الخدمات · العقارات

عقار للسكن والاستثمار: البرازيل

حُدّث في 19/10/2026

عقار استثماري في البرازيل: نختار لك العقارات، ونفحصها قانونيًا، ونرافقك في الصفقة.

شقق للبيع بالصور والأسعار: عقار استثماري في البرازيل: ماذا تشتري وكم يكلف ←

البرازيل أكبر سوق عقارية في أمريكا اللاتينية، وهي مفتوحة للأجانب. يستطيع غير المقيمين شراء العقارات الحضرية بملكية تامة وبالشروط نفسها التي يشتري بها المواطنون: كل ما تحتاجه رقم ضريبي محلي، ولا يُشترط أن تعيش في البلد. القيود تخص أساسًا الأراضي الزراعية والمناطق الحدودية. السوق متنوعة: ساو باولو وريو دي جانيرو بطابعهما التجاري، وفلوريانوبوليس سريعة النمو، والمدن السياحية على الساحل الشمالي الشرقي. وهناك أيضًا إقامة للمستثمر مرتبطة بالعقار: من $198,000 (1 مليون ريال)، وتنخفض إلى $139,000 (700,000 ريال) للعقارات في منطقتي الشمال والشمال الشرقي. وما يجب وزنه بدقة هو مخاطر العملة بالريال البرازيلي والفروق الكبيرة في السيولة بين المناطق.

نبدأ من هدفك، لا من الإعلان. أولًا نحدد ما تحتاجه فعلًا - الحفاظ على رأس المال، أو دخل الإيجار، أو قاعدة للسكن، أو الإقامة - وبعدها فقط نختار العقارات. نتحقق من سند الملكية عبر مستخرج السجل (ماتريكولا)، ونفحص الأعباء والديون الضريبية وديون رسوم المبنى وتاريخ البائع. نتولى إتمام الصفقة لدى الكاتب العدل وتسجيل الملكية، ونساعدك في اختيار هيكل التملك - شخصي أو عبر شركة - ونهيكل الشراء عند الحاجة ليستوفي شروط إقامة المستثمر.

إقامة المستثمر العقاري في البرازيل: الشروط

تمنح وزارة العدل البرازيلية الإقامة للمستثمر الذي اشترى عقارًا حضريًا بأمواله الخاصة المحوّلة من الخارج (قرار المجلس الوطني للهجرة رقم 36/2018):

• قيمة من $198,000 (1,000,000 ريال) أو من $139,000 (700,000 ريال) إذا كانت العقارات في منطقتي الشمال أو الشمال الشرقي؛
• يمكن شراء عدة عقارات إذا بلغت قيمتها مجتمعة الحد؛
• العقارات الجاهزة وقيد الإنشاء مؤهلة كلاهما؛
• تُمنح الإقامة لمدة 4 سنوات ثم يمكن تحويلها إلى إقامة غير محددة المدة.

المبالغ بالدولار بسعر الصرف الحالي، 5.07 ريال للدولار؛ الحد محدد بالريال، لذا تتغير قيمته بالدولار مع سعر الصرف.

كيف تحصل على الإقامة عبر العقار: الخطوات

الخطأ الرئيسي هو الشراء بأموال موجودة أصلًا في البرازيل أو دون وثائق تثبت التحويل من الخارج: مثل هذا الشراء لا يُحتسب للإقامة.

هل يستطيع الأجانب شراء عقار في البرازيل

نعم. يشتري الأجنبي شقة أو منزلًا حضريًا بملكية تامة وبالشروط نفسها التي يشتري بها البرازيلي، ولا حاجة إلى العيش في البلد. تحتاج إلى رقم دافع ضرائب يصدر في قنصلية برازيلية أو عبر الإنترنت من خلال مصلحة الضرائب. يدخل مواطنو كثير من الدول البرازيل دون تأشيرة حتى 90 يومًا، وهذا يكفي لرحلة معاينة.

القيود تخص الأراضي خارج المدن. يشتري الأجانب قطعًا زراعية ضمن حدود المساحة القانونية، وفي الشريط الحدودي بعرض 150 كيلومترًا تحتاج الصفقة إلى إذن. تُحوَّل أموال الشراء من الخارج عبر بنك مع تسجيل رأس المال الأجنبي لدى البنك المركزي البرازيلي: من دونه يصعب الحصول على إقامة المستثمر ثم إعادة عائدات البيع إلى الخارج.

أسعار الشقق حسب المدينة

أرقام فلوريانوبوليس وساو باولو ومتوسط المدن الكبرى من مؤشر بيع المساكن لشهر يوليو 2026، محوّلة بسعر نحو 4.98 ريال للدولار. ورقم ريو دي جانيرو هو متوسط سعر المتر المربع في الصفقات من يناير إلى أغسطس 2026 التي حصّلت عليها المدينة ضريبة نقل الملكية، بسعر الصرف الحالي، 5.06 ريال للدولار. في يناير-سبتمبر 2026 ارتفعت أسعار المساكن نحو 4% في المتوسط، بما يوازي التضخم تقريبًا. الفروق داخل المدن كبيرة جدًا: الأحياء الساحلية في ريو وفلوريانوبوليس أغلى بعدة أضعاف من الأطراف، لذا يُتحقق من السعر للحي والمبنى المحددين.

تكاليف الشراء

يصبح المشتري مالكًا فقط بعد القيد في سجل العقارات، لا عند التوقيع لدى الكاتب العدل. قبل الصفقة يُفحص مستخرج السجل وديون ضريبة العقار ورسوم المبنى والدعاوى المرفوعة على البائع.

ضرائب المالك: التأجير والبيع

• ضريبة العقار تُدفع للبلدية سنويًا؛ وتحدد كل مدينة نسبتها وتقييمها.
• التأجير. يُقتطع من غير المقيم 15% عند المصدر، و25% للمقيمين في الدول منخفضة الضرائب. ويدفع المقيم ضريبة الإيجار وفق الجدول التصاعدي.
• البيع. تُفرض على أرباح رأس المال ضريبة من 15% إلى 22.5% حسب حجم الربح. ويُعفى المقيم عند بيع مسكنه الوحيد بما يصل إلى $87,000 (440,000 ريال) أو عند شراء مسكن جديد بالعائدات خلال 180 يومًا.

المزيد في مقالنا عن الضرائب في البرازيل للأجانب.

كيف تشتري عقارًا في البرازيل عن بُعد

1. رقم دافع الضرائب يصدر في قنصلية برازيلية أو عبر الإنترنت.
2. التوكيل. البرازيل عضو في اتفاقية لاهاي للأبوستيل: في بلد عضو فيها أيضًا يُوثَّق التوكيل لدى كاتب عدل ويُصدَّق بأبوستيل ويُترجم ترجمة محلّفة إلى البرتغالية. وطريق آخر هو التوكيل في قنصلية برازيلية.
3. فحص العقار عبر مستخرج السجل وشهادات خلو الديون.
4. تحويل الأموال من الخارج عبر بنك مع تسجيل رأس المال الأجنبي.
5. سند الكاتب العدل والتسجيل للملكية في سجل العقارات.

إذا كان الشراء للحصول على إقامة المستثمر، تُضبط إجراءات تحويل الأموال والوثائق وفق متطلبات البرنامج من البداية.

قواعد لجنسيات بعينها

مواطنو روسيا. يشتري الروسي شقة أو منزلًا حضريًا بملكية تامة وبالشروط نفسها التي يشتري بها البرازيلي. ولا يحتاج جواز السفر الروسي إلى تأشيرة إقامة قصيرة: يدخل المواطن الروسي البرازيل دون تأشيرة حتى 90 يومًا، وهذا يكفي لرحلة معاينة. روسيا والبرازيل عضوان في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، لذا يُصدَّق التوكيل الصادر عن كاتب عدل روسي بأبوستيل ويُترجم ترجمة محلّفة إلى البرتغالية. المزيد في مقالنا عن الجنسية البرازيلية للروس.

هذا الموضوع في بلدان أخرى

• العقارات في تركيا للأجانب
• العقارات في الإمارات للأجانب
• العقارات في جورجيا للأجانب
• العقارات في قبرص للأجانب
• العقارات في الجبل الأسود للأجانب
• العقارات في إسبانيا للأجانب
• العقارات في اليونان للأجانب
• العقارات في بلغاريا للأجانب
• العقارات في تايلاند للأجانب
• العقارات في ألمانيا للأجانب
• العقارات في أرمينيا للأجانب
• العقارات في كازاخستان للأجانب

لهذا البلد: الانتقال إلى البرازيل، الضرائب في البرازيل للأجانب، هل يستحق الانتقال إلى البرازيل.

مقارنة البلدان والأسعار والبرامج في مراجعتنا أين تشتري عقارًا في الخارج.

ما نقوم به

• اختيار العقارات بحسب هدفك الاستثماري
• الفحص القانوني للعقار
• مرافقة الصفقة من البداية إلى النهاية
• هيكلة الملكية (شركة، صندوق ائتماني)
• إدارة العقار وتأجيره

اقرأ أيضًا

تأسيس شركة · حساب الشركة · حساب شخصي · ضرائب البلد · كل برامج البلد

الأسئلة الشائعة