2026年 賃貸・投資用不動産を買うのにおすすめの国

アスタナのマンションは家賃で9年で元が取れますが、パリでは35年以上かかります。利回り、税金、人口動態、外国人の買いやすさで25カ国を比較しました。家賃で最も早く回収できる国、購入で居住権が得られる国、そして2026年にドバイが回収期間のトップではない理由を紹介します。

アスタナのマンションは、経費と税金を引く前の家賃で約9年で元が取れます。表面利回り、つまり経費と税金を引く前の年間家賃を購入価格で割った数字は、2026年に10.75%です。ドバイでは同じことに14〜16年かかります。ベルリンやパリでは26〜37年かかります。マンションの価格が家賃26〜37年分に相当するからです。

差は1平方メートルあたりの価格だけではありません。カザフスタンの人口は2050年までに27%増える見込みで、年齢の中央値は30歳、女性1人あたりの子どもの数は約3人です（国連「世界人口推計2024年版」、世界銀行）。ドイツの年齢の中央値は45歳で、人口は増えなくなりました。若い家族は今日の入居者であり、10年後に売りたいときの買い手でもあります。

価格上昇で簡単にもうかる時代は終わりました。55カ国の住宅価格の平均年間上昇率は、2026年第1四半期に1.4%まで鈍化しました。今は家賃が稼ぐ必要があります。私たちは25の市場を比較し、家賃で最も早く購入費を回収でき、住宅需要が今後も伸びる10カ国を選びました。

国の選び方

まず、海外の投資家がよく検討する25カ国を出発点にしました。アラブ首長国連邦やトルコから、パラグアイやケニアまでです。各国を6つの基準でそれぞれ1〜5点で評価し、満点は30点です。

• 賃貸利回り。2025〜2026年の表面利回り。9%以上で5点、8〜9%で4点、7〜8%で3点、6〜7%で2点、6%未満で1点。
• 人口動態。国連の中位推計による2050年までの人口の変化：25%以上の増加で5点、15〜25%増で4点、5〜15%増で3点、0〜5%増で2点、減少で1点。あわせて合計特殊出生率（女性1人が生涯に産む子どもの数）と年齢の中央値も示します。
• 経済。世界銀行による2025年の経済成長率：6%以上で5点、4〜6%で4点、3〜4%で3点、2〜3%で2点、2%未満で1点。
• 家賃にかかる税金。0〜5%で5点、約10%で4点、12〜15%または最高25%の累進で3点、最高27〜40%の累進で2点、非居住者に総家賃の25〜27%で1点。
• 通貨と流動性。ドルへの固定と厚い中古市場は高得点。通貨の切り下げや転売の禁止は低得点。
• 外国人の買いやすさ。購入できるか、入国しやすいか、購入で居住権が得られるか。

価格の上昇は表に載せますが、点数には含めません。半数の国には比較できる公式の指数がなく、トルコやエジプトの名目上の上昇はインフレに食われてしまうからです。

回収期間は2通りで示します。表面：100を表面利回りで割った数字。実質：経費と税金を引いた後。経費、つまり入居者が入れ替わる間の空室、管理、修繕、建物の管理費は、私たちのモデルでは家賃の20%とし、税金は各国の税率としました。これはモデルであり、実際の数字は地区、物件の状態、為替レート、入居者が見つかる早さによって変わります。

2026年 賃貸用不動産を買うのにおすすめの10カ国

1位はドバイです。家賃への課税0%、厚い流動性、外国人に開かれた市場が、近隣の戦争と2026年の価格下落を上回ります。2位はカザフスタンですが、賃貸の計算ではトップです。サンプルで最も高い利回り、若い人口、2025年の6.5%の経済成長。点数を下げているのは買いやすさで、外国人がマンションを自分の名義で登記できるのは居住許可がある場合だけです。

出典：人口と出生率は国連「世界人口推計2024年版」と世界銀行、価格は各国の統計局と中央銀行。月間計算指数はカザフスタンの計算単位で、2026年に約10ドル相当のため、8,500単位は年収約8万2,000ドルにあたります。パラグアイの個人所得税は個人の所得にかかる税金です。ドル建ての金額は2026年の為替レートによります。

点数の内訳

同点の場合は利回りの高い市場を上位にしました。パラグアイの利回りは5〜6%のため1点です。売り出し価格からは10%になりますが、それは希望価格であり成約価格ではありません。カザフスタンの買いやすさは2点です。入国は簡単ですが、住宅を自分の名義で登記できるのは居住許可がある場合だけで、購入しても居住許可は得られません。

10の市場：何を買い、いくらかかり、リスクはどこにあるか

2026年のドバイ不動産：税金0%、ただし価格は下落中

ドバイでは家賃に税金が一切かからず、これが最大の魅力です。首長国の人口は2025年末に458万人に達し、1年で7.5%増えました（ドバイの統計機関）。訪問者も過去最高の1,960万人でした（ドバイ経済観光局）。表面利回りは6.3%、マンションでは最大7%です。

2026年は状況が変わりました。2026年2月28日にアメリカとイスラエルがイランを攻撃した後、ミサイルとドローンがアラブ首長国連邦の方向にも飛び、3月の最初の12日間の不動産取引は前年比37%減りました。2026年8月までに価格は前年比3.1%、2月のピークから10%下がり、マンションは5.3%安くなりました。新規契約の家賃は2025年10月のピークより8%低い水準です。開発業者は年末までに約6万5,000戸を引き渡す予定ですが、一部の完成は2027年にずれ込む可能性があります。

ゴールデンビザは約55万ドルからです。手順は、購入し、ドバイ土地局で登記して4%の移転手数料を払い、土地局を通じて申請します。ビザは10年で更新でき、政府手数料は合計約2,700ドル、審査は7〜10営業日です。ローン付きの物件でも、すでに55万ドル以上を支払い、銀行が異議なし証明書を出せば対象になります。生活と税金についてはアラブ首長国連邦の居住権と税金のガイドで紹介しています。

カザフスタンの不動産：アスタナがドバイより早く回収できる理由

カザフスタンはサンプルの中で唯一、表面利回りが2桁の国です。2026年は全国で10.5%、アスタナで10.75%、アルマトイで9%です。理由は単純です。マンションが安く、若く都市化の進む人口が賃貸需要を高く保っています。出生率は女性1人あたり3人で、経済は2025年に6.5%成長しました。

アルマトイの中古住宅は1平方メートル約1,700ドルで、家賃は1平方メートルあたり月約13ドルです（国家統計局）。50平方メートルのマンションは約8万3,000ドルです。

重要な条件は買い手の在留資格です。外国人がマンションを自分の名義で登記できるのは居住許可がある場合だけです。法律は永住者に住宅の所有を認め、ビザやビザなし、一時滞在で国内にいる人を除いています。居住許可がない場合、投資家は商業物件を自分の名義で買うか、マンションを会社の名義で登記します。この仕組みは手付金の前に私たちが確認します。取引自体は簡単で、資金は海外の口座から届き、公証人が契約を認証し、国営の住民サービス公社が所有権を登記します。家賃収入には個人所得税10%がかかり、年収が月間計算指数8,500を超える部分は15%です。物件はカザフスタンの投資用不動産のページをご覧ください。

リスク。カザフスタンの中古価格は2026年6月までの1年でテンゲ建て10.4%上昇しましたが、インフレの10.3%をわずかに上回っただけです（国家統計局）。実質では価格は横ばいなので、利益は家賃から得る必要があります。テンゲは変動相場で、2025年はドルが平均11%高くなり、2026年にはテンゲが強くなりました。購入しても居住権は得られず、順序は逆で、まず居住許可、次にマンションです。資格を維持するには、12カ月のうち183日以上その国に住む必要があります。条件はカザフスタンの居住許可のページにあります。

ジョージアの不動産：トビリシで8.5%、居住権の基準は50%上昇

トビリシは2026年に年8.5%で、地域で3番目に利回りの高い都市です。上はアンカラ（9.6%）とアスタナ（8.8%）です。50〜60平方メートルの新築マンションの家賃は1平方メートルあたり月約10ドルです。トビリシの新築は2025年に平均で1平方メートル約1,330ドルだったので、入口は約6万5,000〜7万ドルです。

税金は軽く、個人に住居として貸し、ジョージア歳入庁に登録すれば総家賃の5%です。経済は2025年に7.5%成長し、人口は転入者のおかげで3.2%増えました（世界銀行）。ただし国連は2050年までに4%の減少を見込み、出生率は1.8です。

2026年3月1日から、不動産による居住権は高くなりました。外国人の法的地位に関する法律の改正で、基準が10万ドルから15万ドルに上がりました。複数の物件を合算でき、価値は認定鑑定士が確認し、許可は1年で発行され更新されます。3月1日より前に購入して支払った人は旧基準のままです。2022〜2023年の家賃のピークは過ぎ、利回りは歴史的な8%に戻りました。詳しくはジョージアの居住権と税金のガイドをご覧ください。

パナマの不動産：ドル建ての収入と2026年9月からの新ルール

パナマはトップ10の中で唯一米ドルを使う国なので、通貨の切り下げが利回りを食うことはありません。利回りは2026年にパナマ市で7.6%、全国で6.9%です。人口は2050年までに23%増える見込みで、年齢の中央値は30歳、経済は2025年に4.4%成長しました。

適格投資家の永住権のルールは、9月8日付の大統領令第17号の公布により2026年9月16日に変わりました。開発業者から買う新築マンションは30万ドルから対象になります。すでに売られた、住まれた、または貸された物件の場合、基準は50万ドルです。投資は5年間保有し、自己資金で支払う必要があり、第三者からの贈与や無償の送金は数えられません。

手順は、商工省が15営業日以内に投資証明書を発行し、その後、国家移民局が30営業日以内に決定します。大統領令の前に出された申請は旧ルールで審査され、既存の契約は6カ月以内に申請できます。家賃には一般の累進税率がかかり、年1万1,000ドルまでは非課税、5万ドルまでは15%、それを超えると25%です。選択肢の比較はパナマの投資による居住権のガイドをご覧ください。

リスク。30万ドルの基準は新築にしか適用されなくなり、新築は中古より高価です。狙っている物件がそれより安い場合は、別のルートが必要です。

パラグアイの不動産：地域で最も若い国の一つで即時の永住権

パラグアイは2025年に6.6%成長し、年齢の中央値は27歳、出生率は2.4です（世界銀行、国連）。2026年からは、20万ドル以上の不動産を買えば、一時居住の段階なしにすぐ永住権を得られます。これは2026年4月に始まった商工省の決議第283号による投資家向けプログラムです。

パラグアイならではの特徴があります。物件は自分や家族が住むためのものではなく、賃貸か値上がりのためだけのものでなければなりません。外国人投資家証明書は、書類がそろってから5営業日以内に発行されます。2026年上半期にはすべての投資の種類で140件の証明書が発行され、そのうち15件が不動産でした。家賃には純所得の8〜10%の個人所得税がかかり、住宅の賃貸には軽減税率5%の付加価値税がかかります。

正直に言うと、取引の統計はありません。売り出し情報ではアスンシオンのマンションは1平方メートル1,744ドル、家賃の中央値は月900ドルで、表面利回りは10%になります。しかしそれは希望価格で、実際の利回りは5〜6%に近い数字です。市場は小さく、売却にはドバイやイスタンブールより時間がかかります。在留資格についてはパラグアイの居住権のページで詳しく紹介しています。

エジプトの不動産：トップ10で最も若い国、最も弱い通貨

エジプトの年齢の中央値は24.5歳で、人口は2050年までに37%増えて1億6,200万人になる見込みです（国連）。2025年には前年より21%多い約1,900万人の観光客が訪れました（観光考古省）。表面利回りは全国で7.6%、カイロで8.3%です。

ただし、すべてポンド建てです。2022年初めからポンドはドルに対して約70%下落し、1ドル約15.7ポンドから50〜52ポンドになりました。2024年3月からは、購入代金を外貨で海外から銀行経由で送金する必要があり、銀行の証明書は保管しておきます。売却代金や家賃を後で国外に持ち出すための根拠になるからです。

5年の居住権は20万ドルからの不動産で得られます。1年と3年の選択肢には、不動産またはエジプトの銀行への預金が5万ドルと10万ドル必要です。国籍には30万ドルからの不動産が必要で、エジプトの投資による国籍のページで紹介しています。税金は、家具付きの賃貸に最高27.5%の累進所得税がかかり、さらに非課税枠を超える年間賃貸価値の10%の固定資産税がかかります。

リスク。1996年の法律第230号により、外国人は登記した物件を5年間売却できません。シャルム・エル・シェイク、ダハブなどシナイ半島では、外国人は所有権ではなく使用権しか持てません。ハルガダとカイロはこの制限の対象外です。

コスタリカの不動産：高い利回り、低い出生率

コスタリカは2026年に平均表面利回り7.6%、サンホセで8.35%で、経済は2025年に4.6%成長しました。弱点は人口動態です。出生率は1.3とラテンアメリカで最も低い水準の一つで、人口は2050年までに4%しか増えません。需要は地元の世帯の増加よりも、転入者と観光客に支えられています。

投資家の居住権には、投資家・年金生活者・退職者の誘致に関する法律第9996号により、不動産を含めて15万ドル以上が必要です。家賃には所得の85%に対して15%、家賃の約12.75%の税金がかかります。条件はコスタリカの居住権のページにあります。

トルコの不動産：外国人の購入は多いが、ドル建ての上昇はほぼゼロ

外国人は2025年にトルコで住宅2万1,534戸を購入しました（トルコ統計局）。比較すると、2022年に外国人が買った住宅は6万7,490戸でした。表面利回りは全国で7.3%、イスタンブールで7〜9%です。

価格が上がっているのは名目上だけです。トルコ中央銀行の指数は2026年6月までの1年で24.5%上昇でしたが、インフレ調整後は5.8%の下落です。リラは下がり続け、2026年は1ドル約49リラです。家賃には15〜40%の累進税率がかかります。住宅の家賃は年1,200ドルまで非課税で、所得の15%を領収書なしで経費として差し引けます。

不動産による居住権は2023年10月16日から全都市で20万ドルですが、注意点があります。物件は住宅でなければならず、移民局は本人が住むことを想定しています。賃貸が全面的に禁止されているわけではありませんが、検査で入居者が見つかると許可が取り消されることがあります。国籍は40万ドルからで、トルコの投資による国籍のページをご覧ください。所有権移転の手数料は申告価格の4%で、法律上は売り手と買い手が半分ずつ負担します。

ドミニカ共和国の不動産：観光客は過去最高、サントドミンゴで9%

ドミニカ共和国には2025年、クルーズ客を含めて過去最高の1,160万人が訪れました（観光省）。表面利回りは2026年に平均8.5%、サントドミンゴで9.1%で、2ベッドルームのマンションは10%近くになります。年齢の中央値は28歳です。

弱点は税金と成長です。非居住者への支払いには27%の源泉徴収がかかります。2026年からは法律第30-26号により、居住者の個人から借りる会社が家賃の15%を最終税として源泉徴収します。経済は2025年に2.1%しか成長しませんでした。投資家の永住権には20万ドルが必要で、投資はまず国の輸出投資庁に登録し、その後、移民総局に申請します。購入税は契約価格と公的評価額のうち高い方の3%です。

ブラジルの不動産：家賃はインフレの2倍の速さで上昇

ブラジルは賃貸市場の強さでトップ10に入りました。2026年8月までの12カ月で家賃は9.2%上昇し、インフレは4.2%でした。平均表面利回りは6.1%、レシフェで8.4%、クイアバで8.3%です。

不動産による居住権は、国家移民審議会の2018年決議第36号により、21万ドルから、北部と北東部では15万ドルから与えられます。資金は海外から送る必要があり、許可は4年で発行されます。非居住者は家賃に15%の税金を払います（ブラジルの租税回避地リストに載る国に住む場合は25%）。詳しくはブラジルの不動産による居住権のページをご覧ください。

リスク。レアルは変動が大きく、人口はほとんど増えず、出生率は1.6です。ブラジルは人口動態ではなく、特定の都市の家賃上昇への賭けです。

海外のマンションは何年で元が取れるか：計算例

人気の3つの市場を同じモデルで計算しました。維持費と空室は家賃の20%、税金は各国の税率、2026年の為替レートです。これは予測ではなく説明のための計算です。価格は平均値で、実際の物件はもっと高くまたは安く貸せることがあります。

ドバイのファンには意外な結論かもしれません。税金がなく流動性が優れていても、家賃による回収にはアルマトイやトビリシより時間がかかります。ドバイが勝つのは別の点です。ディルハムのドル固定による価値の安定、厚い中古市場、そしてゴールデンビザです。アルマトイではテンゲが30%下がるとドル建ての回収期間は約22年に延び、同じだけ上がれば短くなります。

ヨーロッパ、タイ、バリがトップ10に入らなかった理由

高い市場が負ける理由は単純です。マンションの価格が家賃20〜40年分に相当し、人口が高齢化しています。アジアのリゾートは観光客に人気ですが、家賃に比べて住宅が高く、外国人の権利が制限されています。

利回りよりも在留資格のためにヨーロッパを考えるなら、2026年のヨーロッパのゴールデンビザとギリシャの不動産による居住権のガイドをご覧ください。

落とし穴：通貨、流動性、税金、銀行

利回りより通貨が大切です。エジプトポンドは2022年からドルに対して約70%下落し、トルコリラは下がり続けています。現地通貨で8%の利回りも、ドル建てでは簡単にゼロになります。リスクが最も小さいのは、ドルを使うパナマと、ディルハムが3.6725で固定されているアラブ首長国連邦です。テンゲは上にも下にも動きます。

流動性。買うのはどこでもすぐですが、売るのは別の話です。エジプトでは外国人は5年間売却できず、パラグアイは市場が小さく取引の統計もありません。ドバイでは2026年8月の住宅販売の72.5%が完成前の物件でした。引き渡しは遅れがちで、収入は鍵を受け取ってから始まります。

管理。管理会社が家賃の一部を取り、さらに空室、修繕、建物の管理費がかかります。私たちのモデルではそのすべてに家賃の20%を見込んでいます。短期賃貸は通常もっとかかります。また、在留資格が賃貸を認めているかも確認します。トルコでは移民局が居住権用のマンションに本人が住むことを想定し、パラグアイでは賃貸か値上がり目的で保有する必要があります。

居住国の税金。これまで住んでいた国の税務上の居住者のままなら、海外の家賃収入はその国でも課税されることがあります。海外で払った税金を差し引けるかどうかは、その国との二重課税防止条約が有効かどうかで決まります。購入前に両方の国の税金を計算しておきます。

銀行と資金の出どころ。海外の不動産代金の送金では、銀行と公証人が資金の出どころを確認します。明細、契約書、納税申告書です。書類のそろえ方は資金の出どころの証明のガイドで説明しています。送金ルートと口座は購入の前に決めておくのが安心です。

国別の外国人向け不動産

国ごとの個別ガイド：外国人が買えるもの、国籍による制限、都市別の価格、費用、所有者の税金、購入による居住権、遠隔での取引。

• 外国人のためのトルコの不動産
• 外国人のためのアラブ首長国連邦の不動産
• 外国人のためのタイの不動産
• 外国人のためのモンテネグロの不動産
• 外国人のためのジョージアの不動産
• 外国人のためのキプロスの不動産
• 外国人のためのスペインの不動産
• 外国人のためのポルトガルの不動産
• 外国人のためのギリシャの不動産
• 外国人のためのブルガリアの不動産
• 外国人のためのインドネシアの不動産
• 外国人のためのメキシコの不動産
• 外国人のためのパナマの不動産
• 外国人のためのコスタリカの不動産
• 外国人のためのアルゼンチンの不動産
• 外国人のためのパラグアイの不動産
• 外国人のためのウルグアイの不動産
• 外国人のためのイタリアの不動産
• 外国人のためのドイツの不動産
• 外国人のためのアルメニアの不動産
• 外国人のためのカザフスタンの不動産
• 外国人のためのマレーシアの不動産
• 外国人のためのフィリピンの不動産
• 外国人のためのブラジルの不動産
• 外国人のためのベトナムの不動産
• 外国人のためのハンガリーの不動産
• 外国人のためのラトビアの不動産

海外不動産の購入で私たちができること

収入、在留資格、またはその両方という目的に合う物件を探し、取引を確認し、家賃が二重に課税されないよう税金の面を整えます。各国の法的な手続きは、Murblzの専門家が現地の認可を受けたパートナーと一緒に担当します。

よくある質問