Недвижимость в Таиланде для иностранцев

Обновлено 6 октября 2026

Квартиры в Бангкоке, на Пхукете и в Паттайе: проверяем свободную иностранную квоту и застройщика, организуем перевод денег с подтверждением и ведём регистрацию в земельном департаменте.

В Таиланде иностранец может напрямую владеть квартирой в кондоминиуме, но не землёй. Поэтому квартиры покупают в собственность, а виллы и дома - через долгосрочную аренду земли или другие конструкции, каждую из которых проверяют отдельно. Основные рынки - Бангкок, Пхукет, Паттайя и Самуи. Сама покупка вид на жительство не даёт, но недвижимость может стать частью вложений для долгосрочной визы.

Квартира в собственность: правила для иностранцев

• Квота 49%. Иностранцам вместе может принадлежать не больше 49% общей площади квартир в здании. Если квота выбрана, купить квартиру в собственность нельзя. Свободную квоту проверяют до задатка по справке управляющей организации здания.
• Деньги из-за рубежа. Оплату нужно перевести в Таиланд в иностранной валюте. Банк выдаёт подтверждение валютного перевода, без него земельный департамент не зарегистрирует покупку на иностранца.
• Регистрация права проходит в земельном департаменте в день передачи.

Дом и вилла: аренда земли

Землёй иностранец владеть не может. Дом обычно оформляют так: здание - в собственность, землю - в зарегистрированную аренду. Максимальный срок зарегистрированной аренды - 30 лет. Продление на следующие сроки прописывают в договоре, но это обязательство сторон, а не автоматическое право. Схемы с тайской компанией, где иностранец фактически контролирует землю через подставных акционеров, незаконны, и такие сделки могут быть оспорены.

Расходы на сделку

• Сбор за передачу права - 2% от оценочной стоимости в земельном департаменте.
• Специальный налог на бизнес - 3,3%, если продавец владел объектом меньше пяти лет. Иначе платят гербовый сбор 0,5%.
• Налог у источника с продавца - зависит от того, частное это лицо или компания.
• Регистрация аренды - 1% от суммы арендной платы за весь срок и гербовый сбор 0,1%.

Кто какие расходы несёт, стороны договариваются в договоре, часто сбор за передачу делят пополам.

Недвижимость и долгосрочная виза

Для долгосрочной визы обеспеченного иностранца нужны активы от $1 млн, из которых не меньше $500 000, около 16,9 млн бат, вложено в Таиланде: в государственные облигации, прямые инвестиции или недвижимость. С февраля 2025 года требование к доходу для этой категории отменено. Виза выдаётся на 10 лет. Ещё один путь - привилегированная виза Таиланда за разовый взнос, без требований к вложениям, подробнее на странице вид на жительство Таиланда.

Как проходит покупка

1. Подбор квартиры или дома под задачу: жизнь, сдача, сохранение капитала.
2. Проверка. Право застройщика или продавца, разрешения на строительство, свободная иностранная квота, обременения.
3. Договор бронирования и купли-продажи, для дома - договор аренды земли.
4. Перевод денег из-за рубежа в валюте с подтверждением банка.
5. Регистрация в земельном департаменте и уплата сборов.

Риски

• Квартира без свободной иностранной квоты оформляется в аренду, а не в собственность.
• Деньги переведены без подтверждения валютного перевода - регистрация невозможна.
• Застройщик продаёт квартиры до получения разрешений.
• Схемы с подставными тайскими акционерами для владения землёй.

Что делаем мы

Подбираем объект, проверяем застройщика, разрешения и иностранную квоту, готовим договоры, организуем перевод денег с нужными подтверждениями и сопровождаем регистрацию в земельном департаменте вместе с партнёрами с местной лицензией. Если недвижимость - часть плана по долгосрочной визе, связываем покупку с ней с самого начала.

Может ли гражданин России купить недвижимость в Таиланде

Да, на тех же условиях, что и другие иностранцы: квартиру в кондоминиуме - в собственность, если в доме есть свободная иностранная квота, дом - через собственность на здание и зарегистрированную аренду земли. Отдельных запретов для граждан России нет. Главное техническое условие - деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, и банк выдаёт подтверждение перевода, без которого земельный департамент не зарегистрирует квартиру.

Поэтому путь денег продумывают заранее: перевод с российского счёта или карты в Таиланд может не пройти или пройти без нужного подтверждения. Надёжнее платить со счёта в банке третьей страны или с тайского счёта, на который деньги пришли из-за рубежа. На осмотр квартиры гражданам России виза не нужна, о сроках безвизового въезда - в статье безвиз в Таиланд.

Цены на квартиры в 2026 году

В первой половине 2026 года новые квартиры в Бангкоке выводили на рынок в среднем примерно по 120 000 бат за метр, около $3 600.

На Пхукете и в Паттайе разброс ещё шире: цену решают расстояние до моря и вид из окна. Районы и цены аренды - в гидах по Бангкоку, Пхукету и Паттайе, подробный разбор покупки - в статье купить квартиру в Таиланде.

Налоги владельца и сдача в аренду

• Владение. Налог на землю и строения для жилья - от 0,02% оценочной стоимости в год; с 2026 года его собирают по полным ставкам, без прежних скидок.
• Долгосрочная аренда. Доход облагается подоходным налогом Таиланда по шкале 0-35%, налог платят и нерезиденты, потому что источник дохода тайский.
• Посуточная сдача. Сдавать жильё на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии нельзя, а в большинстве кондоминиумов такую лицензию не получить. Надёжный доход дают долгосрочные арендаторы.
• Продажа. С продавца удерживают подоходный налог от оценочной стоимости, а при владении меньше 5 лет платят специальный налог на бизнес 3,3%, иначе гербовый сбор 0,5%.

С 2024 года зарубежные доходы налоговых резидентов Таиланда облагаются при ввозе в страну. Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения: налог с тайской аренды можно зачесть в России. Подробнее - на странице налоги в Таиланде.

Как купить недвижимость в Таиланде удалённо

Регистрацию в земельном департаменте может провести представитель по доверенности. Доверенность оформляют по форме земельного департамента и заверяют в консульстве Таиланда или у нотариуса с легализацией, а затем переводят на тайский. Договор с застройщиком новостройки часто подписывают дистанционно, а платежи идут по графику строительства.

Главное при удалённой покупке - чтобы каждый перевод сопровождало подтверждение банка о валютном переводе на имя покупателя. Без него квартиру не оформят в собственность, и её придётся брать в долгосрочную аренду. Если вместе с покупкой нужна долгосрочная виза, условия - на странице вид на жительство Таиланда, а сравнить Таиланд с другими странами можно в обзоре где купить недвижимость за границей.

Кондоминиум или вилла: что выбрать

Квартира в кондоминиуме - единственный способ для иностранца владеть жильём в Таиланде напрямую, поэтому её проще перепродать другому иностранцу, если в доме остаётся свободная квота. Владельцы платят ежемесячный взнос на обслуживание и разовый взнос в резервный фонд дома при покупке; их размер указан в правилах здания и заметно влияет на доходность.

Вилла даёт больше пространства, но земля остаётся в аренде на срок до 30 лет, и продление - обязательство по договору, а не право. При перепродаже покупатель получает остаток срока аренды, и это снижает цену. Тайские банки иностранцам почти не дают ипотеку, поэтому покупку обычно оплачивают из своих средств или рассрочкой застройщика на время стройки.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы