Инвестиционная недвижимость: Вьетнам

Обновлено 8 октября 2026

Вьетнам разрешает иностранцам владеть жильём, но не землёй: вся земля принадлежит государству.

Иностранец по закону о жилье 2023 года и постановлению правительства № 95/2024 покупает квартиру или дом только в коммерческом жилом проекте вне зон обороны и безопасности. Право собственности выдают на 50 лет с даты свидетельства, продлить можно один раз ещё на 50 лет, заявление подают не позже чем за три месяца до окончания срока. Вид на жительство покупка не даёт.

Квоты для иностранцев

Иностранцам вместе может принадлежать не больше 30% квартир в одном доме и не больше 250 отдельных домов в пределах территории с населением одного городского квартала, около 10 000 человек. В популярных домах Ханоя, Хошимина и Дананга квота часто уже выбрана, и купить там можно только у другого иностранца. Поэтому первым шагом проверяем, есть ли место в квоте конкретного дома.

Как проходит покупка

1. Проверяем проект: разрешения застройщика, право продавать иностранцам, остаток квоты, залоги.
2. Подписываем договор купли-продажи, у застройщика - по графику платежей.
3. Платим только через банк во Вьетнаме: деньги иностранного покупателя должны пройти через вьетнамский банковский счёт.
4. Получаем свидетельство о праве собственности с отметкой о сроке владения.

Расходы на покупку

Пример расчёта: новая квартира 60 м² в Ханое за $290 000. Регистрационный сбор - около $1 450, взнос в фонд обслуживания дома - около $5 800, вместе около $7 250 сверх цены. В сумму не входят мебель, ремонт и услуги банка. Суммы - по курсу банков на 6 октября 2026 года, около 26 000 донгов за доллар, округлены вверх.

Сдача в аренду и перепродажа

Иностранец-собственник может сдавать квартиру в аренду для целей, которые закон не запрещает, и обязан платить с аренды налоги. Продать квартиру можно и иностранцу, и гражданину Вьетнама. Если покупатель - вьетнамец, он получает право собственности без ограничения срока, поэтому такой объект проще продать ближе к концу срока владения. Компания с иностранным капиталом покупает жильё во Вьетнаме только для проживания своих сотрудников, сдавать или перепродавать его как бизнес она не может.

Частые ошибки

• Покупка в доме, где квота для иностранцев выбрана: свидетельство не выдадут.
• Оплата наличными или через третьих лиц, а не через вьетнамский банк.
• Оформление на вьетнамского знакомого: такой владелец юридически полный собственник.
• Покупка земли или дома вне коммерческого проекта.

Как проверить проект и застройщика

Большинство иностранцев во Вьетнаме покупают квартиры в строящихся домах, и главный риск здесь - не цена, а сам проект. До задатка проверяем разрешение на строительство и подтверждение строительного ведомства провинции, что жильё в этом проекте можно продавать до сдачи дома. Без такого подтверждения застройщик не вправе брать деньги за будущую квартиру.

Отдельно смотрим поручительство банка: по закону о торговле недвижимостью застройщик, который продаёт квартиры до сдачи дома, обязан иметь гарантию банка на возврат денег покупателю, если дом не сдадут в срок. Закон ограничивает и график платежей: задаток - не больше 5% цены, а до выдачи свидетельства о собственности застройщик может получить не больше 95%. Договор, где задаток больше или вся сумма платится сразу, - повод остановиться.

Ограничения по гражданству

Отдельных запретов для граждан России, Беларуси, Украины или Казахстана во Вьетнаме нет: правила одни для всех иностранцев. Условие одно - купить жильё может иностранец, которому разрешён въезд во Вьетнам. Гражданам России виза не нужна для поездок до 45 дней, электронную визу до 90 дней оформляют онлайн.

Строже проверяют деньги. Оплата идёт только через счёт во вьетнамском банке, и банк спрашивает, откуда средства, поэтому выписки, договоры и декларации о доходах готовят заранее. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Вьетнамом действует: налог с аренды, уплаченный во Вьетнаме, налоговый резидент России может зачесть по документам вьетнамской налоговой.

Цены на квартиры в Ханое и Хошимине

Цены - средние по данным Министерства строительства Вьетнама. В новых проектах метр дороже среднего, а на вторичном рынке во втором квартале 2026 года цены снижались. Дананг и курортные города дешевле двух крупнейших городов.

Для расчёта доходности: квартиру с одной спальней в центре Хошимина сдают за $600-1 200 в месяц, в районе Тэйхо в Ханое - за $700-1 200. Районы и цены аренды - в гидах по Ханою и Хошимину.

Как иностранцы платят за квартиру

Ипотеку вьетнамские банки выдают в основном иностранцам, которые живут и получают доход во Вьетнаме, поэтому большинство покупателей платят собственными деньгами. У застройщика это обычно график платежей по этапам строительства, у продавца на вторичном рынке - одна оплата после проверки документов. Деньги заводят на счёт во вьетнамском банке и оттуда переводят продавцу, а банковские документы сохраняют: они понадобятся, чтобы при продаже квартиры законно вывести деньги из страны.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Ежегодно. Ежегодного налога на квартиру во Вьетнаме нет, как нет и налога на богатство.
• Аренда. С 2026 года доход от аренды до 1 млрд донгов в год, около $38 500, налогом не облагается. Сверх порога налог считают процентом от выручки по виду деятельности.
• Продажа. 2% подоходного налога от цены продажи, а не от прибыли.
• Резидентство. Налоговым резидентом Вьетнама становятся после 183 дней в стране за год или при аренде жилья на 183 дня и больше. Резидент платит налог со всего дохода в мире по шкале 5-35%.

Подробно о ставках - на странице налоги во Вьетнаме.

Даёт ли покупка ВНЖ во Вьетнаме

Нет. Квартира даёт право собственности на 50 лет, но не статус. Карту жителя во Вьетнаме оформляют через работу, инвестиции в бизнес или семью, а для долгих поездок без неё используют электронную визу на 90 дней: однократная стоит $25, многократная - $50. Каждую новую визу оформляют заново, поэтому тем, кто живёт во Вьетнаме подолгу, выгоднее основание для карты жителя. Как переезжают во Вьетнам по каждому основанию - в статье переезд во Вьетнам.

Как купить квартиру во Вьетнаме удалённо

Договор с застройщиком и документы на регистрацию за покупателя может подписать представитель по доверенности. С 11 сентября 2026 года во Вьетнаме действует Гаагская конвенция об апостиле: на доверенность, оформленную за границей, ставят апостиль в стране выдачи и переводят её на вьетнамский язык. Для документов из Германии, Австрии и Чехии, которые возразили против присоединения Вьетнама, остаётся консульская легализация. Лично обычно приезжают один раз, чтобы открыть счёт во вьетнамском банке: без него оплатить квартиру нельзя.

Для сделки готовят загранпаспорт с отметкой о въезде или визой и документы о происхождении денег. Свидетельство о праве собственности выдают на имя покупателя с отметкой о сроке владения, а забрать его может и представитель.

Что делаем мы

Проверяем остаток квоты и документы проекта, подбираем объект, ведём договор и оплату через банк, получаем свидетельство о собственности и помогаем со сдачей в аренду. Стоимость сопровождения назовём после консультации.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы