมเนียมรัฐของกรีซไม่มาก ราว $2,300 สำหรับผู้ยื่นหลัก เทียบกับหลายหมื่นยูโรในมอลตา

ที่มา กระทรวงการย้ายถิ่น (ค่าธรรมเนียม) อัตราตามกฎหมายของโนตารีและการจดทะเบียนที่ดิน กฎหมาย 5246/2025 (การระงับภาษีมูลค่าเพิ่ม) เราแจ้งราคาค่าดูแลหลังตรวจเอกสารของคุณ

ตัวอย่างการคำนวณ: €250,000 และ €400,000

นี่คือภาพประกอบ ไม่ใช่ใบเสนอราคา ครอบครัวสี่คน ผู้ใหญ่สองคนและเด็กสองคนอายุต่ำกว่า 18 ปี บ้านมือสองหรืออาคารที่เปลี่ยนการใช้ เสียภาษีอัตราปัจจุบัน 3.09% จำนวนเงินเป็นยูโร

ตัวอย่างไม่รวมประกัน คำแปลและการรับรองเอกสารใช้ต่างประเทศ หนังสือมอบอำนาจ เฟอร์นิเจอร์ และค่าดูแลของเรา ซึ่งเราแจ้งราคาหลังตรวจเอกสาร ในโซน €800,000 ตรรกะเดียวกันให้ราว €41,600 ที่บวกเพิ่ม และที่ 15.45% ภาษีโอนอย่างเดียวจะพุ่งจาก €24,720 เป็น €123,600

เส้นทาง €250,000 เป็นอีกคำถามหนึ่ง รัฐมนตรีบอกว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะอยู่นอกอัตราใหม่ แต่อาคารที่เปลี่ยนการใช้กลายเป็นที่อยู่อาศัย กฎหมายจะจัดการกรณีนี้อย่างไรยังไม่รู้ สถานการณ์ต่าง ๆ อยู่ในบทวิเคราะห์ภาษี 15% ที่วางแผนไว้สำหรับผู้ซื้อต่างชาติของเรา

รวมใครได้บ้าง และการต่ออายุทำอย่างไร

การซื้อครั้งเดียวครอบคลุมสามรุ่นพร้อมกัน ซึ่งหาได้ยากในยุโรป คำขอรวมคู่สมรสหรือคู่ชีวิตที่จดทะเบียน บุตรที่ยังไม่สมรสอายุต่ำกว่า 21 ปี และพ่อแม่ของคู่สมรสทั้งสองฝ่ายได้ แต่ละคนได้บัตรของตัวเอง และสิทธิ์ของสมาชิกครอบครัวทุกคนมาจากสิทธิ์ของนักลงทุน

เมื่อบุตรอายุครบ 21 ปี จะหลุดจากบัตรครอบครัว แต่ขอใบอนุญาตอิสระที่มีอายุถึง 24 ปีได้ ซึ่งเป็นสะพานไปสู่สถานะพำนักแบบอื่น ผู้เชี่ยวชาญของ Murblz จะตรวจเงื่อนไขล่วงหน้า หนึ่งปีก่อนวันเกิด

การต่ออายุมีทุก 5 ปี และเงื่อนไขหลักง่าย ๆ คุณยังเป็นเจ้าของทรัพย์ เป็นหลักฐาน คุณยื่นแบบแสดงทรัพย์สินแบบ 9 ล่าสุด (แบบที่กรมสรรพากรเห็นทรัพย์สินในกรีซทั้งหมดของคุณ) หรือสำเนาทะเบียนที่ดิน ตามกฎหมาย 5275/2026 คำขอต่ออายุยื่นภายในสองเดือนก่อนบัตรหมดอายุ ล่าช้าได้ไม่เกินสามเดือน โดยปรับราว $120 ต่อเดือน หลังจากนั้นคำขอจะถูกปฏิเสธ เว้นแต่พิสูจน์เหตุสุดวิสัยได้

การขายทรัพย์ทำให้ใบอนุญาตสิ้นสุด ข้อยกเว้นคือการเปลี่ยนทรัพย์ ซื้อทรัพย์ใหม่ที่เข้าเกณฑ์ก่อน แจ้งหน่วยงาน แล้วจึงขายทรัพย์เดิม การต่ออายุไม่เคยอัตโนมัติ ทุกครั้งหน่วยงานตรวจว่าการลงทุนยังอยู่และไม่มีการฝ่าฝืนกฎ

วีซ่าทองคำกรีซให้อะไร: ข้อดีหลัก

การซื้อครั้งเดียวให้สิ่งที่ประเทศสหภาพยุโรปส่วนใหญ่ให้แลกกับการย้ายถิ่น งาน หรือการพำนักหลายปี นี่คือสิ่งที่อยู่ในแพ็กเกจ

เขตเชงเก้น บัตรกรีกให้เดินทางในเขตเชงเก้นโดยไม่ต้องมีวีซ่าได้ไม่เกิน 90 วันในทุก ๆ 180 วัน ในกรีซเองไม่มีเพดานวัน บัตรให้คุณอยู่ในประเทศได้ทั้งปี

ทั้งครอบครัวในคำขอเดียว คู่สมรส บุตรอายุต่ำกว่า 21 ปี และพ่อแม่ของคู่สมรสทั้งสองฝ่าย ไม่จำกัดอายุสูงสุด ค่าธรรมเนียมต่อสมาชิกครอบครัวที่เป็นผู้ใหญ่ราว $170

ไม่ต้องอาศัยที่นั่น เพื่อรักษาและต่ออายุใบอนุญาต คุณไม่ต้องอยู่ในกรีซแม้แต่วันเดียวต่อปี นอกจากการไปให้ข้อมูลชีวมิติ สำหรับหลายคนนี่คือเหตุผลหลัก บัตรทำงานเหมือนกรมธรรม์ประกันภัย ไม่ใช่ภาระผูกพัน

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์และมรดก ทรัพย์ยังเป็นของคุณหลังใบอนุญาตสิ้นสุด ไม่จำกัดระยะเวลาถือครอง ขายหรือยกให้ทายาทได้ ภาษีมรดกของกรีซสำหรับญาติใกล้ชิด (คู่สมรส บุตร พ่อแม่) คือ 0% ไม่เกิน €150,000 จากนั้น 1% 5% และ 10% แบบขั้นบันได (กฎหมาย 2961/2001) ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบุคคล 15% จะไม่ใช้หากการขายเสร็จภายใน 31 ธันวาคม 2026 เพราะถูกระงับไว้

รายได้ค่าเช่า ให้เช่าระยะยาวได้ รวมถึงให้ธุรกิจท่องเที่ยวเช่าเพื่อใช้ทางวิชาชีพ ห้ามเฉพาะการให้เช่ารายคืนผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัล ภาษีค่าเช่าอธิบายในหัวข้อภาษีด้านล่าง

ธุรกิจโดยไม่เป็นลูกจ้าง ผู้ถือบัตรตั้งบริษัท เป็นผู้ถือหุ้น หรือเป็นกรรมการที่ไม่ใช่ผู้บริหารได้ แต่เป็นลูกจ้าง ทำงานเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระ หรือเป็นผู้แทนทางกฎหมายของบริษัทไม่ได้ การบริหารธุรกิจในกรีซแบบวันต่อวันต้องใช้ใบอนุญาตประเภทอื่น

ระบบภาษีสำหรับผู้มาใหม่ หากครอบครัวตัดสินใจย้ายจริง ใช้ภาษีเหมาจ่ายรายปี €100,000 จากรายได้ต่างประเทศ อัตรา 7% จากบำนาญต่างประเทศ หรือสิทธิประโยชน์ 50% สำหรับคนทำงานได้ เงื่อนไขอยู่ด้านล่าง

เส้นทางสู่สิทธิ์พำนักถาวรและสัญชาติ: เงื่อนไขจริง

นี่คือจุดที่วีซ่าทองคำไม่เป็นอย่างที่โฆษณา ด้วยตัวเองไม่นำไปสู่หนังสือเดินทาง เวลาที่ถือบัตรนับเป็นการพำนักอย่างถูกกฎหมาย แต่สัญชาติและสถานะผู้พำนักระยะยาวต้องอาศัยในกรีซจริง ไม่ใช่แค่เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่นั่น

• สถานะผู้พำนักระยะยาวของสหภาพยุโรป หลังพำนักอย่างถูกกฎหมายและต่อเนื่องในกรีซ 5 ปีโดยอยู่จริง ตามกฎทั่วไปของสหภาพยุโรป ออกนอกประเทศได้ไม่เกิน 6 เดือนติดต่อกันหรือรวม 10 เดือนในห้าปี สถานะนี้ให้สิทธิ์ทำงาน
• สัญชาติ ตามประมวลกฎหมายสัญชาติกรีซ (กฎหมาย 3284/2004) หลังพำนักอย่างถูกกฎหมายต่อเนื่อง 7 ปีก่อนยื่น ต้องมีหนังสือรับรองความรู้เพียงพอสำหรับการแปลงสัญชาติ (สอบข้อเขียนภาษากรีกระดับกลางขั้นต้น บี 1 บวกประวัติศาสตร์และหน้าที่พลเมือง) หลักฐานการปรับตัวเข้ากับสังคม และไม่มีประวัติอาชญากรรม เพื่อได้หนังสือเดินทาง ผู้ถือวีซ่าทองคำต้องอาศัยในประเทศจริง

กรีซอนุญาตให้ถือสองสัญชาติ แต่การแปลงสัญชาติตัดสินโดยกระทรวงมหาดไทยและขึ้นกับดุลพินิจ หากคุณมีเชื้อสายกรีก สัญชาติจากการกลับคืนถิ่นฐานอาจเร็วกว่า เด็กที่เกิดในกรีซอยู่ภายใต้กฎแยก ดูสัญชาติกรีซโดยการเกิด

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรีซเสียภาษีอะไรบ้าง

ผู้ถือวีซ่าทองคำที่ไม่ได้อาศัยในกรีซเสียภาษีกรีกเฉพาะสิ่งที่อยู่ในกรีซ คือทรัพย์และรายได้ที่ทรัพย์สร้าง ส่วนที่เหลือของโลกไม่ใช่เรื่องของกรีซจนกว่าคุณจะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของกรีซ ระบบทั้งหมดอยู่ในหน้าภาษีกรีซของเรา ที่นี่เราพูดถึงเฉพาะสิ่งที่สำคัญต่อผู้ซื้อ

ตอนซื้อ

ภาษีโอน 3.09% หรือภาษีมูลค่าเพิ่ม 24% สำหรับอาคารใหม่ หากผู้พัฒนาไม่ได้ใช้การระงับ (รายละเอียดในตารางค่าใช้จ่ายด้านบน) ภาษีจ่ายก่อนเซ็นสัญญาสุดท้ายที่โนตารี ความเสี่ยงหลักคือแผนของรัฐบาลที่จะขึ้นอัตราสำหรับบุคคลนอกสหภาพยุโรปเป็น 15% หรือ 15.45% เมื่อรวมภาษีเพิ่ม ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2027 ตามที่คีเรียคอส ปีเอรากากิส รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังกล่าว การขึ้นภาษีครอบคลุมเฉพาะที่อยู่อาศัยที่บุคคลซื้อ โดยคนเชื้อสายกรีกและผู้พำนักระยะยาวจะได้รับยกเว้น ยังไม่มีการเผยแพร่ร่างกฎหมาย และกรีซมีกำหนดเลือกตั้งทั่วไปในปี 2027

ระหว่างถือครอง: ภาษีความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายปี

ภาษีความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายปีแบบรวมคำนวณตามสูตรจากโซน ขนาด อายุ ชั้น และการใช้ทรัพย์ ไม่ใช่จากราคาตลาด หากมูลค่าที่รัฐประเมินของทรัพย์ในกรีซทั้งหมดของคุณเกิน €500,000 จะมีภาษีเพิ่มเติม บ้านที่ทำประกันมูลค่าไม่เกิน €500,000 ได้ส่วนลด 20% ตั้งแต่ปี 2025 (กฎหมาย 5162/2024) ในเดือนกันยายน 2026 รัฐบาลขยายการยกเลิกภาษีนี้ที่สัญญาไว้ตั้งแต่ปี 2027 ไปถึงชุมชนที่มีประชากรไม่เกิน 2,000 คน แต่สิทธินี้ครอบคลุมเฉพาะบ้านหลักของผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของกรีซมูลค่าไม่เกิน €400,000 จึงไม่ช่วยนักลงทุนที่ไม่ได้อาศัยในประเทศ

ให้เช่าทรัพย์ที่ใช้ขอวีซ่าทองคำได้ไหม

ได้ แต่เฉพาะระยะยาว การให้เช่ารายคืนผ่านแพลตฟอร์มถูกห้ามสำหรับทรัพย์วีซ่าทองคำทุกแบบ รวมเส้นทาง €250,000 การให้เช่าระยะยาว หรือให้ธุรกิจท่องเที่ยวเช่าเพื่อใช้ทางวิชาชีพทำได้ รายได้ค่าเช่าเสียภาษีตามอัตราของตัวเอง ซึ่งเบาลงในขั้นกลางตั้งแต่ปี 2026

ที่มา อัตราตามกฎหมาย 5246/2025 ตัวอย่างการคำนวณ อพาร์ตเมนต์ที่ให้เช่าเดือนละ €1,500 มีรายได้ €18,000 ต่อปี ภาษี €12,000 × 15% = €1,800 บวก €6,000 × 25% = €1,500 รวม €3,300 หรือราว 18% ของรายได้ ก่อนหักค่าลดหย่อนและภาษีความเป็นเจ้าของรายปี

ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่เสียภาษีนี้เหมือนคนกรีก และยื่นแบบแสดงรายการภาษีของกรีซ หากประเทศที่คุณมีถิ่นที่อยู่เก็บภาษีจากค่าเช่าในกรีซด้วย อนุสัญญาภาษีซ้อนคือสิ่งที่คุ้มครองคุณ อนุสัญญาของกรีซกับรัสเซียยังมีอยู่อย่างเป็นทางการ แต่ในเดือนสิงหาคม 2023 กฤษฎีกาฉบับที่ 585 ของรัสเซียระงับมาตราสำคัญ รวมถึงรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ กับ 38 ประเทศ ซึ่งรวมกรีซ บทบัญญัติเรื่องการแลกเปลี่ยนข้อมูลยังใช้อยู่

ระบบภาษีสำหรับคนที่ย้ายมา: มาตรา 5 ก, 5 ข และ 5 ค

กรีซเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในสหภาพยุโรปที่ผู้มาใหม่ที่มีฐานะจ่ายเป็นจำนวนคงที่ได้ แทนการจ่ายเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ต่างประเทศทั้งหมด สามระบบอยู่ในมาตรา 5 ก, 5 ข และ 5 ค ของประมวลรัษฎากรว่าด้วยภาษีเงินได้ (กฎหมาย 4172/2013) ใช้ได้เฉพาะคนที่ย้ายถิ่นที่อยู่ทางภาษีมากรีซจริง

คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของกรีซหากอยู่ในประเทศเกิน 183 วันในช่วง 12 เดือนใด ๆ หรือหากศูนย์กลางผลประโยชน์ในชีวิตอยู่ที่นั่น ทั้งครอบครัว บ้าน และธุรกิจ ผู้มีถิ่นที่อยู่ต้องแจ้งรายได้ทั่วโลก ผู้ถือวีซ่าทองคำที่มาเยือนปีละสองสามสัปดาห์ไม่เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่และไม่ได้สิทธิประโยชน์เหล่านี้

ที่มา มาตรา 5 ก-5 ค ของประมวลรัษฎากรว่าด้วยภาษีเงินได้ของกรีซ การลงทุนวีซ่าทองคำ €500,000 ขึ้นไปอาจผ่านเงื่อนไขการลงทุนของระบบ 5 ก ได้ แต่จังหวะเวลายังต้องอยู่ในกรอบสามปี จึงต้องวางลำดับการซื้อและการยื่นล่วงหน้า โบนัสของระบบ 5 ก ทรัพย์สินที่อยู่ต่างประเทศได้รับยกเว้นภาษีมรดกและภาษีการให้ของกรีซ

ประเด็นสำคัญสำหรับระบบ 5 ค วีซ่าทองคำเองไม่ให้สิทธิ์ทำงาน สิทธิ์ 50% ใช้กับรายได้จากงานในกรีซ การจ้างงานกับบริษัทกรีกหรือสาขาในกรีซของบริษัทต่างประเทศ หรือธุรกิจของตัวเองในประเทศ และสำหรับสิ่งนั้นคุณต้องมีใบอนุญาตที่ให้ทำงานได้ การทำงานทางไกลให้นายจ้างต่างประเทศที่ไม่มีสาขาในกรีซภายใต้วีซ่าดิจิทัลโนแมดไม่เข้าเกณฑ์ระบบ 5 ค

ตัวอย่างภาระภาษี

นี่คือภาพประกอบ ไม่ใช่คำแนะนำ ผู้เกษียณได้รับบำนาญต่างประเทศ €60,000 ต่อปี ภายใต้ระบบ 5 ข จ่าย 7% หรือ €4,200 ตามอัตรามาตรฐานปี 2026 (9-44%) รายได้เท่ากันจะเสียราว €16,700 ก่อนเครดิต ประหยัดราว €12,500 ต่อปี มากกว่า €180,000 ใน 15 ปี

สำหรับระบบ 5 ก ทุกอย่างขึ้นกับประเภทรายได้ เงินปันผล €1 ล้าน ภาษีเงินปันผลปกติของกรีซคือ 5% หรือ €50,000 จำนวนคงที่ €100,000 จึงไม่คุ้ม ดอกเบี้ยหรือกำไรจากการขายทรัพย์สิน €1 ล้านที่เสียภาษี 15% ภาษีปกติคือ €150,000 และระบบ 5 ก ประหยัดได้ €50,000 ต่อปี ให้คำนวณจากส่วนผสมรายได้ของคุณเอง ไม่ใช่ตัวเลขในโบรชัวร์

ข้อเตือนที่ไม่มีระบบใดลบล้างได้ ถิ่นที่อยู่ทางภาษีและหน้าที่แจ้งบัญชีและรายได้ต่างประเทศกำหนดโดยกฎหมายของประเทศที่คุณอาศัย กรีซเข้าร่วมมาตรฐานการรายงานร่วม (กรอบที่ธนาคารรายงานบัญชีของชาวต่างชาติต่อหน่วยงานภาษี) วิธีจัดทำเอกสารแหล่งที่มาของเงินสำหรับธนาคารอธิบายในบทความแหล่งที่มาของเงินของเรา

วีซ่าทองคำกรีซสำหรับคนรัสเซียและเบลารุสในปี 2026

คำตอบสั้น ๆ คุณขอวีซ่าทองคำกรีซใหม่ด้วยหนังสือเดินทางรัสเซียหรือเบลารุสในปี 2026 ไม่ได้ ต้นปี 2022 กระทรวงการย้ายถิ่นระงับการยื่นและการอนุมัติคำขอสิทธิ์พำนักนักลงทุนใหม่จากพลเมืองรัสเซียและเบลารุส เมื่อ 1 เมษายน 2022 ยกเลิกการระงับการต่ออายุบัตรที่ออกแล้ว แต่ยังคงระงับคำขอใหม่จนกว่าจะมีประกาศเปลี่ยนแปลง

หนังสือเวียนที่ 1/2026 ลงวันที่ 21 เมษายน 2026 ขยายการระงับ ครอบคลุมการยื่นและการอนุมัติคำขอของพลเมืองรัสเซียและเบลารุสสำหรับใบอนุญาตนักลงทุนครั้งแรก การเปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นใบอนุญาตนักลงทุน และการต่ออายุบัตรที่ออกแล้ว การพูดถึงการต่ออายุเป็นสัญญาณถึงผู้ถืออยู่แล้ว ผู้เชี่ยวชาญของ Murblz จะตรวจสถานการณ์ของคุณล่วงหน้านานก่อนหมดอายุ ไม่ใช่ในเดือนสุดท้าย

คำตัดสินปี 2022 มีข้อยกเว้น สมาชิกครอบครัวของนักลงทุนสัญชาติอื่น และสมาชิกครอบครัวของคนที่ถือบัตรที่ยังมีผลหรือยื่นต่ออายุแล้ว

สัญชาติที่สองเปลี่ยนภาพได้ แต่มีข้อควรระวัง ตามหนังสือเวียนเดียวกัน คนที่มีสองสัญชาติตอนเริ่มกระบวนการต้องเลือกหนึ่งสัญชาติและใช้ทุกขั้นตอน ทั้งการลงทุน หนังสือมอบอำนาจ การเข้ากรีซ และการยื่น หากหนังสือเดินทางเล่มที่สองไม่ใช่รัสเซียหรือเบลารุส ก็ไม่มีข้อห้ามอย่างเป็นทางการ อ่านเพิ่มในบทความสองสัญชาติของเรา

กำแพงที่สองคือเงิน ตามมาตรการคว่ำบาตรของสหภาพยุโรป (มาตรา 5 ข ของระเบียบ 833/2014 สำหรับรัสเซีย และมาตรา 1(ยู) ของระเบียบ 765/2006 สำหรับเบลารุส) ธนาคารในสหภาพยุโรปรับเงินฝากเกิน €100,000 จากพลเมืองหรือผู้มีถิ่นที่อยู่ของสองประเทศนี้ไม่ได้ เว้นแต่บุคคลนั้นมีสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ในสหภาพยุโรป เขตเศรษฐกิจยุโรป หรือสวิตเซอร์แลนด์ ในทางปฏิบัติหมายถึงการตรวจแหล่งที่มาของเงินเข้มข้น การปฏิเสธเปิดบัญชี และการอนุมัติการโอนที่ช้า

สิ่งที่เหลือจริง ๆ เหตุพำนักอื่น เช่น วีซ่าสำหรับคนทำงานทางไกล อยู่นอกการระงับของนักลงทุนบนกระดาษ แต่สถานกงสุลเป็นผู้ตัดสินวีซ่า และต้องประเมินโอกาสเป็นรายกรณี การกลับคืนถิ่นฐานสำหรับคนที่มีเชื้อสายกรีก และประเทศที่รับพลเมืองรัสเซีย เช่น ฮังการีในสหภาพยุโรป และสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์นอกสหภาพ การเปรียบเทียบอยู่ด้านล่าง

กรีซเทียบกับโปรตุเกส สเปน ไซปรัส มอลตา ลัตเวีย และสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์

เมื่อสเปนและลัตเวียออกไปแล้ว กรีซเป็นหนึ่งในประเทศสุดท้ายในสหภาพยุโรปที่ยังให้สิทธิ์พำนักจากการซื้อบ้านทั่วไป แต่ไม่ถูกอีกแล้ว และปิดสำหรับพลเมืองรัสเซียและเบลารุส นี่คือภาพของเพื่อนบ้านในปี 2026

ภาพรวมทั้งหมดของโครงการที่ปิดและที่ยังอยู่ อยู่ในภาพรวมวีซ่าทองคำของยุโรปในปี 2026ของเรา

หลุมพรางและใครที่วีซ่าทองคำกรีซไม่เหมาะ

ความล้มเหลวส่วนใหญ่ของวีซ่าทองคำในกรีซไม่ได้เกิดที่กระทรวง แต่เกิดที่โนตารี ผู้ซื้อเลือกทรัพย์ที่ไม่เข้าเกณฑ์อย่างเป็นทางการ สิ่งที่ต้องตรวจก่อนวางมัดจำ

• ขนาดบนกระดาษ 120 ตร.ม. หมายถึงพื้นที่หลักตามใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่ใช่ตัวเลขในประกาศ ห้องเก็บของและที่จอดรถไม่นับ
• พื้นที่ชายแดน ตามกฎหมาย 1892/1990 ผู้ซื้อนอกสหภาพยุโรปต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการของหน่วยบริหารส่วนภูมิภาคก่อนซื้อในพื้นที่ชายแดน ซึ่งรวมหมู่เกาะโดเดคะนีสกับโรดส์ เลสบอส ซามอส คิออส เอวรอส ซานโตรินี และสกีรอส ขออนุญาตก่อน แล้วเซ็นสัญญา แล้วจึงยื่นขอสิทธิ์พำนัก
• สิ่งปลูกสร้างผิดกฎหมาย การต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตและความไม่ตรงกับทะเบียนที่ดินพบบ่อยในกรีซ อย่าปิดดีลหากไม่มีบัตรประจำตัวอาคารอิเล็กทรอนิกส์ที่สะอาด
• การเปลี่ยนการใช้อาคาร €250,000 การเปลี่ยนการใช้ต้องเสร็จก่อนคุณยื่น หากผู้พัฒนาสัญญาว่าจะทำให้เสร็จหลังดีล คุณจะไม่ได้ใบอนุญาตเร็วขึ้น และความเสี่ยงเรื่องความล่าช้าเป็นของคุณ
• สภาพคล่อง ทรัพย์ €250,000 ใช้ข้อยกเว้นได้เพียงครั้งเดียว ผู้ซื้อนอกสหภาพยุโรปคนถัดไปจะไม่ได้สิทธิ์พำนักจากทรัพย์นั้น ทำให้กลุ่มผู้ซื้อในอนาคตแคบลง
• ราคา ภาษีคิดจากราคาตามสัญญาหรือมูลค่าที่รัฐประเมิน แล้วแต่อันไหนสูงกว่า เทียบราคากับบ้านที่คล้ายกัน ไม่ใช่กับเกณฑ์ของโครงการ
• การให้เช่ารายคืน ค่าปรับ €50,000 และการเสียใบอนุญาตลบรายได้จากการให้เช่ารายคืนผ่านแพลตฟอร์มทั้งหมด
• ภาษี 15.45% หากกฎหมายผ่านตามที่ประกาศ การซื้อหลัง 1 กรกฎาคม 2027 จะแพงขึ้นหลายหมื่นยูโร วันที่ชี้ขาดน่าจะเป็นวันทำสัญญาสุดท้าย ไม่ใช่วันวางมัดจำ

วีซ่าทองคำกรีซไม่เหมาะกับใคร พลเมืองรัสเซียและเบลารุสที่ไม่มีสัญชาติที่สอง คนที่อยากทำงานกับนายจ้างกรีก คนที่หวังหนังสือเดินทางสหภาพยุโรปหลัง 7 ปีโดยไม่ย้ายจริง นักลงทุนที่หวังรายได้จากการให้เช่าระยะสั้น และผู้ซื้อที่งบหยุดอยู่ที่เกณฑ์พอดีโดยไม่มีส่วนเผื่อ 10-15% สำหรับค่าใช้จ่าย

เราช่วยเรื่องสิทธิ์พำนักกรีซผ่านอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร

เราดำเนินการซื้อและการยื่นขอสิทธิ์พำนักเป็นโครงการเดียว ขั้นแรกตรวจว่าทรัพย์เข้าเกณฑ์ไหมและระบบภาษีเหมาะกับคุณไหม แล้วจึงซื้อและยื่น

เรายังดูแลขั้นตอนประกอบ ทั้งเลขประจำตัวผู้เสียภาษี บัญชีธนาคารกรีก เอกสารแหล่งที่มาของเงิน ประกัน และคำแปลเอกสารสำหรับทั้งครอบครัว

คำถามที่พบบ่อย