2026年最适合购买出租和投资房产的国家

阿斯塔纳的公寓靠租金9年回本；在巴黎需要35年以上。我们按收益率、税收、人口和对俄罗斯买家的准入比较了25个国家：哪里租金回本最快、哪里买房能带来居留，以及为什么2026年迪拜不是回本领先者。

阿斯塔纳的一套公寓，靠租金大约九年就能回本，不算成本和税。它的毛租金收益率——一年的税前租金除以购买价——在2026年为10.75%。在迪拜同样需要14-16年。在柏林和巴黎需要26-37年，因为那里一套公寓的价格相当于26-37年的租金。

差距不仅在于每平方米的价格。到2050年哈萨克斯坦人口将增长27%，中位年龄30岁，每名妇女约生育三个孩子（联合国《2024年世界人口展望》；世界银行）。德国中位年龄45岁，人口已经停止增长。年轻家庭今天是您的租户，十年后您想出售时，就是您的买家。

靠房价上涨赚的轻松钱已经没有了。2026年第一季度，55个国家的平均年房价涨幅放缓至1.4%。现在要靠租金来赚钱。我们比较了25个市场，挑出租金回本最快、住房需求应会持续增长的10个。

我们如何挑选国家

我们从俄罗斯和前苏联地区投资者最关注的25个国家开始，从阿联酋和土耳其到巴拉圭和肯尼亚。每个国家按六项标准各打1到5分，满分30分。

• 租金收益率。2025-2026年的毛收益率。9%及以上5分，8-9%4分，7-8%3分，6-7%2分，低于6%1分。
• 人口。按联合国中位方案到2050年的人口变化：增长25%或以上5分，15-25%4分，5-15%3分，0-5%2分，下降1分。旁边列出生育率（一名妇女一生生育几个孩子）和中位年龄。
• 经济。按世界银行数据的2025年国内生产总值增长：6%及以上5分，4-6%4分，3-4%3分，2-3%2分，低于2%1分。
• 租金税。0-5%5分，约10%4分，12-15%或最高25%的累进税率3分，最高27-40%的累进税率2分，对非居民按租金总额征收25-27%的1分。
• 货币和流动性。与美元挂钩和二手市场深厚的得分更高。贬值和禁止转售的得分更低。
• 俄罗斯人的准入。能否购买、能否免签入境、购房能否取得居留。

我们列出了房价涨幅，但不计入评分：一半的国家没有可比的官方指数，而土耳其或埃及的名义涨幅被通胀吃掉了。

回本期按两种方式列出。毛回本期：100除以毛收益率。净回本期：扣除成本和税之后。成本——租户之间的空置、管理、维修和物业费——在我们的模型中按租金的20%计，税按各国税率计。这是一个模型：实际数字取决于街区、房屋状况、汇率以及找到租户的速度。

2026年购买出租房产的十大国家

迪拜排名第一：0%的租金税、深厚的流动性和对外国买家开放的市场，抵过了2026年近在咫尺的战争和下跌的房价。哈萨克斯坦排第二，尽管单看租金算术它是第一：样本中最高的收益率、年轻的人口和2025年6.5%的经济增长。拉低分数的是准入：在那里，外国人只有持居留许可才能把公寓登记在自己名下。

来源：人口和生育率来自联合国（《2024年世界人口展望》）和世界银行；价格来自各国统计局和中央银行。月度计算指数是哈萨克斯坦的计算单位，2026年为4,325坚戈（约10美元），所以8,500个指数约为3,680万坚戈，约合每年83,000美元的收入。巴拉圭的个人所得税为个人收入税。美元金额按2026年汇率计算。

得分如何累计

同分时收益率高的市场排前。巴拉圭的收益率只得1分：那里实际为5-6%。挂牌价意味着10%，但那是要价，不是成交价。哈萨克斯坦的准入只得2分：入境免签，但住宅须持居留许可才能登记在本人名下，而购房并不能取得居留。

十个市场：买什么、要花多少钱、风险在哪里

2026年的迪拜房产：0%的税，但价格在跌

在迪拜，租金完全不缴税，这是主要论据。到2025年底，该酋长国人口达到458万，一年增长7.5%（迪拜统计机构），接待游客创纪录的1,960万人次（迪拜经济和旅游局）。毛收益率为6.3%，公寓最高7%。

2026年改变了局面。2026年2月28日美国和以色列打击伊朗后，导弹和无人机飞向阿联酋，3月头12天阿联酋房产交易同比下降37%。到2026年8月，价格同比下跌3.1%，比2月的峰值低10%，公寓便宜了5.3%。新签租约的租金比2025年10月的峰值低8%。开发商计划在年底前交付约65,000套公寓，不过部分可能推迟到2027年。

黄金签证从200万迪拉姆（约54.5万美元）起。步骤：购房，在迪拜土地局登记并缴纳4%的转让费，然后通过该局申请。签证有效期10年，可续签，政府规费合计约2,700美元，办理需7-10个工作日。有按揭的公寓也符合条件，前提是已经支付了至少200万迪拉姆，并由银行出具无异议函。生活和税收见我们的阿联酋居留和税收指南。

哈萨克斯坦房产：为什么阿斯塔纳比迪拜回本快

哈萨克斯坦是样本中唯一毛收益率达到两位数的国家：2026年全国10.5%，阿斯塔纳10.75%，阿拉木图9%。原因很简单。公寓便宜，而年轻、正在城市化的人口让租赁需求居高不下。生育率为每名妇女三个孩子，2025年经济增长6.5%。

阿拉木图二手房每平方米约75万坚戈，按2026年哈萨克斯坦国家银行汇率约合1,700美元。租金约为每月每平方米5,850坚戈（13美元）（国家统计局）。一套50平方米的公寓约3,750万坚戈，约85,000美元。

关键条件是买方的身份。外国人只有持居留许可才能把公寓登记在自己名下：法律允许在该国永久居住的人拥有住宅，并排除持签证、免签入境或持临时居留的人。没有居留许可的投资者可以用本人名义购买商业物业，或把公寓登记在公司名下，这种安排我们会在支付定金前审核。交易本身很直接：资金从国外账户汇入，公证人认证合同，由国家公民服务公司登记产权。租金收入按10%缴纳个人所得税，年收入超过8,500个月度计算指数的部分为15%。房源见我们的哈萨克斯坦投资房产页面。

风险。截至2026年6月的一年，哈萨克斯坦二手房价格以坚戈计上涨10.4%，仅略高于10.3%的通胀（国家统计局）：实际价格持平，所以回报必须来自租金。坚戈是浮动汇率：2025年美元平均贵了11%，然后2026年坚戈走强。购房不能取得居留，顺序正好相反：先取得居留许可，再买公寓。欧亚经济联盟各国公民没有例外，但他们申请永久居留无需专门签证。要保住身份，每12个月须在该国住满183天。条件见我们的哈萨克斯坦居留许可页面。

格鲁吉亚房产：第比利斯8.5%，居留门槛提高50%

2026年，第比利斯以每年8.5%的收益率在本地区城市中排第三，仅次于安卡拉（9.6%）和阿斯塔纳（8.8%）。一套50-60平方米的新公寓租金约为每月每平方米10美元。2025年第比利斯新房平均每平方米约1,330美元，所以入门价格约65,000-70,000美元。

税很轻：如果把住房出租给个人居住并在格鲁吉亚税务局登记，按租金总额的5%缴纳。2025年经济增长7.5%，人口因新来者增长3.2%（世界银行）。但联合国预计到2050年人口将下降4%，生育率为1.8。

自2026年3月1日起，通过房产取得居留更贵了：根据外国人法律地位法修正案，门槛从10万美元提高到15万美元。多处房产可以合并计算，价值由认可的评估师确认，许可签发一年并可续签。在3月1日前购买并付款的买家保留旧门槛。2022-2023年的租金高峰已经过去，收益率回到历史水平8%。详见我们的格鲁吉亚居留和税收指南。

巴拿马房产：美元收入和2026年9月起的新规则

巴拿马是前十中唯一使用美元的国家，所以贬值吃不掉收益。2026年巴拿马城收益率7.6%，全国6.9%。到2050年人口将增长23%，中位年龄30岁，2025年经济增长4.4%。

2026年9月16日，随着9月8日第17号行政令的公布，合格投资者永久居留的规则改变了。从开发商购买的新公寓30万美元起符合条件。如果房产已经出售过、住过或出租过，门槛为50万美元。投资须持有5年，并用自己的钱支付：第三方的赠与和无偿转让不算。

步骤：工商部在15个工作日内签发投资证明，然后国家移民局在30个工作日内作出决定。法令发布前提交的申请适用旧规则，现有合同有六个月时间提交。租金按一般税率表征税：每年11,000美元以内免税，50,000美元以内15%，以上25%。比较各种选择，见我们的巴拿马投资居留指南。

风险。30万美元的门槛现在只适用于比二手房贵的新房。如果您看中的公寓更便宜，就需要另一条途径。

巴拉圭房产：在本地区最年轻的国家之一直接取得永久居留

巴拉圭2025年增长6.6%，中位年龄27岁，生育率2.4（世界银行、联合国）。自2026年起，购买20万美元或以上的房产，可以直接取得永久居留，没有临时阶段。这是根据工商部第283/2026号决议于2026年4月推出的投资者通道计划。

巴拉圭与众不同的地方在于：房产不能给您或家人自住，只能用于出租或资本增值。外国投资者证明在材料齐全后5个工作日内签发。2026年上半年各类投资共签发140份证明，其中房产15份。租金按个人所得税对净收入征收8-10%，住房出租适用5%的低增值税率。

说实话：没有成交统计。挂牌价中亚松森公寓每平方米1,744美元，租金中位数每月900美元，意味着10%的毛收益率。但那是要价，实际收益率更接近5-6%。市场小，出售比迪拜或伊斯坦布尔慢。身份详情见我们的巴拉圭居留页面。

埃及房产：前十中最年轻的国家，最弱的货币

埃及中位年龄24.5岁，到2050年人口将增长37%，达到1.62亿（联合国）。2025年接待游客近1,900万人次，比上年增长21%（旅游和文物部）。全国毛收益率7.6%，开罗8.3%。

这一切都以埃镑计。自2022年初以来，埃镑对美元贬值约70%，从约15.7滑落到50-52兑1美元。自2024年3月起，购房必须以通过银行从国外汇入的外币支付，并要保留银行证明：日后正是它让您可以把出售和租金收入汇出。

20万美元起的房产可取得5年期居留；1年和3年的选项要求房产或在埃及银行存款5万美元和10万美元。国籍要求30万美元起的房产，见我们的埃及投资入籍页面。税：带家具出租的收入按最高27.5%的累进税率缴纳所得税，另加超过免税额部分的年租金价值10%的房产税。

风险。根据1996年第230号法律，外国人5年内不能出售已登记的房产。在沙姆沙伊赫、达哈卜和西奈其他地区，外国人只能持有使用权，不能持有所有权。赫尔格达和开罗不受此限制。

哥斯达黎加房产：收益率高，生育率低

2026年哥斯达黎加平均毛收益率7.6%，圣何塞8.35%，2025年经济增长4.6%。弱点是人口：生育率1.3，是拉丁美洲最低之一，到2050年人口只增加4%。需求依靠新来者和游客，而不是本地家庭的增长。

根据关于吸引投资者、食利者和退休人员的第9996号法律，投资者居留需要15万美元或以上，包括房产。租金按收入的85%征收15%，约为租金的12.75%。条件见我们的哥斯达黎加居留页面。

土耳其房产：俄罗斯人买得最多，但以美元计几乎不涨

2025年外国人在土耳其购买了21,534套住房，俄罗斯人以3,649套领先（土耳其统计局）。作为对比，2022年外国人购买了67,490套。全国毛收益率7.3%，伊斯坦布尔7-9%。

价格只是纸面上涨。土耳其中央银行的指数显示截至2026年6月的一年上涨24.5%，扣除通胀后是下跌5.8%。里拉持续走弱，2026年约49兑1美元。租金按15-40%的累进税率征税。住宅租金每年首58,000里拉（约1,200美元）免税，还可以不凭票据扣除收入的15%作为成本。

自2023年10月16日起，在所有城市通过房产取得居留都需要20万美元，但有个条件：房产必须是住宅，移民机构期望您住在里面。出租并没有被完全禁止，但如果检查发现有租户，许可可能被撤销。国籍从40万美元起，见我们的土耳其投资入籍页面。产权过户费为申报价格的4%，法律规定由买卖双方平摊。

多米尼加共和国房产：创纪录的旅游和圣多明各9%

2025年多米尼加共和国接待游客创纪录的1,160万人次，包括邮轮乘客（旅游部）。2026年平均毛收益率8.5%，圣多明各9.1%，两居室公寓接近10%。中位年龄28岁。

缺点是税和增长。向非居民付款要代扣27%。自2026年起，根据第30-26号法律，向居民个人租房的公司代扣租金的15%作为最终税。2025年经济只增长2.1%。投资者永久居留需要20万美元：投资先在国家出口和投资促进局登记，然后向移民总局申请。购置税为合同价和官方估值中较高者的3%。

巴西房产：租金涨幅是通胀的两倍

巴西凭借其租赁市场位列前十最后一名。截至2026年8月的12个月，租金上涨9.2%，而通胀为4.2%。平均毛收益率6.1%，累西腓8.4%，库亚巴8.3%。

根据国家移民委员会2018年第36号决议，通过房产授予居留：100万雷亚尔（约19.3万美元）起，北部和东北部为70万雷亚尔（约13.5万美元）。资金必须来自国外，许可签发4年。非居民的租金按15%征税（居住在巴西避税地名单国家的为25%）。详见我们的通过房产取得巴西居留页面。

风险。雷亚尔波动大，人口几乎不增长，生育率1.6。巴西押注的是特定城市的租金上涨，而不是人口。

海外一套公寓要多久回本：计算示例

我们选取了三个受俄罗斯买家欢迎的市场，用同一个模型计算：维护和空置按租金的20%，税按各国税率，2026年汇率。这是示意性计算，不是预测：价格是平均值，具体公寓的租金可能更高或更低。

这个结论不会让迪拜粉丝高兴：没有税、流动性极好，那里的公寓靠租金回本仍比阿拉木图或第比利斯慢。迪拜胜在别处：通过迪拉姆挂钩保持美元价值、深厚的二手市场和黄金签证。在阿拉木图，坚戈下跌30%会把以美元计的回本期拉长到约22年，同等幅度的上涨则会缩短它。

为什么欧洲、泰国和巴厘岛没进前十

昂贵的市场落选的原因很简单：一套公寓相当于20-40年的租金，而且人口在老龄化。亚洲度假地受游客欢迎，但房价相对于租金偏高，外国人的权利也受到限制。

如果您想要欧洲是为了身份而不是收益，请看我们的2026年欧洲黄金签证和通过房产取得希腊居留指南。

陷阱：俄罗斯人面临的货币、流动性、税收和银行问题

货币比收益率更重要。埃镑自2022年以来对美元贬值约70%，土耳其里拉持续走弱，以当地货币计8%的收益率很容易在美元上变成零。风险最小的是使用美元的巴拿马和迪拉姆以3.6725挂钩的阿联酋。坚戈则双向波动。

流动性。在哪里都能很快买到；卖出就是另一回事了。在埃及外国人5年内不能出售，巴拉圭市场小、没有成交统计。在迪拜，2026年8月72.5%的住宅销售是期房：交付会推迟，拿到钥匙后才开始有收入。

管理。管理公司要从租金中抽成，此外还有空置、维修和物业费。我们的模型对所有这些按租金的20%计；短租通常更贵。还要核查您的身份是否允许出租：在土耳其，移民机构期望您住在用于居留的公寓里，而在巴拉圭，房产必须出租或用于增值。

原籍国的税。如果您仍是俄罗斯税务居民，境外租金收入须缴纳13%起的俄罗斯个人所得税。只有与该国的避免双重征税协定有效时，在国外缴纳的税款才能抵免。俄罗斯于2023年8月8日以第585号总统令暂停了与塞浦路斯、希腊、葡萄牙、黑山等30多个国家的此类协定。

制裁和银行。从俄罗斯银行汇款购买海外房产几乎在所有地方都会遇到限制，所以您需要一个第三国银行账户。银行和公证人会询问钱从哪里来：对账单、合同、纳税申报。我们在证明资金来源指南中介绍如何准备这些材料。在欧盟，没有欧盟居留的俄罗斯公民在一家银行的存款不能超过10万欧元（第833/2014号欧盟条例），这让在塞浦路斯和希腊购房更加复杂。

我们如何帮助您购买海外房产

我们为您找到符合目标的房产，无论是收益、身份还是两者兼顾，核查交易，并安排好税务，让您的租金不被重复征税。各国的法律工作由 Murblz 专家与当地持牌合作伙伴共同完成。

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