Инвестиционная недвижимость: Уругвай

Обновлено 6 октября 2026

Уругвай - самая спокойная юрисдикция Южной Америки: устойчивая правовая система, уважение к частной собственности и полное равенство прав.

Иностранец покупает недвижимость, включая землю, на тех же условиях, что и гражданин, без разрешений и ограничений. Основные рынки - Монтевидео и курортная Пунта-дель-Эсте, куда традиционно инвестируют аргентинцы и бразильцы. Отдельной золотой визы за покупку жилья нет, но ВНЖ в Уругвае в целом доступен и без инвестиций, а крупная покупка недвижимости учитывается в критериях налогового резидентства страны. Рынок небольшой и небыстрый - это история про сохранение капитала в стабильной юрисдикции, а не про спекуляцию.

Мы подбираем объект под задачу - от квартиры в Монтевидео до дома в Пунта-дель-Эсте, проверяем титул и обременения через нотариуса, который в Уругвае ведёт сделку, сопровождаем покупку и помогаем со структурой владения. Если цель - переезд или смена налогового резидентства, выстраиваем последовательность шагов: сделка, ВНЖ, статус резидента - и ведём процессы параллельно с нашими партнёрами с местной лицензией.

Налоги при покупке

При продаже недвижимости в Уругвае налог на передачу имущества платят обе стороны: 2% продавец и 2% покупатель. База - кадастровая стоимость объекта, которую индексируют по инфляции на дату сделки, по данным налоговой службы Уругвая. Владелец, который живёт за границей, а в уругвайской недвижимости бывает лишь время от времени, платит налог на имущество; при продаже продавец считает налог с прироста стоимости.

Как проходит покупка

1. Подбор объекта под цель: жильё, аренда или вложение.
2. Проверка права собственности, долгов и обременений у нотариуса.
3. Обещание купли-продажи и задаток.
4. Основной договор у нотариуса, уплата налога на передачу имущества.
5. Регистрация права и, если нужно, сдача в аренду.

Какие документы нужны

Паспорт, документы о происхождении средств для банка и нотариуса; при покупке через компанию - её учредительные документы.

Налоговое резидентство через покупку

Покупка недвижимости в Уругвае может дать налоговое резидентство. Для этого объекты, купленные с 1 июля 2020 года, должны стоить больше 3,5 млн индексированных единиц: по значению на 5 октября 2026 года это около 23,3 млн песо, или около $577 300 по курсу того же дня, округлено вверх. Владеть ими нужно на 31 декабря, а в стране провести не меньше 60 дней за календарный год, по данным налоговой службы Уругвая. Индексированная единица растёт вместе с ценами, поэтому порог в долларах со временем меняется.

Налоговое резидентство и вид на жительство - разные вещи: первое определяет, где вы платите налоги, второе даёт право жить в стране. Мы ведём оба процесса параллельно и заранее считаем, как статус резидента Уругвая скажется на налогах в вашей прежней стране.

Расходы сверх цены и доход от аренды

Кроме налога на передачу имущества, покупатель оплачивает услуги нотариуса: ориентир - 3% базы плюс налог на добавленную стоимость и взносы, на практике около 4%. Если объект найден через агентство недвижимости, его комиссия обычно составляет 3% плюс налог на добавленную стоимость. Всего сверх цены стоит заложить 8-10%.

Доход от сдачи в аренду и прибыль при продаже облагаются по ставке 12% и у резидентов, и у нерезидентов, поэтому доходность объекта считаем уже после налога.

Кому откажут

Банк и нотариус откажут в сделке, если происхождение денег нельзя подтвердить документами или если покупатель под санкциями. Возможность работы с гражданами России проверяем до подготовки документов.

Может ли гражданин России купить недвижимость в Уругвае

Да. Уругвай не ограничивает покупку недвижимости по гражданству: гражданин России покупает квартиру, дом или землю на тех же условиях, что и уругваец, без вида на жительство. Сделку ведёт нотариус, который проверяет историю объекта и личность покупателя.

Самое узкое место - деньги. Нотариус и банк обязаны проверить их происхождение, а покупателю из санкционного списка откажут. Переводы из России проходят с трудом, поэтому оплату готовят через счёт в третьей стране с документами о доходах и налогах.

Цены на квартиры в Монтевидео и Пунта-дель-Эсте

Цены - ориентиры предложения на 2026 год, округлены вверх. Самые дорогие кварталы столицы - вдоль набережной, а на курорте Пунта-дель-Эсте цены сильнее зависят от сезона и близости к морю. Для налогового резидентства через покупку нужен объект дороже порога в индексированных единицах - около $577 300, поэтому такие покупки чаще делают в дорогих районах или несколькими объектами.

Ипотеку нерезидентам банки Уругвая дают редко, поэтому большинство сделок оплачивают из собственных средств. Цены объявляют в долларах, а налоги считают от кадастровой стоимости в песо, поэтому итоговую сумму налога пересчитывают на дату сделки.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Аренда. Резидент платит подоходный налог 12% с арендной платы, нерезидент - налог на доходы нерезидентов 12%.
• Продажа. 12% с реальной прибыли. Для объектов, купленных до 1 июля 2007 года, прибыль можно считать как 15% цены продажи, тогда налог - 1,8% цены.
• Ежегодно. Муниципальный налог на недвижимость, а для владельцев, живущих за границей, - налог на имущество.

Соглашения об избежании двойного налогообложения между Россией и Уругваем нет, поэтому налоговый резидент России декларирует доход от аренды и продажи в России и зачитывает уругвайский налог по общим правилам.

Как купить недвижимость в Уругвае удалённо

В Уругвае всю сделку ведёт нотариус: проверяет право собственности за много лет, долги и обременения, готовит договор обещания и купчую. Подписать их за покупателя может представитель по доверенности, оформленной в консульстве Уругвая или у нотариуса с апостилем и переводом присяжного переводчика.

Лично приезжают обычно тогда, когда покупка связана с видом на жительство или налоговым резидентством: для резидентства через недвижимость нужно провести в стране не меньше 60 дней в году.

Для сделки готовят загранпаспорт, документы о происхождении денег - выписки, договоры, декларации о доходах - и, если покупка идёт через компанию, её учредительные документы и сведения о конечных владельцах. Иностранные документы проходят апостиль и перевод на испанский, поэтому их заказывают заранее, пока идёт проверка объекта.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы