Инвестиционная недвижимость: Бразилия
Недвижимость для инвестиций (Бразилия): отбор объектов, юридическая проверка и сопровождение сделки для вас.
| Коротко | 2026 |
|---|---|
| Может ли иностранец купить | городскую недвижимость - да, в полную собственность и без ВНЖ |
| Ограничения | сельскохозяйственная земля и приграничная полоса 150 км |
| Цена метра | Сан-Паулу ~$2 430, Рио ~$2 220, Флорианополис ~$2 700 |
| Налог на переход права | 2-3% по ставке муниципалитета |
| ВНЖ за покупку | от 1 млн реалов, ~$200 700, на севере и северо-востоке от 700 000 |
| Виза для россиян | не нужна, до 90 дней |
Бразилия - крупнейший рынок недвижимости Латинской Америки, и он открыт для иностранцев. Городскую недвижимость нерезидент покупает в полную собственность наравне с гражданами: достаточно оформить местный номер налогоплательщика, жить в стране не обязательно. Ограничения касаются в основном сельскохозяйственных земель и приграничных зон. Рынок разнообразный: деловые Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро, растущий Флорианополис, курортное северо-восточное побережье. Существует и инвесторский ВНЖ через недвижимость: от 1 млн бразильских реалов, а для объектов на севере и северо-востоке страны порог снижен до 700 тыс. Что нужно трезво учитывать - валютный риск реала и большую разницу в ликвидности между регионами.
Мы работаем от задачи, а не от объекта. Сначала определяем, что вам нужно - сохранение капитала, арендный доход, база для жизни или ВНЖ, - и только потом подбираем варианты. Дальше проверяем юридическую чистоту: выписку из реестра, обременения, долги по налогам и кондоминиуму, историю продавца. Сопровождаем сделку у нотариуса и регистрацию права, помогаем выбрать структуру владения - на физлицо или компанию - и при необходимости выстраиваем покупку под требования инвесторского ВНЖ.
ВНЖ инвестора в недвижимость Бразилии: условия
Министерство юстиции Бразилии выдаёт вид на жительство инвестору, который купил городскую недвижимость на собственные средства, ввезённые из-за рубежа (резолюция Национального совета по иммиграции № 36/2018):
- стоимость - от 1 000 000 реалов, около $200 700, или от 700 000 реалов, около $140 500, если объекты на севере или северо-востоке страны;
- можно купить несколько объектов, если их стоимость в сумме достигает порога;
- подходят готовые объекты и строящиеся;
- ВНЖ выдают на 4 года, затем его можно сделать бессрочным.
Суммы в долларах - по курсу Европейского центрального банка в 2026 году; порог установлен в реалах, поэтому в долларах он меняется вместе с курсом.
Как получить ВНЖ через недвижимость: шаги
| Шаг | Что происходит |
|---|---|
| 1. Налоговый номер | оформление номера налогоплательщика для покупки и перевода денег |
| 2. Перевод средств | деньги поступают из-за рубежа банковским переводом с регистрацией в Центральном банке Бразилии |
| 3. Покупка и регистрация | договор и запись права собственности в реестре недвижимости |
| 4. Заявление | в консульстве Бразилии на инвесторскую визу или онлайн через систему миграционной службы, если вы уже в Бразилии |
| 5. Регистрация | после одобрения - регистрация в Федеральной полиции и карта иностранца |
Главная ошибка - купить на деньги, уже находящиеся в Бразилии, или без документов о переводе из-за рубежа: такая покупка для ВНЖ не засчитывается.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Бразилии
Да. Городскую квартиру или дом россиянин покупает в полную собственность на тех же правах, что и бразилец, и жить в стране для этого не обязательно. Нужен номер налогоплательщика: его оформляют в консульстве Бразилии или онлайн через налоговую службу. Въехать на осмотр гражданин России может без визы, на срок до 90 дней.
Ограничения касаются земли за пределами городов. Сельскохозяйственные участки иностранцы покупают в пределах установленных законом лимитов площади, а в приграничной полосе шириной 150 километров для сделки нужно разрешение. Деньги на покупку переводят из-за рубежа через банк с регистрацией иностранного капитала в Центральном банке Бразилии: без этого сложно и получить вид на жительство инвестора, и потом вывести деньги после продажи.
Цены на квартиры по городам
| Город | Метр в среднем, июль 2026 года | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Флорианополис | ~$2 700 | ~$162 000 |
| Сан-Паулу | ~$2 430 | ~$146 000 |
| Рио-де-Жанейро | ~$2 220 | ~$133 000 |
| Средняя по крупным городам | ~$1 990 | ~$119 000 |
Цены по индексу продажи жилья в 2026 году, пересчёт по курсу около 4,98 реала за доллар. За январь-сентябрь 2026 года жильё подорожало в среднем на 4%, примерно вровень с инфляцией. Внутри городов разброс огромный: прибрежные районы Рио и Флорианополиса стоят в разы дороже окраин, поэтому цену проверяют по конкретному району и дому.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Расходы на покупку
| Статья | Сколько | Кто платит |
|---|---|---|
| Налог на переход права | 2-3% по ставке муниципалитета, в Сан-Паулу и Рио 3% | покупатель |
| Нотариальный акт и регистрация в реестре недвижимости | по таблицам тарифов штата | покупатель |
| Присяжный перевод документов | по тарифу переводчика | покупатель-иностранец |
| Комиссия агента | по договору | обычно продавец |
Собственником покупатель становится только после записи в реестре недвижимости, а не в момент подписания у нотариуса. До сделки проверяют выписку из реестра, долги по налогу на недвижимость и взносам кондоминиума, а также судебные иски против продавца.
Собственник - только после записи в реестре, а деньги - только с регистрацией капитала
В Бразилии сделку портят не налоги, а детали: долги продавца по налогу на недвижимость и взносам кондоминиума, иск против продавца, который не заметили до подписания, деньги, переведённые без регистрации иностранного капитала, из-за чего не засчитывается вид на жительство инвестора и сложно вывести средства после продажи. Специалисты Murblz оформляют номер налогоплательщика и доверенность, проверяют объект и продавца, выстраивают перевод денег и сопровождают нотариальный акт и регистрацию.
Стоимость сопровождения зависит от города, объекта и того, нужен ли вид на жительство; её рассчитает менеджер в чате.
Налоги владельца: аренда и продажа
- Налог на недвижимость ежегодно платят муниципалитету, ставка и оценка у каждого города свои.
- Аренда. С нерезидента налог 15% удерживают у источника, для жителей стран с низкими налогами - 25%. Резидент платит налог с аренды по прогрессивной шкале.
- Продажа. Прирост стоимости облагается по шкале от 15% до 22,5% в зависимости от суммы прибыли. Резидент освобождён от налога при продаже единственного жилья до 440 000 реалов или при покупке нового жилья на эти деньги в течение 180 дней.
Подробнее - в статье налоги в Бразилии для иностранцев.
Как купить недвижимость в Бразилии удалённо
- Номер налогоплательщика оформляют в консульстве Бразилии или онлайн.
- Доверенность. Россия и Бразилия - участники Гаагской конвенции об апостиле: доверенность заверяют у нотариуса, ставят апостиль и делают присяжный перевод на португальский. Другой путь - доверенность в консульстве Бразилии.
- Проверка объекта по выписке из реестра недвижимости и справкам о долгах.
- Перевод денег из-за рубежа через банк с регистрацией иностранного капитала.
- Нотариальный акт и регистрация права собственности в реестре недвижимости.
Если покупка нужна для вида на жительство инвестора, порядок и документы перевода денег выстраивают под требования программы с самого начала.
Эта тема в других странах
- Недвижимость в Турции для иностранцев
- Недвижимость в ОАЭ для иностранцев
- Недвижимость в Грузии для иностранцев
- Недвижимость на Кипре для иностранцев
- Недвижимость в Черногории для иностранцев
- Недвижимость в Испании для иностранцев
- Недвижимость в Греции для иностранцев
- Недвижимость в Болгарии для иностранцев
- Недвижимость в Таиланде для иностранцев
- Недвижимость в Германии для иностранцев
- Недвижимость в Армении для иностранцев
- Недвижимость в Казахстане для иностранцев
По этой стране: переезд в Бразилию, налоги в Бразилии для иностранцев, стоит ли переезжать в Бразилию, гражданство Бразилии для россиян.
Сравнение стран, цен и программ - в обзоре где купить недвижимость за границей.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Бразилии?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Бразилии?
С чего начать?
Сколько стоит ВНЖ Бразилии через недвижимость?
На сколько выдают ВНЖ инвестора в недвижимость Бразилии?
Нужна ли россиянину виза, чтобы купить квартиру в Бразилии?
Какой налог платит покупатель квартиры в Бразилии?
Сколько стоит квартира в Сан-Паулу?
Хотите купить недвижимость в Бразилии?
Подберём объекты в Бразилии под ваш бюджет, поможем получить налоговый номер и проверим объект и продавца по реестрам до сделки. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки