Инвестиционная недвижимость: Эквадор

Обновлено 8 октября 2026

Иностранец покупает недвижимость в Эквадоре в 2026 году на тех же условиях, что и граждане: разрешение нужно только в пограничных зонах безопасности.

Покупатель платит муниципальный налог на передачу 1%, сделка занимает 1-2 месяца, а покупка от $48 200 может стать основанием для визы инвестора.

Эквадор - небольшой рынок с важным преимуществом: экономика долларизована, цены и сделки идут в долларах США, и валютного риска нет. Основные рынки - столица Кито, деловой Гуаякиль, Куэнка, которую выбирают для жизни на пенсии, и тихоокеанское побережье: Салинас, Манта, Монтаньита.

Кому подходит недвижимость в Эквадоре

• Кито - столица в горах, долгосрочная аренда специалистам и семьям, круглогодичный спрос.
• Куэнка - колониальный город с мягким климатом, который выбирают пенсионеры из США и Европы.
• Гуаякиль - деловой центр и порт, квартиры в новых районах Самборондон и Ла-Пунтилья.
• Салинас и Манта - квартиры у океана для сезонной аренды и жизни на пенсии.
• Монтаньита и Олон - небольшие дома и участки в туристических посёлках.

Не подходит покупка тем, кто планирует быстро продать объект и вывести деньги: перевод за рубеж облагается налогом на вывод валюты 5%.

Что может купить иностранец в Эквадоре: требования

Иностранец в Эквадоре покупает квартиры, дома и участки напрямую, без отдельного разрешения.

• Квартиры, дома и участки по всей стране - без ограничений.
• В пограничных зонах безопасности покупка иностранцем требует разрешения государственных органов, поэтому расположение участка проверяем до задатка.
• Через эквадорскую компанию покупают коммерческие объекты и землю под проекты.
• Местные банки дают ипотеку иностранцам с удостоверением личности Эквадора, но с высоким первым взносом, поэтому большинство покупателей платит своими деньгами.

Документы для покупки недвижимости в Эквадоре

Для покупки недвижимости в Эквадоре нужны 5 групп документов.

• паспорт покупателя и, если есть, удостоверение личности Эквадора;
• выписка из реестра собственности: собственник, ипотеки, аресты, сервитуты;
• справки муниципалитета об отсутствии долгов по налогу на недвижимость и о кадастровой стоимости;
• документы о происхождении денег для банка и нотариуса;
• доверенность, если сделку проводит представитель.

Как проходит покупка недвижимости в Эквадоре: шаги и сроки

Покупка вторичного жилья в Эквадоре занимает 1-2 месяца от задатка до регистрации.

1. Проверка в реестре собственности: собственник, ипотеки, аресты, сервитуты.
2. Справки муниципалитета об отсутствии долгов по налогу на недвижимость и о кадастровой стоимости.
3. Договор обещания купли-продажи и задаток, обычно 10%.
4. Акт купли-продажи у нотариуса, оплата переводом или банковским чеком, уплата налогов.
5. Регистрация в реестре собственности кантона.

Новостройки оформляют дольше: право собственности регистрируют после сдачи дома. Дистанционно сделку проводит представитель по доверенности, заверенной в консульстве Эквадора или апостилем.

Сколько стоит покупка недвижимости в Эквадоре: налоги и сборы

Покупатель недвижимости в Эквадоре платит муниципальный налог на передачу 1% стоимости, нотариуса и регистрацию; налог на прирост стоимости платит продавец.

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Эквадоре невысокий и зависит от кадастровой стоимости. Ввоз денег для покупки налогом не облагается, а последующий вывод денег за рубеж облагается налогом 5% - это учитывают, если планируют продать объект и вывести деньги.

Виза инвестора через недвижимость в Эквадоре

Покупка недвижимости от 100 базовых зарплат - $48 200 в 2026 году - может стать основанием для визы инвестора. После двух лет временного проживания можно подать на постоянное. Для пенсионеров есть отдельная виза при доходе от $1 446 в месяц. Покупку готовим так, чтобы документы о сделке подошли для подачи на визу. Счёт для расчётов - на странице личный счёт в Эквадоре.

Счёт и расчёты по сделке в Эквадоре

Оплату по сделке в Эквадоре проводят банковским переводом или заверенным банковским чеком, поэтому деньги заранее заводят на счёт в эквадорском банке: банк и нотариус проверяют их происхождение. Личный счёт большинство банков открывает по эквадорскому удостоверению личности, которое иностранец получает вместе с визой резидента, поэтому визу, счёт и покупку планируют как одну цепочку. После сделки счёт нужен для ежегодного налога на недвижимость, коммунальных платежей и получения арендной платы.

Жизнь на пенсии и удалённая работа в Эквадоре

Многие покупатели приезжают в Эквадор не как инвесторы, а как пенсионеры и удалённые работники. Виза пенсионера требует пожизненный доход от $1 446 в месяц плюс $250 на каждого иждивенца без своей пенсии; удалённым работникам подходит виза цифрового кочевника, условия которой мы разобрали на странице виза цифрового кочевника Эквадора. Покупать жильё для таких виз не обязательно: многие сначала арендуют квартиру в Куэнке или Кито и выбирают район, а к сделке переходят через несколько месяцев.

Аренда и налоги владельца в Эквадоре

Доход от сдачи жилья в Эквадоре облагается подоходным налогом, а краткосрочная туристическая аренда требует регистрации в муниципалитете и министерстве туризма. В Куэнке и Кито устойчив спрос на долгосрочную аренду, на побережье - сезонный туристический. Подробнее - на странице налоги в Эквадоре.

Почему сделки с недвижимостью в Эквадоре срываются

• участок в пограничной зоне куплен без разрешения;
• задаток внесён без проверки реестра и муниципальных справок;
• бюджет посчитан без 5% налога на вывод денег при будущей продаже;
• цена объекта ниже порога, хотя цель - виза инвестора;
• у продавца есть долги по налогу на недвижимость или незакрытая ипотека.

Ограничения для отдельных гражданств в Эквадоре

Закон Эквадора не ограничивает покупку недвижимости по гражданству: иностранцы покупают на тех же условиях, что и граждане, кроме пограничных зон безопасности. Банк и нотариус проверяют происхождение денег и сверяют покупателя с международными санкционными списками; гражданам части стран для въезда в Эквадор нужна виза, которую получают до поездки. Профиль покупателя специалисты Murblz проверяют до задатка.

Что делает Murblz при покупке недвижимости в Эквадоре

Специалисты Murblz подбирают город и объект под задачу: жильё на пенсии, аренда или виза инвестора. Проверяем право собственности и муниципальные справки, считаем налоги, открываем счёт в эквадорском банке, сопровождаем сделку у нотариуса и регистрацию, связываем покупку с визой.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы