Los mejores países para comprar inmuebles de alquiler y de inversión en 2026

Un piso en Astaná se paga con el alquiler en 9 años; en París hacen falta más de 35. Comparamos 25 países por rentabilidad, impuestos, demografía y acceso para compradores rusos: dónde se recupera antes la inversión con el alquiler, dónde la compra da residencia y por qué Dubái no lidera en recuperación en 2026.

Un piso en Astaná se paga con el alquiler en unos nueve años, antes de gastos e impuestos. Su rentabilidad bruta, es decir, el alquiler de un año antes de gastos e impuestos dividido entre el precio de compra, es del 10,75% en 2026. En Dubái lo mismo lleva de 14 a 16 años. En Berlín y en París lleva de 26 a 37 años, porque allí un piso cuesta lo mismo que de 26 a 37 años de alquiler.

La diferencia no se debe solo al precio por metro cuadrado. Se prevé que la población de Kazajistán crezca un 27% hasta 2050, su edad mediana es de 30 años y las mujeres tienen unos tres hijos cada una (Perspectivas de la Población Mundial de la ONU 2024; Banco Mundial). En Alemania la edad mediana es de 45 años y la población ha dejado de crecer. Las familias jóvenes son hoy sus inquilinos y dentro de diez años, cuando quiera vender, sus compradores.

El dinero fácil de la subida de precios se ha acabado. La subida media anual del precio de la vivienda en 55 países se frenó al 1,4% en el primer trimestre de 2026. Ahora tiene que trabajar el alquiler. Comparamos 25 mercados y elegimos los 10 donde el alquiler recupera antes la compra y la demanda de vivienda debería seguir creciendo.

Cómo elegimos los países

Partimos de los 25 países que más miran los inversores de Rusia y del resto del antiguo espacio soviético, de EAU y Turquía a Paraguay y Kenia. Cada uno recibió de 1 a 5 puntos en seis criterios, con un máximo de 30.

• Rentabilidad del alquiler. Rentabilidad bruta de 2025-2026. Un 9% o más da 5 puntos, 8-9% da 4, 7-8% da 3, 6-7% da 2 y menos del 6% da 1.
• Demografía. Cambio de población hasta 2050 según el escenario medio de la ONU: +25% o más da 5, +15-25% da 4, +5-15% da 3, 0-5% da 2 y un descenso da 1. Al lado mostramos la tasa de fecundidad (cuántos hijos tiene una mujer a lo largo de su vida) y la edad mediana.
• Economía. Crecimiento del PIB en 2025 según el Banco Mundial: 6% o más da 5, 4-6% da 4, 3-4% da 3, 2-3% da 2 y menos del 2% da 1.
• Impuesto sobre el alquiler. 0-5% da 5, alrededor del 10% da 4, 12-15% o una escala de hasta el 25% da 3, una escala de hasta el 27-40% da 2 y un 25-27% del alquiler bruto para no residentes da 1.
• Moneda y liquidez. La paridad con el dólar y un mercado de reventa profundo puntúan más. Las devaluaciones y las prohibiciones de reventa puntúan menos.
• Acceso para los rusos. Si pueden comprar, entrar sin visado y obtener la residencia con la compra.

Mostramos la subida de precios, pero la dejamos fuera de la puntuación: la mitad de los países no tiene un índice oficial comparable, y la subida nominal en Turquía o en Egipto se la come la inflación.

La recuperación se muestra de dos formas. Bruta: 100 dividido entre la rentabilidad bruta. Neta: después de gastos e impuestos. Los gastos, es decir, los periodos vacíos entre inquilinos, la gestión, las reparaciones y los gastos de comunidad, se fijan en el 20% del alquiler en nuestro modelo, y el impuesto, al tipo de cada país. Es un modelo: la cifra real depende del barrio, del estado del piso, del tipo de cambio y de lo rápido que encuentre inquilino.

Los 10 mejores países para comprar inmuebles de alquiler en 2026

Dubái ocupa el primer puesto: un impuesto del 0% sobre el alquiler, una liquidez profunda y un mercado abierto a compradores extranjeros pesan más que una guerra en la región y la bajada de precios de 2026. Kazajistán queda segundo, aunque por la aritmética del alquiler es el primero: la rentabilidad más alta de la muestra, una población joven y un crecimiento económico del 6,5% en 2025. Lo que le resta puntos es el acceso: allí un extranjero solo puede inscribir un piso a su nombre con permiso de residencia.

Fuentes: población y fecundidad, de la ONU (Perspectivas de la Población Mundial 2024) y del Banco Mundial; precios, de las oficinas nacionales de estadística y los bancos centrales. El índice mensual de cálculo de Kazajistán es una unidad que vale 4.325 tenges (unos 10 dólares) en 2026, así que 8.500 índices son unos 36,8 millones de tenges, unos 83.000 dólares de ingresos al año. El IRP es el impuesto a la renta personal de Paraguay. Los importes en dólares usan los tipos de cambio de 2026.

Cómo se suman los puntos

Los empates se resuelven a favor del mercado con mayor rentabilidad. Paraguay recibe 1 punto en rentabilidad: allí es del 5-6%. Los anuncios apuntan a un 10%, pero son precios de oferta, no de operaciones reales. Kazajistán recibe 2 puntos en acceso: la entrada es sin visado, pero una vivienda solo se inscribe a nombre propio con permiso de residencia, y la compra no lo da.

Los 10 mercados: qué comprar, cuánto cuesta y dónde está el riesgo

Inmuebles en Dubái en 2026: 0% de impuestos, pero los precios bajan

En Dubái no se paga ningún impuesto sobre el alquiler, y ese es el argumento principal. La población del emirato llegó a 4,58 millones a finales de 2025, un 7,5% más en un año (agencia estadística de Dubái), y recibió un récord de 19,6 millones de visitantes (Departamento de Economía y Turismo de Dubái). La rentabilidad bruta es del 6,3%, y de hasta el 7% en los apartamentos.

2026 cambió el panorama. Después de que Estados Unidos e Israel atacaran Irán el 28 de febrero de 2026, volaron misiles y drones hacia los Emiratos, y las operaciones inmobiliarias de EAU en los 12 primeros días de marzo cayeron un 37% interanual. En agosto de 2026 los precios bajaban un 3,1% en el año y estaban un 10% por debajo del máximo de febrero, con los apartamentos un 5,3% más baratos. Los alquileres de nuevos contratos están un 8% por debajo de su máximo de octubre de 2025. Los promotores tienen previsto entregar unos 65.000 apartamentos antes de fin de año, aunque algunas entregas pueden pasar a 2027.

El visado dorado empieza en 2 millones de dírhams, unos 545.000 dólares. Los pasos: comprar, inscribir la compra en el Departamento de Tierras de Dubái y pagar su tasa de transmisión del 4%, y después solicitarlo a través del mismo departamento. El visado dura 10 años y es renovable, las tasas oficiales suman unos 2.700 dólares y la tramitación lleva de 7 a 10 días hábiles. Un piso hipotecado también sirve si ya se han pagado al menos 2 millones de dírhams y el banco emite un certificado de no objeción. La vida y los impuestos se explican en nuestra guía de residencia e impuestos en EAU.

Inmuebles en Kazajistán: por qué Astaná recupera la inversión antes que Dubái

Kazajistán es el único país de la muestra con rentabilidades brutas de dos cifras: 10,5% en todo el país, 10,75% en Astaná y 9% en Almatý en 2026. El motivo es sencillo. Los pisos son baratos, y una población joven que se urbaniza mantiene alta la demanda de alquiler. La fecundidad es de tres hijos por mujer y la economía creció un 6,5% en 2025.

Un metro cuadrado de vivienda de reventa en Almatý cuesta unos 750.000 tenges, unos 1.700 dólares al tipo del Banco Nacional de Kazajistán de 2026. El alquiler ronda los 5.850 tenges (13 dólares) por metro cuadrado al mes (Oficina de Estadísticas Nacionales). Un piso de 50 metros cuadrados cuesta unos 37,5 millones de tenges, unos 85.000 dólares.

La condición clave es el estatus del comprador. Un extranjero solo puede inscribir un piso a su nombre con permiso de residencia: la ley permite ser propietario de vivienda a quien reside de forma permanente en el país y excluye a quien está con visado, sin visado o con residencia temporal. Sin permiso de residencia, el inversor compra a su nombre un local comercial o inscribe el piso a nombre de una sociedad, una estructura que revisamos antes de cualquier señal. La operación en sí es sencilla: el dinero llega desde una cuenta en el extranjero, un notario certifica el contrato y la corporación estatal de servicios al ciudadano inscribe la propiedad. Los ingresos por alquiler tributan al 10% del impuesto sobre la renta de las personas físicas, que sube al 15% para los ingresos anuales de más de 8.500 índices mensuales de cálculo. Vea nuestra página de inmuebles de inversión en Kazajistán para ver ofertas.

Riesgos. Los precios de reventa en Kazajistán subieron un 10,4% en tenges en el año hasta junio de 2026, apenas por encima de una inflación del 10,3% (Oficina de Estadísticas Nacionales): en términos reales los precios no se mueven, así que la rentabilidad tiene que venir del alquiler. El tenge flota: el dólar estuvo de media un 11% más caro en 2025, y después el tenge se fortaleció en 2026. La compra no da residencia; el orden es el inverso: primero el permiso de residencia y después el piso. Los ciudadanos de los países de la Unión Económica Euroasiática no tienen excepción, pero solicitan la residencia permanente sin un visado especial. Para conservar el estatus hay que vivir en el país al menos 183 días cada 12 meses. Las condiciones están en nuestra página del permiso de residencia en Kazajistán.

Inmuebles en Georgia: 8,5% en Tiflis y un umbral de residencia un 50% más alto

Tiflis es la tercera ciudad de su región por rentabilidad, con un 8,5% anual, detrás de Ankara (9,6%) y Astaná (8,8%) en 2026. Un piso nuevo de 50-60 metros cuadrados se alquila por unos 10 dólares por metro cuadrado al mes. La obra nueva en Tiflis costó de media unos 1.330 dólares por metro cuadrado en 2025, así que la entrada empieza en unos 65.000-70.000 dólares.

El impuesto es ligero: el 5% del alquiler bruto si alquila la vivienda a un particular para vivir y se registra en el Servicio de Ingresos de Georgia. La economía creció un 7,5% en 2025 y la población aumentó un 3,2% gracias a los recién llegados (Banco Mundial). Pero la ONU prevé un descenso del 4% hasta 2050, y la fecundidad es de 1,8.

Desde el 1 de marzo de 2026, la residencia por inmueble cuesta más: el umbral subió de 100.000 a 150.000 dólares con las reformas de la ley sobre el estatus legal de los extranjeros. Se pueden sumar varios inmuebles, el valor lo confirma un tasador acreditado y el permiso se concede por un año y se renueva. Quienes compraron y pagaron antes del 1 de marzo mantienen el umbral anterior. El máximo de alquileres de 2022-2023 ya pasó y las rentabilidades han vuelto a su 8% histórico. Detalles en nuestra guía de residencia e impuestos en Georgia.

Inmuebles en Panamá: ingresos en dólares y nuevas normas desde septiembre de 2026

Panamá es el único país del top 10 que usa el dólar estadounidense, así que la devaluación no puede comerse la rentabilidad. Esa rentabilidad es del 7,6% en Ciudad de Panamá y del 6,9% en todo el país en 2026. Se prevé que la población crezca un 23% hasta 2050, la edad mediana es de 30 años y la economía creció un 4,4% en 2025.

Las normas de la residencia permanente de inversionista calificado cambiaron el 16 de septiembre de 2026 con la publicación del Decreto Ejecutivo n.º 17, de 8 de septiembre. Un piso nuevo comprado al promotor sirve desde 300.000 dólares. Si el inmueble ya se vendió, se habitó o se alquiló antes, el umbral es de 500.000 dólares. La inversión debe mantenerse 5 años y pagarse con dinero propio: las donaciones y las transferencias gratuitas de terceros no cuentan.

Los pasos: el Ministerio de Comercio e Industrias emite un certificado de inversión en 15 días hábiles, y después el Servicio Nacional de Migración decide en 30 días hábiles. Las solicitudes presentadas antes del decreto siguen las normas anteriores, y los contratos ya firmados tienen seis meses para presentarse. El alquiler tributa según la escala general: los ingresos de hasta 11.000 dólares al año están exentos, hasta 50.000 dólares pagan el 15% y por encima el 25%. Compare las opciones en nuestra guía de residencia en Panamá por inversión.

Riesgo. El umbral de 300.000 dólares ahora solo se aplica a la obra nueva, que cuesta más que la reventa. Si el piso que busca es más barato, necesitará otra vía.

Inmuebles en Paraguay: residencia permanente inmediata en uno de los países más jóvenes de la región

Paraguay creció un 6,6% en 2025, su edad mediana es de 27 años y la fecundidad es de 2,4 (Banco Mundial, ONU). Desde 2026 se puede obtener la residencia permanente directamente, sin etapa temporal, comprando un inmueble de 200.000 dólares o más. Es el programa de inversor de la Resolución n.º 283/2026 del Ministerio de Industria y Comercio (MIC), en marcha desde abril de 2026.

El matiz que distingue a Paraguay: el inmueble no puede ser para usted ni para su familia, solo para alquilar o para su revalorización. La Constancia de Inversionista Extranjero (CIE) se emite en los 5 días hábiles siguientes a la presentación del expediente completo. En el primer semestre de 2026 se emitieron 140 constancias de todos los tipos de inversión, 15 de ellas por inmuebles. El alquiler tributa por el impuesto a la renta personal (IRP) al 8-10% de la renta neta, y los alquileres de vivienda pagan el impuesto al valor agregado (IVA) a un tipo reducido del 5%.

Lo honesto: no hay estadísticas de operaciones. En los anuncios, el metro cuadrado de un piso en Asunción cuesta 1.744 dólares y el alquiler mediano es de 900 dólares al mes, lo que implica una rentabilidad bruta del 10%. Pero son precios de oferta, y la rentabilidad real se acerca más al 5-6%. El mercado es pequeño y vender lleva más tiempo que en Dubái o Estambul. Más sobre el estatus en nuestra página de residencia en Paraguay.

Inmuebles en Egipto: el país más joven del top 10 y la moneda más débil

La edad mediana de Egipto es de 24,5 años y se prevé que su población crezca un 37% hasta 2050, hasta 162 millones (ONU). Recibió casi 19 millones de turistas en 2025, un 21% más que un año antes (Ministerio de Turismo y Antigüedades). La rentabilidad bruta es del 7,6% en todo el país y del 8,3% en El Cairo.

Todo eso es en libras. Desde principios de 2022 la libra ha perdido cerca del 70% frente al dólar, de unas 15,7 a 50-52 por dólar. Desde marzo de 2024 las compras deben pagarse en divisas transferidas desde el extranjero a través de un banco, y conviene guardar el certificado del banco: es lo que permite sacar después el dinero de la venta y del alquiler.

Una residencia de 5 años se obtiene con un inmueble desde 200.000 dólares; las opciones de 1 y 3 años exigen un inmueble o un depósito en un banco egipcio de 50.000 y 100.000 dólares. La ciudadanía exige un inmueble desde 300.000 dólares, como explicamos en nuestra página de ciudadanía egipcia por inversión. Impuestos: los alquileres amueblados pagan el impuesto sobre la renta según una escala de hasta el 27,5%, más un impuesto sobre la propiedad del 10% del valor anual del alquiler por encima de un mínimo exento.

Riesgos. Según la Ley 230 de 1996, un extranjero no puede vender un inmueble inscrito durante 5 años. En Sharm el-Sheij, Dahab y el resto del Sinaí, los extranjeros solo pueden tener un derecho de uso, no la propiedad. Hurghada y El Cairo quedan fuera de esa restricción.

Inmuebles en Costa Rica: rentabilidades altas, fecundidad baja

Costa Rica ofrece una rentabilidad bruta media del 7,6% y del 8,35% en San José en 2026, y la economía creció un 4,6% en 2025. El punto débil es la demografía: la fecundidad es de 1,3, una de las más bajas de América Latina, y la población solo sumará un 4% hasta 2050. La demanda se apoya en los recién llegados y los turistas más que en el crecimiento de los hogares locales.

La residencia de inversionista exige 150.000 dólares o más, inmuebles incluidos, según la Ley 9996 para la atracción de inversionistas, rentistas y pensionados. El alquiler tributa al 15% sobre el 85% de los ingresos, alrededor del 12,75% del alquiler. Las condiciones están en nuestra página de residencia en Costa Rica.

Inmuebles en Turquía: los rusos son los que más compran, pero la subida en dólares es casi nula

Los extranjeros compraron 21.534 viviendas en Turquía en 2025, y los rusos encabezaron la lista con 3.649 compras (Instituto de Estadística de Turquía). Como referencia, en 2022 los extranjeros compraron 67.490 viviendas. La rentabilidad bruta es del 7,3% en todo el país y del 7-9% en Estambul.

Los precios solo suben sobre el papel. El índice del Banco Central de Turquía marcó +24,5% en el año hasta junio de 2026, lo que supone -5,8% descontada la inflación. La lira sigue debilitándose, a unas 49 por dólar en 2026. El alquiler tributa según una escala progresiva del 15-40%. Las primeras 58.000 liras (unos 1.200 dólares) anuales de alquiler residencial están exentas, y se puede deducir el 15% de los ingresos como gastos sin justificantes.

La residencia por inmueble cuesta 200.000 dólares en todas las ciudades desde el 16 de octubre de 2023, con una trampa: el inmueble debe ser residencial y el servicio de migración espera que viva en él. Alquilarlo no está prohibido sin más, pero si una inspección encuentra inquilinos, el permiso puede cancelarse. La ciudadanía empieza en 400.000 dólares; vea nuestra página de ciudadanía turca por inversión. La tasa de transmisión de la escritura es del 4% del precio declarado, repartida por ley a partes iguales entre vendedor y comprador.

Inmuebles en la República Dominicana: turismo récord y un 9% en Santo Domingo

La República Dominicana recibió un récord de 11,6 millones de visitantes en 2025, incluidos los pasajeros de cruceros (Ministerio de Turismo). La rentabilidad bruta es del 8,5% de media y del 9,1% en Santo Domingo en 2026, con los pisos de dos dormitorios cerca del 10%. La edad mediana es de 28 años.

Las desventajas son los impuestos y el crecimiento. Los pagos a no residentes sufren una retención del 27%. Desde 2026, con la Ley 30-26, las empresas que alquilan a particulares residentes retienen el 15% del alquiler como impuesto definitivo. La economía solo creció un 2,1% en 2025. La residencia permanente de inversionista exige 200.000 dólares: la inversión se registra primero en ProDominicana, la agencia estatal de exportación e inversión, y después la solicitud va a la Dirección General de Migración. El impuesto de compra es del 3% del mayor entre el precio del contrato y la tasación oficial.

Inmuebles en Brasil: los alquileres suben el doble de rápido que la inflación

Brasil cierra el top 10 gracias a su mercado de alquiler. Los alquileres subieron un 9,2% en los 12 meses hasta agosto de 2026 frente a una inflación del 4,2%. La rentabilidad bruta media es del 6,1%, con un 8,4% en Recife y un 8,3% en Cuiabá.

La residencia por inmueble se concede según la Resolución n.º 36 de 2018 del Consejo Nacional de Inmigración: desde 1 millón de reales (unos 193.000 dólares), o 700.000 reales (unos 135.000 dólares) en el Norte y el Nordeste. El dinero debe venir del extranjero y el permiso se concede por 4 años. Los no residentes pagan el 15% por el alquiler (el 25% si viven en un país de la lista de paraísos fiscales de Brasil). Detalles en nuestra página de residencia en Brasil por inmueble.

Riesgo. El real es volátil, la población apenas crece y la fecundidad es de 1,6. Brasil es una apuesta por la subida de los alquileres en ciudades concretas, no por la demografía.

Cuánto tarda en recuperarse un piso en el extranjero: un ejemplo

Tomamos tres mercados populares entre los compradores rusos y los pasamos por un mismo modelo: mantenimiento y periodos vacíos al 20% del alquiler, impuestos al tipo de cada país y tipos de cambio de 2026. Es un cálculo ilustrativo, no una previsión: los precios son medias, y un piso concreto puede alquilarse por más o por menos.

La conclusión no gustará a los fans de Dubái: sin impuestos y con una liquidez excelente, un piso allí sigue tardando más en recuperarse con el alquiler que en Almatý o Tiflis. Dubái gana en otras cosas: el valor en dólares gracias a la paridad del dírham, un mercado de reventa profundo y el visado dorado. En Almatý, una caída del 30% del tenge alargaría la recuperación en dólares a unos 22 años, y una subida igual la acortaría.

Por qué Europa, Tailandia y Bali se quedaron fuera del top 10

Los mercados caros pierden por un motivo sencillo: un piso cuesta de 20 a 40 años de alquiler y la población envejece. Los destinos de playa de Asia son populares entre los turistas, pero la vivienda es cara en relación con el alquiler y los derechos de los extranjeros están recortados.

Si quiere Europa por el estatus y no por la rentabilidad, vea nuestras guías sobre los visados dorados europeos en 2026 y la residencia en Grecia por inmueble.

Las trampas: moneda, liquidez, impuestos y bancos para los rusos

La moneda importa más que la rentabilidad. La libra egipcia ha perdido cerca del 70% frente al dólar desde 2022, la lira turca sigue debilitándose, y una rentabilidad del 8% en moneda local puede quedarse fácilmente en cero en dólares. El riesgo es menor en Panamá, que usa el dólar, y en EAU, donde el dírham está fijado en 3,6725. El tenge se mueve en ambos sentidos.

Liquidez. Comprar es rápido en todas partes; vender es otra cosa. En Egipto un extranjero no puede vender durante 5 años, y en Paraguay el mercado es pequeño y no hay estadísticas de operaciones. En Dubái, el 72,5% de las ventas residenciales de agosto de 2026 fueron sobre plano: las entregas se retrasan, y los ingresos solo empiezan cuando recibe las llaves.

Gestión. Una empresa de gestión se queda con una parte del alquiler, además de los periodos vacíos, las reparaciones y los gastos de comunidad. Nuestro modelo prevé el 20% del alquiler para todo ello; el alquiler de corta duración suele costar más. Compruebe también si su estatus permite alquilar: en Turquía el servicio de migración espera que viva en el piso de la residencia, mientras que en Paraguay debe alquilarse o mantenerse para su revalorización.

Impuestos en su país. Si sigue siendo residente fiscal ruso, los ingresos por alquiler en el extranjero tributan en Rusia por el impuesto sobre la renta a tipos desde el 13%. El impuesto pagado fuera solo puede deducirse si hay en vigor un convenio para evitar la doble imposición con ese país. Rusia suspendió esos convenios con Chipre, Grecia, Portugal, Montenegro y más de 30 países más mediante el Decreto n.º 585 de 8 de agosto de 2023.

Sanciones y bancos. Las transferencias desde un banco ruso para pagar un inmueble en el extranjero chocan con restricciones casi en todas partes, así que necesita una cuenta en un banco de un tercer país. El banco y el notario preguntarán de dónde viene el dinero: extractos, contratos, declaraciones de impuestos. Explicamos cómo preparar ese expediente en nuestra guía para acreditar el origen de los fondos. En la UE, los ciudadanos rusos sin residencia en la UE no pueden tener depósitos de más de 100.000 euros en un mismo banco (Reglamento de la UE 833/2014), lo que complica aún más las compras en Chipre y en Grecia.

Cómo podemos ayudarle a comprar un inmueble en el extranjero

Encontramos un inmueble que encaje con su objetivo, sea ingresos, estatus o las dos cosas, revisamos la operación y organizamos la parte fiscal para que su alquiler no tribute dos veces. El trabajo legal en cada país lo llevan los especialistas de Murblz junto con socios habilitados en el lugar.

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