Инвестиционная недвижимость: Болгария
Болгария - один из самых доступных по ценам рынков Евросоюза. Доходность аренды, София: около 4,2% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ. Данные на 2026 год.
Болгария - один из самых доступных по ценам рынков Евросоюза. С 2025 года страна полностью в Шенгене, с 2026 года перешла на евро, что убрало валютный риск для держателей евро. Рынок неоднородный: столичная София живёт устойчивым внутренним спросом, а курортные кластеры - Солнечный Берег, Банско - известны избыточным предложением и слабой ликвидностью, что важно понимать до покупки. Иностранцы из стран вне ЕС могут свободно покупать квартиры и здания, но не землю: для участка, в том числе под домом, обычно регистрируют болгарскую компанию. Гражданство за инвестиции Болгария закрыла в 2022 году, а вид на жительство за покупку недвижимости остался: нужно вложить не меньше $350 000 (306 800 евро).
Мы помогаем пройти этот рынок без типичных ошибок. Подбираем объект под задачу - жильё для себя, аренда, вход в рынок ЕС по низкой цене, - проверяем юридическую чистоту: право собственности, обременения, статус земли и застройщика. Сопровождаем сделку у нотариуса, при необходимости регистрируем болгарскую компанию для владения землёй и подсказываем, какие основания для ВНЖ в Болгарии реально работают, если цель - не только недвижимость.
Расходы покупателя в Болгарии
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Местный налог на приобретение | 0,1-3% от большей из двух сумм, цены или налоговой оценки; ставку устанавливает община: в Софии около 2,5%, на курортах до 3% |
| Нотариус | 0,1-1,5% стоимости, но не больше $3 400 (3 000 евро), плюс 20% налога на добавленную стоимость |
| Запись в реестр | небольшой сбор Агентства по регистрации |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,01-0,45% налоговой оценки |
С 1 января 2026 года все сделки в Болгарии идут в евро. Гражданин страны вне ЕС может купить квартиру или дом на себя, а землю под домом - только через болгарскую компанию.
В Болгарии дороже налога обходятся земля под домом и схема оплаты
Купить недвижимость в Болгарии можно и самим, но ошибки стоят сделки: дом куплен на себя, а земля под ним иностранцу не оформляется; цена в договоре ниже налоговой оценки; оплата идёт через банк, который не примет крупную сумму; объект в курортном комплексе с долгами по содержанию. Специалисты Murblz проверяют объект и продавца до задатка, регистрируют компанию под землю, продумывают расчёты и сопровождают сделку у нотариуса вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от объекта и структуры сделки; её рассчитает менеджер в чате.
Как проходит сделка
- Проверка объекта: собственники, обременения, разрешение на ввод в эксплуатацию для новостройки.
- Предварительный договор и задаток.
- Нотариальный акт: нотариус проверяет право продавца, иностранцу нужен присяжный переводчик.
- Уплата местного налога и запись в Имущественный реестр.
- Регистрация в общине для ежегодного налога.
Подробнее о налогах - на странице налоги в Болгарии.
Ограничения для отдельных гражданств при покупке недвижимости в Болгарии
Да, квартиру, дом или здание - на своё имя, без отдельного разрешения. Ограничение одно и касается не паспорта, а земли: гражданин страны вне Евросоюза не может владеть участком, поэтому дом с землёй покупают через болгарскую компанию. Сделку заверяет нотариус, а иностранцу, который не говорит по-болгарски, нужен присяжный переводчик.
Деньги для россиян - отдельная задача. Санкционные правила Евросоюза запрещают банкам принимать от граждан России без вида на жительство в Евросоюзе вклады больше $120 000 (100 000 евро), поэтому схему оплаты продумывают до задатка. Вид на жительство за покупку недвижимости в Болгарии остался: нужно вложить не меньше $350 000 (306 800 евро, до перехода на евро - 600 000 левов). Условия - на странице ВНЖ Болгарии.
Цены на квартиры по городам
| Город | Изменение цен за второй квартал 2026 года |
|---|---|
| Пловдив | +5,8% |
| Варна | +2,8% |
| София | +2,4% |
| Бургас | -1,5% |
| Вся Болгария | +4,5% за квартал, +15,5% за год |
По данным Национального статистического института Болгарии, во втором квартале 2026 года жильё подорожало за год на 15,5%. В Софии квартиры продавались в среднем около $3 000 за квадратный метр (2 680 евро): квартира 60 м² стоит около $190 000. Курортные комплексы на море и в Банско дешевле, но известны избытком предложения: продать там квартиру бывает сложнее, чем купить. При покупке новостройки на этапе строительства деньги платят частями по графику застройщика, поэтому заранее проверяют разрешение на строительство и залоги банка на участке. Подробнее - в статье купить квартиру в Болгарии.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Налоги владельца: аренда и продажа
- Ежегодный налог на недвижимость. От 0,01% до 0,45% налоговой оценки, ставку задаёт община, отдельно платят сбор за вывоз мусора.
- Аренда. Доход облагается по плоской ставке 10%, нерезидент платит её с болгарской аренды.
- Продажа. Прибыль облагается по ставке 10%. Налоговым резидентам Болгарии и Евросоюза не облагается продажа одного жилья в год, если им владели больше 3 лет.
- Компания для земли. Если дом куплен через болгарскую компанию, она сдаёт годовую отчётность и платит налог на прибыль 10%.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Болгарией, поэтому налог с аренды платят в Болгарии, а зачёт в России работает не полностью. Налоговый резидент России декларирует доход и уведомляет налоговую о счёте в болгарском банке. Подробнее - на странице налоги в Болгарии.
Как купить недвижимость в Болгарии удалённо
Нотариальный акт в Болгарии может подписать представитель по доверенности. Её оформляют в консульстве Болгарии или у нотариуса в стране проживания с апостилем, а в Болгарии делают перевод у присяжного переводчика. Представитель проверяет собственников и обременения в Имущественном реестре, подписывает предварительный договор, платит местный налог и регистрирует сделку.
Лично обычно приезжают, чтобы открыть счёт в болгарском банке, и для подачи на вид на жительство. Если нужен дом с землёй, компанию тоже можно зарегистрировать через представителя. От задатка до записи в реестр проходит обычно три-шесть недель.
У нотариуса покупатель подписывает декларации о семейном положении и о происхождении денег. Если сделку подписывает представитель, эти декларации заранее оформляют у нотариуса с апостилем вместе с доверенностью, иначе подписание переносят.
Что делаем мы
- Проверяем собственников, обременения и разрешения на объект.
- Сопровождаем предварительный договор, нотариальный акт и присяжного переводчика.
- Регистрируем компанию, если нужна земля под домом.
- Ставим объект на учёт в общине и считаем ежегодный налог.
Стоимость сопровождения - в таблице цен; итог зависит от объекта и структуры сделки.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Болгарии?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Болгарии?
Может ли гражданин России купить недвижимость в Болгарии?
Какой налог при покупке недвижимости в Болгарии?
Может ли гражданин страны вне Евросоюза купить дом с землёй в Болгарии?
Какой ежегодный налог на недвижимость в Болгарии?
Нужен ли переводчик при покупке недвижимости в Болгарии?
Можно ли купить землю в Болгарии через компанию?
Сколько стоит нотариус при покупке в Болгарии?
В какой валюте проходят сделки в Болгарии?
Какой объект в Болгарии подойдёт под вашу цель?
Разберём, как купить в Болгарии квартиру или дом с землёй при вашем гражданстве, подберём объекты и проверим документы. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки