Immobilien in Thailand für Ausländer

Aktualisiert am 08.10.2026

Wohnungen in Bangkok, auf Phuket und in Pattaya: Wir prüfen die freie Ausländerquote und den Bauträger, organisieren die Überweisung mit der nötigen Bestätigung und begleiten die Eintragung beim Grundbuchamt.

In Thailand kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung in einem Kondominium direkt besitzen, aber kein Land. Wohnungen werden daher im vollen Eigentum gekauft, Villen und Häuser dagegen über langfristige Landpachten oder andere Strukturen gehalten, die jeweils gesondert geprüft werden. Die Hauptmärkte sind Bangkok, Phuket, Pattaya und Samui. Ein Kauf gibt für sich allein keinen Aufenthalt, eine Immobilie kann aber Teil der Investition für ein Langzeitvisum sein.

Kondominium im vollen Eigentum: Regeln für Ausländer

• Quote von 49 %. Ausländer dürfen zusammen höchstens 49 % der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes besitzen. Ist die Quote ausgeschöpft, kann eine Einheit nicht im vollen Eigentum gekauft werden. Die verfügbare Quote wird vor der Anzahlung mit einem Schreiben der Gebäudeverwaltung geprüft.
• Mittel aus dem Ausland. Die Zahlung muss in Fremdwährung nach Thailand überwiesen werden. Die Bank stellt eine Bestätigung über das Devisengeschäft aus, ohne die das Grundbuchamt den Kauf nicht auf einen Ausländer einträgt.
• Eintragung des Eigentums erfolgt beim Grundbuchamt am Tag der Übertragung.

Häuser und Villen: Landpachten

Ein Ausländer kann kein Land besitzen. Ein Haus wird meist so gestaltet, dass das Gebäude im Eigentum steht und das Land auf einer eingetragenen Pacht. Die längste eingetragene Pachtdauer beträgt 30 Jahre. Verlängerungen werden in den Vertrag geschrieben, sie sind aber ein vertragliches Versprechen, kein automatisches Recht. Strukturen, bei denen ein Ausländer Land faktisch über eine thailändische Gesellschaft mit Strohmann-Gesellschaftern kontrolliert, sind illegal, und solche Käufe können angefochten werden.

Kaufnebenkosten

• Umschreibungsgebühr: 2 % des Schätzwerts beim Grundbuchamt.
• Sondergewerbesteuer: 3,3 %, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre besitzt. Sonst gilt eine Stempelsteuer von 0,5 %.
• Quellensteuer des Verkäufers, je nachdem, ob es eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist.
• Eintragung einer Pacht: 1 % der gesamten Miete für die Laufzeit plus 0,1 % Stempelsteuer.

Wer welche Kosten trägt, wird im Vertrag vereinbart; die Umschreibungsgebühr wird oft geteilt.

Immobilie und Langzeitvisum

Das Langzeitvisum für vermögende Ausländer verlangt ein Vermögen von mindestens 1 Million $, davon mindestens 500.000 $, etwa 16,9 Millionen Baht, in Thailand investiert: Staatsanleihen, Direktinvestitionen oder Immobilien. Seit Februar 2025 ist die Einkommensanforderung für diese Kategorie entfallen. Das Visum wird für 10 Jahre erteilt. Ein anderer Weg ist das thailändische Privilegienvisum gegen eine einmalige Gebühr ohne Investitionsanforderung; siehe unsere Seite Aufenthalt in Thailand.

Wie der Kauf abläuft

1. Auswahl einer Wohnung oder eines Hauses für Ihr Ziel: Wohnen, Vermietung, Kapitalerhalt.
2. Prüfung. Eigentumstitel des Bauträgers oder Verkäufers, Baugenehmigungen, verfügbare Ausländerquote, Belastungen.
3. Verträge: Reservierung und Kauf, bei einem Haus die Landpacht.
4. Überweisung der Mittel aus dem Ausland in Fremdwährung mit Bankbestätigung.
5. Eintragung beim Grundbuchamt und Zahlung der Gebühren.

Risiken

• Eine Einheit ohne verfügbare Ausländerquote wird gepachtet, nicht im vollen Eigentum gehalten.
• Ohne Bestätigung über das Devisengeschäft überwiesene Mittel: Die Eintragung ist unmöglich.
• Ein Bauträger verkauft Einheiten, bevor Genehmigungen erteilt sind.
• Strukturen mit thailändischen Strohmann-Gesellschaftern zum Halten von Land.

Was wir tun

Wir stellen eine Auswahl an Immobilien zusammen, prüfen Bauträger, Genehmigungen und Ausländerquote, bereiten Verträge vor, organisieren die Überweisung der Mittel mit den richtigen Bestätigungen und begleiten die Eintragung beim Grundbuchamt mit vor Ort zugelassenen Partnern. Ist die Immobilie Teil eines Plans für ein Langzeitvisum, verknüpfen wir den Kauf von Anfang an damit.

Spielt die Staatsangehörigkeit beim Kauf in Thailand eine Rolle

Nein, alle Ausländer kaufen zu denselben Bedingungen: eine Eigentumswohnung im Volleigentum, wenn das Gebäude eine freie Ausländerquote hat, und ein Haus über das Eigentum am Gebäude und eine eingetragene Grundstückspacht. Besondere Verbote für einzelne Staatsangehörigkeiten gibt es nicht. Die wichtigste technische Bedingung: Das Geld muss aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand kommen, und die Bank stellt eine Überweisungsbestätigung aus, ohne die das Grundbuchamt die Wohnung nicht einträgt.

Deshalb wird der Weg des Geldes im Voraus geplant: Eine Überweisung etwa von einem russischen Konto oder einer russischen Karte nach Thailand kann scheitern oder ohne die nötige Bestätigung ankommen. Sicherer ist die Zahlung von einem Bankkonto in einem Drittland oder von einem thailändischen Konto, auf das das Geld aus dem Ausland kam. Für Besichtigungen brauchen Bürger vieler Länder kein Visum; wie lange der visumfreie Aufenthalt dauert, steht in unserem Artikel über die visumfreie Einreise nach Thailand.

Wohnungspreise 2026

Im ersten Halbjahr 2026 kamen neue Wohnungen in Bangkok zu durchschnittlich etwa 120.000 Baht pro Quadratmeter auf den Markt, etwa 3.600 $.

Auf Phuket und in Pattaya ist die Spanne noch größer: Entfernung zum Meer und Aussicht bestimmen den Preis. Viertel und Mieten behandeln unsere Ratgeber zu Bangkok, Phuket und Pattaya, den Kauf im Detail unser Artikel über den Wohnungskauf in Thailand.

Steuern für Eigentümer und Vermietung

• Besitz. Die Grund- und Gebäudesteuer auf Wohnimmobilien beginnt bei 0,02 % des Schätzwerts im Jahr; ab 2026 wird sie zu vollen Sätzen erhoben, ohne die früheren Ermäßigungen.
• Langzeitvermietung. Einnahmen unterliegen der thailändischen Einkommensteuer von 0–35 %, auch Nichtansässige zahlen sie, weil die Einkünfte aus thailändischer Quelle stammen.
• Kurzzeitvermietung. Vermietung für weniger als 30 Tage ohne Hotellizenz ist illegal, und die meisten Wohnanlagen können keine erhalten. Verlässliche Einnahmen bringen Langzeitmieter.
• Verkauf. Vom Verkäufer wird Einkommensteuer auf Grundlage des Schätzwerts einbehalten, und bei weniger als 5 Jahren Besitz fällt eine besondere Gewerbesteuer von 3,3 % an, sonst 0,5 % Stempelsteuer.

Seit 2024 werden ausländische Einkünfte von in Thailand steuerlich Ansässigen besteuert, wenn sie ins Land gebracht werden. Zwischen Deutschland und Thailand gilt das Abkommen gegen Doppelbesteuerung vom 10. Juli 1967; wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, gibt thailändische Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung an. Mehr auf unserer Seite zu Steuern in Thailand.

Wie man in Thailand eine Immobilie aus der Ferne kauft

Die Eintragung beim Grundbuchamt kann ein Vertreter mit Vollmacht erledigen. Die Vollmacht wird auf dem Formular des Grundbuchamts erstellt und in einem thailändischen Konsulat oder bei einem Notar mit Legalisierung beglaubigt, dann ins Thailändische übersetzt. Verträge für Neubauten werden oft aus der Ferne unterschrieben, die Zahlungen folgen dem Bauplan.

Entscheidend beim Kauf aus der Ferne: Jede Überweisung kommt mit der Bestätigung der Bank über die Fremdwährungsüberweisung auf den Namen des Käufers. Ohne sie lässt sich die Wohnung nicht im Volleigentum eintragen und muss langfristig gepachtet werden. Brauchen Sie neben dem Kauf ein Langzeitvisum, stehen die Bedingungen auf unserer Seite zum Aufenthalt in Thailand, und zum Vergleich Thailands mit anderen Ländern siehe unsere Übersicht Wo man im Ausland eine Immobilie kauft.

Eigentumswohnung oder Villa: was wählen

Eine Eigentumswohnung ist für Ausländer der einzige Weg, in Thailand direkt Wohneigentum zu besitzen, daher lässt sie sich leichter an einen anderen Ausländer weiterverkaufen, solange das Gebäude noch freie Quote hat. Eigentümer zahlen eine monatliche Servicegebühr und beim Kauf einen einmaligen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage; beides ist in der Hausordnung festgelegt und beeinflusst die Rendite spürbar.

Eine Villa bietet mehr Platz, doch das Grundstück bleibt in Pacht für bis zu 30 Jahre, und die Verlängerung ist ein vertragliches Versprechen, kein Recht. Beim Weiterverkauf erhält der Käufer die verbleibende Pachtdauer, was den Preis senkt. Thailändische Banken geben Ausländern selten Kredite, daher wird meist aus eigenen Mitteln oder über Raten des Bauträgers während des Baus bezahlt.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen