Купить квартиру в Турции в 2026: цены у моря, налоги и ВНЖ

Квартира 60 м2 у моря в Аланье стоит в среднем около 77 000 долларов, а ВНЖ дают только за покупку от 200 000. Цены в Аланье, Анталье, Мерсине и Стамбуле, налог 4% при покупке, налоги владельца, гражданство от 400 000 долларов и что изменилось для покупателей из России в 2025-2026 годах.

В 2022 году граждане России купили в Турции 16 312 квартир и домов, в 2025 году - 3 649. Они по-прежнему первые среди иностранных покупателей, но рынок за три года стал другим: ВНЖ по квартире теперь дают только от 200 000 долларов, часть кварталов закрыта для регистрации иностранцев, а сдавать жильё туристам посуточно без разрешения нельзя.

Хорошая новость тоже есть. Цены в лирах растут медленнее инфляции и почти вровень с курсом доллара. Квартира в Аланье или Мерсине в долларах стоит примерно столько же, сколько год назад, в Кемере даже немного дешевле. Ниже - цены по городам, порядок сделки, налоги владельца и места, где покупатели теряют деньги.

Все суммы пересчитаны в доллары США по официальному курсу Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) на 2 октября 2026 года.

Сколько стоит квартира в Турции у моря в 2026 году

Средний квадратный метр в объявлениях о продаже по всей Турции стоит около 870 долларов. У моря дороже: в Аланье - около 1 290 долларов за метр, в Мерсине - около 750. Разница почти вдвое, и пляж в Мерсине от этого хуже не становится.

Официальная картина такая. По индексу цен на жильё Центрального банка Турции, в августе 2026 года жильё подорожало за год на 23% в лирах, но с поправкой на инфляцию подешевело на 6,5%. Реальное снижение держится девятый месяц подряд. Доллар за тот же год подорожал к лире примерно на 18% по курсу TCMB, поэтому в долларах курортное жильё почти не выросло, а Стамбул подорожал примерно на 8%. Для покупателя с валютой это редкий момент, когда из-за курса переживает продавец, а не он.

Это средние цены в объявлениях по последним данным 2026 года, а не цены сделок: в официальной статистике цен по курортным районам нет. Торг уместен, особенно на вторичном рынке, а новостройка с бассейном обычно дороже среднего по району.

Что важно для ВНЖ: квартира 60 м2 у моря в среднем стоит 45 000-110 000 долларов. Порог для вида на жительство - 200 000 долларов. Типичная покупка под отпуск и аренду ВНЖ не даёт, и это лучше знать до задатка, а не после.

Кто покупает квартиры в Турции и сколько: статистика 2025-2026

Иностранцы купили в Турции в 2025 году 21 534 квартиры и дома, на 9,4% меньше, чем годом раньше, сообщает Турецкий институт статистики (Türkiye İstatistik Kurumu, TÜİK). Это 1,3% всех продаж жилья в стране. В рекордном 2022 году иностранцам продали 67 490 объектов, втрое больше.

Тройка регионов в 2025 году: Стамбул (7 989 покупок иностранцами), провинция Анталья с Аланьей и Кемером (7 118) и Мерсин (1 800). Среди покупателей первые граждане России (3 649), дальше Иран (1 878) и Украина (1 541).

В 2026 году спад замедлился. За январь-август иностранцам продали 13 141 объект, на 6,3% меньше, чем год назад, а в августе продажи сравнялись с прошлогодними: 1 938 сделок, плюс 0,1%. Россияне в августе первые с 343 покупками.

На практике это значит, что у покупателя больше времени на проверку и торг. Обратная сторона та же: перепродать квартиру иностранцу быстро стало сложнее.

Аланья, Анталья, Мерсин или Стамбул: где купить квартиру

Выбор города - это выбор образа жизни, а не только цены метра.

Аланья

Курорт, который русскоязычные покупатели знают лучше всего: районы Махмутлар, Оба, Кестель и Джикджилли плотно застроены комплексами с бассейнами, и выбор там скорее избыточный, чем скудный. Метр в среднем около 1 290 долларов, за год цены в лирах выросли на 18%, в долларах остались на месте. Минусы: много однотипных новостроек, высокая конкуренция за арендатора и до аэропорта Антальи около двух часов на машине, ближе только небольшой аэропорт Газипаша. Подробнее о жизни в городе - в нашем гиде по Аланье.

Анталья

Город с населением больше миллиона и круглогодичной жизнью, больницами, частными школами и аэропортом. Внутри провинции разброс огромный: Кепез около 920 долларов за метр, Коньяалты у пляжа - около 1 720, Кемер - около 1 770. Районы и цены разобраны в гиде по Анталье.

Мерсин

Самое доступное море из крупных направлений: в среднем около 750 долларов за метр, в прибрежных Мезитли и Эрдемли - около 780-790. Город портовый, туристов меньше, зима мягкая. Минус обратный плюсу: туристов-арендаторов меньше, перепродажа дольше. Для ВНЖ здесь нужна очень большая квартира: 200 000 долларов по средней цене - это около 270 м2.

Стамбул

Не курорт, а мегаполис. Средний метр около 1 360 долларов, в Кадыкёе и Бешикташе 3 500-3 800, в Эсеньюрте около 700. В Стамбуле немало кварталов, закрытых для регистрации иностранцев, поэтому адрес проверяют до задатка. Подробнее - в гиде по Стамбулу.

Сравнить Турцию с другими странами, где иностранцу продают жильё у моря, можно в разборе где купить недвижимость за границей.

Квартира, ВНЖ или паспорт: что даёт покупка в Турции

Одна и та же квартира может быть просто квартирой, основанием для ВНЖ или первым шагом к турецкому паспорту. Разница в сумме и в оформлении сделки, поэтому цель решают до выбора объекта.

Мост между первой и третьей строкой - обычная натурализация: после 5 лет непрерывной жизни в Турции по ВНЖ можно подать на гражданство на общих основаниях (статья 11 закона о гражданстве № 5901), но понадобятся турецкий язык и реальная жизнь в стране. Все варианты ВНЖ, не только через недвижимость, собраны на странице ВНЖ Турции.

Как купить квартиру в Турции: пошагово

Сама сделка в Турции проще, чем в большинстве стран Европы: нотариус для купли-продажи не нужен, договор подписывают в кадастре, и при готовых документах всё укладывается в одну встречу. Сложность в подготовке: подпись в кадастре занимает час, а последствия непроверенной выписки живут годами.

1. Налоговый номер. Налоговый номер выдают по загранпаспорту в налоговой инспекции; без него нет ни счёта, ни сделки.
2. Счёт в турецком банке. Через него идут оплата и обмен валюты.
3. Проверка объекта. Выписка из кадастра покажет собственника, ипотеку и аресты. Отдельно проверяют разрешение на ввод дома в эксплуатацию, долги по взносам на обслуживание комплекса и коммуналке, а для ВНЖ - не закрыт ли квартал для иностранцев.
4. Предварительный договор. Если дом строится, с застройщиком подписывают нотариальный договор обещания продажи. Без нотариального заверения такой договор по турецкому праву недействителен, и защищать права по нему будет нечем.
5. Оценка. С 2019 года иностранец не может купить жильё без отчёта оценщика с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Отчёт действует 3 месяца.
6. Деньги. Валюту зачисляют на турецкий счёт, банк продаёт её Центральному банку и выдаёт документ о покупке валюты (DAB). Этот документ кадастр требует с 2022 года.
7. Страховка от землетрясений. Полис обязательного страхования (DASK) оформляют до сделки и продлевают каждый год.
8. Запись и оплата сборов. Заявку подают в Генеральное управление земельного кадастра через систему Web Tapu, налог на регистрацию и сбор оплачивают до подписи.
9. Подписание. Стороны или их представители по доверенности подписывают сделку в кадастре, при необходимости с присяжным переводчиком, и покупатель получает свидетельство о собственности.
10. После сделки. Переоформить воду, свет и газ и, если цель - ВНЖ, записаться на подачу через портал миграционной службы e-ikamet.

С 1 декабря 2026 года к этой схеме добавится государственная система безопасных расчётов: деньги покупателя будут блокироваться в банке и уходить продавцу одновременно с переходом права собственности. Министерство торговли Турции переносило старт несколько раз, последний раз - с 1 октября.

Сколько стоит оформление: налог 4% и другие платежи при покупке

Главный платёж при покупке - налог на регистрацию сделки: 4% от цены в свидетельстве о собственности. По закону о сборах № 492 его делят пополам, но на курортах часто договариваются, что платит покупатель. Этот пункт обсуждают до задатка, а не у окошка кадастра.

Пример расчёта. Квартира в Аланье ровно за $200 000, чтобы пройти порог ВНЖ. Налог на регистрацию - около $8 000, или $4 000, если продавец платит свою половину. Сбор кадастра - до $140. ВНЖ на год с картой - около $600. Итого государству - около $8 800. Оценка, страховка и переводчик оплачиваются отдельно.

ВНЖ Турции за покупку квартиры: порог 200 000 долларов

Покупка жилья остаётся законным основанием для краткосрочного вида на жительство по статье 31 закона об иностранцах и международной защите № 6458. Но с 16 октября 2023 года Управление миграции принимает такие заявления только при цене от 200 000 долларов во всех городах. До этого хватало 75 000 долларов в крупных городах и 50 000 в остальных.

• Какая цена считается. Цена в свидетельстве о собственности по курсу ЦБ Турции на день покупки. Заниженная ради экономии на налоге цена может стоить ВНЖ.
• Для каких заявлений. Для первого ВНЖ, перехода с другого основания и продления. Квартиры, купленные раньше 16 октября 2023 года, проходят по старым порогам.
• Закрытые кварталы. С 2022 года власти закрывают для новой регистрации иностранцев кварталы, где их доля превысила 20%, и список регулярно меняется. Купить квартиру в таком квартале можно, прописаться в ней - нет. Адрес проверяют до задатка.
• Сколько стоит. По тарифу 2026 года пошлина за первый месяц - до $70, за следующие 11 месяцев - около $510, карта ВНЖ - около $20. Год обходится примерно в $600, два года - около $1 200, страховка отдельно.
• На сколько выдают. До 2 лет за раз с продлением, пока квартира в собственности.
• Что дальше. После 8 лет непрерывной жизни по ВНЖ можно просить долгосрочный вид на жительство (статья 42 закона № 6458), после 5 лет - подавать на гражданство по натурализации.

Если квартира дешевле порога, ВНЖ придётся оформлять на другом основании, а требования к туристическому ВНЖ в последние годы стали строже. Как сейчас работают туристический ВНЖ, аренда и другие маршруты, мы разобрали в статье ВНЖ Турции в 2026 году.

Гражданство Турции за недвижимость от 400 000 долларов

Турция даёт паспорт за покупку недвижимости от 400 000 долларов по статье 12 закона о гражданстве № 5901. Это сразу гражданство, и в заявление можно включить супруга и детей до 18 лет. Цена входа высокая: в 2022 году порог подняли с 250 000 до 400 000 долларов, а в 2023-2024 годах ужесточили требования к объекту и оценке.

• Какой объект подходит. С 12 декабря 2023 года - только квартира с оформленной собственностью, право на квартиру в строящемся доме или участок с готовым зданием. Пустая земля не подходит.
• Три года без продажи. В кадастр вносят отметку о запрете продажи на 3 года.
• Оценка. С 4 марта 2024 года отчёт делает только оценочная компания государственного Управления жилищного строительства (Toplu Konut İdaresi, TOKİ), и стоимость по нему - не меньше 400 000 долларов.
• Оплата. Только через турецкий банк с документом DAB, без наличных.
• История объекта. Квартира не должна была раньше участвовать в получении гражданства, а перепродажи между иностранцами после 12 января 2017 года проверяют отдельно.
• Порядок. Кадастр выдаёт справку о соответствии, инвестор получает ВНЖ и подаёт на гражданство; решение принимает Президент Турции, срок законом не установлен.

Честная арифметика: 400 000 долларов на 3 года в активе, который в долларах за последний год почти не вырос, плюс 4% налога на регистрацию. Подходит тем, кому паспорт важнее доходности. Россия двойное гражданство допускает, но о втором паспорте нужно уведомить МВД России. Подробности программы - на странице гражданство Турции, сравнение с другими странами - в материале как купить гражданство.

Как купить квартиру в Турции россиянину: переводы, счета и рубли

С 8 декабря 2025 года Банк России отменил лимиты на переводы валюты за рубеж для граждан России, которые действовали с 2022 года. С российской стороны отправить деньги на покупку квартиры стало проще. Узкое место теперь в Турции.

• Банки. После расширения вторичных санкций США против иностранных банков в декабре 2023 года турецкие банки строже проверяют клиентов с российским паспортом: спрашивают о происхождении денег, могут отказать в переводе или закрыть счёт. Документы о доходах лучше собрать заранее, подробнее - в статье об источнике происхождения средств.
• В рублях. Купить квартиру в Турции за рубли напрямую не выйдет: цена в договоре - в лирах, а кадастру нужен документ о продаже валюты турецкому банку. Схемы, где посредник берёт рубли на российскую карту и сам платит продавцу, не оставляют банковского следа: доказать потом, кто и за что платил, трудно, а для гражданства такая оплата не подойдёт.
• Обязанности дома. Налоговый резидент России уведомляет налоговую службу об открытии счёта в турецком банке и декларирует доход от аренды и, если положено, от продажи квартиры. Турция участвует в автоматическом обмене данными о финансовых счетах, и это напоминание, что декларирование - обязанность, а не формальность.
• Двойное налогообложение. Между Россией и Турцией действует соглашение об избежании двойного налогообложения 1997 года: налог с аренды турецкой квартиры платят в Турции, а в России его можно зачесть.

Как открыть счёт и пройти проверку банка - на странице личный счёт в Турции.

Какие налоги платит владелец квартиры в Турции

Квартира у моря - самая понятная мечта эмигранта. Вид на жительство к ней прилагается не всегда, налоги - всегда. Утешает то, что для обычной квартиры они скромные, пока её не сдают и не продают.

Ещё одна статья расходов, о которой молчат буклеты: ежемесячный взнос на обслуживание комплекса. Бассейн, охрана и сад не бесплатны, и взнос легко съедает заметную часть арендного дохода.

Посуточная аренда только с разрешением

С 1 января 2024 года по закону № 7464 сдавать жильё туристам на срок до 100 дней можно только с разрешением Министерства культуры и туризма. В многоквартирном доме нужно согласие всех собственников, штраф за сдачу без разрешения в 2026 году - около 3 700 долларов за каждую квартиру, а если сдавать продолжают, он растёт до 37 000 долларов. Суммы закон каждый год индексирует. Без разрешения расчёт окупаемости на посуточной аренде превращается в расчёт штрафов.

Новая льгота для тех, кто переезжает

С 4 июня 2026 года действует закон № 7582: если покупатель переезжает в Турцию и становится налоговым резидентом, а последние три календарных года не жил и не платил налогов в Турции, его доходы из-за рубежа 20 лет не облагаются турецким подоходным налогом. Наследство в этот период облагается по ставке 1%. Льгота действует для тех, кто стал резидентом с 1 января 2026 года. Доход от аренды турецкой квартиры под неё не попадает: это турецкий источник.

Подробнее - на странице налоги в Турции и в статье о налоговом резидентстве и правиле 183 дней.

Что изменилось в 2025-2026 годах

• Иностранцы покупают меньше: минус 9,4% в 2025 году и минус 6,3% за восемь месяцев 2026 года.
• Цены отстают от инфляции: минус 6,5% за год в реальном выражении по индексу ЦБ Турции.
• Льгота для переезжающих: закон № 7582 освобождает иностранные доходы новых резидентов от налога на 20 лет.
• Налог на недвижимость пересчитали: налоговая стоимость выросла, но не больше чем втрое к 2025 году.
• Безопасные расчёты через банк станут обязательными с 1 декабря 2026 года.
• Переводы из России: лимиты Банка России сняты с 8 декабря 2025 года.

Пороги для ВНЖ (200 000 долларов) и гражданства (400 000 долларов) в 2025-2026 годах не менялись.

Риски и подводные камни при покупке квартиры в Турции

Большинство неприятностей случается не из-за коварных законов, а из-за спешки: квартиру выбирают за три дня ознакомительного тура, а проверяют потом.

• Дом без разрешения на ввод. В таком доме бывают проблемы с постоянным подключением коммунальных услуг, ипотекой и перепродажей. Срок получения iskan в договоре с застройщиком - обязательный пункт.
• Стройка. Котлован дешевле, но деньги уходят застройщику раньше, чем появляется квартира. Защищают нотариальный договор, kat irtifakı в кадастре и оплата по этапам.
• Цена для иностранцев. Одну и ту же квартиру могут предлагать иностранцу и местному покупателю по разной цене. Сравнение с объявлениями на турецком и независимая оценка - лучшая страховка от наценки за акцент.
• Заниженная цена в свидетельстве. Экономия на налоге оборачивается налоговым риском, а при цене около 200 000 долларов - отказом в ВНЖ.
• Закрытый квартал. Квартира есть, прописки нет. Проверка адреса - до задатка.
• Сейсмичность. Год постройки, проект и полис DASK проверяют до покупки; дом, построенный по старым строительным нормам, стоит дешевле не случайно.
• Ликвидность. Иностранных покупателей втрое меньше, чем в 2022 году. Квартиру в комплексе, где продаётся ещё двадцать таких же, быстро продать трудно.
• Инфляция. Налоги, взносы и коммунальные платежи растут вместе с двузначной турецкой инфляцией.

Кому покупка в Турции подходит, а кому нет

Подходит для зимовок у моря, для семей, которые переезжают в Анталью или Стамбул надолго, и тем, кто может вложить 400 000 долларов на три года ради второго паспорта.

Не подходит тем, кто рассчитывает на ВНЖ за квартиру за 70 000 долларов, на быстрый рост цен в долларах или на посуточную аренду без разрешения. Если главная цель - вид на жительство в ЕС, стоит сравнить Турцию с другими странами в нашем обзоре ВНЖ за недвижимость в 2026 году.

Чем поможем с покупкой квартиры в Турции

Начинаем с цели, а не с каталога: квартира для зимовок, ВНЖ или паспорт требуют разной суммы, разной проверки и разного оформления. Проверку объекта и сделку ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.

Частые вопросы