Leistungen · Immobilien

Anlageimmobilien in Uruguay

Aktualisiert am 08.10.2026

Uruguay ist die ruhigste Jurisdiktion Südamerikas: ein stabiles Rechtssystem, hoher Respekt vor dem Privateigentum und volle Gleichberechtigung.

Ein Ausländer kauft Immobilien, auch Land, zu genau denselben Bedingungen wie ein Staatsbürger, ohne Genehmigungen oder Beschränkungen. Die wichtigsten Märkte sind Montevideo und das Feriengebiet Punta del Este, ein traditionelles Ziel für argentinisches und brasilianisches Kapital. Ein Goldenes Visum mit Bezug zu Immobilien gibt es nicht, aber ein Aufenthaltstitel in Uruguay ist auch ohne Investition gut erreichbar, und ein erheblicher Immobilienkauf zählt zu den Kriterien für die steuerliche Ansässigkeit im Land. Der Markt ist klein und bewegt sich langsam – hier geht es um Kapitalerhalt in einer stabilen Jurisdiktion, nicht um Spekulation.

Wir wählen das Objekt passend zu Ihrem Ziel aus, von der Wohnung in Montevideo bis zum Haus in Punta del Este, prüfen Eigentumstitel und Belastungen über einen Notar, der in Uruguay das Geschäft führt, begleiten den Kauf und helfen bei der Eigentumsstruktur. Ist das Ziel ein Umzug oder ein Wechsel der steuerlichen Ansässigkeit, legen wir die Reihenfolge fest – Kauf, Aufenthaltstitel, Status als Steueransässiger – und führen die Verfahren parallel mit unseren lokal lizenzierten Partnern.

Steuern beim Kauf

Wird in Uruguay eine Immobilie verkauft, zahlen beide Seiten die Vermögensübertragungssteuer: 2 % der Verkäufer und 2 % der Käufer. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert der Immobilie, zum Datum des Geschäfts an die Inflation angepasst, laut der uruguayischen Steuerbehörde. Ein Eigentümer, der im Ausland lebt und die uruguayische Immobilie nur gelegentlich nutzt, zahlt Vermögensteuer; beim Verkauf zahlt der Verkäufer Steuer auf den Gewinn.

Wie der Kauf abläuft

1. Eine Immobilie für Ihr Ziel wählen: ein Zuhause, Vermietung oder Kapitalanlage.
2. Ein Notar prüft Eigentum, Schulden und Belastungen.
3. Ein Kaufversprechen und eine Anzahlung.
4. Die Hauptkaufurkunde vor einem Notar und Zahlung der Übertragungssteuer.
5. Eintragung des Eigentums und bei Bedarf Vermietung.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Einen Reisepass und Nachweise zur Herkunft der Mittel für Bank und Notar; beim Kauf über eine Gesellschaft deren Gründungsunterlagen.

Steuerliche Ansässigkeit durch einen Kauf

Der Immobilienkauf in Uruguay kann eine steuerliche Ansässigkeit geben. Dafür müssen am oder nach dem 1. Juli 2020 gekaufte Immobilien mehr als 3,5 Millionen indexierte Einheiten wert sein: Zum Wert vom 5. Oktober 2026 sind das etwa 23,3 Millionen Pesos oder etwa 577.300 $ zum Tageskurs, aufgerundet. Sie müssen sie am 31. Dezember besitzen und im Kalenderjahr mindestens 60 Tage im Land verbringen, laut der uruguayischen Steuerbehörde. Die indexierte Einheit steigt mit den Preisen, die Dollarschwelle ändert sich also mit der Zeit.

Steuerliche Ansässigkeit und Aufenthaltserlaubnis sind verschiedene Dinge: Die erste bestimmt, wo Sie Steuern zahlen, die zweite gibt das Recht, im Land zu leben. Wir führen beide Verfahren parallel und berechnen im Voraus, wie sich der Status als uruguayischer Ansässiger auf die Steuern in Ihrem bisherigen Land auswirkt.

Kosten zusätzlich zum Preis und Mieteinnahmen

Neben der Vermögensübertragungssteuer zahlt der Käufer Notarkosten: Richtwert sind 3 % der Bemessungsgrundlage plus Mehrwertsteuer und Abgaben, in der Praxis etwa 4 %. Wurde die Immobilie über einen Makler gefunden, beträgt seine Provision meist 3 % plus Mehrwertsteuer. Insgesamt sollten Sie 8–10 % zusätzlich zum Preis einplanen.

Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden für Ansässige wie Nichtansässige mit 12 % besteuert, deshalb berechnen wir die Rendite nach Steuern.

Wer abgelehnt wird

Bank und Notar lehnen das Geschäft ab, wenn die Herkunft der Mittel nicht belegt werden kann oder der Käufer unter Sanktionen steht. Ob ein Fall mit russischen Staatsbürgern möglich ist, prüfen wir, bevor Unterlagen vorbereitet werden.

Kann ein Ausländer in Uruguay eine Immobilie kaufen

Ja. Uruguay schränkt Immobilienkäufe nicht nach Staatsangehörigkeit ein: Ein Ausländer kauft Wohnung, Haus oder Land zu denselben Bedingungen wie ein Uruguayer, ohne Aufenthaltstitel. Das Geschäft führt ein Notar, der die Geschichte der Immobilie und die Identität des Käufers prüft.

Der Engpass ist das Geld. Notar und Bank müssen seine Herkunft prüfen, und ein Käufer auf einer Sanktionsliste wird abgelehnt. Überweisungen aus Russland kommen nur schwer durch, die Zahlung wird in diesem Fall über ein Konto in einem Drittland mit Einkommens- und Steuerunterlagen vorbereitet.

Wohnungspreise in Montevideo und Punta del Este

Die Preise sind Richtwerte aus Angeboten für 2026, aufgerundet. Die teuersten Viertel der Hauptstadt liegen am Ufer, und im Badeort Punta del Este hängen die Preise stärker von Saison und Nähe zum Meer ab. Die steuerliche Ansässigkeit durch einen Kauf verlangt eine Immobilie über einer Schwelle in indexierten Einheiten – etwa 577.300 $ –, solche Käufe finden daher meist in teuren Vierteln oder mit mehreren Objekten statt.

Uruguayische Banken geben Nichtansässigen selten Kredite, die meisten Geschäfte werden daher aus eigenen Mitteln bezahlt. Preise werden in Dollar genannt, die Steuern richten sich aber nach dem Katasterwert in Pesos, die endgültige Steuer wird also zum Tag des Geschäfts neu berechnet.

Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf

• Miete. Ein Ansässiger zahlt 12 % Einkommensteuer auf Mieten, ein Nichtansässiger 12 % Einkommensteuer für Nichtansässige.
• Verkauf. 12 % auf den tatsächlichen Gewinn. Bei vor dem 1. Juli 2007 gekauften Immobilien darf der Gewinn mit 15 % des Verkaufspreises angesetzt werden, die Steuer beträgt dann 1,8 % des Preises.
• Jährlich. Kommunale Grundsteuer, dazu eine Vermögensteuer für Eigentümer, die im Ausland leben.

Wer in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, erklärt Miet- und Verkaufseinkünfte dort; ob die uruguayische Steuer angerechnet wird, regeln die Vorschriften dieses Landes.

Wie man in Uruguay aus der Ferne eine Immobilie kauft

In Uruguay führt der Notar das ganze Geschäft: Er prüft das Eigentum über viele Jahre, Schulden und Belastungen und bereitet das Kaufversprechen und die Urkunde vor. Ein Vertreter kann sie für den Käufer mit einer Vollmacht unterzeichnen, die in einem uruguayischen Konsulat oder vor einem Notar mit Apostille und beeidigter Übersetzung ausgestellt wird.

Käufer kommen meist persönlich, wenn der Kauf an einen Aufenthaltstitel oder die steuerliche Ansässigkeit geknüpft ist: Der Aufenthalt durch Immobilien verlangt mindestens 60 Tage im Jahr im Land.

Für das Geschäft bereiten Sie einen Reisepass, Unterlagen zur Herkunft der Mittel – Auszüge, Verträge, Einkommenserklärungen – und beim Kauf über eine Gesellschaft deren Gründungsunterlagen und Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten vor. Ausländische Unterlagen brauchen eine Apostille und eine spanische Übersetzung, daher werden sie vorab bestellt, während die Immobilie geprüft wird.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen