Недвижимость в Сальвадоре

Обновлено 7 октября 2026

Дома, квартиры и участки у океана в долларовой экономике. Проверяем статус земли и реестр, ведём сделку у нотариуса и регистрацию.

Сальвадор - страна Центральной Америки, где официальная валюта - доллар США, поэтому для инвестора из долларовой зоны здесь нет валютного риска. Иностранцы покупают городскую недвижимость в Сальвадоре на общих основаниях: сделку оформляют нотариальным актом, а право собственности регистрируют в Национальном центре реестров. Ограничения касаются сельской земли, и о них стоит знать до покупки дома за городом или участка у океана.

Ниже - что может купить иностранец, какие налоги платят при покупке, как связаны недвижимость и вид на жительство и как проходит сделка.

Кому подходит недвижимость в Сальвадоре

• Инвестору из долларовой зоны: цены, аренда и расходы в долларах США, без валютного риска.
• Покупателю жилья для сдачи туристам на побережье, куда едут за сёрфингом и отдыхом у океана.
• Тому, кто планирует жить в стране и выбирает дом или квартиру под переезд.
• Компании, которой нужен офис, магазин или склад: коммерческие помещения в городах иностранцы покупают на общих условиях.

Что может купить иностранец

• Городская недвижимость - квартиры, дома, коммерческие помещения - доступна иностранцам на тех же условиях, что и гражданам.
• Сельская недвижимость. По статье 109 Конституции иностранцы не могут приобретать сельскую недвижимость, если в их стране у граждан Сальвадора нет таких же прав, кроме земли для промышленных предприятий. Поэтому перед покупкой участка за городом проверяем принцип взаимности для вашей страны.
• Предельная площадь. Одному физическому или юридическому лицу не может принадлежать больше 245 гектаров сельской земли.

Сколько стоит покупка недвижимости в Сальвадоре: налоги и расходы

Передача недвижимости облагается налогом 3% с той части стоимости, которая превышает $28 571,43, по закону о налоге на передачу недвижимости. Например, при покупке квартиры за $150 000 налог считают с $121 428,57, и он составит около $3 700. Кроме налога, заложите расходы на нотариуса, регистрацию в Национальном центре реестров и проверку объекта.

Недвижимость и вид на жительство

Отдельной программы вида на жительство за покупку квартиры мы на государственных сайтах не нашли. Путь к постоянному проживанию через инвестиции в Сальвадоре связан с государственными программами: поправки к специальному закону о миграции и иностранцах позволяют иностранцам, которые инвестируют в программы, продвигаемые правительством, или жертвуют на них, сразу получать постоянное проживание. Условия конкретной программы и минимальные суммы уточняем на момент подачи, а покупку недвижимости планируем вместе с выбранным основанием.

Документы покупателя

• паспорт покупателя;
• налоговый номер, который иностранцу выдаёт Министерство финансов Сальвадора;
• для покупки по доверенности - доверенность, оформленная по правилам Сальвадора и легализованная;
• подтверждение происхождения денег для банка;
• для компании-покупателя - учредительные документы с апостилем и переводом на испанский.

Со стороны продавца проверяем выписку из реестра о собственнике и обременениях, план участка и справку об отсутствии долгов по муниципальным сборам.

Как проходит покупка

1. Задача. Определяем цель: жильё, сдача в аренду туристам, участок у океана или коммерческий объект.
2. Подбор. Подбираем объекты и проверяем цены сделок.
3. Проверка в реестре. Проверяем собственника, обременения, границы участка и статус земли: городская или сельская.
4. Нотариальный акт. Договор оформляет нотариус, расчёты проходят через банк.
5. Налог и регистрация. Платим налог на передачу и регистрируем право собственности в Национальном центре реестров.
6. Владение. Помогаем со сдачей в аренду, управлением и налогами.

Сроки покупки по шагам

Если покупатель получает налоговый номер и оформляет доверенность из-за рубежа, заложите ещё 2-4 недели на легализацию документов.

Налоги владельца недвижимости в Сальвадоре

Ежегодного налога на недвижимость в Сальвадоре нет: его отменили в 1993 году. Муниципалитеты берут сборы за услуги - уборку, освещение, обслуживание улиц, и справка об отсутствии долгов по ним нужна при продаже. Доход от сдачи в аренду облагается подоходным налогом Сальвадора, а ставка зависит от того, считается ли владелец налоговым резидентом. При продаже объекта прибыль тоже облагается, поэтому документы о цене покупки и расходах на ремонт храните с первого дня.

Можно ли инвестировать онлайн

Большую часть подготовки можно провести удалённо: подбор, проверку и согласование договора. Сделку подписывают у нотариуса лично или по доверенности, оформленной по правилам Сальвадора и легализованной для использования в стране. Мы организуем весь процесс так, чтобы вам не пришлось приезжать на каждый этап. Расчёты проводим через банк: так у покупателя остаются документы о цене для будущей продажи и налогов, а у банка - понятная история денег, без которой он не примет перевод.

Почему сделки срываются

• участок оказался сельской землёй, а для страны покупателя нет взаимности;
• границы участка в реестре не совпадают с фактическими;
• у объекта есть обременения или долги;
• банк не принимает деньги без подтверждённого происхождения;
• продавец не может подтвердить отсутствие долгов по муниципальным сборам;
• дом достроен или расширен, но изменения не внесены в реестр;
• доверенность покупателя оформлена за рубежом без легализации для Сальвадора.

Ограничения для граждан отдельных стран

Городскую недвижимость иностранец покупает так же, как гражданин. Для сельской земли конституция Сальвадора допускает ограничения для граждан стран, где гражданам Сальвадора не разрешают владеть землёй на равных условиях, поэтому перед покупкой участка за городом проверяем гражданство покупателя и статус земли в национальном реестре.

Второе ограничение связано с деньгами. Сальвадор пользуется долларом США, и платежи идут через американские банки-корреспонденты, поэтому переводы, связанные с Россией, Беларусью, Ираном и другими странами под санкциями США, банки проверяют особенно строго или не принимают. Деньги на покупку лучше заранее держать в банке страны без таких ограничений и с подтверждённым происхождением.

Что делаем мы

Подбираем объект под задачу, проверяем его в реестрах, сопровождаем сделку у нотариуса и расчёты, платим налог и регистрируем право, помогаем со сдачей в аренду и выбором основания для проживания. До сделки сравниваем цены похожих объектов, после - ведём учёт доходов от аренды для налогов. Стоимость рассчитает менеджер в чате.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы