Недвижимость в Грузии для иностранцев
Квартиры в Тбилиси и Батуми: проверяем запись в Публичном реестре и застройщика, ведём сделку до регистрации права, в том числе по доверенности, и выстраиваем покупку под вид на жительство.
Грузия - один из самых открытых для иностранцев рынков региона. Покупать можно свободно и на своё имя, единственное серьёзное исключение - сельскохозяйственная земля, владение которой для иностранцев запрещено на уровне конституции. Регистрация прав в Публичном реестре быстрая и недорогая, цены на новостройки часто номинированы в долларах. Основные рынки - Тбилиси с устойчивым спросом на аренду и Батуми с большим объёмом апарт-отелей и курортных проектов, где качество сильно разнится от проекта к проекту. Важный для многих факт: владение недвижимостью с подтверждённой оценочной стоимостью от 150 000 долларов даёт право подать на временный ВНЖ Грузии.
Мы помогаем отделить крепкие объекты от маркетинговых обещаний: проверяем запись в реестре, обременения, статус земли и застройщика, оцениваем реалистичность концепции апарт-отелей и условия управляющих компаний. Сопровождаем сделку от резервирования до регистрации, помогаем со структурой владения, а если цель включает ВНЖ - выстраиваем покупку так, чтобы объект соответствовал требованиям для подачи. Прогнозов доходности не даём: показываем факты и честно называем риски конкретного проекта.
ВНЖ Грузии за недвижимость: правила 2026 года
| Вложение | Статус | Работа |
|---|---|---|
| Жилая или коммерческая недвижимость дороже $150 000, около 391 000 лари, по оценке | вид на жительство на 1 год, продлевается по году, пока объект в собственности | нужно отдельное право на трудовую деятельность |
| Инвестиции или недвижимость дороже $300 000, около 782 000 лари | вид на жительство на 5 лет, затем бессрочный | разрешение не нужно |
Порог для краткосрочного вида на жительство подняли со $100 000 до $150 000, и считается он не по цене в договоре, а по оценке. Статья 15 закона об иностранцах требует, чтобы стоимость подтвердил оценщик из органа, аккредитованного национальным органом по аккредитации Грузии. Покупать квартиру за $130 000 в расчёте, что оценка дотянет до порога, рискованно: решает оценщик, а не продавец. Сельхозземля для вида на жительство не подходит вовсе.
Налоги владельца недвижимости в Грузии
- Сдача жилья под проживание - 5% с дохода, если не заявлять расходы.
- Продажа квартиры - 0% при владении больше 2 лет, иначе 5% с прибыли.
- Налог на имущество платят резиденты, если годовой доход семьи больше 40 000 лари, около $16 000.
- Доход из-за рубежа в Грузии не облагается.
Как проходит сделка
- Выписка из Публичного реестра: собственник, обременения, статус земли.
- Проверка застройщика и разрешения на строительство для новостроек; в апарт-отелях - договора управления.
- Оплата через банк, а не наличными, чтобы подтвердить вложения для вида на жительство.
- Регистрация права в Публичном реестре, обычно за 1-4 рабочих дня.
- Оценка аккредитованным оценщиком и подача на вид на жительство.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Грузии
Да, свободно и на своё имя: квартиры, дома и коммерческие объекты. Конституция Грузии запрещает иностранцам владеть только сельскохозяйственной землёй, и для вида на жительство она тоже не подходит. Граждане России въезжают в Грузию без визы и находятся в стране до года, поэтому для осмотра и сделки отдельная виза не нужна.
Расчёты лучше вести через банк, а не наличными: банковский след нужен и для подтверждения вложения при подаче на вид на жительство, и для того, чтобы потом спокойно продать объект. Грузинские банки открывают счета гражданам России, но спрашивают о происхождении денег, поэтому документы о доходах собирают заранее.
Цены на квартиры в 2026 году
| Город | Метр в среднем | Квартира 50 м² |
|---|---|---|
| Тбилиси, новостройка | ~$1 400 | ~$70 000 |
| Тбилиси, вторичный рынок | ~$1 300 | ~$65 000 |
| Тбилиси, Ваке и Мтацминда | ~$2 500-2 900 | ~$125 000-145 000 |
| Батуми, новостройка | ~$1 200-1 250 | ~$63 000 |
| Батуми, у моря на проспекте Руставели и в Старом городе | ~$1 800-3 500 | ~$90 000-175 000 |
Новостройки продают в трёх вариантах отделки: бетонные стены, черновая отделка с коммуникациями и готовый ремонт, и разница между ними - около четверти цены. Для вида на жительство от $150 000 в Тбилиси подходит квартира около 110 м² в новостройке, в Батуми у моря - заметно меньше. Подробнее - в статье купить квартиру в Грузии.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Расходы на покупку
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог на покупку жилья | нет: налога на переход права в Грузии нет |
| Регистрация права в Публичном реестре | небольшой сбор, зависит от срочности: от 1 до 4 рабочих дней |
| Нотариус | не обязателен: договор можно зарегистрировать напрямую в реестре |
| Оценка аккредитованным оценщиком | нужна для вида на жительство |
| Агент | по договору с агентством, обычно платит продавец или покупатель по договорённости |
Как купить недвижимость в Грузии удалённо
Сделку в Грузии регистрирует Публичный реестр, и подать документы может представитель по доверенности. Доверенность оформляют в консульском отделе Грузии или у нотариуса с апостилем и нотариальным переводом на грузинский. Представитель проверяет выписку из реестра, подписывает договор, оплачивает регистрацию и получает выписку о праве собственности на ваше имя.
Для вида на жительство после покупки нужен личный визит: заявление подают в Дом юстиции, и решение выносят по оценке объекта, а не по цене договора. Условия - на странице ВНЖ Грузии, налоги владельца - на странице налоги в Грузии, а сравнить Грузию с другими странами можно в обзоре где купить недвижимость за границей.
Апарт-отели в Батуми: на что смотреть
Батуми продаёт иностранцам не столько квартиры, сколько обещанную доходность: апарт-отели с управляющей компанией и процентом от аренды. Качество проектов сильно разное, и доход зависит от управляющей компании, а не от рекламного буклета.
- Застройщик. Сколько домов он уже сдал и с какими задержками; стройки в Батуми нередко тянутся годами.
- Договор управления. Кто получает доход, какие расходы вычитаются, можно ли выйти из договора и жить в квартире самому.
- Реальная загрузка. Высокий сезон у моря короткий, а зимой загрузка падает, поэтому годовую доходность считают по факту прошлых лет, а не по обещанию.
- Оценка для вида на жительство. Цена апарт-отеля с обещанным доходом не всегда совпадает с оценкой аккредитованного оценщика.
Тбилиси или Батуми
Тбилиси выбирают для жизни и стабильной долгосрочной аренды: спрос держат студенты, семьи и приезжие специалисты круглый год. Батуми - курорт с коротким высоким сезоном, где выгоднее посуточная аренда, но и риски апарт-отелей выше. Для вида на жительство от $150 000 подходят оба города, решает оценка объекта.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии?
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Грузии?
С чего начать?
Сколько стоит недвижимость для ВНЖ Грузии в 2026 году?
Какой налог с аренды квартиры в Грузии?
Можно ли работать в Грузии с ВНЖ за недвижимость?
Может ли иностранец купить сельхозземлю в Грузии?
Сколько регистрируется право собственности в Грузии?
Может ли гражданин России купить квартиру в Грузии?
Сколько стоит квартира в Тбилиси в 2026 году?
Можно ли купить квартиру в Грузии удалённо?
Выбираете недвижимость в Грузии?
Подберём квартиры в Тбилиси или Батуми под сдачу в аренду, проверим застройщика и регистрацию права в публичном реестре. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки