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Anlageimmobilien in Vietnam

Aktualisiert am 07.10.2026

Vietnam erlaubt Ausländern den Besitz von Wohnraum, nicht aber von Land: Das gesamte Land gehört dem Staat.

Vietnam lässt Ausländer Wohnraum besitzen, aber kein Land: Alles Land gehört dem Staat. Nach dem Wohnungsgesetz von 2023 und dem Regierungsdekret 95/2024 darf ein Ausländer eine Wohnung oder ein Haus nur in einem kommerziellen Wohnprojekt außerhalb von Verteidigungs- und Sicherheitszonen kaufen. Das Eigentum wird für 50 Jahre ab dem Datum der Urkunde erteilt und kann einmal um weitere 50 Jahre verlängert werden, wobei der Antrag mindestens drei Monate vor Ablauf gestellt wird. Ein Kauf gibt keinen Aufenthaltstitel.

Quoten für ausländisches Eigentum

Ausländer dürfen zusammen höchstens 30 % der Wohnungen in einem Gebäude und höchstens 250 freistehende Häuser in einem Gebiet von der Größe eines Stadtbezirks mit etwa 10.000 Menschen besitzen. In beliebten Gebäuden in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang ist die Quote oft ausgeschöpft, und kaufen kann man nur von einem anderen Ausländer. Der erste Schritt ist daher, die verbleibende Quote in einem konkreten Gebäude zu prüfen.

Wie der Kauf abläuft

1. Wir prüfen das Projekt: Genehmigungen des Bauträgers, das Recht, an Ausländer zu verkaufen, die verbleibende Quote, Belastungen.
2. Der Kaufvertrag wird unterzeichnet; bei einem Bauträger folgen die Zahlungen einem Plan.
3. Gezahlt wird nur über eine Bank in Vietnam: Das Geld eines ausländischen Käufers muss über ein vietnamesisches Bankkonto laufen.
4. Die Eigentumsurkunde wird ausgestellt, mit Angabe der Eigentumsdauer.

Kosten des Kaufs

Beispiel: eine neue Wohnung mit 60 Quadratmetern in Hanoi für 290.000 $. Die Registrierungsgebühr beträgt etwa 1.450 $ und der Beitrag zum Instandhaltungsfonds etwa 5.800 $, zusammen etwa 7.250 $ zusätzlich zum Preis. Möbel, Renovierung und Bankgebühren sind nicht enthalten. Die Beträge sind zum Bankkurs vom 6. Oktober 2026 gerechnet, etwa 26.000 Dong je Dollar, und aufgerundet.

Vermietung und Wiederverkauf

Ein ausländischer Eigentümer darf die Wohnung für gesetzlich nicht verbotene Zwecke vermieten und muss die Miete versteuern. Die Wohnung kann an einen Ausländer oder einen vietnamesischen Staatsbürger verkauft werden. Ein vietnamesischer Käufer erhält das Eigentum ohne zeitliche Grenze, was eine solche Immobilie gegen Ende der Eigentumsdauer leichter verkäuflich macht. Eine Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung darf in Vietnam Wohnraum nur zur Unterbringung eigener Mitarbeiter kaufen und ihn nicht gewerblich vermieten oder weiterverkaufen.

Häufige Fehler

• Kauf in einem Gebäude, in dem die Ausländerquote ausgeschöpft ist: Es wird keine Urkunde ausgestellt.
• Zahlung in bar oder über Dritte statt über eine vietnamesische Bank.
• Eintragung der Immobilie auf einen vietnamesischen Bekannten, der dann der volle rechtliche Eigentümer ist.
• Kauf von Land oder eines Hauses außerhalb eines kommerziellen Projekts.

Wie man Projekt und Bauträger prüft

Die meisten Ausländer in Vietnam kaufen Wohnungen in Gebäuden im Bau, und das Hauptrisiko ist nicht der Preis, sondern das Projekt selbst. Vor der Anzahlung prüfen wir die Baugenehmigung und die Bestätigung der Baubehörde der Provinz, dass Wohnungen im Projekt vor der Fertigstellung verkauft werden dürfen. Ohne sie hat der Bauträger kein Recht, Geld für eine künftige Wohnung anzunehmen.

Wir prüfen auch die Bankgarantie: Nach dem Gesetz über das Immobiliengeschäft muss ein Bauträger, der Wohnungen vor der Fertigstellung verkauft, eine Bankgarantie haben, um Käufern das Geld zu erstatten, wenn das Gebäude nicht rechtzeitig übergeben wird. Das Gesetz begrenzt auch den Zahlungsplan: Die Anzahlung beträgt höchstens 5 % des Preises, und bevor die Eigentumsurkunde ausgestellt ist, darf der Bauträger höchstens 95 % erhalten. Ein Vertrag mit höherer Anzahlung oder voller Vorauszahlung ist ein Grund, abzubrechen.

Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit

Vietnam kennt keine eigenen Verbote für eine bestimmte Staatsangehörigkeit: Die Regeln sind für alle Ausländer gleich. Die eine Bedingung ist, dass der Käufer ein Ausländer sein muss, der nach Vietnam einreisen darf. Bürger vieler Länder reisen für eine festgelegte Zeit visumfrei ein, andere erhalten online ein elektronisches Visum für 90 Tage.

Das Geld wird strenger geprüft. Gezahlt wird nur über ein Konto bei einer vietnamesischen Bank, und die Bank fragt, woher die Mittel stammen, Auszüge, Verträge und Einkommenserklärungen werden daher vorab vorbereitet. Hat Ihr Land ein Steuerabkommen mit Vietnam, lässt sich die in Vietnam auf Mieten gezahlte Steuer meist zu Hause anrechnen, mit Unterlagen der vietnamesischen Steuerbehörde.

Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Preise sind Durchschnittswerte des vietnamesischen Bauministeriums. Neue Projekte kosten je Quadratmeter mehr als der Durchschnitt, die Preise auf dem Zweitmarkt fielen im zweiten Quartal 2026. Da Nang und Badeorte sind günstiger als die beiden größten Städte.

Zur Rendite: Eine Zweizimmerwohnung im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt bringt 600–1.200 $ Miete im Monat, in Tay Ho in Hanoi 700–1.200 $. Viertel und Mieten stehen in den Ratgebern zu Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Wie Ausländer eine Wohnung bezahlen

Vietnamesische Banken geben vor allem Ausländern Kredite, die in Vietnam leben und verdienen, die meisten Käufer zahlen daher mit eigenem Geld. Bei einem Bauträger ist das meist ein Plan nach Bauabschnitten; bei einem Verkäufer auf dem Zweitmarkt eine einzige Zahlung nach Prüfung der Unterlagen. Das Geld wird auf ein Konto bei einer vietnamesischen Bank eingezahlt und von dort an den Verkäufer überwiesen, und die Bankbelege werden aufbewahrt: Man braucht sie, um das Geld beim Verkauf der Wohnung rechtmäßig außer Landes zu bringen.

Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf

• Jährlich. Vietnam hat keine jährliche Steuer auf eine Wohnung und keine Vermögensteuer.
• Miete. Seit 2026 sind Mieteinkünfte bis etwa 38.500 $ im Jahr steuerfrei. Über der Schwelle wird die Steuer als Prozentsatz der Einnahmen je nach Art der Tätigkeit erhoben.
• Verkauf. 2 % Einkommensteuer auf den Verkaufspreis, nicht auf den Gewinn.
• Ansässigkeit. Steuerlich ansässig in Vietnam wird, wer 183 Tage im Jahr im Land verbringt oder für 183 Tage oder länger eine Wohnung mietet. Ein Ansässiger zahlt Steuer auf das Welteinkommen nach einer Skala von 5–35 %.

Die Sätze im Einzelnen stehen auf der Seite Steuern in Vietnam.

Gibt ein Immobilienkauf einen Aufenthalt in Vietnam

Nein. Eine Wohnung gibt Eigentum für 50 Jahre, aber keinen Status. Eine Aufenthaltskarte in Vietnam erhält man über eine Anstellung, eine Geschäftsinvestition oder die Familie, und für lange Reisen ohne sie nutzt man das elektronische Visum für 90 Tage: 25 $ für eine einmalige und 50 $ für mehrfache Einreise. Jedes neue Visum wird von vorn beantragt, wer lange Zeit in Vietnam verbringt, ist mit einem Grund für eine Aufenthaltskarte daher besser bedient. Wie man aus jedem Grund nach Vietnam umzieht, steht im Artikel Umzug nach Vietnam.

Wie man in Vietnam aus der Ferne eine Wohnung kauft

Den Vertrag mit dem Bauträger und die Unterlagen für die Eintragung kann ein Vertreter mit Vollmacht für den Käufer unterzeichnen. Vietnam gehört nicht zum Apostille-Übereinkommen, eine im Ausland ausgestellte Vollmacht wird daher in einem vietnamesischen Konsulat legalisiert und ins Vietnamesische übersetzt. Käufer reisen meist einmal persönlich an, um ein Konto bei einer vietnamesischen Bank zu eröffnen: Ohne es lässt sich die Wohnung nicht bezahlen.

Für das Geschäft bereiten Sie einen Pass mit Einreisestempel oder Visum und Unterlagen zur Herkunft der Mittel vor. Die Eigentumsurkunde wird auf den Namen des Käufers ausgestellt, mit vermerkter Eigentumsdauer, und der Vertreter kann sie abholen.

Was wir tun

Wir prüfen die verbleibende Quote und die Projektunterlagen, stellen eine Auswahl an Immobilien zusammen, betreuen Vertrag und Bankzahlung, holen die Eigentumsurkunde ein und helfen bei der Vermietung. Die Kosten unserer Begleitung nennen wir nach einer Beratung.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen