2026年如何在土耳其买公寓

阿兰亚一套60平方米的海边公寓平均约77,000美元，但办居留要求购房至少200,000美元。本文介绍阿兰亚、安塔利亚、梅尔辛和伊斯坦布尔的房价，4%的产权过户费，业主税负，400,000美元起的入籍，以及2025至2026年俄罗斯买家面临的变化。

2022年，俄罗斯公民在土耳其买了16,312套住房；2025年只买了3,649套。他们仍是最大的外国买家群体，但市场已经变了：凭房产办居留现在要求购房至少200,000美元，部分街区不再接受新的外国居民登记，按晚出租给游客也需要许可证。

也有好消息。里拉房价的涨幅低于通胀，大致与美元同步，所以阿兰亚或梅尔辛的公寓按美元计算和一年前差不多，凯梅尔还略有下降。下文介绍各城市房价、交易流程、业主要交哪些税，以及买家最常在哪些环节亏钱。

所有金额均按土耳其共和国中央银行2026年10月2日的官方汇率折算为美元。

2026年土耳其海边公寓多少钱

土耳其全国平均挂牌价约为每平方米870美元。沿海更贵：阿兰亚约每平方米1,290美元，梅尔辛约750美元。两地相差近一倍，而梅尔辛的地中海一样是地中海。

官方数据显示：根据土耳其央行的房价指数，2026年8月房价按里拉同比上涨23%，扣除通胀后却下降6.5%，已连续第九个月实际下跌。同一年里，按土耳其央行汇率，美元兑里拉升值约18%，所以按美元计算，度假区房产几乎没动，伊斯坦布尔上涨约8%。对手握硬通货的买家来说，这是难得的时刻：担心汇率的是卖家。

以上是2026年最新数据中的平均挂牌价，而非成交价：官方统计没有按度假区细分价格。价格有议价空间，二手房尤其如此；带泳池的新房通常高于区域均价。

对居留来说关键在于：60平方米的海边公寓平均45,000至110,000美元，而居留门槛是200,000美元。用于度假和出租的典型购房拿不到居留，这一点最好在付定金之前就知道，而不是之后。

谁在土耳其买房、买了多少：2025至2026年统计

据土耳其统计局数据，2025年外国人在土耳其购买了21,534套住房，比上一年减少9.4%，占全国住房销售的1.3%。在创纪录的2022年，外国人买了67,490套，是现在的三倍。

2025年排名前三的地区是伊斯坦布尔（外国人购房7,989套）、包括阿兰亚和凯梅尔在内的安塔利亚省（7,118套）以及梅尔辛（1,800套）。俄罗斯公民位居买家首位（3,649套），其次是伊朗（1,878套）和乌克兰（1,541套）。

2026年降幅收窄。1月至8月外国人购买了13,141套住房，比上年同期减少6.3%；8月销量与去年持平：1,938笔，增长0.1%。8月俄罗斯人再次位居第一，购房343套。

实际上，这让买家有更多时间核查房产和议价。反过来也一样：想很快转卖给另一位外国人变难了。

阿兰亚、安塔利亚、梅尔辛还是伊斯坦布尔：在哪里买

选城市就是选生活方式，而不只是选每平方米价格。

阿兰亚

俄语买家最熟悉的度假地：马哈穆特拉尔、奥巴、凯斯特尔和吉克吉利密布带泳池的小区，房源多到让人挑花眼，而不是稀缺。均价约每平方米1,290美元；一年里按里拉上涨18%，按美元持平。缺点是：同质化新房多，租客竞争激烈，开车到安塔利亚机场约两小时，近处只有加济帕夏小机场。当地生活详见我们的阿兰亚城市指南。

安塔利亚

人口超过百万的城市，全年有生活气息，有医院、私立学校和国际机场。省内价格差异很大：凯佩兹约每平方米920美元，海滨的孔亚阿尔特约1,720美元，凯梅尔约1,770美元。各区和房价详见我们的安塔利亚城市指南。

梅尔辛

主要目的地中最便宜的海：均价约每平方米750美元，沿海的梅齐特利和埃尔代姆利约780至790美元。这是一座港口城市，游客较少，冬季温和。缺点与优点互为镜像：度假租客少，转卖慢。在这里凭房产办居留需要买很大的公寓：按均价，200,000美元能买约270平方米。

伊斯坦布尔

不是度假地，而是超大城市。均价约每平方米1,360美元，卡德柯伊和贝西克塔斯为3,500至3,800美元，埃森尤尔特约700美元。伊斯坦布尔有不少街区不再接受新的外国居民登记，所以付定金前要先核查地址。详见我们的伊斯坦布尔城市指南。

想把土耳其与其他向外国人出售海边住房的国家对比，请看我们的海外买房去哪里综述。

公寓、居留还是护照：在土耳其买房能得到什么

同一套公寓，可以只是一套公寓，也可以是办居留的依据，或者取得土耳其护照的第一步。区别在于金额和交易结构，所以要先定目标，再选房。

连接第一行和第三行的是普通入籍：持居留许可连续居住5年后，可按一般条件申请国籍（第5901号《国籍法》第11条），但要求会说土耳其语、真正在当地生活。除房产外的所有居留途径，见我们的土耳其居留许可页面。

如何在土耳其买公寓：分步说明

交易本身比欧洲大多数国家简单：买卖不需要公证人，合同在产权登记处签署，材料齐全的话一次预约就能办完。难在准备：签字只要一小时，而没核查清楚的产权摘录带来的后果可能持续多年。

1. 税号。凭护照在税务局办理税号；没有税号就开不了银行账户，也做不了交易。
2. 土耳其银行账户。付款和换汇都通过这个账户进行。
3. 核查房产。产权登记摘录显示所有人、抵押和查封情况。另外要核查入住许可、小区物业费和水电气欠费，如为办居留，还要查街区是否对外国人关闭。
4. 预售合同。如果楼还在建，买家要与开发商签署经过公证的预售合同。根据土耳其法律，未经公证的此类合同无效，出了问题无从追究。
5. 评估。自2019年起，外国人购房必须有资本市场委员会持牌评估师出具的报告。报告有效期3个月。
6. 资金。外币汇入土耳其账户，银行将其卖给央行，并出具外汇购买证明。产权登记处自2022年起要求提供这份文件。
7. 地震保险。交易前须购买强制地震保险，每年续保。
8. 申请和缴费。通过线上产权系统向地契和地籍总局提交申请，签字前缴纳产权过户费和服务费。
9. 签字。双方本人或持委托书的代理人在产权登记处签字，必要时有宣誓翻译在场，买家领取产权证。
10. 交易之后。过户水、电、燃气；如目标是居留，在移民局的线上居留平台预约递交。

从2026年12月1日起，将增加一套国家安全支付系统：买家的钱冻结在银行，产权过户的同时划给卖家。土耳其贸易部已多次推迟启动，最近一次是从10月1日推后。

交易费用：4%的产权过户费和其他支出

购房时的主要支出是产权过户费：产权证上价格的4%。根据第492号《规费法》，由买卖双方平摊，但在度假区常常约定由买家全付。这一点要在付定金之前谈妥，而不是到了产权登记处的柜台前。

计算示例。在阿兰亚买一套正好200,000美元的公寓，刚好达到居留门槛。产权过户费约8,000美元，如果卖家付一半则为4,000美元。产权登记服务费最多140美元。一年期居留许可连同居留卡约600美元。付给政府的合计约8,800美元。评估、保险和翻译另付。

凭房产办土耳其居留：200,000美元门槛

根据第6458号《外国人和国际保护法》第31条，购买住房仍是取得短期居留许可的法定依据。但自2023年10月16日起，土耳其移民管理局在所有城市只受理购房至少200,000美元的此类申请。此前，大城市75,000美元、其他地方50,000美元即可。

• 按哪个价格计算。按产权证上的价格，以购房当日央行汇率折算。为少交过户费而压低价格，可能因此拿不到居留。
• 适用哪些申请。首次申请、从其他依据转换和续签。2023年10月16日前购买的公寓按旧门槛审核。
• 关闭街区。自2022年起，当局对外国人超过居民20%的街区停止新的外国人登记，名单经常变化。这类街区的公寓可以买，但不能登记居住。付定金前要核查地址。
• 费用。按2026年收费标准，第一个月规费最多70美元，之后11个月约510美元，居留卡约20美元。一年合计约600美元，两年约1,200美元，保险另计。
• 期限。每次最长2年，持有公寓期间可续签。
• 之后怎么办。连续居住8年后可申请长期居留（第6458号法律第42条），居住5年后可申请入籍。

如果公寓价格低于门槛，居留就要靠其他依据，而近几年旅游居留的要求已经收紧。旅游居留、租房和其他途径目前如何办理，详见我们的2026年土耳其居留许可一文。

凭房产入籍土耳其：400,000美元起

根据第5901号《国籍法》第12条，购买价值至少400,000美元房产的人可获得土耳其护照。这是直接入籍，申请可包括配偶和18岁以下子女。门槛很高：2022年从250,000美元提高到400,000美元，2023至2024年又收紧了对房产及其评估的规定。

• 符合条件的房产。自2023年12月12日起，仅限已登记分户产权的公寓、在建楼宇中的分户权利，或建有完工建筑的地块。空地不再符合条件。
• 三年不得出售。产权登记处登记3年不得出售的限制。
• 评估。自2024年3月4日起，评估报告只能由国家住房开发管理局下属的评估公司出具，评估价值必须至少400,000美元。
• 付款。只能通过土耳其银行并附外汇购买证明，不得用现金。
• 房产历史。公寓此前不得已被用于入籍，2017年1月12日之后外国人之间的转售另行审查。
• 程序。产权登记处出具符合条件证明，投资人取得居留许可后申请入籍；由土耳其总统作出决定，无法定期限。

坦率地算一笔账：400,000美元锁定3年，投在一项过去一年按美元几乎没有增值的资产上，另加4%的产权过户费。这适合看重护照胜过收益的人。俄罗斯允许双重国籍，但取得第二本护照须向俄罗斯内务部申报。项目详情见我们的土耳其入籍页面，与其他国家的对比见如何投资入籍一文。

俄罗斯公民在土耳其买公寓：汇款、账户和卢布

自2025年12月8日起，俄罗斯央行取消了2022年以来对俄罗斯公民向境外汇出外币的限额。在俄罗斯一侧，为买房汇款已经容易了。现在的瓶颈在土耳其。

• 银行。2023年12月美国扩大对外国银行的二级制裁后，土耳其银行对持俄罗斯护照的客户审查更严：会询问资金来源，可能拒绝汇款或关闭账户。收入证明最好提前准备，见我们的资金来源一文。
• 用卢布付款。不能直接用卢布买土耳其公寓：合同价格以里拉计，产权登记处需要外币已卖给土耳其银行的证明。由中间人把卢布收到俄罗斯银行卡、再向卖家付款的做法不留银行记录：日后很难证明谁付了什么，这样的付款也不能用于入籍。
• 在国内的义务。俄罗斯税务居民须将在土耳其银行开立的账户告知税务机关，并申报租金收入，必要时申报出售收益。土耳其参与金融账户信息自动交换，这提醒我们申报是义务，而不是走过场。
• 双重征税。俄罗斯与土耳其签有1997年的避免双重征税协定：土耳其公寓的租金税在土耳其缴纳，可在俄罗斯抵扣。

如何开户并通过银行审查，见我们的土耳其个人账户页面。

土耳其公寓业主要交哪些税

海边的公寓是每个移居海外的人最直观的梦想。居留不一定随之而来，税却一定会来。好在普通公寓只要不出租、不出售，税负都不高。

还有一项宣传册不提的开销：每月的小区物业费。泳池、保安和园林都不是免费的，物业费很容易吃掉租金收入的一大块。

短租必须有许可证

自2024年1月1日起，根据第7464号法律，向游客出租住房100天以内须获得文化和旅游部许可。在公寓楼里还须征得全体业主同意；2026年无证出租的罚款约为每套3,700美元，继续出租则最高37,000美元。金额每年调整。没有许可证，靠按晚出租回本的模式就变成了交罚款的模式。

移居者的新优惠

第7582号法律自2026年6月4日起生效：如果买家在连续三个日历年在土耳其没有居住地和纳税义务后移居土耳其并成为税务居民，其境外收入20年内免征土耳其所得税。在此期间继承的遗产按1%征税。优惠适用于2026年1月1日起成为居民的人。土耳其公寓的租金不在其列：这是土耳其境内来源的收入。

详见我们的土耳其税务页面和税务居民身份与183天规则一文。

2025至2026年有哪些变化

• 外国人买得少了：2025年减少9.4%，2026年前八个月减少6.3%。
• 房价跑输通胀：按央行指数，扣除通胀后同比下降6.5%。
• 新移居者优惠：第7582号法律对新居民的境外收入免税20年。
• 房产税重新核定：计税价值提高，但不超过2025年的三倍。
• 银行安全结算自2026年12月1日起强制实行。
• 从俄罗斯汇款：俄罗斯央行的限额自2025年12月8日起取消。

居留门槛（200,000美元）和入籍门槛（400,000美元）在2025至2026年没有变化。

在土耳其买公寓的风险和陷阱

大多数麻烦不是来自法律陷阱，而是来自仓促：在三天的看房之旅中选好公寓，事后才去核查。

• 没有入住许可。这类楼宇在永久接通水电、办理抵押和转售时都可能出问题。取得入住许可的期限是与开发商签合同时必须写入的条款。
• 期房。打地基阶段买更便宜，但钱在公寓建成之前就到了开发商手里。保护措施：公证合同、在登记处登记在建分户权利、分期付款。
• 外国人价格。同一套公寓卖给外国人和本地买家可能是两个价。对比土耳其语房源并做独立评估，是防止“口音加价”的最好办法。
• 压低产权证价格。少交过户费会变成税务风险，在200,000美元附近还意味着居留被拒。
• 关闭街区。有公寓，却不能登记居住。付定金前核查地址。
• 地震风险。购房前核查建造年份、设计和地震保单；按旧建筑规范建造的楼便宜是有原因的。
• 流动性。外国买家只有2022年的三分之一。一个小区里有二十套相同的公寓在卖，您那套就很难快速出手。
• 通胀。税费、规费和水电费随土耳其两位数的通胀上涨。

在土耳其买房适合谁，不适合谁

适合：到海边过冬的人、长期移居安塔利亚或伊斯坦布尔的家庭，以及能拿出400,000美元放三年换第二本护照的人。

不适合：指望买70,000美元的公寓就拿到居留、指望按美元快速升值，或者打算无证按晚出租的人。如果主要目标是欧盟居留，请在我们的2026年购房移民综述中把土耳其与其他国家对比。

我们如何协助您在土耳其买公寓

我们从目标出发，而不是从房源目录出发：过冬用的公寓、居留或护照，各需要不同的预算、不同的核查和不同的交易结构。房产核查和交易由Murblz专家与当地持牌合作伙伴共同办理。

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