Comprar casa ou apartamento no Japão em 2026
Estrangeiros compram sem autorização e com a propriedade plena do terreno, mas o imóvel não dá visto. Preços em Tóquio, o passo a passo da compra, os impostos e duas novas obrigações de 2026.
Em resumo
- Qualquer estrangeiro pode comprar: sem autorização e com a propriedade plena do terreno.
- Preços: um apartamento de 70 m² no centro de Tóquio custava cerca de $810.000 em agosto de 2026.
- Os custos da compra costumam somar 6-8% do preço: comissão do corretor, imposto de aquisição e imposto de registro.
- Novidades de 2026: aviso de compra ao Banco do Japão em até 20 dias e declaração de nacionalidade no registro; a compra não dá visto.
Em detalhes
Um estrangeiro compra apartamento no Japão nas mesmas condições de um japonês: sem autorização, com a propriedade plena do terreno e sem restrições por nacionalidade. A compra não dá visto, e em 2026 as transações ganharam duas novas obrigações: o aviso de compra ao Ministro das Finanças e a declaração de nacionalidade no registro. A busca e a verificação do imóvel estão na página imóveis no Japão; aqui vai a resposta curta: quanto custa, como comprar e o que levar em conta.
Quanto custa uma casa ou apartamento no Japão em 2026
Tóquio é o mercado mais caro do país. Em agosto de 2026, um apartamento usado de 70 m² nos 23 distritos centrais de Tóquio custava em média cerca de 127 milhões de ienes, cerca de $810.000, e os preços recuaram levemente pelo terceiro mês seguido. Em outras cidades grandes, como Osaka, e mais ainda no interior, a moradia é bem mais barata.
O câmbio em 6 de outubro de 2026 era de cerca de 158 ienes por dólar. O iene fraco deixa o imóvel japonês mais barato para quem compra com dólares do que alguns anos atrás, mas o aluguel convertido em dólares também rende menos.
Como comprar casa no Japão: passo a passo
- Objetivo e orçamento. Moradia própria, aluguel ou investimento: o bairro e o tipo de prédio dependem disso.
- Consulta ao registro. A certidão do registro de imóveis mostra o proprietário, eventual hipoteca e direitos de terceiros.
- Contrato e sinal. Assina-se o contrato de compra e venda e paga-se o sinal, normalmente 5-10% do preço.
- Pagamento e registro. O saldo é pago na entrega das chaves, e um especialista em registro registra a propriedade. Desde 5 de outubro de 2026 o novo proprietário declara a nacionalidade no registro; ela não aparece na matrícula.
- Aviso de compra. Desde 1º de abril de 2026 o não residente envia um aviso ao Ministro das Finanças por meio do Banco do Japão em até 20 dias, mesmo que o apartamento seja para uso próprio.
- Representante fiscal. O não residente precisa de um para receber notificações e pagar impostos no Japão.
O principal motivo de uma compra não sair não é a burocracia japonesa, e sim o dinheiro: a transferência do exterior precisa de documentos sobre a origem dos recursos.
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Quanto custa a compra: impostos e taxas
| Custo | Valor |
|---|---|
| Comissão do corretor para imóveis acima de 4 milhões de ienes | até 3% do preço mais cerca de $380 e imposto sobre consumo |
| Imposto de aquisição de imóvel | 3% do valor avaliado para moradia |
| Imposto de registro da propriedade | até 2% do valor avaliado |
| Especialista em registro | conforme a tabela dele |
| Imposto anual sobre ativos fixos | 1,4% do valor avaliado |
| Imposto anual de planejamento urbano | até 0,3% do valor avaliado |
Exemplo de cálculo. Um apartamento de 50 milhões de ienes, cerca de $320.000. A comissão do corretor fica em cerca de $11.000. Os impostos de aquisição e de registro são calculados sobre o valor avaliado, que costuma ser menor que o preço de venda. Os custos da compra costumam somar 6-8% do preço, cerca de $26.000 no teto, cerca de $350.000 no total. Isso sem contar o representante fiscal e a transferência do dinheiro.
Se uma empresa alugar o apartamento, ela retém 20,42% do aluguel, e o imposto final é apurado na declaração, com dedução das despesas. As alíquotas para o proprietário estão na página impostos no Japão.
Comprar imóvel no Japão dá visto?
Não. Um apartamento ou uma casa não dá direito de morar no Japão. Para se mudar é preciso um status próprio: trabalho, gestor de negócios, cujos requisitos subiram muito a partir de 16 de outubro de 2025, ou residência permanente depois de muitos anos no país. O caminho está em residência permanente no Japão.
Como ajudamos
A lei não proíbe comprar o apartamento por conta própria. Mas os erros custam mais que os impostos: hipoteca ou direitos de terceiros no registro, dinheiro sem origem comprovada, aviso ao Banco do Japão esquecido. Os especialistas da Murblz encontram e verificam o imóvel, acompanham o contrato, o pagamento e o registro, preparam o aviso de compra e ajudam com o representante fiscal e o aluguel. Nosso gerente no chat calcula o custo do acompanhamento.
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Saiba mais →Calculamos a compra para o seu orçamento. Conte para que é o apartamento, em qual cidade e de onde virá o dinheiro. Mostramos os impostos, os custos da compra e o que preparar para o banco.
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar casa no Japão?
Quanto custa um apartamento em Tóquio em 2026?
Quais impostos se pagam na compra de um imóvel no Japão?
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