Leistungen · Immobilien
Anlageimmobilien in Brasilien
Anlageimmobilien in Brasilien: Auswahl, rechtliche Prüfung und Begleitung des Geschäfts für Sie.
| Kurz gesagt | 2026 |
|---|---|
| Kann ein Ausländer kaufen | städtische Immobilien – ja, im vollen Eigentum und ohne Aufenthaltstitel |
| Einschränkungen | landwirtschaftliche Flächen und der Grenzstreifen von 150 Kilometern |
| Preis je Quadratmeter | São Paulo etwa 2.430 $, Rio etwa 2.220 $, Florianópolis etwa 2.700 $ |
| Grunderwerbsteuer | 2–3 % zum Satz der Gemeinde |
| Aufenthalt durch Kauf | ab etwa 200.700 $, im Norden und Nordosten ab etwa 140.500 $ |
| Visum für die Besichtigung | für viele Pässe nicht nötig, bis zu 90 Tage |
Brasilien ist der größte Immobilienmarkt Lateinamerikas und steht Ausländern offen. Nichtansässige können städtische Immobilien im vollen Eigentum kaufen, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger: Nötig ist nur eine örtliche Steuernummer, und Sie müssen nicht im Land leben. Einschränkungen betreffen vor allem landwirtschaftliche Flächen und Grenzzonen. Der Markt ist vielfältig: das geschäftige São Paulo und Rio de Janeiro, das schnell wachsende Florianópolis und die Badeorte an der Nordostküste. Es gibt auch eine an Immobilien geknüpfte Aufenthaltserlaubnis für Investoren: ab etwa 200.700 $, für Immobilien im Norden und Nordosten ab etwa 140.500 $. Ehrlich abwägen sollten Sie das Währungsrisiko des brasilianischen Real und die großen Unterschiede in der Liquidität zwischen den Regionen.
Wir beginnen bei Ihrem Ziel, nicht bei einem Angebot. Zuerst klären wir, was Sie tatsächlich brauchen – Kapitalerhalt, Mieteinkünfte, einen Wohnsitz oder einen Aufenthaltstitel –, und stellen erst dann eine Auswahl zusammen. Wir prüfen das Eigentum anhand des Registerauszugs, Belastungen, Steuer- und Hausgeldschulden und die Geschichte des Verkäufers. Wir begleiten die notarielle Beurkundung und die Eintragung des Eigentums, helfen bei der Wahl der Eigentumsstruktur – privat oder über eine Gesellschaft – und gestalten den Kauf, wo es passt, so, dass er für die Aufenthaltserlaubnis für Investoren zählt.
Aufenthalt in Brasilien für Immobilieninvestoren: die Bedingungen
Das brasilianische Justizministerium erteilt einem Investor einen Aufenthalt, der mit eigenen, aus dem Ausland eingeführten Mitteln eine städtische Immobilie gekauft hat (Resolution Nr. 36/2018 des Nationalen Einwanderungsrats):
- Wert ab etwa 200.700 $ oder ab etwa 140.500 $, wenn die Immobilien im Norden oder Nordosten liegen;
- mehrere Immobilien sind möglich, wenn ihr Gesamtwert die Schwelle erreicht;
- fertige Immobilien und solche im Bau zählen gleichermaßen;
- der Aufenthalt wird für 4 Jahre erteilt und kann dann unbefristet werden.
Dollarbeträge sind zum Kurs der Europäischen Zentralbank vom 5. Oktober 2026 gerechnet; die Schwelle ist in Real festgelegt, ihr Dollarwert bewegt sich also mit dem Wechselkurs.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Wie man über Immobilien einen Aufenthalt erhält: die Schritte
| Schritt | Was geschieht |
|---|---|
| 1. Steuernummer | eine Steuernummer für den Kauf und die Überweisung der Mittel |
| 2. Überweisung der Mittel | das Geld kommt aus dem Ausland per Banküberweisung, die bei der Zentralbank Brasiliens registriert wird |
| 3. Kauf und Eintragung | der Vertrag und der Eintrag des Eigentums im Immobilienregister |
| 4. Antrag | in einem brasilianischen Konsulat auf ein Investorenvisum oder online über das Migrationssystem, wenn Sie schon in Brasilien sind |
| 5. Registrierung | nach der Genehmigung Registrierung bei der Bundespolizei und ein Ausländerausweis |
Der Hauptfehler ist ein Kauf mit Geld, das schon in Brasilien liegt, oder ohne Belege für die Überweisung aus dem Ausland: Ein solcher Kauf zählt für den Aufenthalt nicht.
Kann ein Ausländer in Brasilien eine Immobilie kaufen
Ja. Ein Ausländer kauft eine städtische Wohnung oder ein Haus im vollen Eigentum zu denselben Bedingungen wie ein Brasilianer, und er muss nicht im Land leben. Nötig ist eine Steuernummer, die es in einem brasilianischen Konsulat oder online über die Steuerbehörde gibt. Für eine Besichtigungsreise brauchen Bürger vieler Länder kein Visum und dürfen bis zu 90 Tage bleiben.
Die Einschränkungen betreffen Land außerhalb der Städte. Ausländer kaufen landwirtschaftliche Grundstücke innerhalb gesetzlicher Flächengrenzen, und im Grenzstreifen von 150 Kilometern braucht ein Geschäft eine Genehmigung. Das Geld für den Kauf wird aus dem Ausland über eine Bank überwiesen, mit Registrierung des ausländischen Kapitals bei der Zentralbank Brasiliens: Ohne sie sind eine Aufenthaltserlaubnis für Investoren und später die Rückführung des Verkaufserlöses schwierig.
Wohnungspreise nach Stadt
| Stadt | Durchschnitt je Quadratmeter, Juli 2026 | Wohnung mit 60 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Florianópolis | etwa 2.700 $ | etwa 162.000 $ |
| São Paulo | etwa 2.430 $ | etwa 146.000 $ |
| Rio de Janeiro | etwa 2.220 $ | etwa 133.000 $ |
| Durchschnitt der großen Städte | etwa 1.990 $ | etwa 119.000 $ |
Preise aus dem Index der Wohnungsverkäufe für Juli 2026, umgerechnet zu etwa 4,98 Real je Dollar. Von Januar bis September 2026 stiegen Wohnungen im Durchschnitt um etwa 4 %, ungefähr im Gleichschritt mit der Inflation. Die Spanne innerhalb der Städte ist riesig: Die Küstenviertel von Rio und Florianópolis kosten ein Mehrfaches der Randlagen, der Preis wird daher für das konkrete Viertel und Gebäude geprüft.
Kosten des Kaufs
| Posten | Wie viel | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 2–3 % zum Satz der Gemeinde, 3 % in São Paulo und Rio | Käufer |
| Notarielle Urkunde und Eintragung im Immobilienregister | nach den Gebührentabellen des Bundesstaats | Käufer |
| Beeidigte Übersetzung der Unterlagen | zum Satz des Übersetzers | ausländischer Käufer |
| Maklerprovision | nach Vereinbarung | meist der Verkäufer |
Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Immobilienregister, nicht mit der Unterschrift beim Notar. Vor dem Geschäft werden der Registerauszug, Schulden bei Grundsteuer und Hausgeld und Klagen gegen den Verkäufer geprüft.
Steuern für Eigentümer: Vermietung und Verkauf
- Die Grundsteuer wird jedes Jahr an die Gemeinde gezahlt; jede Stadt legt Satz und Bewertung selbst fest.
- Vermietung. Bei einem Nichtansässigen werden 15 % an der Quelle einbehalten, 25 % bei Ansässigen von Niedrigsteuerländern. Ein Ansässiger zahlt die Steuer auf Mieten nach der progressiven Skala.
- Verkauf. Veräußerungsgewinne werden je nach Höhe nach einer Skala von 15 % bis 22,5 % besteuert. Ein Ansässiger ist befreit, wenn er seine einzige Wohnung für bis zu 440.000 Real verkauft oder mit dem Erlös binnen 180 Tagen eine neue Wohnung kauft.
Mehr in unserem Artikel zu Steuern in Brasilien für Ausländer.
Wie man in Brasilien aus der Ferne eine Immobilie kauft
- Die Steuernummer gibt es in einem brasilianischen Konsulat oder online.
- Vollmacht. Brasilien gehört zum Haager Apostille-Übereinkommen: Die Vollmacht wird notariell beglaubigt, mit Apostille versehen und beeidigt ins Portugiesische übersetzt. Ein anderer Weg ist eine Vollmacht in einem brasilianischen Konsulat.
- Prüfung der Immobilie anhand des Registerauszugs und der Schuldenbescheinigungen.
- Überweisung des Geldes aus dem Ausland über eine Bank mit Registrierung des ausländischen Kapitals.
- Notarielle Urkunde und Eintragung des Eigentums im Immobilienregister.
Dient der Kauf einer Aufenthaltserlaubnis für Investoren, werden das Verfahren der Überweisung und die Unterlagen von Anfang an auf die Anforderungen des Programms ausgerichtet.
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Zu diesem Land: Umzug nach Brasilien, Steuern in Brasilien für Ausländer, lohnt sich der Umzug nach Brasilien, brasilianische Staatsbürgerschaft.
Einen Vergleich von Ländern, Preisen und Programmen bietet unsere Übersicht wo man im Ausland Immobilien kauft.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Brasilien eine Immobilie kaufen?
Bringt ein Immobilienkauf in Brasilien einen Aufenthaltstitel?
Wo fangen wir an?
Was kostet der Aufenthalt in Brasilien über eine Immobilie?
Für wie lange wird der Aufenthalt als Immobilieninvestor in Brasilien gewährt?
Brauche ich ein Visum, um in Brasilien eine Wohnung zu kaufen?
Welche Steuer zahlt der Käufer einer Wohnung in Brasilien?
Was kostet eine Wohnung in São Paulo?
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