วิธีชำระเงินซื้อบ้านในต่างประเทศ 2026: เงินมัดจำ ยอดที่เหลือ และเอกสารสำหรับธนาคาร

ปี 2026 ห้องชุดหรือบ้านในต่างประเทศชำระเป็น 2 ครั้ง: เงินมัดจำเมื่อทำสัญญาเบื้องต้น และยอดที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์หรือตามกำหนดการของผู้พัฒนาโครงการ เงินโอนผ่านธนาคารให้ผู้ขาย ผู้พัฒนาโครงการ หรือโนตารีตามรายละเอียดบัญชีในสัญญา และธนาคารผู้รับถามว่าเงินมาจากไหน

รายละเอียด

การชำระค่าบ้านในต่างประเทศไม่ใช่การโอนครั้งเดียว แต่เป็นชุดการชำระเงิน: เงินมัดจำ ยอดที่เหลือ ภาษี และค่าธรรมเนียม ด้านล่างคือใครได้รับเงินในแต่ละขั้น ธนาคารขอเอกสารอะไรเรื่องเงิน และควรทำอะไรก่อนจ่ายมัดจำเพื่อให้วันโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามกำหนด

เงินมัดจำและยอดที่เหลือ: ชำระค่าห้องชุดในต่างประเทศเมื่อไร

ในตลาดมือสอง ผู้ซื้อชำระสองครั้ง เงินมัดจำจ่ายเมื่อลงนามสัญญาเบื้องต้น: ล็อกราคาและนำห้องชุดออกจากตลาด ยอดที่เหลือโอนในวันทำสัญญาหลักที่โนตารี หรือก่อนจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ภายในวันที่ระบุในสัญญาเบื้องต้น

ในอาคารใหม่ ลำดับต่างออกไป: การจอง งวดแรกตามสัญญากับผู้พัฒนาโครงการ และการชำระตามกำหนดการก่อสร้างจนอาคารแล้วเสร็จ ในดูไบ ธุรกรรมส่วนใหญ่ปี 2026 เป็นห้องชุดในอาคารที่กำลังก่อสร้าง และผู้พัฒนาโครงการเสนอการผ่อนชำระระหว่างก่อสร้าง และบางครั้งหลังแล้วเสร็จ

คู่สัญญาระบุขนาดเงินมัดจำในสัญญาเบื้องต้น พร้อมกับสิ่งที่จะเกิดกับเงินหากธุรกรรมไม่สำเร็จ ในสเปนและโปรตุเกส ผู้ซื้อที่เปลี่ยนใจเสียเงินมัดจำ และผู้ขายที่เปลี่ยนใจคืนเงินมัดจำเป็นสองเท่า ดังนั้นจึงส่งเงินมัดจำหลังจากตรวจห้องชุดและเอกสารเรื่องเงินแล้วเท่านั้น

ใครได้รับเงิน: ผู้ขาย ผู้พัฒนาโครงการ หรือโนตารี

สัญญากำหนดผู้รับและรายละเอียดบัญชี และการชำระเงินทำตามนั้นอย่างเคร่งครัด

• ผู้ขาย: เข้าบัญชีของผู้ขายที่ธนาคารในประเทศนั้น หากเป็นห้องชุดมือสอง ชื่อผู้รับในการชำระเงินตรงกับชื่อในสัญญา
• ผู้พัฒนาโครงการ: เข้าบัญชีโครงการตามกำหนดการ ในดูไบ การชำระเงินผ่านบัญชีพักเงินของโครงการ
• โนตารี: เมื่อธุรกรรมชำระผ่านโนตารี ในฝรั่งเศส ตั้งแต่ปี 2015 ทุกจำนวนที่เกิน $3,400 (€3,000) ในการซื้อบ้านชำระให้โนตารีด้วยการโอนผ่านธนาคารเท่านั้น

คำขอของผู้ขายให้ส่งเงินเข้าบัญชีของญาติหรือบริษัทที่ไม่อยู่ในสัญญาทำให้เส้นทางการชำระเงินขาดตอน: ธนาคารผู้รับจะเห็นความไม่ตรงกันและเลื่อนการนำเงินเข้าบัญชี รายละเอียดบัญชียืนยันทางโทรศัพท์กับโนตารีหรือผู้พัฒนาโครงการ และอีเมลแจ้งรายละเอียดบัญชีใหม่ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ต้องตรวจทางโทรศัพท์: มิจฉาชีพใช้วิธีนี้สลับบัญชีผู้รับ

เอกสารเรื่องที่มาของเงิน: ธนาคารจะตรวจอะไร

ธนาคารผู้ส่งและธนาคารผู้รับตรวจการชำระเงินซื้อบ้านยอดใหญ่ด้วยคำถามเดียว: เงินมาจากไหน คำตอบคือเอกสารที่ตรงกับแหล่งที่มาของจำนวนเงิน สิ่งที่ธนาคารขอในปี 2026:

ธนาคารตรวจจำนวนเงินซื้อทั้งหมด ไม่ใช่แค่เงินมัดจำ จึงควรรวบรวมเอกสารครั้งเดียวสำหรับราคา ภาษี และค่าธรรมเนียม รายละเอียดของเอกสารแต่ละฉบับอยู่ในบทความ การพิสูจน์ที่มาของเงิน และหากซื้อบ้านด้วยเงินจากการขายบ้านหลังก่อน อยู่ในบทความ วิธีโอนเงินจากการขายบ้านไปต่างประเทศ

ทำให้ทันวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างไร: เอกสารก่อนจ่ายมัดจำ

วันโอนกรรมสิทธิ์กำหนดในสัญญาเบื้องต้น ส่วนการชำระเงินและการตรวจยอดใหญ่เป็นไปตามระยะเวลาของธนาคาร จึงเริ่มจากเอกสาร ไม่ใช่การโอน

1. ก่อนจ่ายมัดจำ รวบรวมเอกสารเรื่องที่มาของเงินทั้งจำนวน: ธนาคารจะตรวจยอดที่เหลือด้วย
2. ใช้รายละเอียดบัญชีจากสัญญา: ชื่อผู้รับ เลขบัญชี รหัสธนาคาร และวัตถุประสงค์การชำระเงินพร้อมเลขที่สัญญาและที่อยู่ห้องชุด
3. แจ้งธนาคารผู้รับเรื่องจำนวนเงินและวันที่เงินจะถึง หากมีบัญชีที่นั่น
4. ส่งเงินมัดจำและเก็บหลักฐานยืนยันจากธนาคาร: จะต้องใช้เมื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และขอใบอนุญาตพำนัก
5. ส่งยอดที่เหลือ 5-10 วันทำการก่อนลงนาม: การชำระเงินระหว่างประเทศผ่านธนาคารระหว่างทาง และธนาคารตรวจยอดใหญ่แยกต่างหาก

ระยะเวลาเข้าบัญชีขึ้นอยู่กับธนาคาร และเราแจ้งส่วนงานของเราล่วงหน้า: เส้นทางและรายการเอกสารก่อนเริ่ม และแจ้งทุกขั้นตอนในแชตจนเงินเข้าบัญชี ที่ปรึกษาจะจัดทำรายการตามธุรกรรม

อะไรลดจำนวนเงินในการโอนผ่านธนาคารแบบปกติ

ผู้ขายรอราคาที่แน่นอนตามสัญญา แต่การโอนผ่านธนาคารแบบปกติส่งถึงน้อยกว่านั้น 4 อย่างลดจำนวนเงิน:

• อัตราของธนาคารเมื่อแลกสกุลเงินเป็นสกุลเงินของธุรกรรม
• ค่าธรรมเนียมธนาคารผู้ส่งสำหรับการชำระเงินระหว่างประเทศ
• ค่าธรรมเนียมของธนาคารตัวกลางที่การชำระเงินผ่าน
• ค่าธรรมเนียมธนาคารผู้รับสำหรับเงินโอนเข้า

หากการชำระเงินไม่ได้ระบุว่าผู้ส่งรับค่าธรรมเนียมทั้งหมด ค่าธรรมเนียมบางส่วนจะถูกหักจากจำนวนเงิน และผู้ขายได้รับน้อยกว่าราคาในสัญญา ค่าใช้จ่ายของแต่ละขั้นขึ้นอยู่กับเส้นทางและจำนวนเงิน จึงคำนวณตามธุรกรรมของแต่ละราย

คำนวณค่าโอนเงิน

ซื้อในตุรกี ดูไบ หรือสเปน? การชำระเงินใน 10 ประเทศ

แต่ละประเทศมีรายละเอียดการชำระเงินของตัวเองที่ต้องตกลงก่อนจ่ายมัดจำ:

• ตุรกี: เงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีในตุรกี ธนาคารขายให้ธนาคารกลางและออกเอกสารการซื้อเงินตรา รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในตุรกี และ วิธีโอนเงินไปตุรกี
• ดูไบ: ผู้พัฒนาโครงการเสนอการผ่อนชำระระหว่างก่อสร้าง และการชำระเงินผ่านบัญชีพักเงินของโครงการ รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในดูไบ และ วิธีโอนเงินไปสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
• สเปน: เงินมัดจำจ่ายตามสัญญามัดจำ และวิธีชำระยอดที่เหลือตกลงกับธนาคารและโนตารีล่วงหน้า รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในสเปน และ วิธีโอนเงินไปสเปน
• โปรตุเกส: เงินมัดจำ 10-30% ของราคาจ่ายตามสัญญาเบื้องต้น รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในโปรตุเกส และ วิธีโอนเงินไปโปรตุเกส
• ฝรั่งเศส: เงินมัดจำ 5-10% ของราคา และภายใน 10 วันหลังสัญญาเบื้องต้น ผู้ซื้อถอนตัวจากธุรกรรมได้พร้อมรับเงินมัดจำคืน รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในฝรั่งเศส และ วิธีโอนเงินไปฝรั่งเศส
• ไซปรัส: เงินโอนจากบัญชีต่างประเทศของผู้ซื้อเข้าบัญชีของผู้ขายที่ธนาคารในไซปรัสตามกำหนดการในสัญญา รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในไซปรัส และ วิธีโอนเงินไปไซปรัส
• กรีซ: วิศวกรตรวจสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินก่อนจ่ายมัดจำ มิฉะนั้นส่วนต่อเติมต้องทำให้ถูกกฎหมายด้วยค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในกรีซ และ วิธีโอนเงินไปกรีซ
• ไทย: ห้องชุดจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติด้วยเอกสารจากธนาคารที่ยืนยันว่าเงินเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในไทย และ วิธีโอนเงินไปไทย
• จอร์เจีย: การชำระด้วยการโอนผ่านธนาคารยืนยันราคาต่อผู้ประเมินและหน่วยงานภาษี รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในจอร์เจีย และ วิธีโอนเงินไปจอร์เจีย
• อาร์เมเนีย: เลขบริการภาครัฐของผู้ซื้อเป็นสิ่งแรกที่โนตารี ธนาคาร และสำนักงานทะเบียนต้องใช้ รายละเอียด: การซื้อห้องชุดในอาร์เมเนีย และ วิธีโอนเงินไปอาร์เมเนีย

คำถามที่พบบ่อย