الخدمات · العقارات
عقار للسكن والاستثمار: بلغاريا
بلغاريا من أرخص أسواق العقارات في الاتحاد الأوروبي.
شقق للبيع بالصور والأسعار: عقار استثماري في بلغاريا: ماذا تشتري وكم يكلف ←
بلغاريا من أرخص أسواق العقارات في الاتحاد الأوروبي. البلد عضو كامل في شنغن منذ 2025 واعتمد اليورو في 2026، فزالت مخاطر العملة عن حاملي اليورو. السوق غير متجانسة: صوفيا يحركها طلب محلي ثابت، بينما تُعرف التجمعات السياحية - صني بيتش وبانسكو - بفائض العرض وضعف السيولة، وهذا ما يجب فهمه قبل الشراء. يستطيع الأجانب من خارج الاتحاد الأوروبي شراء الشقق والمباني بحرية، لكن لا يملكون الأرض: لتملك قطعة أرض، بما فيها الأرض تحت المنزل، يسجّل المشترون عادة شركة بلغارية. أغلقت بلغاريا برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في 2022، لكن الإقامة مقابل شراء عقار باقية: يجب ألا يقل الاستثمار عن 600,000 ليف، أي نحو $350,000.
نساعدك على التحرك في هذه السوق دون الأخطاء المعتادة. نطابق العقار مع هدفك - مسكن، أو تأجير، أو دخول منخفض التكلفة إلى سوق في الاتحاد الأوروبي - ونتحقق من سند الملكية والأعباء ووضع الأرض وسجل المطوّر. نتولى إتمام الصفقة لدى الكاتب العدل، ونؤسس شركة بلغارية لتملك الأرض عند الحاجة، ونقدم المشورة في طرق الإقامة التي تعمل فعلًا في بلغاريا إذا كان هدفك يتجاوز العقار نفسه.
تكاليف المشتري في بلغاريا
| الدفعة | المبلغ |
|---|---|
| ضريبة الشراء المحلية | 0.1-3% من السعر أو التقييم الضريبي أيهما أعلى؛ تحددها البلدية: نحو 2.5% في صوفيا، وحتى 3% في المنتجعات |
| الكاتب العدل | 0.1-1.5% من القيمة بحد أقصى نحو €3,000، أي نحو $3,400، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة 20% |
| القيد في السجل | رسم صغير لوكالة السجلات |
| ضريبة العقار السنوية | 0.01-0.45% من التقييم الضريبي |
منذ 1 يناير 2026 تُعقد جميع الصفقات في بلغاريا باليورو. يستطيع المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي شراء شقة أو منزل باسمه، لكن الأرض تحت المنزل فقط عبر شركة بلغارية.
نحسب عبر الإنترنت التكلفة الكاملة للشراء وفق ميزانيتك: الضرائب والرسوم ونفقات الصفقة.
كيف تتم الصفقة
- فحص العقار: المالكون، والأعباء، وترخيص الإشغال للمبنى الجديد.
- عقد ابتدائي وعربون.
- سند الكاتب العدل: يتحقق الكاتب العدل من ملكية البائع، ويحتاج الأجنبي إلى مترجم محلّف.
- دفع الضريبة المحلية والقيد في سجل العقارات.
- التسجيل لدى البلدية للضريبة السنوية.
المزيد عن الضرائب في صفحتنا الضرائب في بلغاريا.
هل يستطيع الأجانب شراء عقار في بلغاريا
نعم، شقة أو منزلًا أو مبنى - باسمك ودون تصريح منفصل. القيد الوحيد يخص الأرض لا جواز السفر: المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي لا يملك قطعة أرض، لذا يُشترى المنزل مع الأرض عبر شركة بلغارية. يصدّق الكاتب العدل على السند، ويحتاج الأجنبي الذي لا يتحدث البلغارية إلى مترجم محلّف.
ومع جواز سفر روسي يصبح المال مهمة منفصلة. تحظر قواعد عقوبات الاتحاد الأوروبي على البنوك قبول ودائع تزيد عن $120,000 (€100,000) من المواطنين الروس دون إقامة في الاتحاد الأوروبي، لذا يُخطَّط مسار الدفع قبل العربون. والإقامة مقابل شراء عقار باقية في بلغاريا: يجب ألا يقل الاستثمار عن 600,000 ليف، أي نحو €306,800 بعد الانتقال إلى اليورو، أو نحو $350,000. الشروط في صفحة الإقامة في بلغاريا.
أسعار الشقق حسب المدينة
| المدينة | تغير الأسعار في الربع الثاني من 2026 |
|---|---|
| بلوفديف | +5.8% |
| فارنا | +2.8% |
| صوفيا | +2.4% |
| بورغاس | -1.5% |
| بلغاريا كلها | +4.5% خلال الربع، +15.5% خلال العام |
وفق المعهد الوطني للإحصاء في بلغاريا، ارتفعت أسعار المساكن في الربع الثاني من 2026 بنسبة 15.5% على أساس سنوي. في صوفيا بيعت الشقق بنحو €2,680 للمتر المربع في المتوسط، أي نحو $3,100: شقة 60 م² تكلف نحو $190,000. المجمعات السياحية على الساحل وفي بانسكو أرخص لكنها معروفة بفائض العرض: قد يكون بيع شقة هناك أصعب من شرائها. وعند الشراء على المخطط تُدفع الأموال على أقساط وفق جدول المطوّر، لذا يُفحص ترخيص البناء وأي رهون مصرفية على الأرض مسبقًا. المزيد في شراء شقة في بلغاريا.
ضرائب المالك: الإيجار والبيع
- ضريبة العقار السنوية. من 0.01% إلى 0.45% من التقييم الضريبي، والنسبة تحددها البلدية، إضافة إلى رسم منفصل لجمع النفايات.
- الإيجار. يخضع الدخل لضريبة ثابتة 10%، ويدفعها غير المقيم على الإيجار البلغاري.
- البيع. يخضع الربح لضريبة 10%. وللمقيمين الضريبيين في بلغاريا والاتحاد الأوروبي يُعفى بيع مسكن واحد في السنة إذا مُلك أكثر من 3 سنوات.
- الشركة المالكة للأرض. إذا اشتُري المنزل عبر شركة بلغارية، تقدم الشركة حسابات سنوية وتدفع ضريبة أرباح 10%.
في 2023 علّقت روسيا المواد الأساسية من اتفاقية الازدواج الضريبي مع بلغاريا، لذا تُدفع ضريبة الإيجار في بلغاريا ولا يعمل الخصم في روسيا بالكامل. ويصرّح المقيم الضريبي في روسيا بالدخل ويُخطر مصلحة الضرائب بالحساب في البنك البلغاري. المزيد في صفحة الضرائب في بلغاريا.
كيف تشتري عقارًا في بلغاريا عن بُعد
يمكن لممثل بتوكيل أن يوقّع سند الكاتب العدل في بلغاريا. يصدر التوكيل في قنصلية بلغارية أو أمام كاتب عدل في بلد الإقامة مع أبوستيل، ويُترجم في بلغاريا لدى مترجم محلّف. يتحقق الممثل من المالكين والأعباء في سجل العقارات، ويوقّع العقد الابتدائي، ويدفع الضريبة المحلية، ويسجّل الصفقة.
تحضر بنفسك عادة لفتح حساب مصرفي بلغاري ولتقديم طلب الإقامة. وإذا احتجت إلى منزل مع أرض، يمكن تسجيل الشركة أيضًا عبر ممثل. من العربون إلى التسجيل تمر عادة ثلاثة إلى ستة أسابيع.
لدى الكاتب العدل يوقّع المشتري إقرارات عن الحالة الاجتماعية ومصدر الأموال. وإذا وقّع ممثل على الصفقة، تُحرَّر هذه الإقرارات مسبقًا أمام كاتب عدل مع أبوستيل إلى جانب التوكيل؛ وإلا يُؤجَّل التوقيع.
ما الذي نقوم به
- نتحقق من المالكين والأعباء والتراخيص للعقار.
- نرافق العقد الابتدائي وسند الكاتب العدل والمترجم المحلّف.
- نسجّل شركة إذا لزمت الأرض تحت المنزل.
- نسجّل العقار لدى البلدية ونحسب الضريبة السنوية.
تكلفة خدماتنا يحسبها المستشار؛ والمجموع يتوقف على العقار وهيكل الصفقة.
ما نقوم به
- اختيار العقارات بحسب هدفك الاستثماري
- الفحص القانوني للعقار
- مرافقة الصفقة من البداية إلى النهاية
- هيكلة الملكية (شركة، صندوق ائتماني)
- إدارة العقار وتأجيره
اقرأ أيضًا
تأسيس شركة · حساب الشركة · حساب شخصي · كل برامج البلد
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في بلغاريا؟
هل يمنح شراء عقار الإقامة في بلغاريا؟
كيف يُدفع ثمن عقار في بلغاريا من الخارج؟
ما الضريبة المفروضة على شراء عقار في بلغاريا؟
هل يستطيع المواطن من خارج الاتحاد الأوروبي شراء منزل مع أرض في بلغاريا؟
ما ضريبة العقار السنوية في بلغاريا؟
هل يلزم مترجم عند شراء عقار في بلغاريا؟
هل يمكن شراء أرض في بلغاريا عبر شركة؟
كم أتعاب الكاتب العدل عند الشراء في بلغاريا؟
بأي عملة تُعقد الصفقات في بلغاريا؟
لا تريد أن تتعامل مع هذا وحدك؟
نرافقك في العملية كلها من البداية إلى النهاية: نختار عقارات تناسب هدفك، ونجري الفحص القانوني، ونرافق الصفقة حتى التسجيل. اطرح سؤالك في الدردشة: الاستشارة المجانية تبدأ هنا. يتولى متخصصو Murblz التمثيل القانوني أمام الجهات الحكومية والمحاكم بالتعاون مع شركاء يحملون ترخيصًا محليًا.
يرد مستشار Murblz فورًا في الدردشة على هذه الصفحة. صِف وضعك وسنجد الحل معًا.
استشارة مجانية