Comprar un apartamento en Japón en 2026
Un extranjero puede comprar sin permiso y con el suelo en plena propiedad, pero el apartamento no da visado. Precios en Tokio, la compra paso a paso, los impuestos y dos nuevas obligaciones de 2026.
En resumen
- Cualquier extranjero puede comprar: sin permiso y con el suelo en plena propiedad.
- Precios: un apartamento de 70 m² en el centro de Tokio costaba unos US$ 810.000 en agosto de 2026.
- Los gastos de la operación suelen ser del 6-8% del precio: comisión del agente e impuestos de adquisición y de registro.
- Novedades de 2026: aviso de la compra al Banco de Japón en 20 días y declaración de nacionalidad en el registro; la compra no da visado.
En detalle
Un extranjero puede comprar un apartamento en Japón en las mismas condiciones que un ciudadano japonés: sin permiso, con el suelo en plena propiedad y sin restricciones por nacionalidad. La compra no da visado, y en 2026 las operaciones sumaron dos nuevas obligaciones: un aviso de la compra al Ministro de Finanzas y una declaración de nacionalidad en el registro. La búsqueda y la revisión de inmuebles están en nuestra página inmuebles en Japón; aquí va la respuesta breve: cuánto cuesta, cómo comprar y qué tener en cuenta.
Cuánto cuesta un apartamento en Japón en 2026
Tokio es el mercado más caro del país. En agosto de 2026 un apartamento de segunda mano de 70 m² en los 23 distritos centrales de Tokio costaba de media unos 127 millones de yenes, unos US$ 810.000, y los precios bajaron levemente por tercer mes seguido. En otras grandes ciudades, como Osaka, y más aún en las regiones, la vivienda es bastante más barata.
El tipo de cambio del 6 de octubre de 2026 es de unos 158 yenes por dólar. El yen débil abarata los inmuebles japoneses para un comprador con dólares frente a hace unos años, pero el alquiler convertido a dólares también rinde menos.
Cómo comprar un apartamento en Japón paso a paso
- Objetivo y presupuesto. Vivienda propia, alquiler o inversión: de eso dependen la zona y el tipo de edificio.
- Revisión del registro. El extracto del registro de la propiedad muestra al propietario, las hipotecas y los derechos de terceros.
- Contrato y señal. Se firma el contrato de compraventa y se paga una señal, normalmente del 5-10% del precio.
- Pago y registro. El resto se paga en la entrega, y un especialista en registro inscribe la propiedad. Desde el 5 de octubre de 2026 el nuevo propietario declara su nacionalidad en el registro; no figura en el registro público.
- Aviso de la compra. Desde el 1 de abril de 2026 un no residente presenta un aviso al Ministro de Finanzas a través del Banco de Japón en un plazo de 20 días, aunque el apartamento sea para uso propio.
- Representante fiscal. Un no residente lo necesita para recibir notificaciones y pagar impuestos en Japón.
La principal razón por la que fallan las operaciones no es la burocracia japonesa sino el dinero: una transferencia desde el extranjero debe estar respaldada por documentos sobre el origen de los fondos.
Cuánto cuesta la compra: impuestos y gastos
| Gasto | Importe |
|---|---|
| Comisión del agente para inmuebles de más de 4 millones de yenes | no más del 3% del precio más unos US$ 380 y el impuesto al consumo |
| Impuesto de adquisición de inmuebles | 3% del valor catastral para vivienda |
| Impuesto de registro de la propiedad | hasta el 2% del valor catastral |
| Especialista en registro | según su tarifa |
| Impuesto anual sobre bienes inmuebles | 1,4% del valor catastral |
| Impuesto anual de planificación urbana | hasta el 0,3% del valor catastral |
Ejemplo de cálculo. Un apartamento de 50 millones de yenes, unos US$ 320.000. La comisión del agente es de unos US$ 11.000. Los impuestos de adquisición y de registro se calculan sobre el valor catastral, que suele ser inferior al precio de venta. Los gastos de la compra suelen sumar el 6-8% del precio, unos US$ 26.000 en el extremo superior, unos US$ 350.000 en total. Sin contar el representante fiscal ni la transferencia del dinero.
Si una empresa alquila el apartamento, retiene el 20,42% del alquiler, y el impuesto definitivo se calcula en la declaración, descontando los gastos. Las tasas para propietarios están en la página impuestos en Japón.
El 6-8% de gastos es previsible; un aviso olvidado cuesta más
Los errores cuestan más que los impuestos: una hipoteca o derechos de terceros en el registro, una transferencia desde el extranjero sin documentos sobre el origen de los fondos, un aviso al Banco de Japón que no se presentó en 20 días y notificaciones fiscales sin representante en el país. Buscamos y revisamos el inmueble, acompañamos el contrato, el pago y el registro, preparamos el aviso de la compra y encontramos un representante fiscal y una empresa de administración para el alquiler. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Comprar un apartamento da visado en Japón
Un apartamento o una casa no da derecho a vivir en Japón. Para mudarse hace falta un estatus aparte: trabajo, gerente de empresa, cuyos requisitos subieron mucho desde el 16 de octubre de 2025, o la residencia permanente tras muchos años en el país. Cómo llegar a ella se explica en residencia permanente en Japón.
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Preguntas frecuentes
Puede un extranjero comprar un apartamento en Japón?
Cuánto cuesta un apartamento en Tokio en 2026?
Qué impuestos se pagan al comprar un apartamento en Japón?
Comprar un apartamento da visado en Japón?
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