Eine Wohnung in Japan kaufen 2026

Ausländer dürfen ohne Genehmigung und mit Land als volles Eigentum kaufen, doch eine Wohnung bringt kein Visum. Preise in Tokio, der Ablauf des Kaufs, Steuern und zwei neue Pflichten 2026.

Ausführlich

Ein Ausländer kann in Japan eine Wohnung zu denselben Bedingungen wie ein japanischer Staatsbürger kaufen: ohne Genehmigung, mit Land als volles Eigentum und ohne Einschränkungen nach Staatsangehörigkeit. Ein Kauf bringt kein Visum, und 2026 sind zu Käufen zwei neue Pflichten hinzugekommen: eine Meldung des Kaufs an den Finanzminister und eine Erklärung der Staatsangehörigkeit bei der Eintragung. Suche und Prüfung von Immobilien beschreibt unsere Seite Immobilien in Japan; hier die kurze Antwort: was es kostet, wie man kauft und was man beachten sollte.

Was eine Wohnung in Japan 2026 kostet

Tokio ist der teuerste Markt des Landes. Im August 2026 kostete eine Bestandswohnung mit 70 Quadratmetern in den 23 zentralen Bezirken Tokios im Schnitt etwa 127 Millionen Yen, etwa 810.000 $, und die Preise geben den dritten Monat in Folge leicht nach. In anderen Großstädten wie Osaka und erst recht in den Regionen ist Wohnraum deutlich günstiger.

Der Kurs liegt am 6. Oktober 2026 bei etwa 158 Yen je Dollar. Der schwache Yen macht japanische Immobilien für einen Käufer mit Dollar günstiger als vor einigen Jahren, doch auch die Miete bringt in Dollar umgerechnet weniger ein.

Wie man eine Wohnung in Japan kauft: Schritt für Schritt

1. Ziel und Budget. Ein Zuhause für sich, eine Vermietung oder eine Anlage: Davon hängen Gegend und Art des Gebäudes ab.
2. Prüfung im Register. Der Auszug aus dem Immobilienregister zeigt den Eigentümer, eine Hypothek und Rechte Dritter.
3. Vertrag und Anzahlung. Der Kaufvertrag wird unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet, meist 5–10 % des Preises.
4. Abrechnung und Eintragung. Der Restbetrag wird bei der Übergabe gezahlt, und ein Fachmann für Eintragungen trägt das Eigentum ein. Seit dem 5. Oktober 2026 erklärt ein neuer Eigentümer bei der Eintragung seine Staatsangehörigkeit; im Register wird sie nicht angezeigt.
5. Meldung des Kaufs. Seit dem 1. April 2026 reicht ein Nichtansässiger innerhalb von 20 Tagen über die Bank von Japan eine Meldung an den Finanzminister ein, auch wenn die Wohnung zur Eigennutzung dient.
6. Steuerlicher Vertreter. Ein Nichtansässiger braucht ihn, um Bescheide zu erhalten und Steuern in Japan zu zahlen.

Der Hauptgrund, warum Käufe scheitern, ist nicht die japanische Bürokratie, sondern das Geld: Eine Überweisung aus dem Ausland muss mit Unterlagen zur Herkunft der Mittel belegt sein.

Was der Kauf kostet: Steuern und Gebühren

Rechenbeispiel. Eine Wohnung für 50 Millionen Yen, etwa 320.000 $. Die Maklerprovision beträgt etwa 11.000 $. Erwerb- und Eintragungssteuer werden auf den Schätzwert berechnet, der meist unter dem Verkaufspreis liegt. Die Kosten des Kaufs betragen meist 6–8 % des Preises, am oberen Ende etwa 26.000 $, insgesamt etwa 350.000 $. Darin nicht enthalten sind der steuerliche Vertreter und die Überweisung des Geldes.

Mietet eine Firma die Wohnung, behält sie 20,42 % der Miete ein, und die endgültige Steuer wird in einer Steuererklärung nach Abzug der Ausgaben berechnet. Steuersätze für Eigentümer stehen auf der Seite Steuern in Japan.

Gibt der Kauf einer Wohnung ein japanisches Visum

Nein. Eine Wohnung oder ein Haus gibt kein Recht, in Japan zu leben. Für einen Umzug braucht man einen eigenen Status: Arbeit, Geschäftsführer, dessen Anforderungen ab dem 16. Oktober 2025 stark gestiegen sind, oder einen Daueraufenthalt nach vielen Jahren im Land. Wie man dorthin kommt, steht im Artikel Daueraufenthalt in Japan.

Wie wir helfen

Das Gesetz verbietet nicht, eine Wohnung selbst zu kaufen. Fehler kosten aber mehr als die Steuern: eine Hypothek oder Rechte Dritter im Register, Geld ohne nachgewiesene Herkunft, eine versäumte Meldung an die Bank von Japan. Die Fachleute von Murblz finden und prüfen die Immobilie, begleiten Vertrag, Abrechnung und Eintragung, bereiten die Meldung des Kaufs vor und helfen mit einem steuerlichen Vertreter und der Vermietung. Die Kosten der Begleitung berechnet unser Berater im Chat.

Häufige Fragen