Инвестиционная недвижимость: Гвинея-Бисау

Обновлено 8 октября 2026

Гвинея-Бисау: найдём объект под ваш бюджет и цель, проверим документы и проведём покупку до конца. Данные на 2026 год.

Землю в Гвинее-Бисау в 2026 году нельзя купить в собственность никому: по закону о земле 1998 года вся земля принадлежит государству. Иностранец покупает постройку и право пользования участком по концессии: сельскохозяйственные концессии обычно не больше 300 гектаров, а компанию под проект регистрируют за 24 часа.

Рынок недвижимости небольшой и сосредоточен в столице Бисау и на островах архипелага Бижагош, известного биосферным заповедником. Валюта - западноафриканский франк, привязанный к евро: 655,957 франка за евро, около 587 франков за доллар по курсу Европейского центрального банка на 7 октября 2026 года.

Кому подходит недвижимость в Гвинее-Бисау

• тем, кто работает или ведёт бизнес в стране и покупает дом в Бисау;
• инвесторам в гостиницы и туристические объекты на островах Бижагош;
• компаниям с сельскохозяйственными проектами, которым нужна концессия на землю.

Не подходит покупка тем, кто ждёт быстрой перепродажи: покупателей на такие объекты мало. Покупка не даёт ни вида на жительство, ни гражданства, а программы гражданства за инвестиции в стране нет.

Как устроено право на землю в Гвинее-Бисау

Земля в Гвинее-Бисау - собственность государства: частные лица и компании получают только право пользования по концессии.

• Сельскохозяйственные концессии обычно не больше 300 гектаров. Совет министров может разрешить концессию до 1 500 гектаров кооперативам и компаниям, в том числе иностранным.
• Городские участки предоставляют для строительства и проживания, условия задаёт концессия.
• Постройка на участке может принадлежать владельцу и переходить к покупателю вместе с правом пользования землёй.

Документы и проверка до сделки в Гвинее-Бисау

До сделки с недвижимостью в Гвинее-Бисау проверяют 5 вещей.

• документ о концессии или разрешении на пользование землёй, её срок и условия;
• запись о постройке в реестре недвижимости и отсутствие залогов и арестов;
• согласие органа, выдавшего концессию, если её передача требует согласования;
• фактические границы участка: на местности они не всегда совпадают с документами;
• доступ к воде, электричеству и дороге, особенно на островах.

От покупателя нужны паспорт, местный налоговый номер и документы о происхождении денег; если покупает компания - её учредительные документы и сведения о владельцах.

Как проходит покупка недвижимости в Гвинее-Бисау: шаги и сроки

Покупка недвижимости в Гвинее-Бисау проходит в 5 шагов; компанию под проект регистрируют за 24 часа, а дольше всего идут проверка и переоформление концессии.

1. Налоговый номер покупателя и, при необходимости, компания для проекта.
2. Проверка документов о концессии и постройке.
3. Договор у нотариуса, который работает в том числе в Центре оформления предприятий в Бисау.
4. Регистрация перехода прав в реестре недвижимости и, если нужно, переоформление концессии.
5. Счёт в местном банке для расходов и аренды.

Сколько стоит покупка недвижимости в Гвинее-Бисау: обязательные платежи

Обязательные платежи при покупке недвижимости в Гвинее-Бисау - нотариус, регистрация перехода прав и, если концессию переоформляют, сборы органа, который её выдал; их размер зависит от объекта и условий концессии.

Компания или частное лицо: как оформить владение в Гвинее-Бисау

Дом для жизни в Бисау иностранец может оформить на себя: постройку вносят в реестр недвижимости на его имя, а право пользования участком переходит вместе с ней. Гостиницу, туристический объект или сельскохозяйственный проект оформляют на местную компанию: так проще получить концессию, лицензии и счёт. Корпоративное право страны построено на единых актах Организации по гармонизации предпринимательского права в Африке, общих для 17 стран, поэтому форму компании и устав выбирают по этим правилам. Компании платят налог на прибыль 25%, а с января 2025 года в стране действует налог на добавленную стоимость: основная ставка 19%, пониженная 10%.

Язык документов и сезон для осмотра в Гвинее-Бисау

Официальный язык Гвинеи-Бисау - португальский: договоры и записи в реестре ведут на нём, поэтому документы для иностранного покупателя переводят. Сезон дождей длится с июня по октябрь: в это время сложнее добраться до островов и вести стройку, поэтому осмотр участка и строительные работы планируют на сухой сезон с ноября по май.

Деньги на покупку недвижимости в Гвинее-Бисау

Оплату из-за рубежа проводят через счёт в местном банке по валютным правилам Центрального банка государств Западной Африки и сохраняют все документы о переводе: они понадобятся, чтобы потом законно вывести выручку от продажи или доход от аренды за пределы валютного союза. Расчёты наличными без банковского следа создают проблемы и при регистрации, и при продаже.

Туризм и проекты на островах Бижагош

На островах Бижагош действуют правила охраны природы биосферного заповедника, поэтому для гостиниц и туристических объектов нужны разрешения профильных ведомств. Такой проект обычно оформляют через местную компанию: её регистрируют за 24 часа в Центре оформления предприятий, а налог на прибыль составляет 25%. Счёт для проекта мы разобрали на странице счёт для бизнеса в Гвинее-Бисау.

Почему сделки с недвижимостью в Гвинее-Бисау срываются

• срок концессии истёк или её условия не выполнены;
• на один участок есть несколько претендентов, в том числе по традиционному землепользованию;
• объект попадает под ограничения охраняемых природных зон на островах;
• границы на местности не совпадают с документами;
• оплата прошла наличными, и перевод денег нечем подтвердить.

Отдельный риск - невысокая ликвидность: покупателей на такие объекты мало, поэтому срок владения планируют заранее.

Ограничения для отдельных гражданств в Гвинее-Бисау

Закон о земле одинаков для граждан и иностранцев: землю получают только в пользование. Отдельных запретов по гражданству для покупки построек и концессий нет; концессии свыше 300 гектаров компаниям, в том числе иностранным, разрешает Совет министров. Банк проверяет происхождение денег и сверяет покупателя с международными санкционными списками. Разрешение на проживание оформляют отдельно через службу миграции и границ. Профиль покупателя специалисты Murblz проверяют до договора.

Что делает Murblz при покупке недвижимости в Гвинее-Бисау

Специалисты Murblz проверяют документы о концессии и постройке, выясняют позицию ведомств и местных жителей, сопровождают договор у нотариуса и регистрацию вместе с партнёрами с местной лицензией. Если объект нужен под туризм или бизнес, регистрируем компанию и открываем счёт.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Счёт для бизнеса · Личный счёт · Все программы страны

Частые вопросы