Immobilien in der Türkei für Ausländer
Wohnungen in Istanbul, Antalya, Alanya und Mersin: Wir prüfen Immobilie und Bauträger, wickeln den Kauf beim Grundbuchamt ab, auch per Vollmacht, und strukturieren den Kauf für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft.
Die Türkei ist einer der für Ausländer offensten Immobilienmärkte: Istanbul, Antalya, Alanya, Bodrum. Bürger der meisten Länder können Immobilien direkt auf ihren Namen kaufen, mit begrenzten Ausnahmen für Grenz- und Militärzonen und für bestimmte Staatsangehörigkeiten. Der wichtigste Anreiz des Marktes ist die Staatsbürgerschaft über einen Immobilienkauf ab 400.000 $, mit der Pflicht, die Immobilie drei Jahre nicht zu verkaufen. Ein Immobilienkauf kann auch Grundlage für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis sein, doch diese Regeln wurden in den letzten Jahren verschärft – die Anforderungen an den Wert der Immobilie und die für die Anmeldung gesperrten Viertel müssen zum Zeitpunkt des Kaufs geprüft werden.
Wir arbeiten von Ihrem Ziel aus. Geht es um die Staatsbürgerschaft, gestalten wir den Kauf streng nach den Anforderungen des Programms, einschließlich des unabhängigen Gutachtens und der korrekten Eintragung der Eigentumsurkunde. Wir prüfen Immobilie und Bauträger, Eigentumstitel und Belastungen, wickeln Kauf und Zahlungen ab und helfen bei der Eigentumsstruktur. Ist das Ziel eine Aufenthaltserlaubnis oder einfach ein Vermögenswert am Meer, sagen wir Ihnen ehrlich, was ein Kauf in Ihrem Budget tatsächlich bringt und was nicht.
Aufenthalt in der Türkei über eine Immobilie 2026
Seit 16. Oktober 2023 wird ein kurzfristiger Aufenthalt auf Grundlage von Wohneigentum nur erteilt, wenn die Immobilie mindestens 200.000 $ wert ist, und die Regel ist in jeder Stadt gleich. Der Wert wird durch das Gutachten eines lizenzierten Sachverständigen bestätigt: Der Vertragspreis allein zählt nicht. Die Immobilie muss eine Wohnimmobilie sein, und das Viertel muss für neue Aufenthaltserlaubnisse für Ausländer offen sein; die Behörden ändern die geschlossenen Gebiete, deshalb prüfen wir sie am Tag der Einreichung. Wer vor dem 16. Oktober 2023 gekauft hat, verlängert nach den alten Schwellen: 75.000 $ in großen Städten und 50.000 $ anderswo.
Wir berechnen online die vollen Kaufkosten für Ihr Budget: Steuern, Gebühren und Nebenkosten des Kaufs.
Kosten des Käufers und Steuern des Eigentümers
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Gebühr für die Umschreibung der Eigentumsurkunde | 4 % des Preises, gesetzlich je 2 % von Käufer und Verkäufer |
| Gutachten | Pflicht beim Verkauf an einen Ausländer |
| Erdbebenversicherung | Pflicht für die Eintragung des Eigentums |
| Grundsteuer | 0,1–0,6 % im Jahr, in Großstadtgebieten höher |
| Steuer auf hochwertigen Wohnraum | ab 0,3 % auf Wohnungen über 17.711.000 Lira, etwa 365.000 $ |
| Steuer beim Verkauf | 0 % nach 5 Jahren Besitz, früher 15–40 % des Gewinns |
Wie der Kauf abläuft
- Eine Steuernummer und ein Konto bei einer türkischen Bank.
- Prüfung der Immobilie: Belastungen, Baugenehmigung, Status des Grundstücks, keine militärischen Beschränkungen.
- Ein lizenziertes Gutachten und eine Erdbebenversicherung.
- Unterzeichnung und Eintragung des Eigentums beim Grundbuchamt an einem Tag nach Termin.
- Ist das Ziel die Staatsbürgerschaft, organisieren wir zusätzlich die Konformitätsbescheinigung und die Verpflichtung, 3 Jahre nicht zu verkaufen.
Spielt die Staatsangehörigkeit beim Kauf in der Türkei eine Rolle
Kaum. Ausländer kaufen Wohnimmobilien in der Türkei auf den eigenen Namen; die größte Gruppe ausländischer Käufer bleiben russische Staatsbürger, an die im Jahr 2025 insgesamt 3.649 Wohnungen und Häuser verkauft wurden. Die Beschränkungen betreffen Lagen, nicht Pässe. Ein Ausländer darf nicht in Militär- und Sicherheitszonen kaufen, eine Person darf landesweit höchstens 30 Hektar besitzen und alle Ausländer zusammen höchstens 10 % der Fläche eines Bezirks, nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644. Soll der Kauf dem Aufenthalt dienen, wird zudem geprüft, ob das Viertel für die Anmeldung von Ausländern offen ist.
Für Käufer mit russischem Pass sind die Banken der Engpass. Seit die Vereinigten Staaten im Dezember 2023 die Sekundärsanktionen ausgeweitet haben, prüfen türkische Banken Kunden mit russischem Pass und die Herkunft der Mittel genauer. Auf russischer Seite ist es einfacher: Die russische Zentralbank hat die Grenzen für Fremdwährungsüberweisungen ins Ausland am 8. Dezember 2025 aufgehoben. Gezahlt wird über ein Konto bei einer türkischen Bank, und das Grundbuchamt verlangt einen Beleg über den Verkauf der Devisen an die Bank, daher funktionieren Konstruktionen mit Rubeln auf die Karte eines Vermittlers für den Kauf nicht.
Wohnungspreise nach Städten
| Stadt oder Bezirk | Durchschnitt pro Quadratmeter | Wohnung mit 60 Quadratmetern |
|---|---|---|
| Istanbul, ganze Stadt | etwa 1.360 $ | etwa 82.000 $ |
| Istanbul, Kadıköy | etwa 3.480 $ | etwa 209.000 $ |
| Antalya, ganze Provinz | etwa 1.140 $ | etwa 69.000 $ |
| Antalya, Konyaaltı | etwa 1.720 $ | etwa 103.000 $ |
| Alanya | etwa 1.290 $ | etwa 77.000 $ |
| Kemer | etwa 1.770 $ | etwa 106.000 $ |
| Mersin, ganze Provinz | etwa 750 $ | etwa 45.000 $ |
Nach dem Index der türkischen Zentralbank stiegen die Wohnungspreise im August 2026 binnen eines Jahres um 23 % in Lira, sanken aber nach Abzug der Inflation um 6,5 %. Der Dollar stieg im selben Jahr um etwa 18 % gegenüber der Lira, sodass sich Wohnungen in Badeorten in Dollar kaum verändert haben. Städte und Viertel behandelt unser Artikel über den Wohnungskauf in der Türkei.
Steuern für Eigentümer: Vermietung und Verkauf
- Miete. Einnahmen werden mit 15–40 % besteuert: 15 % bis 3.900 $ im Jahr und 40 % über 110.000 $, wobei die ersten 1.200 $ im Jahr aus der Vermietung einer Wohnung steuerfrei sind. Die Erklärung wird im März des Folgejahres eingereicht.
- Kurzzeitvermietung. Seit 1. Januar 2024 darf eine Wohnung nur mit Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus für bis zu 100 Tage an Touristen vermietet werden, und in einem Mehrfamilienhaus müssen alle Eigentümer zustimmen. Das Bußgeld ohne Genehmigung beträgt 2026 etwa 3.700 $ pro Wohnung und bis zu 37.000 $ bei wiederholten Verstößen.
- Verkauf. Gewinne werden nur dann mit 15–40 % besteuert, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf verkaufen, wobei der Kaufpreis an die Inflation angepasst wird.
- Umzug in die Türkei. Seit 4. Juni 2026 befreit das Gesetz Nr. 7582 ausländische Einkünfte neuer Steueransässiger für 20 Jahre von der türkischen Steuer. Miete aus einer türkischen Wohnung fällt nicht darunter.
Zwischen Deutschland und der Türkei gilt das Abkommen gegen Doppelbesteuerung vom 19. September 2011: Die Steuer auf Miete wird in der Türkei gezahlt, und wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, gibt die Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung an. Russland und die Türkei haben ein Abkommen von 1997. Mehr auf unserer Seite zu Steuern in der Türkei.
Wie man in der Türkei eine Immobilie aus der Ferne kauft
Für den Verkauf selbst verlangt die Türkei keinen Notar: Der Vertrag wird beim Grundbuchamt unterschrieben, und ein Vertreter mit Vollmacht kann ihn unterzeichnen. Die Vollmacht wird bei einem türkischen Notar oder in einem türkischen Konsulat erstellt oder bei einem Notar im Heimatland mit Apostille und beeidigter Übersetzung ins Türkische. Über den Vertreter erhalten Sie eine Steuernummer, bestellen Gutachten und Erdbebenversicherung und stellen den Antrag auf den Kauf im elektronischen System des Grundbuchamts.
Persönlich kommen müssen Sie meist einmal, um ein Bankkonto zu eröffnen: Banken wollen den Kontoinhaber sehen. Ab dem 1. Dezember 2026 wird ein staatliches System für sichere Zahlungen eingeführt: Das Geld des Käufers wird bei der Bank gesperrt und im Moment des Eigentumsübergangs an den Verkäufer freigegeben. Der Aufenthalt nach dem Kauf verlangt einen persönlichen Besuch bei der Migrationsbehörde, die Staatsbürgerschaft einen eigenen Programmantrag; die Bedingungen stehen auf unseren Seiten zum Aufenthalt in der Türkei und zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilien. Zum Vergleich der Türkei mit anderen Ländern siehe unsere Übersicht Wo man im Ausland eine Immobilie kauft.
Was wir tun
- Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
- Rechtliche Prüfung der Immobilie
- Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
- Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
- Verwaltung und Vermietung der Immobilie
Siehe auch
Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in der Türkei eine Immobilie kaufen?
Führt ein Immobilienkauf in der Türkei wirklich zur Staatsbürgerschaft?
Wo fangen wir an?
Wie viel muss eine Immobilie für einen Aufenthalt in der Türkei 2026 kosten?
Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in der Türkei an?
Welche Steuer fällt beim Verkauf einer Immobilie in der Türkei an?
Gelten die alten Schwellen für einen Aufenthalt in der Türkei noch?
Ist beim Kauf in der Türkei eine Erdbebenversicherung Pflicht?
Hängt der Kauf einer Wohnung in der Türkei von der Staatsangehörigkeit ab?
Kann man in der Türkei eine Immobilie aus der Ferne kaufen?
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen in der Türkei?
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