Leistungen · Immobilien

Anlageimmobilien in Japan

Aktualisiert am 08.10.2026

Japan ist eines der wenigen entwickelten Länder, in denen ein Ausländer Immobilien grundsätzlich zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger kauft: ohne gesonderte Genehmigung und mit Eigentum am Grundstück.

Der Markt ist vielfältig, von Wohnungen in Tokio und Osaka bis zu Häusern in den Urlaubsgebieten von Hokkaido und Okinawa. Der Kauf einer Immobilie gibt kein Visum, und Steuern auf Kauf und Besitz müssen vorab eingeplant werden.

Steuern auf Kauf und Besitz

• Grunderwerbsteuer – 3 % des festgesetzten Werts für Wohnraum zum ermäßigten Satz; der Regelsatz beträgt 4 %.
• Eintragungssteuer auf das Eigentum und Rechtskosten.
• Grundsteuer auf Anlagevermögen – 1,4 % des festgesetzten Werts im Jahr.
• Stadtplanungssteuer – bis 0,3 % des festgesetzten Werts im Jahr in städtischen Zonen.

Diese Steuern zahlen alle Eigentümer unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz. Ein Nichtansässiger braucht meist einen Steuervertreter in Japan, der Steuern zahlt und Bescheide empfängt. Mehr dazu auf unserer Seite Steuern in Japan.

Immobilie und Visum

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gibt kein Recht, in Japan zu leben. Für einen Umzug braucht man einen gesonderten Aufenthaltsstatus, etwa für Arbeit oder als Unternehmensleiter, dessen Anforderungen ab 16. Oktober 2025 deutlich gestiegen sind. Siehe Firmenkonto und Visum für Unternehmensleiter.

Wie ein Kauf abläuft

1. Ziel. Wir bestimmen das Ziel: eigene Wohnung, Vermietung oder Investition.
2. Auswahl und Prüfungen. Wir prüfen den Auszug aus dem Immobilienregister: Eigentümer, Hypothek und Beschränkungen.
3. Vertrag. Wir unterzeichnen den Kaufvertrag und zahlen die Anzahlung.
4. Zahlung und Eintragung. Wir zahlen den Restbetrag und tragen das Eigentum über einen Eintragungsspezialisten ein.
5. Steuern und Verwaltung. Wir bestellen einen Steuervertreter und eine Verwaltungsgesellschaft für die Vermietung.

Warum Geschäfte scheitern

• der Käufer hat Erwerb- und Besitzsteuern nicht eingeplant;
• Geld aus dem Ausland ist nicht belegt;
• das Register zeigt eine Hypothek oder Rechte Dritter;
• der Käufer erwartete für den Kauf ein Visum.

Kosten des Geschäfts und Meldungen

Die Maklerprovision ist gesetzlich begrenzt: Bei Immobilien über 4 Millionen Yen, etwa 25.280 $, höchstens 3 % des Preises plus 60.000 Yen, etwa 380 $, zuzüglich Verbrauchsteuer. Seit 1. April 2026 muss ein Nichtansässiger, der eine Immobilie in Japan kauft, innerhalb von 20 Tagen über die Bank von Japan eine Meldung an den Finanzminister einreichen, auch für eine Wohnung zur Eigennutzung. Diese Meldung bereiten wir zusammen mit den Unterlagen zum Geschäft vor.

Vermietet ein Nichtansässiger eine Immobilie an eine Gesellschaft, behält der Mieter 20,42 % Steuer von der Miete ein, und die endgültige Steuer wird in einer japanischen Erklärung unter Berücksichtigung der Kosten der Immobilie berechnet.

Was wir tun

Wir wählen und prüfen die Immobilie, übernehmen Vertrag, Zahlung und Eintragung und helfen mit Steuervertreter und Vermietung. Ein Berater berechnet die Kosten im Chat.

Was wir tun

• Auswahl von Immobilien für Ihr Anlageziel
• Rechtliche Prüfung der Immobilie
• Begleitung des Kaufs von Anfang bis Ende
• Eigentumsstruktur (Firma, Treuhand)
• Verwaltung und Vermietung der Immobilie

Siehe auch

Firmengründung · Geschäftskonto · Privatkonto · Steuern des Landes · Alle Programme des Landes

Häufige Fragen