ซื้ออพาร์ตเมนต์ในตุรกีอย่างไรในปี 2026

อพาร์ตเมนต์ 60 ตร.ม. ริมทะเลในอลันยาเฉลี่ยราว 77,000 ดอลลาร์สหรัฐ แต่ใบอนุญาตพำนักต้องซื้ออย่างน้อย 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ ราคาในอลันยา อันตัลยา เมอร์ซิน และอิสตันบูล ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 4% ภาษีของเจ้าของ สัญชาติเริ่ม 400,000 ดอลลาร์สหรัฐ และอะไรเปลี่ยนไปสำหรับผู้ซื้อจากรัสเซียในปี 2025-2026

ในปี 2022 พลเมืองรัสเซียซื้อบ้านในตุรกี 16,312 หลัง ในปี 2025 ซื้อ 3,649 หลัง พวกเขายังเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่ใหญ่ที่สุด แต่ตลาดรอบตัวเปลี่ยนไปแล้ว ใบอนุญาตพำนักผ่านอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ต้องซื้ออย่างน้อย 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ บางย่านปิดไม่รับผู้พำนักต่างชาติรายใหม่ และการให้นักท่องเที่ยวเช่ารายคืนต้องมีใบอนุญาต

ข่าวดีก็มี ราคาในสกุลลีราขึ้นช้ากว่าเงินเฟ้อและพอ ๆ กับดอลลาร์ อพาร์ตเมนต์ในอลันยาหรือเมอร์ซินจึงราคาเป็นดอลลาร์พอ ๆ กับปีที่แล้ว และในเคเมอร์ถูกลงเล็กน้อย ด้านล่างคือราคารายเมือง ขั้นตอนการซื้อขาย ภาษีที่เจ้าของต้องจ่าย และจุดที่ผู้ซื้อเสียเงินบ่อยที่สุด

จำนวนเงินทั้งหมดแปลงเป็นดอลลาร์สหรัฐตามอัตราทางการของธนาคารกลางแห่งสาธารณรัฐตุรกี ณ วันที่ 2 ตุลาคม 2026

อพาร์ตเมนต์ติดทะเลในตุรกีราคาเท่าไรในปี 2026

ราคาเสนอขายเฉลี่ยทั่วตุรกีราว 870 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ริมทะเลสูงกว่า ราว 1,290 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรในอลันยา และราว 750 ดอลลาร์สหรัฐในเมอร์ซิน ต่างกันเกือบสองเท่า ทั้งที่ทะเลเมดิเตอร์เรเนียนในเมอร์ซินก็เปียกไม่น้อยไปกว่ากัน

ภาพทางการ ตามดัชนีราคาบ้านของธนาคารกลางตุรกี ราคาในเดือนสิงหาคม 2026 เพิ่มขึ้น 23% เทียบปีก่อนในสกุลลีรา แต่ลดลง 6.5% หลังหักเงินเฟ้อ เป็นเดือนที่เก้าติดต่อกันที่ราคาที่แท้จริงลดลง ในปีเดียวกันดอลลาร์แข็งค่าขึ้นราว 18% เทียบลีราตามอัตราของธนาคารกลาง ในสกุลดอลลาร์ อสังหาริมทรัพย์ในเมืองตากอากาศแทบไม่ขยับ ส่วนอิสตันบูลเพิ่มขึ้นราว 8% สำหรับผู้ซื้อที่ถือเงินสกุลแข็ง นี่คือช่วงเวลาที่หาได้ยากซึ่งผู้ขายเป็นฝ่ายกังวลเรื่องอัตราแลกเปลี่ยน

นี่คือราคาเสนอขายเฉลี่ยจากข้อมูลล่าสุดปี 2026 ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง สถิติทางการไม่แยกราคาตามเขตตากอากาศ ยังมีช่องให้ต่อรอง โดยเฉพาะทรัพย์มือสอง และอาคารใหม่ที่มีสระว่ายน้ำมักแพงกว่าค่าเฉลี่ยของเขต

สิ่งที่สำคัญสำหรับสิทธิ์พำนัก อพาร์ตเมนต์ 60 ตร.ม. ติดทะเลเฉลี่ย 45,000-110,000 ดอลลาร์สหรัฐ เกณฑ์ใบอนุญาตพำนักคือ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ การซื้อไว้พักผ่อนและปล่อยเช่าแบบทั่วไปจึงไม่ได้ใบอนุญาต และควรรู้เรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น

ใครซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกีและซื้อเท่าไร: สถิติปี 2025-2026

ชาวต่างชาติซื้อบ้าน 21,534 หลังในตุรกีในปี 2025 น้อยกว่าปีก่อน 9.4% ตามข้อมูลของสถาบันสถิติตุรกี คิดเป็น 1.3% ของการขายบ้านทั้งหมดในประเทศ ในปีสถิติ 2022 ชาวต่างชาติซื้อ 67,490 หลัง มากกว่าสามเท่า

สามภูมิภาคแรกในปี 2025 คืออิสตันบูล (ชาวต่างชาติซื้อ 7,989 รายการ) จังหวัดอันตัลยาซึ่งรวมอลันยาและเคเมอร์ (7,118) และเมอร์ซิน (1,800) พลเมืองรัสเซียนำกลุ่มผู้ซื้อ (3,649) ตามด้วยอิหร่าน (1,878) และยูเครน (1,541)

การลดลงชะลอตัวในปี 2026 ตั้งแต่มกราคมถึงสิงหาคม ชาวต่างชาติซื้อบ้าน 13,141 หลัง น้อยกว่าปีก่อน 6.3% และในเดือนสิงหาคมยอดขายเท่าระดับปีที่แล้ว 1,938 ดีล เพิ่มขึ้น 0.1% คนรัสเซียเป็นอันดับหนึ่งอีกครั้งในเดือนสิงหาคมด้วย 343 รายการ

ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อมีเวลาตรวจสอบทรัพย์และต่อรองมากขึ้น อีกด้านก็เหมือนกัน การขายต่อให้ชาวต่างชาติอีกคนอย่างรวดเร็วยากขึ้น

อลันยา อันตัลยา เมอร์ซิน หรืออิสตันบูล: ซื้อที่ไหนดี

การเลือกเมืองคือการเลือกวิถีชีวิต ไม่ใช่แค่ราคาต่อตารางเมตร

อลันยา

เมืองตากอากาศที่ผู้ซื้อที่พูดภาษารัสเซียรู้จักดีที่สุด ย่านมาห์มุตลาร์ โอบา เคสเทล และชิกชิลลีสร้างแน่นไปด้วยโครงการที่มีสระว่ายน้ำ ตัวเลือกมีมากจนเลือกไม่ถูกมากกว่าขาดแคลน ราคาเฉลี่ยราว 1,290 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ราคาขึ้น 18% ในสกุลลีราในหนึ่งปี และทรงตัวในสกุลดอลลาร์ ข้อเสีย อาคารใหม่หน้าตาคล้ายกันจำนวนมาก การแข่งขันหาผู้เช่าสูง และขับรถไปสนามบินอันตัลยาราวสองชั่วโมง มีเพียงสนามบินเล็กกาซิปาชาที่ใกล้กว่า อ่านเพิ่มเรื่องชีวิตที่นั่นในคู่มือเมืองอลันยาของเรา

อันตัลยา

เมืองที่มีประชากรกว่าหนึ่งล้านคน มีชีวิตตลอดปี มีโรงพยาบาล โรงเรียนเอกชน และสนามบินนานาชาติ ราคาในจังหวัดต่างกันมาก เคเปซราว 920 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร โคนยาอัลตึริมหาดราว 1,720 ดอลลาร์สหรัฐ เคเมอร์ราว 1,770 ดอลลาร์สหรัฐ เขตและราคาอยู่ในคู่มือเมืองอันตัลยาของเรา

เมอร์ซิน

ทะเลที่ราคาเข้าถึงได้ที่สุดในบรรดาจุดหมายหลัก เฉลี่ยราว 750 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ราว 780-790 ดอลลาร์สหรัฐในเขตริมทะเลเมซิตลีและแอร์เดมลี เป็นเมืองท่าที่นักท่องเที่ยวน้อยกว่าและฤดูหนาวอบอุ่น ข้อเสียคือด้านกลับของข้อดี ผู้เช่าช่วงวันหยุดน้อยกว่าและขายต่อช้ากว่า สิทธิ์พำนักที่นี่ต้องซื้ออพาร์ตเมนต์ใหญ่มาก 200,000 ดอลลาร์สหรัฐที่ราคาเฉลี่ยซื้อได้ราว 270 ตร.ม.

อิสตันบูล

ไม่ใช่เมืองตากอากาศ แต่เป็นมหานคร ราคาเฉลี่ยราว 1,360 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร 3,500-3,800 ดอลลาร์สหรัฐในคาดิคอยและเบซิกตัช ราว 700 ดอลลาร์สหรัฐในเอเซนยูร์ต อิสตันบูลมีหลายย่านที่ปิดไม่รับผู้พำนักต่างชาติรายใหม่ จึงต้องตรวจที่อยู่ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง อ่านเพิ่มในคู่มือเมืองอิสตันบูลของเรา

หากต้องการเทียบตุรกีกับประเทศอื่นที่ขายบ้านริมทะเลให้ชาวต่างชาติ ดูภาพรวมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ไหนดีของเรา

อพาร์ตเมนต์ ใบอนุญาตพำนัก หรือหนังสือเดินทาง: การซื้อในตุรกีให้อะไรคุณ

อพาร์ตเมนต์ห้องเดียวกันอาจเป็นแค่อพาร์ตเมนต์ เป็นเหตุขอใบอนุญาตพำนัก หรือเป็นก้าวแรกสู่หนังสือเดินทางตุรกี ความต่างอยู่ที่จำนวนเงินและวิธีจัดโครงสร้างการซื้อขาย จึงต้องตั้งเป้าหมายก่อนเลือกทรัพย์

สะพานระหว่างแถวแรกกับแถวที่สามคือการแปลงสัญชาติตามปกติ หลังพำนักต่อเนื่องด้วยใบอนุญาต 5 ปี ผู้ถือยื่นขอสัญชาติตามเกณฑ์ทั่วไปได้ (มาตรา 11 ของกฎหมายสัญชาติฉบับที่ 5901) แต่ต้องมีความรู้ภาษาตุรกีและใช้ชีวิตในประเทศจริง เส้นทางพำนักทั้งหมด ไม่ใช่แค่อสังหาริมทรัพย์ อยู่ในหน้าใบอนุญาตพำนักในตุรกีของเรา

ซื้ออพาร์ตเมนต์ในตุรกีอย่างไร: ทีละขั้นตอน

การซื้อขายเองง่ายกว่าในยุโรปส่วนใหญ่ ไม่ต้องใช้โนตารีในการขาย สัญญาเซ็นที่สำนักงานที่ดิน และหากเอกสารพร้อมก็จบได้ในนัดเดียว ความยากอยู่ที่การเตรียมตัว การเซ็นใช้เวลาหนึ่งชั่วโมง แต่ผลจากสำเนาโฉนดที่ไม่ได้ตรวจอาจอยู่ไปอีกหลายปี

1. เลขประจำตัวผู้เสียภาษี ออกให้ที่สำนักงานสรรพากรโดยใช้หนังสือเดินทาง หากไม่มีเลขนี้ ก็เปิดบัญชีธนาคารและซื้อขายไม่ได้
2. บัญชีธนาคารในตุรกี การจ่ายเงินและการแลกเงินทำผ่านบัญชีนี้
3. ตรวจสอบทรัพย์ สำเนาทะเบียนที่ดินแสดงเจ้าของ การจำนอง และการอายัด ตรวจแยกต่างหากด้วยว่ามีใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัยไหม มีค่าส่วนกลางของโครงการและค่าสาธารณูปโภคค้างจ่ายไหม และหากต้องการสิทธิ์พำนัก ย่านนั้นปิดสำหรับชาวต่างชาติหรือไม่
4. สัญญาเบื้องต้น หากอาคารยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายที่รับรองโดยโนตารีกับผู้พัฒนา ตามกฎหมายตุรกี สัญญาแบบนี้ที่ไม่ผ่านโนตารีเป็นโมฆะ และไม่มีอะไรให้บังคับได้
5. การประเมินราคา ตั้งแต่ปี 2019 ชาวต่างชาติซื้อบ้านไม่ได้หากไม่มีรายงานจากผู้ประเมินที่ได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการตลาดทุน รายงานมีอายุ 3 เดือน
6. เงิน เงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีในตุรกี ธนาคารขายให้ธนาคารกลางและออกหนังสือรับรองการซื้อเงินตราต่างประเทศ สำนักงานที่ดินกำหนดให้ต้องมีเอกสารนี้ตั้งแต่ปี 2022
7. ประกันภัยแผ่นดินไหว กรมธรรม์ประกันภัยแผ่นดินไหวภาคบังคับต้องทำก่อนการซื้อขายและต่ออายุทุกปี
8. คำขอและค่าธรรมเนียม ยื่นคำขอต่อกรมที่ดินและแผนที่ผ่านระบบออนไลน์ของกรม และจ่ายค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และค่าบริการก่อนเซ็น
9. การเซ็น คู่สัญญาหรือตัวแทนตามหนังสือมอบอำนาจเซ็นที่สำนักงานที่ดิน มีล่ามสาบานตนหากจำเป็น และผู้ซื้อได้รับโฉนด
10. หลังการซื้อขาย โอนค่าน้ำ ไฟฟ้า และแก๊ส และหากต้องการสิทธิ์พำนัก ให้จองนัดผ่านระบบออนไลน์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2026 จะมีระบบชำระเงินที่ปลอดภัยของรัฐเพิ่มเข้ามา เงินของผู้ซื้อจะถูกกันไว้ที่ธนาคาร และปล่อยให้ผู้ขายในเวลาเดียวกับที่กรรมสิทธิ์โอน กระทรวงการค้าของตุรกีเลื่อนการเริ่มมาหลายครั้ง ล่าสุดเลื่อนจาก 1 ตุลาคม

ค่าใช้จ่ายในการโอน: ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 4% และอื่น ๆ

ค่าใช้จ่ายหลักตอนซื้อคือค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 4% ของราคาในโฉนด ตามกฎหมายค่าธรรมเนียมฉบับที่ 492 ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายเท่ากัน แต่ในเมืองตากอากาศมักตกลงกันให้ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด เรื่องนี้ต้องตกลงก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่ที่เคาน์เตอร์สำนักงานที่ดิน

ตัวอย่างการคำนวณ อพาร์ตเมนต์ในอลันยาราคา $200,000 พอดี เพื่อให้ผ่านเกณฑ์สิทธิ์พำนัก ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ราว $8,000 หรือ $4,000 หากผู้ขายจ่ายครึ่งของตน ค่าบริการสำนักงานที่ดินไม่เกิน $140 ใบอนุญาตพำนักหนึ่งปีพร้อมบัตรราว $600 รวมจ่ายให้รัฐราว $8,800 ค่าประเมิน ประกัน และล่ามจ่ายแยก

ใบอนุญาตพำนักตุรกีผ่านอสังหาริมทรัพย์: เกณฑ์ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ

การซื้อบ้านยังเป็นเหตุทางกฎหมายสำหรับใบอนุญาตพำนักระยะสั้นตามมาตรา 31 ของกฎหมายว่าด้วยชาวต่างชาติและการคุ้มครองระหว่างประเทศฉบับที่ 6458 แต่ตั้งแต่ 16 ตุลาคม 2023 สำนักงานบริหารการย้ายถิ่นรับคำขอแบบนี้เฉพาะการซื้ออย่างน้อย 200,000 ดอลลาร์สหรัฐในทุกเมือง ก่อนหน้านั้น 75,000 ดอลลาร์สหรัฐก็พอในเมืองใหญ่ และ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐในที่อื่น

• ราคาไหนที่นับ ราคาในโฉนดตามอัตราของธนาคารกลางในวันที่ซื้อ การแจ้งราคาต่ำเพื่อประหยัดค่าธรรมเนียมอาจทำให้เสียใบอนุญาต
• คำขอแบบไหน ใบอนุญาตครั้งแรก การเปลี่ยนจากเหตุอื่น และการต่ออายุ อพาร์ตเมนต์ที่ซื้อก่อน 16 ตุลาคม 2023 พิจารณาตามเกณฑ์เดิม
• ย่านที่ปิด ตั้งแต่ปี 2022 ทางการปิดย่านที่มีชาวต่างชาติเกิน 20% ของผู้อยู่อาศัยไม่ให้ชาวต่างชาติรายใหม่ลงทะเบียน และรายชื่อเปลี่ยนเป็นประจำ อพาร์ตเมนต์ในย่านแบบนี้ซื้อได้ แต่ลงทะเบียนพำนักไม่ได้ ต้องตรวจที่อยู่ก่อนวางมัดจำ
• ค่าใช้จ่าย ตามอัตราปี 2026 ค่าธรรมเนียมเดือนแรกไม่เกิน $70 อีก 11 เดือนราว $510 และบัตรราว $20 หนึ่งปีรวมราว $600 สองปีราว $1,200 ไม่รวมประกัน
• ระยะเวลา ครั้งละไม่เกิน 2 ปี ต่ออายุได้ตราบที่ยังเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์
• ต่อจากนั้น หลังพำนักต่อเนื่อง 8 ปี ขอใบอนุญาตระยะยาวได้ (มาตรา 42 ของกฎหมายฉบับที่ 6458) และหลัง 5 ปี ยื่นขอสัญชาติด้วยการแปลงสัญชาติได้

หากอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่าเกณฑ์ สิทธิ์พำนักต้องใช้เหตุอื่น และเงื่อนไขของใบอนุญาตพำนักแบบนักท่องเที่ยวเข้มงวดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ใบอนุญาตแบบนักท่องเที่ยว การเช่า และเส้นทางอื่นทำงานอย่างไรตอนนี้ อธิบายในบทความใบอนุญาตพำนักตุรกีในปี 2026ของเรา

สัญชาติตุรกีผ่านอสังหาริมทรัพย์เริ่ม 400,000 ดอลลาร์สหรัฐ

ตุรกีให้หนังสือเดินทางสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าอย่างน้อย 400,000 ดอลลาร์สหรัฐ ตามมาตรา 12 ของกฎหมายสัญชาติฉบับที่ 5901 ได้สัญชาติทันที และคำขอรวมคู่สมรสและบุตรอายุต่ำกว่า 18 ปีได้ ราคาเข้าสูง ในปี 2022 เกณฑ์ขึ้นจาก 250,000 เป็น 400,000 ดอลลาร์สหรัฐ และในปี 2023-2024 กฎเรื่องทรัพย์และการประเมินราคาเข้มงวดขึ้น

• ทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ ตั้งแต่ 12 ธันวาคม 2023 มีเพียงอพาร์ตเมนต์ที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว สิทธิ์ในห้องชุดของอาคารที่กำลังก่อสร้าง หรือที่ดินที่มีอาคารสร้างเสร็จแล้ว ที่ดินเปล่าไม่เข้าเกณฑ์อีกต่อไป
• สามปีห้ามขาย บันทึกห้ามขาย 3 ปีลงในทะเบียนที่ดิน
• การประเมินราคา ตั้งแต่ 4 มีนาคม 2024 รายงานจัดทำโดยบริษัทประเมินของการเคหะแห่งชาติตุรกีเท่านั้น และมูลค่าในรายงานต้องไม่ต่ำกว่า 400,000 ดอลลาร์สหรัฐ
• การจ่ายเงิน ผ่านธนาคารตุรกีพร้อมหนังสือรับรองการซื้อเงินตราต่างประเทศเท่านั้น ห้ามใช้เงินสด
• ประวัติของทรัพย์ อพาร์ตเมนต์ต้องไม่เคยใช้ขอสัญชาติมาก่อน และการขายต่อระหว่างชาวต่างชาติหลัง 12 มกราคม 2017 ถูกตรวจสอบแยก
• ขั้นตอน สำนักงานที่ดินออกหนังสือรับรองความสอดคล้อง นักลงทุนขอใบอนุญาตพำนักและยื่นขอสัญชาติ ประธานาธิบดีตุรกีเป็นผู้ตัดสิน ไม่มีกำหนดเวลาตามกฎหมาย

คำนวณกันตรง ๆ 400,000 ดอลลาร์สหรัฐถูกแช่ไว้ 3 ปีในทรัพย์ที่แทบไม่โตในสกุลดอลลาร์ในปีที่ผ่านมา บวกค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 4% เหมาะกับคนที่หนังสือเดินทางสำคัญกว่าผลตอบแทน รัสเซียอนุญาตให้ถือสองสัญชาติ แต่ต้องแจ้งหนังสือเดินทางเล่มที่สองต่อกระทรวงมหาดไทยของรัสเซีย รายละเอียดโครงการอยู่ในหน้าสัญชาติตุรกีของเรา และการเปรียบเทียบกับประเทศอื่นอยู่ในบทความซื้อสัญชาติอย่างไรของเรา

ซื้ออพาร์ตเมนต์ในตุรกีในฐานะพลเมืองรัสเซีย: การโอนเงิน บัญชี และรูเบิล

ตั้งแต่ 8 ธันวาคม 2025 ธนาคารกลางรัสเซียยกเลิกเพดานการโอนเงินตราต่างประเทศออกนอกประเทศของพลเมืองรัสเซียที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2022 ฝั่งรัสเซีย การส่งเงินซื้ออพาร์ตเมนต์ง่ายขึ้นแล้ว คอขวดตอนนี้อยู่ที่ตุรกี

• ธนาคาร ตั้งแต่สหรัฐฯ ขยายมาตรการคว่ำบาตรทุติยภูมิต่อธนาคารต่างประเทศในเดือนธันวาคม 2023 ธนาคารตุรกีตรวจสอบลูกค้าที่ถือหนังสือเดินทางรัสเซียเข้มขึ้น ถามว่าเงินมาจากไหน และอาจปฏิเสธการโอนหรือปิดบัญชี ควรรวบรวมเอกสารรายได้ไว้ล่วงหน้า ดูบทความแหล่งที่มาของเงินของเรา
• จ่ายเป็นรูเบิล ซื้ออพาร์ตเมนต์ในตุรกีด้วยรูเบิลโดยตรงไม่ได้ ราคาในสัญญาเป็นลีรา และสำนักงานที่ดินต้องการหลักฐานว่าขายเงินตราต่างประเทศให้ธนาคารตุรกีแล้ว วิธีที่คนกลางรับรูเบิลเข้าบัตรรัสเซียแล้วจ่ายให้ผู้ขายไม่ทิ้งร่องรอยทางธนาคาร ภายหลังพิสูจน์ได้ยากว่าใครจ่ายอะไร และสำหรับการขอสัญชาติ การจ่ายแบบนี้ไม่นับ
• หน้าที่ที่บ้านเกิด ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของรัสเซียต้องแจ้งกรมสรรพากรเรื่องบัญชีที่เปิดในธนาคารตุรกี และแจ้งรายได้ค่าเช่า รวมถึงกำไรจากการขายในกรณีที่ต้องแจ้ง ตุรกีเข้าร่วมการแลกเปลี่ยนข้อมูลบัญชีการเงินอัตโนมัติตามมาตรฐานการรายงานร่วม เป็นเครื่องเตือนว่าการแจ้งคือหน้าที่ ไม่ใช่พิธีการ
• ภาษีซ้อน รัสเซียและตุรกีมีความตกลงเพื่อการเว้นการเก็บภาษีซ้อนปี 1997 ภาษีค่าเช่าจากอพาร์ตเมนต์ในตุรกีจ่ายในตุรกี และนำมาเครดิตในรัสเซียได้

วิธีเปิดบัญชีและผ่านการตรวจสอบของธนาคารอธิบายในหน้าบัญชีส่วนตัวในตุรกีของเรา

เจ้าของอพาร์ตเมนต์ในตุรกีเสียภาษีอะไรบ้าง

อพาร์ตเมนต์ริมทะเลคือความฝันที่เข้าใจง่ายที่สุดของคนที่ย้ายไปต่างประเทศ ใบอนุญาตพำนักไม่ได้มาพร้อมเสมอไป แต่ภาษีมาเสมอ ข้อดีคือสำหรับอพาร์ตเมนต์ทั่วไป ภาษียังน้อยจนกว่าจะปล่อยเช่าหรือขาย

อีกค่าใช้จ่ายที่โบรชัวร์ไม่พูดถึง คือค่าส่วนกลางรายเดือนของโครงการ สระว่ายน้ำ รปภ. และสวนไม่ได้ฟรี และค่านี้กินส่วนแบ่งของรายได้ค่าเช่าได้อย่างเห็นได้ชัด

ให้เช่าระยะสั้นได้เฉพาะเมื่อมีใบอนุญาต

ตั้งแต่ 1 มกราคม 2024 ตามกฎหมายฉบับที่ 7464 การให้นักท่องเที่ยวเช่าบ้านไม่เกิน 100 วันต้องมีใบอนุญาตจากกระทรวงวัฒนธรรมและการท่องเที่ยว ในอาคารชุด เจ้าของทุกคนต้องยินยอม และค่าปรับสำหรับการให้เช่าโดยไม่มีใบอนุญาตในปี 2026 ราว 3,700 ดอลลาร์สหรัฐต่อห้อง เพิ่มเป็น 37,000 ดอลลาร์สหรัฐหากยังให้เช่าต่อ จำนวนเงินปรับขึ้นทุกปี หากไม่มีใบอนุญาต แผนคืนทุนจากการเช่ารายคืนจะกลายเป็นแผนจ่ายค่าปรับ

สิทธิประโยชน์ใหม่สำหรับคนที่ย้ายมา

กฎหมายฉบับที่ 7582 มีผลตั้งแต่ 4 มิถุนายน 2026 หากผู้ซื้อย้ายมาตุรกีและเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีหลังจากสามปีปฏิทินที่ไม่มีถิ่นที่อยู่หรือภาระภาษีในตุรกี รายได้จากต่างประเทศจะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ตุรกีเป็นเวลา 20 ปี มรดกในช่วงนั้นเสียภาษี 1% สิทธินี้ใช้กับผู้ที่เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ตั้งแต่ 1 มกราคม 2026 ค่าเช่าจากอพาร์ตเมนต์ในตุรกีไม่ได้รับสิทธินี้ เพราะเป็นรายได้จากแหล่งในตุรกี

อ่านเพิ่มในหน้าภาษีในตุรกีของเรา และบทความถิ่นที่อยู่ทางภาษีและกฎ 183 วัน

อะไรเปลี่ยนไปในปี 2025-2026

• ชาวต่างชาติซื้อน้อยลง: ลดลง 9.4% ในปี 2025 และ 6.3% ในแปดเดือนแรกของปี 2026
• ราคาตามไม่ทันเงินเฟ้อ: ลดลง 6.5% เทียบปีก่อนเมื่อหักเงินเฟ้อตามดัชนีของธนาคารกลาง
• สิทธิประโยชน์สำหรับผู้ย้ายมาใหม่: กฎหมายฉบับที่ 7582 ยกเว้นภาษีรายได้ต่างประเทศของผู้มีถิ่นที่อยู่ใหม่เป็นเวลา 20 ปี
• คำนวณภาษีทรัพย์สินใหม่: มูลค่าทางภาษีเพิ่มขึ้น แต่ไม่เกินสามเท่าของปี 2025
• การชำระเงินผ่านธนาคารแบบปลอดภัย บังคับใช้ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2026
• การโอนเงินจากรัสเซีย: ธนาคารกลางรัสเซียยกเลิกเพดานตั้งแต่ 8 ธันวาคม 2025

เกณฑ์สำหรับสิทธิ์พำนัก (200,000 ดอลลาร์สหรัฐ) และสัญชาติ (400,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ไม่เปลี่ยนในปี 2025-2026

ความเสี่ยงและหลุมพรางเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในตุรกี

ปัญหาส่วนใหญ่ไม่ได้มาจากกฎหมายที่ซับซ้อน แต่มาจากความรีบ เลือกอพาร์ตเมนต์ระหว่างทริปดูทรัพย์สามวันแล้วค่อยตรวจสอบทีหลัง

• ไม่มีใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัย อาคารแบบนี้อาจมีปัญหาเรื่องการต่อสาธารณูปโภคถาวร การจำนอง และการขายต่อ กำหนดวันได้ใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัยเป็นข้อที่ต้องมีในสัญญากับผู้พัฒนา
• ซื้อก่อนสร้างเสร็จ ซื้อตอนเพิ่งลงฐานรากถูกกว่า แต่เงินถึงมือผู้พัฒนาก่อนที่อพาร์ตเมนต์จะมีอยู่จริง วิธีป้องกัน สัญญาที่รับรองโดยโนตารี สิทธิ์ในห้องชุดที่บันทึกในทะเบียน และการจ่ายเป็นงวด
• ราคาสำหรับชาวต่างชาติ อพาร์ตเมนต์ห้องเดียวกันอาจเสนอขายให้ชาวต่างชาติและคนท้องถิ่นคนละราคา การเทียบกับประกาศขายภาษาตุรกีและการประเมินราคาโดยอิสระคือประกันที่ดีที่สุดจากการบวกราคาเพราะสำเนียง
• แจ้งราคาในโฉนดต่ำ การประหยัดค่าธรรมเนียมกลายเป็นความเสี่ยงทางภาษี และที่ราว 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ หมายถึงถูกปฏิเสธใบอนุญาต
• ย่านที่ปิด ได้อพาร์ตเมนต์ แต่ลงทะเบียนพำนักไม่ได้ ตรวจที่อยู่ก่อนวางมัดจำ
• ความเสี่ยงแผ่นดินไหว ตรวจปีที่สร้าง แบบอาคาร และกรมธรรม์ประกันภัยแผ่นดินไหวภาคบังคับก่อนซื้อ อาคารที่สร้างตามมาตรฐานเก่าราคาถูกกว่าก็มีเหตุผล
• สภาพคล่อง ผู้ซื้อต่างชาติเหลือหนึ่งในสามของปี 2022 อพาร์ตเมนต์ในโครงการที่มีห้องเหมือนกันยี่สิบห้องประกาศขายอยู่ ขายเร็วได้ยาก
• เงินเฟ้อ ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าสาธารณูปโภคเพิ่มตามเงินเฟ้อสองหลักของตุรกี

การซื้อในตุรกีเหมาะกับใคร และไม่เหมาะกับใคร

เหมาะกับ คนที่หนีหนาวริมทะเล ครอบครัวที่ย้ายไปอันตัลยาหรืออิสตันบูลระยะยาว และคนที่กันเงิน 400,000 ดอลลาร์สหรัฐไว้สามปีเพื่อหนังสือเดินทางเล่มที่สองได้

ไม่เหมาะกับ คนที่หวังใบอนุญาตพำนักจากอพาร์ตเมนต์ 70,000 ดอลลาร์สหรัฐ หวังราคาขึ้นเร็วในสกุลดอลลาร์ หรือหวังให้เช่ารายคืนโดยไม่มีใบอนุญาต หากเป้าหมายหลักคือสิทธิ์พำนักในสหภาพยุโรป เทียบตุรกีกับประเทศอื่นในภาพรวมสิทธิ์พำนักผ่านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026ของเรา

เราช่วยซื้ออพาร์ตเมนต์ในตุรกีอย่างไร

เราเริ่มจากเป้าหมาย ไม่ใช่แค็ตตาล็อก อพาร์ตเมนต์ไว้หนีหนาว ใบอนุญาตพำนัก หรือหนังสือเดินทาง ต่างต้องใช้งบ การตรวจสอบ และโครงสร้างการซื้อขายต่างกัน การตรวจทรัพย์และการซื้อขายดูแลโดยผู้เชี่ยวชาญของ Murblz ร่วมกับพาร์ตเนอร์ที่มีใบอนุญาตในประเทศ

คำถามที่พบบ่อย