Инвестиционная недвижимость: Украина

Обновлено 8 октября 2026

Правило покупки в Украине в 2026 году: квартиры и дома да; сельхозземля нет. Доходность аренды, Киев: около 8,5% годовых. Украина: найдём объект под ваш бюджет и цель, проверим документы и проведём покупку до конца.

Иностранец может купить недвижимость в Украине в 2026 году - квартиру, дом или коммерческое помещение: сделку заключают у нотариуса, который в тот же день регистрирует право в Государственном реестре вещных прав. Покупатель платит сбор на пенсионное страхование 1% цены. Сельскохозяйственную землю иностранцам продавать нельзя, а покупка жилья вида на жительство не даёт.

Рынок работает и во время военного положения, но сделки с объектами на временно оккупированных территориях и там, где идут боевые действия, нотариусы не заверяют. Расчёты идут в гривнах: курс Национального банка Украины на 7 октября 2026 года - 44,95 гривны за доллар.

Кому подходит недвижимость в Украине

• тем, кто живёт и работает в Украине или возвращается в страну;
• семьям с родственниками в Украине, которым нужно своё жильё;
• покупателям, которые понимают военные риски и выбирают жильё в тыловых регионах;
• владельцам бизнеса, которым нужны офис или склад.

Не подходит покупка тем, кому важно быстро вывести деньги за рубеж после продажи: в военное время переводы ограничены.

Что может купить иностранец в Украине: требования

Иностранец в Украине покупает жильё и коммерческие помещения без разрешений, но не сельскохозяйственную землю.

• Квартира, дом, коммерческое помещение - без разрешений.
• Сельскохозяйственная земля - иностранцам продавать нельзя по статье 130 Земельного кодекса.
• Участок под своим зданием в населённом пункте иностранец получить может.
• Налоговый номер. Для сделки нужен украинский регистрационный номер налогоплательщика: его выдаёт налоговая служба по паспорту с нотариально заверенным переводом.
• Территории. Сделки с объектами на временно оккупированных территориях и в районах боевых действий нотариусы не заверяют.

Документы для покупки недвижимости в Украине

Для покупки недвижимости в Украине иностранцу нужны 6 групп документов.

• паспорт с нотариально заверенным переводом на украинский язык;
• регистрационный номер налогоплательщика;
• документы продавца о праве собственности и выписка из Государственного реестра вещных прав;
• отчёт об оценке объекта из электронной системы оценки;
• нотариально заверенное согласие супругов на сделку;
• подтверждение оплаты через банковский счёт в Украине и документы о происхождении денег.

Как проходит покупка недвижимости в Украине: шаги и сроки

Покупка недвижимости в Украине проходит в 5 шагов; договор и регистрация права занимают один день у нотариуса.

1. Проверка объекта по Государственному реестру вещных прав: собственник, ипотека, аресты, запреты.
2. Проверка продавца: полномочия, согласие супруга, нет ли санкций и связи с государством-агрессором.
3. Оценка. Получаем оценочную стоимость в электронной системе оценки: налоги считают от большей из двух сумм, цены договора или оценки.
4. Оплата - в гривнах через банковский счёт в Украине.
5. Подписание у нотариуса и регистрация права собственности в тот же день.

Сколько стоит покупка недвижимости в Украине: налоги и сборы

Покупатель недвижимости в Украине платит сбор на обязательное государственное пенсионное страхование 1% цены; остальные обязательные платежи по закону лежат на продавце.

Налоги считают от большей из двух сумм - цены договора или оценочной стоимости. Резидент, который продаёт жильё не чаще раза в год и владел им больше трёх лет, налог на доходы и военный сбор не платит. Пример: при цене квартиры $60 000 покупатель заплатит сбор $600. Подробнее - на странице налоги в Украине.

Оплата и перевод денег для покупки в Украине

Расчёты по договору купли-продажи в Украине проводят в гривнах, а наличными между физическими лицами можно заплатить не больше $1 200 (50 000 гривен): остальное идёт через банк. Иностранец заводит деньги из-за рубежа на свой счёт в украинском банке: банк проверяет происхождение средств и продаёт валюту по курсу на день операции. Договор, банковские документы о ввозе денег и платёжные поручения сохраняют: они понадобятся, чтобы подтвердить источник средств при продаже и переводе денег обратно.

Аренда и владение недвижимостью в Украине

Доход от сдачи жилья в Украине облагается налогом на доходы 18% и военным сбором 5%; нерезидент сдаёт недвижимость через представителя-резидента, который удерживает и перечисляет налог. Ежегодный налог на недвижимое имущество начисляют на площадь квартиры свыше 60 м² и дома свыше 120 м², ставку устанавливает община.

Риски покупки недвижимости в Украине в военное время

• Страхование от военных рисков доступно ограниченно, повреждение объекта обстрелом обычная страховка, как правило, не покрывает.
• Национальный банк в военное время ограничивает переводы за рубеж и смягчает их постепенно. Возможность вывести деньги от будущей продажи проверяем по действующим правилам до покупки.
• Доступ к реестрам и работа нотариусов в отдельных районах могут ограничиваться.

Почему сделки с недвижимостью в Украине срываются

• у покупателя нет украинского налогового номера;
• в реестре есть арест, ипотека или запрет на отчуждение;
• нет согласия супруга продавца;
• продавец или покупатель связаны с лицами под санкциями;
• объект находится на территории, где нотариусы сделки не заверяют;
• гражданство покупателя закрывает для него сделки у нотариуса.

Ограничения для отдельных гражданств в Украине

После февраля 2022 года нотариусы Украины не совершают действий с недвижимостью по обращению граждан России, даже если они законно находятся в стране, а приобретать землю гражданам государства-агрессора запрещает статья 81 Земельного кодекса. Поэтому с российским паспортом купить недвижимость в Украине нельзя. Гражданам других стран сделки доступны на общих условиях: нужен регистрационный номер налогоплательщика, а продавца и покупателя проверяют по санкционным спискам Украины. Возможность сделки под ваше гражданство специалисты Murblz проверяют до задатка.

Что делает Murblz при покупке недвижимости в Украине

Специалисты Murblz проверяют, можете ли вы купить с вашим гражданством, получают налоговый номер, проверяют объект и продавца по реестрам и санкционным спискам, считают налоги от оценочной стоимости, сопровождают расчёт и сделку у нотариуса. Стоимость сопровождения назовём после консультации.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы