Недвижимость на Кипре для иностранцев

Обновлено 6 октября 2026

Квартиры и дома в Лимассоле, Ларнаке и Пафосе: получаем разрешение на покупку, проверяем титул и застройщика и оформляем постоянный вид на жительство, в том числе при сделке по доверенности.

Кипр - страна Евросоюза с понятным рынком курортной и городской недвижимости в Лимассоле, Ларнаке, Пафосе и Никосии. Иностранцы покупают здесь квартиры и дома, а покупка новой недвижимости на сумму от 300 000 евро открывает путь к постоянному виду на жительство. Гражданство Кипра за инвестиции в недвижимость больше не выдают: программу закрыли в 2020 году. Ниже - как покупают недвижимость иностранцы, что даёт вид на жительство за инвестиции, какие условия нужно выполнить и как оформить владение.

Покупка недвижимости иностранцем

Гражданам стран вне Евросоюза для покупки нужно разрешение районной администрации по закону о приобретении недвижимости иностранцами (глава 109). Заявление подают на установленной форме в администрацию района, где находится объект. Сбор за разрешение не взимают, рассмотрение занимает 2-3 недели. Иностранец или иностранная семья может получить разрешение на участок до 4 000 квадратных метров для строительства собственного жилья.

Постоянный вид на жительство за покупку

По правилу 6(2) регламента об иностранцах и иммиграции министр внутренних дел выдаёт разрешение на постоянное проживание инвесторам из стран вне ЕС:

• вложение не меньше 300 000 евро, около $336 120, например в новый дом или квартиру при первой продаже от застройщика, плюс НДС;
• подтверждённый годовой доход не меньше 50 000 евро, около $56 020;
• деньги на покупку должны прийти из-за рубежа, а не из кипрского кредита, это подтверждают банковскими документами;
• к заявлению прикладывают подтверждение оплаты не меньше 66% стоимости объекта.

Право проживания по такому разрешению бессрочное для заявителя и взрослых иждивенцев, а сама карта действует 10 лет и меняется после истечения срока. Доллары пересчитаны по курсу Европейского центрального банка на 5 октября 2026 года и округлены вверх. Подробнее о маршруте - на странице ВНЖ Кипра за инвестиции.

Владение через траст или компанию

Недвижимость на Кипре можно держать напрямую, через кипрскую компанию или через траст. Траст по кипрскому праву помогает заранее определить, кто получит объект после учредителя, и отделить его от рисков бизнеса. Подробности - в разделе траст на Кипре. Компания удобна для сдачи в аренду и коммерческих объектов, но платит налог на прибыль, с 2026 года - 15%.

Как проходит покупка

1. Задача. Определяем цель: жильё, аренда или вид на жительство, и бюджет.
2. Подбор. Подбираем объекты, для вида на жительство - новые от застройщика.
3. Проверка. Проверяем право собственности застройщика, наличие титула, обременения и разрешения на строительство.
4. Разрешение и договор. Получаем разрешение районной администрации, подписываем договор и регистрируем его в земельном департаменте.
5. Оплата из-за рубежа. Проводим платежи так, чтобы происхождение денег подтверждалось для иммиграционной службы.
6. Вид на жительство. Подаём заявление в Департамент миграции.

Почему сделки и заявления срываются

• объект не новый или продаётся не застройщиком, и он не подходит для вида на жительство;
• деньги пришли не из-за рубежа или их происхождение не подтверждено;
• у застройщика нет отдельного титула на квартиру или есть обременения;
• доход заявителя ниже требуемых 50 000 евро.

Расходы при покупке

Новое жильё от застройщика облагается НДС 19%, а покупатель, который берёт жильё для собственного проживания, может применить ставку 5% к первым 130 квадратным метрам, если площадь и цена укладываются в установленные пределы. Сбор за перерегистрацию в земельном ведомстве при такой покупке не берут. При покупке на вторичном рынке НДС нет, но платят сбор за перерегистрацию: 3% с первых 85 000 евро, около $95 240 по курсу 5 октября 2026 года, округлено вверх, 5% с суммы до 170 000 евро и 8% сверх неё, причём закон снижает этот сбор вдвое. Гербовый сбор с договоров отменён с 1 января 2026 года.

Что делаем мы

Подбираем объект, проверяем застройщика и титул, получаем разрешение на покупку, сопровождаем договор и платежи, подаём заявление на вид на жительство и помогаем выбрать способ владения: напрямую, через компанию или траст. Стоимость рассчитает менеджер в чате.

Может ли гражданин России купить недвижимость на Кипре

Да. Гражданин России, как и любой иностранец вне Евросоюза, покупает на Кипре квартиру или дом с разрешением районной администрации; сбор за разрешение не берут, рассмотрение занимает 2-3 недели. Узкое место - деньги. Санкции Евросоюза запрещают гражданам России без вида на жительство в странах Евросоюза держать в европейских банках вклады больше €100 000, а банки Кипра подробно проверяют происхождение средств. Поэтому путь денег на покупку планируют до задатка: откуда придёт перевод, через какой банк и с какими документами.

Для постоянного вида на жительство деньги на покупку должны прийти из-за рубежа, а не из кипрского кредита, и это подтверждают банковскими документами. Схемы с наличными или переводами через третьих лиц ведут к отказу и в сделке, и в виде на жительство.

Цены на квартиры в 2026 году

В первом полугодии 2026 года на вторичном рынке Кипра прошло 3 202 сделки на €727 млн. Новостройки заметно дороже вторичного жилья, особенно у моря.

Для постоянного вида на жительство подходит только новое жильё от застройщика от €300 000 плюс НДС, поэтому в Лимассоле это обычно квартира 70-80 м², а в Ларнаке и Никосии - заметно больше. Подробнее - в статье купить квартиру на Кипре.

Налоги владельца: аренда и продажа

• Владение. Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет: его отменили в 2017 году. Владелец платит муниципальные сборы и взносы на обслуживание дома.
• Аренда. Доход облагается подоходным налогом по шкале 0-35%; с 2026 года первые €22 000 дохода в год не облагаются. Если квартиру сдают через компанию, она платит налог на прибыль 15%.
• Продажа. Прирост капитала от продажи кипрской недвижимости облагается по 20%, и это единственный налог на прирост капитала на Кипре.
• Гербовый сбор с договоров отменён с 1 января 2026 года.

Соглашение об избежании двойного налогообложения с Кипром Россия в 2023 году приостановила, поэтому налоговому резиденту России кипрскую аренду придётся показать и в российской декларации без зачёта. Подробнее - на странице налоги на Кипре.

Как купить недвижимость на Кипре удалённо

Договор купли-продажи на Кипре может подписать представитель по доверенности. Доверенность оформляют у нотариуса с апостилем или в консульстве Кипра, а перевод на греческий или английский заверяют. Через представителя подают заявление на разрешение районной администрации, регистрируют договор в земельном департаменте, что защищает покупателя до выдачи отдельного титула, и платят налоги и сборы.

Для постоянного вида на жительство нужен личный визит: биометрию сдают на Кипре, а потом приезжают хотя бы раз в 2 года, чтобы не потерять статус. Условия - на странице ВНЖ Кипра за инвестиции, а сравнить Кипр с другими странами можно в обзоре где купить недвижимость за границей.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы