Инвестиционная недвижимость: Индонезия
Индонезия - прежде всего курортный рынок: Бали много лет остаётся одним из самых известных направлений мира для вилл и апартаментов под аренду, а в Джакарте есть деловой спрос. Доходность аренды, Джакарта: около 11,2% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ. Данные на 2026 год.
Индонезия - прежде всего курортный рынок: Бали много лет остаётся одним из самых известных направлений мира для вилл и апартаментов под аренду, а в Джакарте есть деловой спрос. Главная особенность: иностранец не может владеть землёй в Индонезии на праве полной собственности. Поэтому выбор правильной юридической формы владения здесь важнее, чем выбор самого объекта.
Как иностранец может владеть недвижимостью
| Форма | Для кого | Срок и условия |
|---|---|---|
| Право пользования жилым домом | иностранец с разрешением на пребывание в Индонезии | до 80 лет с продлениями, только жильё, от минимальной цены для иностранцев |
| Квартира в многоквартирном доме | иностранец с разрешением на пребывание | право на квартиру с продлениями до 80 лет, от минимальной цены |
| Долгосрочная аренда | любой иностранец | по договору, на Бали обычно 25-30 лет с правом продления |
| Право застройки через компанию с иностранным капиталом | бизнес: гостиницы, виллы под аренду, офисы | до 80 лет с продлениями, компания и план инвестиций от 10 млрд рупий |
Оформление на местного гражданина по частному договору, когда иностранец платит, а земля записана на индонезийца, закон не защищает: такие сделки признают недействительными. Мы такие схемы не используем.
Минимальная цена для иностранцев
По решению министерства аграрных и земельных вопросов иностранец может купить жильё только дороже установленного для провинции минимума. На Бали это 5 млрд рупий, около $279 400, за дом и 2 млрд рупий, около $111 800, за квартиру. В Джакарте - 5 млрд рупий за дом и 3 млрд рупий, около $167 700, за квартиру. Суммы в долларах - по курсу Банка Индонезии в 2026 году, 17 898 рупий за доллар, округлены вверх.
Посчитаем онлайн полную стоимость покупки под ваш бюджет: налоги, сборы и расходы на сделку.
Налоги и расходы
- Налог на приобретение права на землю и здание - до 5% от стоимости, его платит покупатель.
- Продавец платит окончательный налог 2,5% с цены.
- На новостройки от застройщика начисляется НДС, для части объектов действуют государственные льготы - проверяем на дату сделки.
- Аренда земли и зданий облагается окончательным налогом 10% с арендной платы.
- Нотариус и регистрация права в земельном ведомстве.
Как проходит сделка
- Проверка сертификата на землю в земельном ведомстве: собственник, вид права, границы, обременения.
- Проверка зонирования: можно ли строить и сдавать жильё туристам на этом участке.
- Договор у нотариуса по земельным сделкам и оплата через банк.
- Регистрация права пользования, квартиры или аренды на ваше имя или компанию.
- Для туристической аренды - лицензия на размещение гостей.
Недвижимость и ВНЖ
Покупка недвижимости сама по себе ВНЖ не даёт, но Индонезия предлагает визы для состоятельных иностранцев, где учитываются финансовые активы или недвижимость. Условия периодически меняются, поэтому проверяем их на момент сделки и планируем покупку вместе с визой.
Частые ошибки покупателей
- Покупка на имя индонезийского знакомого по частному договору.
- Вилла под туристическую аренду на участке, где по зонированию аренда запрещена.
- Аренда без проверки, кто реальный владелец земли.
- Цена ниже минимума для иностранцев: право не зарегистрируют.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Индонезии
Да, на тех же условиях, что и любой иностранец: отдельных ограничений для граждан России нет. Но право пользования домом или право на квартиру иностранец получает, только если у него есть разрешение на пребывание в Индонезии - временный или постоянный вид на жительство. Без него остаётся долгосрочная аренда земли и дома по договору, обычно на 25-30 лет с правом продления.
Индонезия не присоединилась к западным санкциям, поэтому для россиян сделка упирается не в запреты, а в платёж: российские карты здесь не работают, а деньги идут банковским переводом из третьей страны с документами о происхождении. Схему оформления на местного знакомого закон не защищает, такие сделки признают недействительными. Варианты статуса для покупателя - на странице ВНЖ Индонезии.
Минимальные цены для иностранцев по провинциям
| Провинция | Дом, не дешевле | Квартира, не дешевле |
|---|---|---|
| Джакарта | ~$290 000 | ~$170 000 |
| Бали | ~$290 000 | ~$120 000 |
| Западная, Центральная и Восточная Ява, Бантен, Джокьякарта | ~$290 000 | ~$120 000 |
| Западная Нуса-Тенгара, в том числе Ломбок | ~$170 000 | ~$57 000 |
| Северная Суматра, Восточный Калимантан, Южный Сулавеси, острова Риау | ~$120 000 | ~$57 000 |
| Остальные провинции | ~$57 000 | ~$57 000 |
Минимумы установлены решением министерства аграрных и земельных вопросов 2022 года: 5 млрд рупий за дом на Бали и в Джакарте, 3 млрд рупий за квартиру в Джакарте и 2 млрд рупий на Бали. Дешевле этого порога право на имя иностранца не зарегистрируют. Суммы в долларах США по курсу Европейского центрального банка на 6 октября 2026 года, округлены вверх. Покупка на Бали подробно - в статье купить квартиру на Бали.
Налоги владельца: аренда и продажа
- Ежегодный налог на землю и здания. Платят местной администрации с кадастровой оценки, ставка - доли процента.
- Аренда. Сдача земли и зданий облагается окончательным налогом 10% с арендной платы. Для посуточной сдачи туристам нужна лицензия на размещение гостей.
- Продажа. Продавец платит окончательный налог 2,5% с цены, а покупатель - налог на приобретение права до 5%.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Индонезией действует, и Россия не приостанавливала его, поэтому налог с аренды, уплаченный в Индонезии, налоговый резидент России может зачесть. Счёт в индонезийском банке нужно показать в уведомлении в налоговую. Подробнее - на странице налоги в Индонезии.
Как купить недвижимость в Индонезии удалённо
Индонезия с 2022 года входит в Гаагскую конвенцию, поэтому доверенность, оформленную у нотариуса в стране проживания, достаточно заверить апостилем и перевести на индонезийский. По ней представитель проверяет сертификат на землю и зонирование, подписывает договор у нотариуса по земельным сделкам и регистрирует аренду.
Право пользования домом или право на квартиру удалённо оформить сложнее: сначала нужен вид на жительство, а для него - визит в страну. Поэтому покупку обычно разбивают на два шага: подбор и проверку объекта заранее, а регистрацию права - после получения статуса. Аренду при этом оформляют сразу, а договор с застройщиком заключают с условием регистрации права после получения вида на жительство.
Что мы делаем
Подбираем форму владения под задачу, проверяем сертификат, зонирование и продавца, при необходимости регистрируем компанию с иностранным капиталом, сопровождаем сделку у нотариуса, считаем налоги, оформляем лицензию на аренду и помогаем с визой.
Что входит в работу
- Подбор объекта под инвестиционную задачу
- Юридическая проверка объекта
- Сопровождение сделки под ключ
- Структурирование владения (компания, траст)
- Управление недвижимостью и сдача в аренду
Смотрите также
Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Индонезии?
Какая минимальная цена жилья для иностранца на Бали?
Какие налоги при покупке недвижимости в Индонезии?
Что будет, когда закончится срок права пользования?
Можно ли оформить землю на индонезийца?
Даёт ли покупка недвижимости в Индонезии ВНЖ?
С чего начать?
Может ли гражданин России купить недвижимость в Индонезии?
Сколько стоит недвижимость на Бали для иностранца?
Можно ли купить недвижимость в Индонезии удалённо?
Выбираете недвижимость в Индонезии?
Разберём, в какой форме можно владеть объектом в Индонезии без местного гражданства, подберём варианты на Бали и других островах и проверим документы. Все страны - в каталоге с поиском.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки