Инвестиционная недвижимость: Япония

Обновлено 8 октября 2026

Иностранец покупает недвижимость в Японии на тех же условиях, что и граждане: без отдельного разрешения и с правом собственности на землю и здание. Доходность аренды, Токио: около 3,6% годовых. Сопровождение Murblz: подбор объекта, проверка титула и сделка под ключ. Данные на 2026 год.

Иностранец покупает недвижимость в Японии на тех же условиях, что и граждане: без отдельного разрешения и с правом собственности на землю и здание. При покупке жилья платят налог на приобретение 3% оценочной стоимости, а каждый год - налог на имущество 1,4% и градостроительный налог до 0,3%. Покупка недвижимости не даёт визы, а нерезидент обязан в течение 20 дней сообщить о сделке через Банк Японии.

Рынок разнообразный: от квартир в Токио и Осаке до домов в курортных районах Хоккайдо и Окинавы.

Кому подходит покупка недвижимости в Японии

• тем, кто уже живёт в Японии по рабочему или иному статусу и покупает жильё для себя;
• инвесторам, которым нужен доход от аренды в иенах и полная собственность на землю;
• тем, кто покупает дом для отдыха на Хоккайдо или Окинаве и приезжает по краткосрочной визе.

Не подходит покупка тем, кто рассчитывает получить за неё право жить в стране: такого основания в японском праве нет.

Требования к покупателю и документы

Требований к гражданству, месту жительства и минимальной сумме покупки в Японии нет. Покупатель, который не живёт в стране, готовит документы, заменяющие японскую справку о регистрации по месту жительства и свидетельство о печати:

• паспорт;
• заявление с именем, адресом и подписью покупателя, заверенное нотариусом или консульством, с переводом на японский;
• документы о происхождении денег для банка, через который идёт платёж;
• контакт в Японии: с 1 апреля 2024 года владелец с адресом за рубежом указывает при регистрации права человека или компанию в Японии, через которых с ним можно связаться;
• сведения о гражданстве: с 2026 года их указывает при регистрации права каждый новый владелец, в открытой выписке из реестра они не показываются.

Налоги при покупке и владении недвижимостью в Японии

• Налог на приобретение недвижимости - для жилья и земли 3% оценочной стоимости по сниженной ставке до 31 марта 2027 года, стандартная ставка - 4%. Счёт присылает префектура через несколько месяцев после покупки.
• Налог на регистрацию права собственности - до 2% оценочной стоимости, для жилья действуют сниженные ставки.
• Гербовый сбор - с бумажного договора купли-продажи, сумма зависит от цены.
• Налог на потребление 10% - с цены здания, если продавец - компания, и с вознаграждения агента; на землю его не начисляют.
• Налог на имущество - 1,4% оценочной стоимости в год.
• Градостроительный налог - до 0,3% оценочной стоимости в год в городских зонах.

Эти налоги платят все владельцы независимо от гражданства и места жительства. Нерезиденту для уплаты налогов и получения уведомлений обычно нужен налоговый представитель в Японии. Подробнее - на странице налоги в Японии.

Даёт ли недвижимость в Японии визу

Покупка квартиры или дома не даёт права жить в Японии. Для переезда нужен отдельный статус проживания, например рабочий или статус руководителя бизнеса, требования к которому с 16 октября 2025 года заметно выросли. Подробнее - счёт компании и виза руководителя бизнеса.

Как проходит покупка недвижимости в Японии: шаги

1. Задача. Определяем цель: жильё, сдача в аренду или вложение.
2. Подбор и проверка. Проверяем выписку из реестра недвижимости: собственника, ипотеку и ограничения.
3. Договор. Подписываем договор купли-продажи и вносим задаток.
4. Расчёт и регистрация. Оплачиваем остаток и регистрируем право собственности через юриста по регистрации.
5. Отчёт о покупке. В течение 20 дней после сделки подаём отчёт нерезидента через Банк Японии.
6. Налоги и управление. Назначаем налогового представителя и управляющую компанию при сдаче в аренду.

Срок расчёта стороны записывают в договоре. Больше всего времени обычно уходит на перевод денег из-за рубежа и проверку их происхождения банком, поэтому документы о деньгах готовим до подписания договора.

Почему сделки с недвижимостью в Японии срываются

• покупатель не заложил налоги на приобретение и владение;
• деньги из-за рубежа не подтверждены документами;
• в реестре есть ипотека или права третьих лиц;
• покупатель рассчитывал получить визу за покупку.

Сколько стоит сделка: вознаграждение агента и отчёт о покупке

Вознаграждение агента ограничено законом: для объектов дороже $26 000 (4 млн иен) - не больше 3% цены плюс $380 (60 000 иен) и налог на потребление. С 1 апреля 2026 года нерезидент, купивший недвижимость в Японии, должен в течение 20 дней подать отчёт о покупке министру финансов через Банк Японии, в том числе если жильё куплено для себя. Мы готовим этот отчёт вместе с документами сделки.

Если нерезидент сдаёт жильё компании, арендатор удерживает налог 20,42% с арендной платы, а окончательный налог считают по декларации в Японии с учётом расходов на объект.

Налог при продаже недвижимости в Японии нерезидентом

Когда недвижимость продаёт нерезидент, покупатель удерживает 10,21% цены и перечисляет их в налоговую. Удержания нет, только если цена не выше $640 000 (100 млн иен) и покупатель - человек, который берёт жильё для себя или родственников. Окончательный налог считают по декларации: с прибыли от продажи объекта, которым владели больше 5 лет, - 15,315%, при меньшем сроке - 30,63%; удержанная сумма идёт в зачёт, а переплату возвращают.

Ограничения для отдельных гражданств

Запретов по гражданству при покупке недвижимости в Японии нет: правила одинаковы для всех иностранцев. Ограничения касаются не паспорта, а участка: по закону 2021 года об участках рядом с важными объектами в особых зонах наблюдения - у военных баз, атомных станций и на приграничных островах - о сделке с участком от 200 кв. м сообщают заранее.

Гражданство влияет на платёж: переводы из стран под санкциями, в том числе из России и Беларуси, японские банки проверяют особенно тщательно, поэтому маршрут денег и документы о них согласуем до договора.

Что делаем мы

Подбираем и проверяем объект, сопровождаем договор, расчёты и регистрацию, помогаем с налоговым представителем и сдачей в аренду. Стоимость рассчитает менеджер в чате.

Что входит в работу

• Подбор объекта под инвестиционную задачу
• Юридическая проверка объекта
• Сопровождение сделки под ключ
• Структурирование владения (компания, траст)
• Управление недвижимостью и сдача в аренду

Смотрите также

Регистрация компании · Счёт для бизнеса · Личный счёт · Налоги страны · Все программы страны

Частые вопросы