ซื้อบ้านและคอนโดที่ญี่ปุ่นในปี 2026

ชาวต่างชาติซื้อได้โดยไม่ต้องขออนุญาตและได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย แต่การซื้อห้องชุดไม่ได้ให้วีซ่า ราคาในโตเกียว ขั้นตอนการซื้อ ภาษี และหน้าที่ใหม่สองข้อในปี 2026

รายละเอียด

ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในญี่ปุ่นได้ด้วยเงื่อนไขเดียวกับคนญี่ปุ่น คือไม่ต้องขออนุญาต ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และไม่มีข้อจำกัดตามสัญชาติ การซื้อไม่ได้ให้วีซ่า และในปี 2026 การซื้อขายมีหน้าที่ใหม่สองข้อ คือรายงานการซื้อต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง และแจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียน การค้นหาและตรวจสอบทรัพย์อธิบายไว้ในหน้า อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ส่วนที่นี่คือคำตอบสั้น ๆ ว่าราคาเท่าไร ซื้ออย่างไร และต้องระวังอะไร

บ้านและคอนโดในญี่ปุ่นราคาเท่าไรในปี 2026

โตเกียวเป็นตลาดที่แพงที่สุดของประเทศ ในเดือนสิงหาคม 2026 ห้องชุดมือสองขนาด 70 ตร.ม. ใน 23 เขตกลางของโตเกียวมีราคาเฉลี่ยราว 127 ล้านเยน หรือราว $810,000 และราคาลดลงเล็กน้อยเป็นเดือนที่สามติดต่อกัน ในเมืองใหญ่อื่น เช่น โอซากา และยิ่งในต่างจังหวัด ที่อยู่อาศัยถูกกว่ามาก

อัตราแลกเปลี่ยนวันที่ 6 ตุลาคม 2026 อยู่ที่ราว 158 เยนต่อดอลลาร์ เงินเยนที่อ่อนค่าทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นถูกลงสำหรับผู้ซื้อที่ถือดอลลาร์เมื่อเทียบกับไม่กี่ปีก่อน แต่ค่าเช่าเมื่อแปลงเป็นดอลลาร์ก็ได้น้อยลงเช่นกัน

วิธีซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น: ทีละขั้นตอน

1. เป้าหมายและงบประมาณ ซื้อไว้อยู่เอง ปล่อยเช่า หรือลงทุน ทำเลและประเภทอาคารขึ้นอยู่กับเป้าหมายนี้
2. ตรวจทะเบียน สำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แสดงเจ้าของ การจำนอง และสิทธิของบุคคลอื่น
3. สัญญาและเงินมัดจำ ลงนามสัญญาซื้อขายและวางมัดจำ ปกติ 5-10% ของราคา
4. ชำระเงินและจดทะเบียน ชำระส่วนที่เหลือตอนส่งมอบ และผู้เชี่ยวชาญด้านการจดทะเบียนจะจดกรรมสิทธิ์ให้ ตั้งแต่วันที่ 5 ตุลาคม 2026 เจ้าของใหม่ต้องแจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียน โดยสัญชาติจะไม่แสดงในทะเบียน
5. รายงานการซื้อ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2026 ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นต้องยื่นรายงานต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังผ่านธนาคารแห่งญี่ปุ่นภายใน 20 วัน แม้จะซื้อไว้อยู่เองก็ตาม
6. ตัวแทนด้านภาษี ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ต้องมีตัวแทนเพื่อรับหนังสือแจ้งและชำระภาษีในญี่ปุ่น

สาเหตุหลักที่การซื้อขายล่มไม่ใช่ระเบียบราชการของญี่ปุ่น แต่เป็นเรื่องเงิน เงินที่โอนจากต่างประเทศต้องมีเอกสารแสดงที่มาของเงิน

ค่าใช้จ่ายในการซื้อ: ภาษีและค่าธรรมเนียม

ตัวอย่างการคำนวณ ห้องชุดราคา 50 ล้านเยน หรือราว $320,000 ค่านายหน้าราว $11,000 ภาษีการได้มาและภาษีจดทะเบียนคิดจากราคาประเมิน ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขาย ค่าใช้จ่ายในการซื้อรวมกันมักอยู่ที่ 6-8% ของราคา หรือราว $26,000 ในกรณีสูงสุด รวมทั้งหมดราว $350,000 ยังไม่รวมตัวแทนด้านภาษีและการโอนเงิน

หากบริษัทเช่าห้องชุดนี้ บริษัทจะหักภาษี 20.42% จากค่าเช่า และภาษีขั้นสุดท้ายคำนวณในแบบแสดงรายการภาษีหลังหักค่าใช้จ่าย อัตราภาษีของเจ้าของดูได้ในหน้า ภาษีในญี่ปุ่น

ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้วีซ่าไหม

ไม่ได้ ห้องชุดหรือบ้านไม่ได้ให้สิทธิ์อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น การย้ายไปอยู่ต้องมีสถานะแยกต่างหาก เช่น การทำงาน ผู้บริหารธุรกิจ ซึ่งมีเงื่อนไขเข้มขึ้นมากตั้งแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2025 หรือถิ่นที่อยู่ถาวรหลังอยู่ในประเทศมาหลายปี เส้นทางนี้อธิบายไว้ในบทความ ถิ่นที่อยู่ถาวรในญี่ปุ่น

เราช่วยอะไรได้บ้าง

กฎหมายไม่ได้ห้ามซื้อห้องชุดด้วยตัวเอง แต่ความผิดพลาดมีราคาแพงกว่าภาษี เช่น การจำนองหรือสิทธิของบุคคลอื่นในทะเบียน เงินที่พิสูจน์ที่มาไม่ได้ หรือพลาดการรายงานต่อธนาคารแห่งญี่ปุ่น ผู้เชี่ยวชาญของ Murblz ค้นหาและตรวจสอบทรัพย์ ดูแลสัญญา การชำระเงินและการจดทะเบียน เตรียมรายงานการซื้อ และช่วยเรื่องตัวแทนด้านภาษีและการปล่อยเช่า ผู้จัดการของเราในแชตจะคำนวณค่าบริการให้

คำถามที่พบบ่อย