Leistungen · Immobilien

Anlageimmobilien in Bulgarien

Aktualisiert am 08.10.2026

Bulgarien ist einer der günstigsten Immobilienmärkte der Europäischen Union.

Das Land gehört seit 2025 vollständig zum Schengen-Raum und hat 2026 den Euro eingeführt, was das Währungsrisiko für Euro-Inhaber beseitigt. Der Markt ist ungleichmäßig: Sofia wird von stetiger Inlandsnachfrage getragen, während die Ferienzentren – Sonnenstrand, Bansko – für Überangebot und schwache Liquidität bekannt sind, was man vor dem Kauf verstehen sollte. Ausländer von außerhalb der Europäischen Union können Wohnungen und Gebäude frei kaufen, aber kein Land: Um ein Grundstück zu besitzen, auch das unter einem Haus, gründen Käufer meist eine bulgarische Firma. Bulgarien hat kein Programm für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft mit Bezug zu Immobilien – sein Investorenpassprogramm wurde 2022 eingestellt.

Wir helfen Ihnen, sich auf diesem Markt ohne die üblichen Fehler zu bewegen. Wir wählen die Immobilie passend zu Ihrem Ziel – ein Zuhause, eine Vermietung oder ein günstiger Einstieg in einen Markt der Europäischen Union – und prüfen Eigentumstitel, Belastungen, Status des Grundstücks und die Erfolgsbilanz des Bauträgers. Wir übernehmen die notarielle Abwicklung, richten bei Bedarf eine bulgarische Gesellschaft für den Landbesitz ein und beraten, welche Aufenthaltswege in Bulgarien tatsächlich funktionieren, wenn Ihr Ziel über die Immobilie hinausgeht.

Kosten für Käufer in Bulgarien

Seit 1. Januar 2026 laufen alle Käufe in Bulgarien in Euro. Ein Bürger außerhalb der Europäischen Union kann eine Wohnung oder ein Haus auf eigenen Namen kaufen, das Land unter einem Haus aber nur über eine bulgarische Gesellschaft.

Wie der Kauf abläuft

• Prüfung der Immobilie: Eigentümer, Belastungen, bei Neubauten die Nutzungserlaubnis.
• Ein Vorvertrag und eine Anzahlung.
• Eine notarielle Urkunde: Der Notar prüft den Eigentumstitel des Verkäufers, ein Ausländer braucht einen beeidigten Dolmetscher.
• Zahlung der lokalen Steuer und Eintragung im Immobilienregister.
• Anmeldung bei der Gemeinde für die Jahressteuer.

Mehr zu Steuern auf unserer Seite Steuern in Bulgarien.

Kann ein Ausländer in Bulgarien eine Immobilie kaufen

Ja, eine Wohnung, ein Haus oder ein Gebäude – auf eigenen Namen, ohne gesonderte Genehmigung. Die einzige Einschränkung betrifft das Land, nicht den Pass: Wer nicht Bürger der Europäischen Union ist, kann kein Grundstück besitzen, ein Haus mit Land wird daher über eine bulgarische Gesellschaft gekauft. Die Urkunde beglaubigt ein Notar, und ein Ausländer, der kein Bulgarisch spricht, braucht einen beeidigten Übersetzer.

Für Bürger Russlands ist das Geld eine eigene Aufgabe. Die Sanktionsregeln der Europäischen Union verbieten Banken, von russischen Staatsbürgern ohne Aufenthaltstitel der Europäischen Union Einlagen über 113.000 $ anzunehmen, daher wird der Zahlungsweg vor der Anzahlung geplant. Den Aufenthalt durch Immobilienkauf gibt es in Bulgarien weiter: Die Investition muss mindestens 350.000 $ betragen. Die Bedingungen stehen auf der Seite Aufenthaltstitel in Bulgarien.

Wohnungspreise nach Städten

Nach dem Nationalen Statistikinstitut Bulgariens stiegen die Wohnungspreise im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 15,5 %. In Sofia wurden Wohnungen im Durchschnitt für etwa 3.100 $ je Quadratmeter verkauft: Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet etwa 190.000 $. Ferienanlagen an der Küste und in Bansko sind günstiger, aber für ihr Überangebot bekannt: Eine Wohnung dort zu verkaufen, kann schwerer sein, als sie zu kaufen. Beim Kauf im Bau wird das Geld in Raten nach dem Plan des Bauträgers gezahlt, daher werden Baugenehmigung und Belastungen des Grundstücks durch Banken vorab geprüft. Mehr im Artikel Wohnungskauf in Bulgarien.

Steuern für Eigentümer: Miete und Verkauf

• Jährliche Grundsteuer. Von 0,01 % bis 0,45 % des Steuerwerts, den Satz legt die Gemeinde fest, dazu eine eigene Gebühr für die Müllabfuhr.
• Miete. Das Einkommen wird pauschal mit 10 % besteuert, die ein Nichtansässiger auf bulgarische Mieten zahlt.
• Verkauf. Der Gewinn wird mit 10 % besteuert. Für steuerlich Ansässige Bulgariens und der Europäischen Union ist der Verkauf einer Wohnung im Jahr befreit, wenn sie länger als 3 Jahre im Eigentum war.
• Gesellschaft für das Land. Wird ein Haus über eine bulgarische Gesellschaft gekauft, reicht die Gesellschaft einen Jahresabschluss ein und zahlt 10 % Gewinnsteuer.

Die Steuer auf Mieten wird in Bulgarien gezahlt; ob sie im Wohnsitzland angerechnet wird, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen dieses Landes mit Bulgarien. Wer in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, erklärt die Einkünfte dort nach dessen Regeln. Mehr auf der Seite Steuern in Bulgarien.

Wie man in Bulgarien aus der Ferne eine Immobilie kauft

Die notarielle Urkunde kann in Bulgarien ein Vertreter mit Vollmacht unterzeichnen. Die Vollmacht wird in einem bulgarischen Konsulat oder vor einem Notar im Wohnsitzland mit Apostille ausgestellt und in Bulgarien von einem beeidigten Übersetzer übersetzt. Der Vertreter prüft Eigentümer und Belastungen im Immobilienregister, unterzeichnet den Vorvertrag, zahlt die örtliche Steuer und trägt das Geschäft ein.

Persönlich kommen Sie meist, um ein bulgarisches Bankkonto zu eröffnen und einen Aufenthaltstitel zu beantragen. Wird ein Haus mit Land gebraucht, lässt sich auch die Gesellschaft über einen Vertreter eintragen. Von der Anzahlung bis zur Eintragung vergehen meist drei bis sechs Wochen.

Beim Notar unterzeichnet der Käufer Erklärungen zum Familienstand und zur Herkunft des Geldes. Unterzeichnet ein Vertreter das Geschäft, werden diese Erklärungen vorab vor einem Notar mit Apostille zusammen mit der Vollmacht abgegeben; sonst wird die Unterzeichnung verschoben.

Was wir tun

• Wir prüfen Eigentümer, Belastungen und Genehmigungen der Immobilie.
• Wir begleiten Vorvertrag, notarielle Urkunde und den beeidigten Dolmetscher.
• Wir tragen eine Gesellschaft ein, wenn das Land unter einem Haus gebraucht wird.
• Wir melden die Immobilie bei der Gemeinde an und berechnen die Jahressteuer.

Unser Honorar steht in der Preistabelle; die Gesamtsumme hängt von der Immobilie und der Struktur des Kaufs ab.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen