أفضل الدول لشراء عقار للإيجار والاستثمار في 2026
شقة في أستانا تسترد ثمنها من الإيجار خلال 9 سنوات؛ وفي باريس يستغرق ذلك أكثر من 35. قارنّا 25 دولة في العائد والضريبة والديموغرافيا وإتاحة الشراء للمشترين من روسيا: أين يسترد الإيجار الثمن أسرع، وأين يمنح الشراء إقامة، ولماذا ليست دبي رائدة الاسترداد في 2026.
شقة في أستانا تسترد ثمنها من الإيجار خلال نحو تسع سنوات، قبل التكاليف والضريبة. وعائدها الإيجاري الإجمالي، أي إيجار سنة قبل التكاليف والضريبة مقسومًا على سعر الشراء، 10.75% في 2026. وفي دبي يستغرق الأمر نفسه 14-16 سنة. وفي برلين وباريس 26-37 سنة، لأن الشقة هناك تكلّف ما يعادل إيجار 26-37 سنة.
الفارق لا يتعلق بسعر المتر المربع فقط. فسكان كازاخستان سيزيدون 27% بحلول 2050، ومتوسط العمر 30، ولكل امرأة نحو ثلاثة أطفال (توقعات السكان العالمية للأمم المتحدة 2024؛ البنك الدولي). ومتوسط العمر في ألمانيا 45 وتوقف نمو سكانها. والأسر الشابة مستأجروك اليوم ومشتروك بعد عشر سنوات، حين تريد البيع.
المال السهل من ارتفاع الأسعار انتهى. فمتوسط النمو السنوي لأسعار المساكن في 55 دولة تباطأ إلى 1.4% في الربع الأول من 2026. والإيجار هو من يجب أن يعمل الآن. فقارنّا 25 سوقًا واخترنا 10 يسترد فيها الإيجار ثمن الشراء أسرع ويُتوقع أن يستمر نمو الطلب على السكن.
كيف اخترنا الدول
بدأنا بالدول الـ25 التي ينظر إليها المستثمرون من روسيا ومنطقة الاتحاد السوفيتي السابق الأوسع أكثر من غيرها، من الإمارات وتركيا إلى باراغواي وكينيا. وقُيّمت كل دولة من 1 إلى 5 في ستة معايير، بحد أقصى 30.
- العائد الإيجاري. العائد الإجمالي لعامي 2025-2026. 9% فأكثر تأخذ 5، و8-9% تأخذ 4، و7-8% تأخذ 3، و6-7% تأخذ 2، ودون 6% تأخذ 1.
- الديموغرافيا. تغير السكان حتى 2050 وفق السيناريو المتوسط للأمم المتحدة: +25% فأكثر تأخذ 5، و+15-25% تأخذ 4، و+5-15% تأخذ 3، و0-5% تأخذ 2، والتراجع يأخذ 1. وبجانبها نعرض معدل الخصوبة (كم طفلًا تنجب المرأة طوال حياتها) ومتوسط العمر.
- الاقتصاد. نمو الناتج المحلي الإجمالي في 2025 بحسب البنك الدولي: 6% فأكثر تأخذ 5، و4-6% تأخذ 4، و3-4% تأخذ 3، و2-3% تأخذ 2، ودون 2% تأخذ 1.
- ضريبة الإيجار. 0-5% تأخذ 5، ونحو 10% تأخذ 4، و12-15% أو سلّم حتى 25% تأخذ 3، وسلّم حتى 27-40% يأخذ 2، و25-27% من الإيجار الإجمالي لغير المقيمين تأخذ 1.
- العملة والسيولة. الربط بالدولار وسوق إعادة بيع عميقة تحصل على تقييم أعلى. وتخفيضات العملة وحظر إعادة البيع تحصل على أقل.
- الإتاحة للروس. هل يمكنهم الشراء، والدخول دون تأشيرة، والحصول على إقامة عبر الشراء.
نعرض نمو الأسعار لكننا نستبعده من التقييم: فنصف الدول بلا مؤشر رسمي قابل للمقارنة، والنمو الاسمي في تركيا أو مصر يأكله التضخم.
يُعرض الاسترداد بطريقتين. الإجمالي: 100 مقسومًا على العائد الإجمالي. والصافي: بعد التكاليف والضريبة. والتكاليف، أي الشغور بين المستأجرين والإدارة والإصلاحات ورسوم المبنى، محددة بـ20% من الإيجار في نموذجنا، والضريبة بنسبة كل بلد. وهذا نموذج: الرقم الفعلي يعتمد على الحي وحالة الشقة وسعر الصرف وسرعة إيجاد مستأجر.
نراجع وضعك مجانًا
صف مهمتك في المحادثة ونخبرك من أين تبدأ.
أفضل 10 دول لشراء عقار للإيجار في 2026
تحتل دبي المركز الأول: ضريبة 0% على الإيجار وسيولة عميقة وسوق مفتوحة للمشترين الأجانب ترجح على حرب في الجوار وأسعار متراجعة في 2026. وتأتي كازاخستان ثانية، مع أنها الأولى بحساب الإيجار: أعلى عائد في العينة، وسكان شباب، ونمو اقتصادي 6.5% في 2025. وما يخفض نقاطها هو إتاحة الشراء: فالأجنبي لا يسجّل هناك شقة باسمه إلا بتصريح إقامة.
| المركز، السوق | العائد الإجمالي | الاسترداد، سنوات: إجمالي / صافٍ | الأسعار | السكان بحلول 2050، الخصوبة | ضريبة الإيجار | للروس | الإقامة عبر الشراء |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. الإمارات (دبي) | 6.3-7.1% | 14-16 / 18-20 | -3.1% سنويًا بعد +60% في 2022-2025 | +35%، 1.2 (النمو من القادمين) | 0% | نعم، دون تأشيرة | تأشيرة لـ10 سنوات من 2 مليون درهم (545,000 دولار) |
| 2. كازاخستان (أستانا، ألماتي) | 9-10.8% | 9-11 / 13-16 | إعادة البيع على مستوى البلد +10.4% سنويًا بالتنغي (يونيو 2026) | +27%، 3.0 | 10%، و15% فوق 8,500 مؤشر حسابي | دخول دون تأشيرة؛ السكن بالاسم الشخصي بتصريح إقامة فقط | لا |
| 3. جورجيا (تبليسي، باتومي) | 7.4-8.5% | 12-14 / 16-18 | المباني الجديدة في تبليسي نحو 1,330 دولارًا للمتر المربع في 2025 | -4%، 1.8 | 5% من الإيجار الإجمالي | نعم، دون تأشيرة | تصريح إقامة من 150,000 دولار |
| 4. بنما (مدينة بنما) | 6.9-7.6% | 13-15 / 17-19 | لا بيانات قابلة للمقارنة | +23%، 2.1 | سلّم 0-25% | نعم | إقامة دائمة من 300,000 دولار (جديد) أو 500,000 دولار (مستعمل) |
| 5. باراغواي (أسونسيون) | 5-10% | 10-19 / 14-27 | لا بيانات قابلة للمقارنة، وإعلانات أسونسيون بـ1,744 دولارًا للمتر المربع | +23%، 2.4 | ضريبة دخل الأفراد 8-10% | نعم | إقامة دائمة فورية من 200,000 دولار |
| 6. مصر (القاهرة، الغردقة) | 7.6-8.3% | 12-13 / 19-20 | ترتفع بالجنيه، والجنيه فقد نحو 70% منذ 2022 | +37%، 2.7 | سلّم حتى 27.5% مع ضريبة العقار | نعم، تأشيرة عند الوصول | إقامة لـ5 سنوات من 200,000 دولار، وجواز سفر من 300,000 دولار |
| 7. كوستاريكا (سان خوسيه) | 7.6-8.4% | 12-13 / 18-20 | لا بيانات قابلة للمقارنة | +4%، 1.3 | نحو 12.75% | نعم | إقامة المستثمر من 150,000 دولار |
| 8. تركيا (إسطنبول، أنطاليا) | 7.3-8.7% | 12-14 / 18-21 | +24.5% بالليرة، و-5.8% بعد التضخم | +4%، 1.5 | سلّم 15-40% | نعم، دون تأشيرة | تصريح إقامة من 200,000 دولار، وجواز سفر من 400,000 دولار |
| 9. جمهورية الدومينيكان (سانتو دومينغو، بونتا كانا) | 8.5-9.1% | 11-12 / 17-22 | لا بيانات قابلة للمقارنة | +13%، 2.2 | 27% لغير المقيمين | نعم، دون تأشيرة | إقامة دائمة للمستثمر من 200,000 دولار |
| 10. البرازيل (ريسيفي، ساو باولو، فلوريانوبوليس) | 5.7-6.1%، وريسيفي 8.4% | 16-18 / 25-27 | الإيجارات +9.2% سنويًا مقابل تضخم 4.2% | +2%، 1.6 | 15% لغير المقيمين | نعم، دون تأشيرة | إقامة من 1 مليون ريال برازيلي (193,000 دولار) |
المصادر: السكان والخصوبة من الأمم المتحدة (توقعات السكان العالمية 2024) والبنك الدولي؛ والأسعار من مكاتب الإحصاء الوطنية والبنوك المركزية. والمؤشر الحسابي الشهري وحدة كازاخستانية قيمتها 4,325 تنغي (نحو 10 دولارات) في 2026، فـ8,500 مؤشر نحو 36.8 مليون تنغي، أي نحو 83,000 دولار دخلًا سنويًا. وضريبة دخل الأفراد في باراغواي هي ضريبة الدخل الشخصي. والمبالغ بالدولار بأسعار صرف 2026.
كيف تُجمع التقييمات
| البلد | العائد | الديموغرافيا | الاقتصاد | الضريبة | العملة والسيولة | للروس | المجموع من 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإمارات | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 | 5 | 25 |
| كازاخستان | 5 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 23 |
| جورجيا | 3 | 1 | 5 | 5 | 3 | 5 | 22 |
| بنما | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3 | 20 |
| باراغواي | 1 | 4 | 5 | 4 | 2 | 4 | 20 |
| مصر | 3 | 5 | 4 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| كوستاريكا | 3 | 2 | 4 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| تركيا | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 5 | 17 |
| جمهورية الدومينيكان | 4 | 3 | 2 | 1 | 3 | 3 | 16 |
| البرازيل | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 4 | 16 |
| المكسيك (11) | 2 | 3 | 1 | 1 | 3 | 3 | 13 |
عند التعادل تتقدم السوق ذات العائد الأعلى. وتحصل باراغواي على نقطة 1 للعائد: فهو 5-6% هناك. والإعلانات توحي بـ10%، لكنها أسعار مطلوبة لا صفقات. وتحصل كازاخستان على نقطتين لإتاحة الشراء: الدخول دون تأشيرة، لكن السكن لا يُسجَّل بالاسم الشخصي إلا بتصريح إقامة، والشراء لا يمنحه.
الأسواق الـ10: ماذا تشتري، وكم يكلّف، وأين الخطر
عقار دبي في 2026: ضريبة 0%، لكن الأسعار تتراجع
في دبي لا تدفع أي ضريبة على الإيجار، وهذه الحجة الرئيسية. فقد بلغ سكان الإمارة 4.58 مليون بنهاية 2025، بزيادة 7.5% في سنة (هيئة دبي الرقمية)، واستقبلت رقمًا قياسيًا 19.6 مليون زائر (دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي). والعائد الإجمالي 6.3%، وحتى 7% للشقق.
غيّرت 2026 الصورة. فبعد أن ضربت الولايات المتحدة وإسرائيل إيران في 28 فبراير 2026، حلّقت صواريخ ومسيّرات نحو الإمارات، وانخفضت صفقات العقار في الإمارات في أول 12 يومًا من مارس بنسبة 37% سنويًا. وبحلول أغسطس 2026 انخفضت الأسعار 3.1% سنويًا و10% عن ذروة فبراير، والشقق أرخص بـ5.3%. وإيجارات العقود الجديدة أقل بـ8% من ذروة أكتوبر 2025. ومن المقرر أن يسلّم المطورون نحو 65,000 شقة بنهاية السنة، وإن قد ينزلق بعض الإنجاز إلى 2027.
تبدأ التأشيرة الذهبية من 2 مليون درهم، نحو 545,000 دولار. والخطوات: الشراء، والتسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي ودفع رسم النقل 4%، ثم التقديم عبر الدائرة. والتأشيرة لـ10 سنوات قابلة للتجديد، والرسوم الحكومية نحو 2,700 دولار إجمالًا، والمعالجة 7-10 أيام عمل. وتتأهل الشقة المرهونة أيضًا إذا دُفع 2 مليون درهم على الأقل بالفعل وأصدر البنك خطاب عدم ممانعة. والحياة والضرائب في دليلنا الإقامة والضرائب في الإمارات.
العقار في كازاخستان: لماذا تسترد أستانا الثمن أسرع من دبي
كازاخستان الدولة الوحيدة في العينة بعوائد إجمالية من رقمين: 10.5% على مستوى البلد، و10.75% في أستانا، و9% في ألماتي في 2026. والسبب بسيط. الشقق رخيصة، والسكان الشباب المتحضرون يبقون الطلب على الإيجار مرتفعًا. والخصوبة ثلاثة أطفال لكل امرأة ونما الاقتصاد 6.5% في 2025.
المتر المربع من السكن المستعمل في ألماتي يكلّف نحو 750,000 تنغي، أي نحو 1,700 دولار بسعر البنك الوطني الكازاخستاني لعام 2026. والإيجار نحو 5,850 تنغي (13 دولارًا) للمتر المربع شهريًا (مكتب الإحصاء الوطني). وشقة 50 م2 تكلّف نحو 37.5 مليون تنغي، أي نحو 85,000 دولار.
الشرط الأساسي هو وضع المشتري. فالأجنبي لا يسجّل شقة باسمه إلا بتصريح إقامة: القانون يجيز تملّك السكن لمن يقيم في البلد إقامة دائمة، ويستثني من يوجد فيه بتأشيرة أو دون تأشيرة أو بإقامة مؤقتة. ومن دون تصريح إقامة يشتري المستثمر باسمه عقارًا تجاريًا أو يسجّل الشقة باسم شركة، وهي صيغة نراجعها قبل دفع أي عربون. أما الصفقة نفسها فمباشرة: يصل المال من حساب في الخارج، ويصدّق موثق العقد، وتسجّل مؤسسة الحكومة للمواطنين الحكومية الملكية. ويخضع دخل الإيجار لضريبة دخل أفراد 10%، ترتفع إلى 15% على الدخل السنوي فوق 8,500 مؤشر حسابي. راجع صفحة العقار الاستثماري في كازاخستان للعروض.
المخاطر. ارتفعت أسعار إعادة البيع في كازاخستان 10.4% بالتنغي في السنة حتى يونيو 2026، متقدمة بالكاد على تضخم 10.3% (مكتب الإحصاء الوطني): فالأسعار ثابتة بالقيمة الحقيقية، والعائد يجب أن يأتي من الإيجار. والتنغي عائم: كان الدولار أغلى في المتوسط بـ11% في 2025، ثم تعزز التنغي في 2026. والشراء لا يمنح إقامة، بل الترتيب معكوس: تصريح الإقامة أولًا ثم الشقة. ولا استثناء لمواطني دول الاتحاد الاقتصادي الأوراسي، لكنهم يتقدمون بطلب الإقامة الدائمة دون تأشيرة خاصة. وللحفاظ على الوضع يجب العيش في البلد 183 يومًا على الأقل كل 12 شهرًا. والشروط مشروحة في صفحة تصريح الإقامة في كازاخستان.
العقار في جورجيا: 8.5% في تبليسي وحد إقامة أعلى بـ50%
تبليسي ثالث أعلى مدينة عائدًا في منطقتها بـ8.5% سنويًا، بعد أنقرة (9.6%) وأستانا (8.8%) في 2026. وشقة جديدة 50-60 م2 تُؤجر بنحو 10 دولارات للمتر المربع شهريًا. ومتوسط المباني الجديدة في تبليسي نحو 1,330 دولارًا للمتر المربع في 2025، فالدخول يبدأ من نحو 65,000-70,000 دولار.
الضريبة خفيفة: 5% من الإيجار الإجمالي إذا أجّرت السكن لفرد للسكن وسجّلت لدى دائرة الإيرادات الجورجية. ونما الاقتصاد 7.5% في 2025 وارتفع السكان 3.2% بفضل القادمين (البنك الدولي). لكن الأمم المتحدة تتوقع تراجعًا 4% بحلول 2050، والخصوبة 1.8.
منذ 1 مارس 2026 صارت الإقامة عبر العقار أغلى: ارتفع الحد من 100,000 إلى 150,000 دولار بتعديلات قانون الوضع القانوني للأجانب. ويمكن جمع عدة عقارات، وتؤكد القيمة جهة تقييم معتمدة، ويصدر التصريح لسنة ويُجدد. والمشترون الذين اشتروا ودفعوا قبل 1 مارس يحتفظون بالحد القديم. ومرت ذروة الإيجار في 2022-2023 وعادت العوائد إلى 8% التاريخية. والتفاصيل في دليلنا الإقامة والضرائب في جورجيا.
العقار في بنما: دخل بالدولار وقواعد جديدة من سبتمبر 2026
بنما الدولة الوحيدة في المراكز الـ10 الأولى التي تستخدم الدولار الأمريكي، فلا يمكن لتخفيض العملة أن يأكل العائد. والعائد 7.6% في مدينة بنما و6.9% على مستوى البلد في 2026. ويُتوقع أن يزيد السكان 23% بحلول 2050، ومتوسط العمر 30، ونما الاقتصاد 4.4% في 2025.
تغيّرت قواعد الإقامة الدائمة للمستثمر المؤهل في 16 سبتمبر 2026 بنشر المرسوم التنفيذي رقم 17 الصادر في 8 سبتمبر. فالشقة الجديدة المشتراة من المطوّر تتأهل من 300,000 دولار. وإذا سبق بيع العقار أو السكن فيه أو تأجيره، فالحد 500,000 دولار. ويجب الاحتفاظ بالاستثمار 5 سنوات ودفعه من مالك الخاص: الهبات والتحويلات المجانية من الغير لا تُحتسب.
الخطوات: تصدر وزارة التجارة والصناعات شهادة استثمار خلال 15 يوم عمل، ثم تقرر الهيئة الوطنية للهجرة خلال 30 يوم عمل. والطلبات المقدمة قبل المرسوم تتبع القواعد القديمة، وللعقود القائمة ستة أشهر للتقديم. ويخضع الإيجار للسلّم العام: الدخل حتى 11,000 دولار سنويًا معفى، وحتى 50,000 دولار يدفع 15%، وفوق ذلك 25%. وقارن الخيارات في دليلنا الإقامة في بنما بالاستثمار.
الخطر. حد 300,000 دولار ينطبق الآن على المباني الجديدة فقط، التي تكلّف أكثر من المستعمل. فإذا كانت شقتك المستهدفة أرخص، ستحتاج إلى طريق آخر.
العقار في باراغواي: إقامة دائمة فورية في من أصغر دول المنطقة سنًا
نما اقتصاد باراغواي 6.6% في 2025، ومتوسط العمر 27 والخصوبة 2.4 (البنك الدولي، الأمم المتحدة). ومنذ 2026 يمكنك الحصول على الإقامة الدائمة فورًا، دون مرحلة مؤقتة، بشراء عقار بقيمة 200,000 دولار فأكثر. وهذا برنامج ممر المستثمر بموجب القرار رقم 283/2026 لوزارة الصناعة والتجارة، الذي أُطلق في أبريل 2026.
المفارقة التي تميّز باراغواي: العقار لا يمكن أن يكون لك أو لأسرتك، بل للإيجار أو نمو رأس المال فقط. وتصدر شهادة المستثمر الأجنبي خلال 5 أيام عمل من الملف المكتمل. وصدرت 140 شهادة في النصف الأول من 2026 لكل أنواع الاستثمار، منها 15 للعقار. ويخضع الإيجار لضريبة دخل الأفراد بنسبة 8-10% من الدخل الصافي، وتحمل إيجارات السكن القيمة المضافة بنسبة مخفّضة 5%.
الجزء الصريح: لا إحصاءات صفقات. ففي الإعلانات المتر المربع لشقة في أسونسيون 1,744 دولارًا ووسيط الإيجار 900 دولار شهريًا، ما يوحي بعائد إجمالي 10%. لكنها أسعار مطلوبة، والعائد الفعلي أقرب إلى 5-6%. والسوق صغيرة والبيع يستغرق أطول من دبي أو إسطنبول. والمزيد عن الوضع في صفحة الإقامة في باراغواي.
العقار في مصر: أصغر دولة سنًا في المراكز الـ10 وأضعف عملة
متوسط العمر في مصر 24.5 ويُتوقع أن يزيد السكان 37% بحلول 2050، إلى 162 مليونًا (الأمم المتحدة). واستقبلت نحو 19 مليون سائح في 2025، بزيادة 21% عن السنة السابقة (وزارة السياحة والآثار). والعائد الإجمالي 7.6% على مستوى البلد و8.3% في القاهرة.
كل ذلك بالجنيه. فمنذ مطلع 2022 فقد الجنيه نحو 70% مقابل الدولار، منزلقًا من نحو 15.7 إلى 50-52 للدولار. ومنذ مارس 2024 يجب دفع المشتريات بعملة أجنبية محوّلة من الخارج عبر بنك، ويجب الاحتفاظ بشهادة البنك: فهي ما يتيح لك إخراج عائد البيع والإيجار لاحقًا.
إقامة لـ5 سنوات تأتي مع عقار من 200,000 دولار؛ وخيارا الـ1 والـ3 سنوات يتطلبان عقارًا أو وديعة في بنك مصري بـ50,000 و100,000 دولار. والجنسية تتطلب عقارًا من 300,000 دولار، مشروحة في صفحة الجنسية المصرية بالاستثمار. والضريبة: التأجير المفروش يدفع ضريبة دخل بسلّم حتى 27.5%، مع ضريبة عقارية 10% من القيمة الإيجارية السنوية فوق حد معفى.
المخاطر. بموجب القانون 230 لسنة 1996 لا يمكن للأجنبي بيع عقار مسجل لمدة 5 سنوات. وفي شرم الشيخ ودهب وبقية سيناء لا يحق للأجانب إلا حق الانتفاع، لا الملكية. والغردقة والقاهرة خارج هذا القيد.
العقار في كوستاريكا: عوائد عالية وخصوبة منخفضة
تقدّم كوستاريكا عائدًا إجماليًا متوسطًا 7.6% و8.35% في سان خوسيه في 2026، ونما الاقتصاد 4.6% في 2025. ونقطة الضعف الديموغرافيا: الخصوبة 1.3، من الأدنى في أمريكا اللاتينية، ولن يزيد السكان إلا 4% بحلول 2050. فالطلب يعتمد على القادمين والسياح لا على نمو الأسر المحلية.
إقامة المستثمر تتطلب 150,000 دولار فأكثر، ومنها العقار، بموجب القانون 9996 لجذب المستثمرين وأصحاب الدخل والمتقاعدين. ويخضع الإيجار لـ15% على 85% من الدخل، أي نحو 12.75% من الإيجار. والشروط في صفحة الإقامة في كوستاريكا.
العقار في تركيا: الروس يشترون أكثر، لكن النمو بالدولار قرب الصفر
اشترى الأجانب 21,534 مسكنًا في تركيا في 2025، وتصدّر الروس بـ3,649 عملية شراء (معهد الإحصاء التركي). وللمقارنة، اشترى الأجانب 67,490 مسكنًا في 2022. والعائد الإجمالي 7.3% على مستوى البلد و7-9% في إسطنبول.
الأسعار ترتفع على الورق فقط. فقد أظهر مؤشر البنك المركزي التركي +24.5% في السنة حتى يونيو 2026، أي -5.8% بعد التضخم. والليرة تواصل الضعف، عند نحو 49 للدولار في 2026. ويخضع الإيجار لسلّم تصاعدي 15-40%. وأول 58,000 ليرة (نحو 1,200 دولار) سنويًا من الإيجار السكني معفاة، ويمكن خصم 15% من الدخل تكاليف دون إيصالات.
الإقامة عبر العقار تكلّف 200,000 دولار في كل مدينة منذ 16 أكتوبر 2023، مع شرط: يجب أن يكون العقار سكنيًا وتتوقع دائرة الهجرة أن تسكن فيه. والتأجير ليس محظورًا تمامًا، لكن إذا وجد التفتيش مستأجرين فيه، قد يُلغى التصريح. والجنسية تبدأ من 400,000 دولار، راجع صفحة الجنسية التركية بالاستثمار. ورسم نقل سند الملكية 4% من السعر المصرّح به، مقسوم بالتساوي بين البائع والمشتري قانونًا.
العقار في جمهورية الدومينيكان: سياحة قياسية و9% في سانتو دومينغو
استقبلت جمهورية الدومينيكان رقمًا قياسيًا 11.6 مليون زائر في 2025، شاملًا ركاب الرحلات البحرية (وزارة السياحة). والعائد الإجمالي 8.5% في المتوسط و9.1% في سانتو دومينغو في 2026، والشقق بغرفتي نوم قرب 10%. ومتوسط العمر 28.
السلبيات الضريبة والنمو. فالمدفوعات لغير المقيمين تواجه اقتطاعًا 27%. ومنذ 2026، بموجب القانون 30-26، تقتطع الشركات المستأجرة من أفراد مقيمين 15% من الإيجار ضريبة نهائية. ونما الاقتصاد 2.1% فقط في 2025. وإقامة المستثمر الدائمة تتطلب 200,000 دولار: يُسجل الاستثمار أولًا لدى الوكالة الحكومية للتصدير والاستثمار، ثم يذهب الطلب إلى المديرية العامة للهجرة. وضريبة الشراء 3% من الأعلى بين سعر العقد والتقييم الرسمي.
العقار في البرازيل: إيجارات ترتفع ضعف التضخم
تختم البرازيل المراكز الـ10 بفضل سوق الإيجار. فقد ارتفعت الإيجارات 9.2% في 12 شهرًا حتى أغسطس 2026 مقابل تضخم 4.2%. ومتوسط العائد الإجمالي 6.1%، مع 8.4% في ريسيفي و8.3% في كويابا.
تُمنح الإقامة عبر العقار بموجب القرار رقم 36 لسنة 2018 للمجلس الوطني للهجرة: من 1 مليون ريال برازيلي (نحو 193,000 دولار)، أو 700,000 ريال (نحو 135,000 دولار) في الشمال والشمال الشرقي. ويجب أن يأتي المال من الخارج ويصدر التصريح لـ4 سنوات. ويدفع غير المقيمين 15% على الإيجار (25% إذا عاشوا في بلد على قائمة الملاذات الضريبية البرازيلية). والتفاصيل في صفحة الإقامة في البرازيل عبر العقار.
الخطر. الريال متقلب، والسكان بالكاد ينمون والخصوبة 1.6. فالبرازيل رهان على ارتفاع الإيجارات في مدن بعينها، لا على الديموغرافيا.
احصل على قائمة المستندات
اترك وسيلة تواصل في المحادثة ونرسل لك قائمة تناسب وضعك.
كم تستغرق الشقة في الخارج لاسترداد ثمنها: مثال محسوب
أخذنا ثلاث أسواق رائجة لدى المشترين من روسيا وأدخلناها في نموذج واحد: الصيانة والشغور 20% من الإيجار، والضريبة بنسبة كل بلد، وأسعار صرف 2026. وهذا حساب توضيحي لا توقع: فالأسعار متوسطات، وقد تُؤجر شقة بعينها بأكثر أو أقل.
| البند | ألماتي | تبليسي | دبي |
|---|---|---|---|
| العقار | مستعمل، 50 م2، 750,000 تنغي للمتر المربع | جديد، 50 م2، 1,330 دولارًا للمتر المربع | شقة بـ1.5 مليون درهم |
| السعر | 37.5 مليون تنغي (نحو 85,000 دولار) | 66,500 دولار | 1.5 مليون درهم (نحو 408,000 دولار) |
| تكاليف الشراء في المثال | 2% | 2% | 6%: رسم دائرة الأراضي 4% والوسيط والتسجيل |
| إجمالي المستثمر | 38.25 مليون تنغي | 67,830 دولارًا | 1.59 مليون درهم |
| الإيجار السنوي | 3.51 مليون تنغي (5,855 تنغي للمتر المربع شهريًا) | 6,000 دولار (10 دولارات للمتر المربع شهريًا) | 94,650 درهمًا (عائد 6.31%) |
| ناقص تكاليف 20% | 0.70 مليون تنغي | 1,200 دولار | 18,930 درهمًا |
| ناقص الضريبة | 10%: 0.35 مليون تنغي | 5%: 300 دولار | 0 |
| الدخل السنوي الصافي | 2.46 مليون تنغي | 4,500 دولار | 75,720 درهمًا |
| الاسترداد | 15.6 سنة | 15.1 سنة | 21 سنة |
الخلاصة لن تُرضي محبي دبي: فدون ضريبة ومع سيولة ممتازة، تستغرق الشقة هناك مع ذلك أطول لاسترداد ثمنها من الإيجار مقارنة بألماتي أو تبليسي. وتفوز دبي في أمور أخرى: القيمة الدولارية عبر ربط الدرهم، وسوق إعادة بيع عميقة، والتأشيرة الذهبية. وفي ألماتي، هبوط التنغي 30% سيمدّ الاسترداد بالدولار إلى نحو 22 سنة، والارتفاع المماثل سيقصّره.
لماذا غابت أوروبا وتايلاند وبالي عن المراكز الـ10
الأسواق الغالية تخسر لسبب بسيط: الشقة تكلّف إيجار 20-40 سنة والسكان يشيخون. ومنتجعات آسيا رائجة لدى السياح، لكن المساكن غالية قياسًا بالإيجار وحقوق الأجانب مقيّدة.
| البلد | العائد الإجمالي | الاسترداد الإجمالي، سنوات | لماذا غاب عن المراكز الـ10 |
|---|---|---|---|
| المكسيك (11) | 6.1% على مستوى البلد، و7-7.7% في مكسيكو سيتي | 13-16 | غير المقيمين يدفعون 25% من الإيجار الإجمالي (المادة 158 من قانون ضريبة الدخل)، ونمو الناتج 0.6% في 2025 |
| البرتغال | 4.8-5.8% في لشبونة وبورتو | 17-21 | منذ 2023 لم يعد شراء المسكن يؤهل للتأشيرة الذهبية، ومتوسط العمر 47 |
| اليونان | 3.7-3.8% في أثينا | 26-27 | التأشيرة الذهبية من 400,000-800,000 يورو ومغلقة أمام الروس، والسكان -11% بحلول 2050 |
| قبرص | 6.1-6.2% في ليماسول | 16 | العقوبات الأوروبية: لا يمكن للبنوك قبول ودائع تزيد على 100,000 يورو من المواطنين الروس دون إقامة أوروبية؛ والخصوبة 1.4 |
| الجبل الأسود وصربيا | 3.6-5.1% | 20-28 | السكان -16% و-17% بحلول 2050 |
| تايلاند | 2.6-5.1% في بانكوك وباتايا | 20-38 | لا يجوز للأجانب تملك أكثر من 49% من مساحة وحدات المبنى، والسكان يتناقصون، ومتوسط العمر 40 |
| إندونيسيا (بالي) | 4.7-4.9% على مستوى البلد | 20-21 | لا يحصل الأجانب على الأراضي والفلل إلا بحق انتفاع أو إيجار |
| فيتنام والفلبين | 2.4-3.9% في هانوي ومدينة هو تشي منه ومانيلا | 26-42 | في فيتنام تُملك الشقة 50 سنة، وفي الفلبين يحق للأجانب حيازة حتى 40% من وحدات المبنى |
| كينيا | 6-7.4% في نيروبي | 14-17 | السكان +45% بحلول 2050، لكن الأجانب لا يستطيعون إلا استئجار الأرض حتى 99 سنة (المادة 65 من الدستور) |
إذا أردت أوروبا من أجل الوضع لا العائد، فراجع أدلتنا عن التأشيرات الذهبية الأوروبية في 2026 والإقامة اليونانية عبر العقار.
لنتحقق من أهليتك
ثلاثة أسئلة في المحادثة تكشف أي خيار يناسبك.
المزالق: العملة والسيولة والضريبة والبنوك للروس
العملة أهم من العائد. فقد الجنيه المصري نحو 70% مقابل الدولار منذ 2022، والليرة التركية تواصل الضعف، وعائد 8% بالعملة المحلية قد يصبح صفرًا بالدولار بسهولة. والخطر أقل ما يكون في بنما، التي تستخدم الدولار، وفي الإمارات، حيث الدرهم مربوط عند 3.6725. والتنغي يتحرك في الاتجاهين.
السيولة. يمكنك الشراء بسرعة في أي مكان؛ أما البيع فأمر آخر. ففي مصر لا يمكن للأجنبي البيع لمدة 5 سنوات، وفي باراغواي السوق صغيرة بلا إحصاءات صفقات. وفي دبي كانت 72.5% من مبيعات السكن في أغسطس 2026 على المخطط: التسليم ينزلق، والدخل يبدأ فقط حين تتسلم المفاتيح.
الإدارة. شركة الإدارة تأخذ حصة من الإيجار، فوق الشغور والإصلاحات ورسوم المبنى. ونموذجنا يخصص 20% من الإيجار لكل ذلك؛ والتأجير القصير يكلّف عادةً أكثر. وتحقق أيضًا مما إذا كان وضعك يسمح بالتأجير: ففي تركيا تتوقع دائرة الهجرة أن تسكن في شقة الإقامة، بينما في باراغواي يجب تأجيرها أو حيازتها للنمو.
الضريبة في الوطن. إذا بقيت مقيمًا ضريبيًا في روسيا، فدخل الإيجار الأجنبي يخضع لضريبة دخل الأفراد الروسية بنسب من 13%. ولا يمكن احتساب الضريبة المدفوعة في الخارج إلا إذا كانت اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي مع ذلك البلد سارية. وقد علّقت روسيا هذه الاتفاقيات مع قبرص واليونان والبرتغال والجبل الأسود وأكثر من 30 دولة أخرى بالمرسوم رقم 585 الصادر في 8 أغسطس 2023.
العقوبات والبنوك. التحويلات من بنك روسي لدفع ثمن عقار في الخارج تصطدم بقيود في كل مكان تقريبًا، لذا تحتاج إلى حساب في بنك من بلد ثالث. وسيسأل البنك والموثق من أين جاء المال: كشوف، وعقود، وإقرارات ضريبية. ونشرح كيف تبني هذا الملف في دليلنا عن إثبات مصدر الأموال. وفي الاتحاد الأوروبي لا يمكن للمواطنين الروس دون إقامة أوروبية حيازة ودائع تزيد على 100,000 يورو في بنك واحد (اللائحة الأوروبية 833/2014)، ما يعقّد الشراء في قبرص واليونان أكثر.
كيف نساعدك في شراء عقار في الخارج
نجد عقارًا يناسب هدفك، دخلًا أو وضعًا أو كليهما، ونفحص الصفقة ونرتب الجانب الضريبي كي لا يخضع إيجارك للضريبة مرتين. ويتولى العمل القانوني في كل بلد متخصصو Murblz مع شركاء مرخّصين محليًا.
العقار الاستثماري
عقار للإيجار في أفضل 10 أسواق، مع فحص المطوّر والبائع والأوراق.
اعرف المزيد ←الإقامة عبر العقار
أين يمنح الشراء تصريح إقامة أو إقامة دائمة أو جواز سفر، بالحدود والمدد.
اعرف المزيد ←ضريبة دخل الإيجار
الضريبة في بلد العقار وبلد إقامتك، والاحتساب والإقرارات.
اعرف المزيد ←هيكل الملكية
الشراء باسمك أو عبر شركة أو مؤسسة: ما الأنسب للتأجير والبيع والميراث.
اعرف المزيد ←حساب مصرفي في الخارج
بنك لدفع ثمن الشراء وتلقي الإيجار، والتحضير لفحوصه.
اعرف المزيد ←الدعم القانوني
الفحص النافي للجهالة للعقار والبائع، والمرافقة خلال الصفقة وتسجيل الملكية.
اعرف المزيد ←سنراجع حالتك مجانًا. أخبرنا كم تخطط للاستثمار، وبأي عملة، وهل تحتاج إلى إقامة، وأين أنت مقيم ضريبيًا. وسنخبرك أي 2-3 من الأسواق الـ10 تناسبك، وكم سيبقى لك فعلًا بعد الضريبة، وأين لن يسترد الشراء ثمنه.
الأسئلة الشائعة
ما أفضل الدول لشراء عقار استثماري في 2026؟
ما أفضل الدول لشراء عقار للإيجار؟
هل شراء عقار في الخارج استثمار جيد؟
أي الدول تمنح الإقامة عند شراء عقار؟
أين يمكن للروس شراء عقار في الخارج في 2026؟
أين أرخص مكان لشراء عقار في الخارج؟
ما الضريبة التي تدفعها على دخل الإيجار من عقار في الخارج؟
هل عقار دبي استثمار جيد في 2026؟
لا تريد أن تتعامل مع هذا وحدك؟
نرافقك في العملية كلها من البداية إلى النهاية: نراجع مستنداتك، ونختار برنامجًا يناسب وضعك، ونخبرك بالمدد والتكاليف بصراحة. اطرح سؤالك في الدردشة: الاستشارة المجانية تبدأ هنا. يتولى متخصصو Murblz التمثيل القانوني أمام الجهات الحكومية والمحاكم بالتعاون مع شركاء يحملون ترخيصًا محليًا.
يرد مستشار Murblz فورًا في الدردشة على هذه الصفحة. صِف وضعك وسنجد الحل معًا.
استشارة مجانية